admin

Государство всерьез заинтересовалось рынком аренды жилья. Серьезные деньги (налоги) «проплывают мимо» и пришла пора перекрыть этот «ручеек». По примерным подсчетам, в Москве более половины квартир сдаются без «официоза». Для регионов эта цифра еще больше.

РБК позавчера проинформировало читателей о том, как в ФНС появляется информация о сдаваемых в аренду квартирах. Чаще всего такая информация «приходит» от «активных» соседей. Часто стали использоваться способы поиска информации с сайтов агентств недвижимости и предложений по аренде жилья, а также в соцсетях.       

По действующему законодательству за умышленную неуплату налогов для владельцев квартир предусмотрен штраф в размере до 40% от неуплаченной суммы налога. Кроме того, арендодателю придется заплатить налог за весь период нелегальной сдачи недвижимости. Поэтому «выявление» таких ситуаций весьма болезненно для собственника.  

Недавно звучали предложения по созданию единой государственной онлайн-платформы, где собственники и арендаторы будут находить друг друга «цивилизованно», заключать с помощью нее официальные отношения аренды и соответственно платить налоги. Систему планируют запустить уже в 2021 году. Кроме того, сделано предложение ввести новые меры налогового стимулирования, предусмотрев для арендаторов возможность получения налогового вычета «на сумму в размере арендных платежей». Запустить новую госпрограмму планируется в 2022 году. Поэтому арендаторы будут стараться заключать официальные договоры чтобы получить вычет.

Так что скоро рынок аренды жилья будет «обеляться». Всем собственникам, сдающим свое жилье, нужно готовиться к этим изменениям.  

Совет:

недавно появилась возможность оплачивать налоговые платежи за аренду жилья самозанятым. Сумма налога 4%, что весьма приемлимо на мой взгляд.  Поэтому, чтобы не «заморачиваться» и не «глотать пыль по судам», рекомендую зарегистрироваться самозанятым и легально сдавать жилье.

Во вторник «Опорой России» была проведена видеоконференцсвязь  по проблемам, которые «посещают» предпринимателей Приамурья «волнами».  Пришла очередная «волна» интеллектуалки. 

Из истории: первые проблемы с претензиями правообладателей в Приамурье появились примерно в 2010-2011 годах. Тогда идея  законодателей воплотилась в жизнь в 4 части ГК РФ, которая вступила в силу с 2008 года. «Первая волна захлебнулась». Тогда арбитражные суды еще не имели указаний вышестоящих судов о том, как необходимо «правильно» рассматривать подобные дела и поэтому достаточно часто спор разрешался не в пользу заявителя. Да и первоначальные обращения в суд были плохо подготовлены истцами.

Постепенно правообладателям удалось «продавить» систему судопроизводства в целом по России и уже примерно с 2016 года эта система почти «не дает сбоев». Фактически всегда решение в пользу заявителя, хотя их «хотелки» суды снижают. Уже было несколько постановлений  Конституционного суда по этой теме, которые вроде как должны были прекратить злоупотребления. Арбитражные суды стали прислушиваться к этим постановлениям, но система уже отработана и фактически можно надеяться только на снижение суммы взыскания для предпринимателей при ряде условий, а не отказ в целом по иску.

Сейчас в основном идут обращения по различным героям мультиков, которые размещены на детских товарах (например, смешарики, Маша и Медведь, а также зарегистрированные наименования — например, SLIME). Детям нравится иметь игрушку с изображением их любимого  героя, эти игрушки имеют  повышенный спрос в реализации и предприниматели покупают их в основном у «соседей», которые по понятным причинам, документы о легальности этих игрушек не дают. Суммы, предъявляемые правообладателями, обычно составляют 50000-100000 рублей в зависимости от количества нанесенных на коробку с игрушкой изображений, а продажная стоимость игрушки обычно не превышает 500 рублей.

Множество предпринимателей уже «обожглись» на теме интеллектуальной собственности. Сначала это были аудио и видеодиски, которые также в  большинстве своем покупались у «соседей» и перепродавались в салонах. В 2015-2016 годах была целая серия «контрольных закупок» таких товаров у наших предпринимателей за короткий период времени. Обычно, за два-три дня в разных торговых точках города появлялся «тихий» покупатель с телефоном на шее и выбирал по несколько дисков для покупки. Обязательно просил выдать ему чек на каждый диск и держал диск с чеком так, чтобы их было постоянно видно в глазок телефона, поскольку  видеозапись покупки была и остается одним из основных доказательств приобретения такого товара в конкретном магазине. Как правило, для обращения в суд и получения положительного решения достаточно видеозаписи покупки, оригинал чека, полномочия представителя на подачу иска и собственно сама покупка. Набор типовой, не сложный  в сборе. Большого ума на эту работу не требуется, а вот денег от этого представители «правообладателей» собирают «большие кучи». Сейчас конечно, уже меньше, чем в 2015-2016 годах, когда за один аудиодиск они могли взыскать 2 млн рублей (так как там было до 200 песен, а за каждую они требовали по 10000 рублей)! Сейчас цифры гораздо скромнее, но и поток гораздо больше.  Таких исков по стране тысячи, в Приамурье вроде как сейчас около 40 в работе. На мероприятии прозвучала цифра о том, что одна из компаний, которая работает в этой сфере и состоит из одного человека, задекларировала доход больше 300 млн рублей!   Вот так живут некоторые «специалисты».

Советы:

понимаю, что рекомендовать покупать только легальный товар в наших условиях почти бесполезно. Но рано или поздно вы к этому варианту подойдете в силу больших расходов  по взысканиям таких «спецов». Во всяком случае, так сделали те, кто продавал диски и «попал под раздачу» в 2015-2016 годах. Почти все перестали продавать нелицензионные диски. Кто-то обанкротился, кто-то перепрофилировался.

Там, где возможно – берите официальные документы о приобретении товаров с четким описанием приобретенного товара. В этом случае у вас будет возможность взыскать с поставщика в порядке регресса свои убытки. Если вышеизложенных возможностей нет будьте внимательны при продаже к тем покупателям, кто весьма странно держит телефон, чек и приобретенный товар при покупке (чек и товар должен быть виден на видеозаписи в момент покупки и после того как человек выйдет из магазина, чтобы коротко описать товар для суда). Я бы не продавал подобные товары «странным» лицам под любым предлогом! Вероятность «попасть» очень высокая!

Весьма важный момент  — получайте корреспонденцию по месту вашей регистрации как предпринимателя! Весьма часто россияне не живут там, где прописаны и это может сыграть для вас плохую шутку, т.е. вы узнаете о прошедшем процессе когда у вас спишут деньги со счета или карты. Тогда что-то сделать будет уже невозможно!  

Если же вы «попали», т.е. уже появилась претензия и (или) иск, попробуйте договориться о снижении суммы в досудебном порядке или представляйте в адрес суда доказательства сложного финансового состояния, наличие иждивенцев, что этот товар не основной для вас, что это было один единственный раз и т.д.  Нужно контролировать ход судопроизводства, поскольку обычно они идут в упрощенном порядке, а значит самого заседания не будет. Суд будет ждать от вас только документы, обосновывающие ваши ходатайства о снижении стоимости компенсации. Если у суда появятся сомнения в части правильности представленных доказательств, он может перейти к рассмотрению дела в обычном порядке, но это бывает крайне редко. Проверяйте полномочия заявителя! Далеко не всегда они действительно их имеют и действуют «на дурака». Такое тоже встречается. Таким образом, если дело уже в суде старайтесь сопротивляться и тогда у вас есть шансы.       

Решил опубликовать этот материал, хотя понимаю, что это больше «замануха», чем «реальность». Тем не менее, для кого-то из дальневосточников эта информация может быть полезной, поэтому размещаю ее.

Сайт Индикаторы рынка недвижимости опубликовал такую информацию. Банк ДОМ.РФ улучшил условия «Дальневосточной ипотеки» – теперь льготная программа для покупки жилья в Дальневосточном федеральном округе доступна по ставке от 0,4%. Кроме того, банк отменил надбавку к процентной ставке до регистрации сделки в Росреестре – изначально, по условиям программы, она была предусмотрена в размере ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 4 п.п. (т.е. на сегодня это 10,5%). Минимальная ставка в размере 0,4% доступна для клиентов, получающих зарплату на карту банка или подтверждающих доходы и занятость с помощью выписки из Пенсионного фонда РФ.

Резюме:

для части потенциальных желающих получить дальневосточную ипотеку есть возможность улучшить свои жилищные условия на весьма выгодных условиях. Если вы соответствуете указанным требованиям советую обратиться в Домрф и получить от них официальный ответ о возможности воспользоваться данными условиями. Они весьма выгодны. Воспользуйтесь ими, если у вас есть такая возможность.  

На этой неделе в Известиях вышла информация о том, что директор департамента финстабильности Центробанка Елизавета Данилова усмотрела очередной перегрев рынка недвижимости России. Напомню, что первые упоминания о подобных моментах возникли в ЦБ РФ осенью прошлого года. Тогда ажиотажный спрос под воздействием трех льготных ипотек многократно превосходил предложение, вследствие чего (в большей мере) и «пухли» цены на новостройки. И вот опять!

«Здесь (на рынке недвижимости) появляются признаки перегрева: темп роста на первичном рынке жилья во втором квартале в годовом выражении составил 20,6%. В Москве этот показатель еще выше — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%». По словам Даниловой, на фоне этого россияне вынуждены брать ипотеку на бóльшую сумму, что увеличивает риски. Она отметила, что рост ипотеки с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика «вызывает обеспокоенность». Центробанк снижал надбавки по ипотечным кредитам с низким первым взносом на фоне пандемии для поддержки кредитования. Но в апреле 2021 года глава регулятора Эльвира Набиуллина предупредила о падении качества жилищных кредитов и необходимости вернуться к прежним условиям. С 1 августа правила предоставления ипотеки были ужесточены. Кроме того, с марта ЦБ РФ несколько раз поднимал ключевую ставку, что вызовет рост ставок ипотеки (с 4,25% до 6,5%).  Итогом таких действий должно стать удорожание кредитов, ужесточение правил их выдачи и как следствие этому – уменьшение количества полученных кредитов. Соответственно произойдет балансировка первичного рынка, поскольку до сих пор ощущается недостаток  предложения.

Выводы:

весьма высокий рост стоимости квадрата сохраняется до сих пор в Москве и Питере. Для Благовещенска такой проблемы уже (пока) не существует. Спрос значительно снизился и цена сбалансировалась. Думаю, что ожидать роста стоимости квадрата в ближайшее время не приходится. Вторичный рынок показывает снижение стоимости, первичный пока «держится». Что будет происходить осенью пока непонятно, поскольку условия кредитования ужесточаются. Хотя осень для Благовещенска – это традиционное повышение спроса, поскольку наша область аграрная, золотодобывающая, студенческая и весьма бюджетоориентированная. Все эти составляющие «срабатывают» обычно осенью (аграрии сдают урожай и многие из них вкладывают полученное в недвижимость, золотодобытчики также, многие родители приобретают своим детям-студентам жилье, а средства бюджета необходимо «освоить» до конца года). В этом году добавились еще и «новые подтопленцы», которые будут получать помощь от государства на приобретение жилья. Так что, на мой взгляд, спрос традиционно вырастет. А вот будет ли предложение на первичном рынке?  

Решил написать этот материал после прочтения мыслей известного экономиста Катасонов. Вот что получилось у меня.

Валентин Катасонов считает, что важнейшей проблемой США, которая сейчас угрожает разрастанием в государстве крупнейшего кризиса с эпохи Великой депрессии, выступают высокие темпы ускорения инфляции. Происходит это из-за «накачивания» экономики ничем не обеспеченными долларами, так называемая программа количественного смягчения, которая начала активно «работать» с 2008 года, когда во всех странах возник финансовый кризис. Напомню, что начался тот кризис с «падения» пары американских банков и «волна от этого падения прокатилась» по всему миру.

Американское правительство решило тогда спасти часть своих финансовых институтов путем «разбрасывания денег с вертолета». Вместо того, чтобы дать обанкротиться малоэффективным банкам, инвестфондам и рейтинговым агентствам, приступило к печати все новых и новых долларов, «заливая» экономику огромным количеством ничем не обеспеченных денег. В итоге денежная масса стала слишком избыточной.

В результате фактически единственным методом разрешения сложившейся ситуации выступает тотальное «обнуление» доллара, то есть списание всех задолженностей, выраженных в этой валюте. То, чем такого рода операция может вылиться в масштабах всей планеты, сейчас можно только предполагать. Но вероятнее всего это вызовет огромные потрясения, которые еще до настоящего времени не видело ни одно государство в мире, считает эксперт.

Резюме:

Я лично понимаю такую перспективу доллара уже давно. Для меня пока открыт только ответ на вопрос  — Когда? Когда-то «этот момент — обнуление» произойдет и весь финансовый мир от этого будет «колбасить» очень долго. Как это будет происходить никому сейчас неизвестно (во всяком случае, подавляющему большинству жителей мира, за исключением «верхушки финансовых воротил»). Возможно, штаты организуют очередную «победоносную» войну полетев куда-нибудь «внедрять свою демократию», а возможно постараются «привязаться» к цифровой валюте. Делиться такой информацией эти «воротилы» не будут с обычными людьми, поэтому нужно «держать ухо востро». У меня сбережений нет, но если бы были, то в долларе свои средства я бы не хранил. Таково мое мнение.