Сегодняшние дела


КВАРТИРНЫЕ РЕЙДЕРЫ.

В пятницу в Государственную Думу наконец-то был внесен законопроект, согласно которого должна кануть в лету система рейдерских захватов жилья.

Суть проблемы такова: достаточно часто бывает так, что у жилья имеется несколько сособственников, которые имеют неприязненные отношения. Они не могут договориться между собой о том, как пользоваться жильем совместно. Как правило, тот, кто наглее, фактически пользуется имуществом  и никак не компенсирует другому сособственнику свое пользование. Наиболее рационый вариант в данных ситуациях заключается в продаже этого жилья и делении полученных средств, пусть даже с некоторым бонусом в сторону кого-либо из сособственников. Однако наиболее наглые пользователи не хотят этого делать, пользуются всем имуществом  и некоторые к тому же накапливают долги за коммунальные услуги по этому объекту.

Проблема серьезная и, несмотря на то, что юридически сособственник вправе продавать свою долю иным лицам (при соблюдении преимущественного права покупки) фактически это сделать за разумные деньги не получается, поскольку ни один адекватный покупатель не приобретет долю в праве собственности.

Помыкавшись с такой ситуацией некоторые сособственники приходили к таким вариантам разрешения проблемы – они продавали «очень недорого» свои доли «специалистам», которые принуждали оставшихся собственников либо подешевле продать уже им свою долю либо подороже купить у новых собственников их долю. Во многих случаях это получалось осуществить, поскольку эти «специалисты» профессионально занимаются такими действиями и обычному человеку такого рода сложности серьезно «портят кровь». По Благовещенску таких случаев бывает немного, а вот в более крупных городах это сплошь и рядом.

Давно шли разговоры  о том, чтобы эту «систему работы» изжить и вот депутаты внесли законопроект, который запретит продавать малые доли третьим лицам.  Предполагается, что минимальный размер доли должен быть не менее учетной нормы. В каждом регионе он свой, но у нас, к примеру, 14 кв.м.

В этих ситуациях фактические пользователи жилья останутся в «плюсе», поскольку будет введен официальный запрет на обратные действия других сособственников, которые не могут найти компромисс. Возможно, что появятся какие-нибудь дополнения в закон, т.к. в такой форме закон будет потворствовать наглым собственникам.

Выводы:

пока закон не принят такого рода действия (продажа микродоли) допустимы. А вообще самый рациональный вариант  договориться о совместной продаже целого объекта и деления полученных средств.  Это самый правильный вариант. Старайтесь находить компромиссы.

Гаражная проблема Благовещенска.

На эту тему я уже писал, однако посчитал нужным к ней вернуться, поскольку тема для амурчан наболевшая и поэтому им полезно знать каким образом можно узаконить  свои гаражи.

Итак, значительная часть гаражей в Благовещенске в советское время и даже до конца 90-х строились формально как гаражно-строительные кооперативы.  Это своего рода маленькие кварталы из гаражей в разных частях города.  Кооператив образовывался на собрании из нескольких человек, а  то и десятков человек. Как правило,  были в числе организаторов люди которые «были вхожи» в администрацию.  Кооператив инициировал перед администрацией города вопрос о возможности выделения земельного участка кооперативу и часто администрация выделяла земельные участки под строительство комплекса гаражей.  К схеме участка прилагался список участников и соответственно уже эти участники кто сам а кто и с помощью третьих лиц строили гаражи. После официальной достройки комплекса в обществе автолюбителей выдавалось разрешение на эксплуатацию гаража и многие амурчане думали, что получив этот документ у них все уже узаконено. В действительности надо было «добраться» до БТИ и получить от него на своих документах штамп о регистрации гаража. Так действительно считалось примерно до 2005 года, когда органы юстиции (на тот момент) начали отказывать в регистрации права собственности на такие гаражи по разрешению на эксплуатацию ссылаясь, что представленный им документ не соответствует требованиям законодательства. С того момента практически все варианты узаконивания гаражей свелись только к одному – судебному.

Процесс  в общем-то не сложный, но необходимо подготовить правильно документацию для суда иначе вы рискуете получить отрицательное решение, которое уже может быть для вас окончательным и бесповоротным, поскольку второй раз обращаться в суд с одинаковыми требованиями нельзя. Очень часто у людей просто нет необходимых для суда документов и приходится их искать по архивам, которые далеко не всегда  выдают необходимые суду документы в силу отсутствия. Чаще всего у амурчан сохраняются лишь разрешения на эксплуатацию. Для суда же нужно предоставить комплект документов: межевое дело на ваш земельный участок; постановление или решение горисполкома о выделении земельного участка кооперативу с приложением схемы участка и списка его участников; заключение проектировщика о том, что этот гараж соответствует требованиям сегодняшнего законодательства; доказательства отсутствия задолженностей перед кооперативом. Этот комплект документов собрать далеко не всегда получается, поэтому чаще всего приходится звать на помощь истцу соседей свидетелей, которые подтверждают суду те обстоятельства, о которых документы не удалось восстановить.  Как правило, процесс происходит за одно заседание, но бывает что и по несколько раз, если возникают у суда сомнения в действительности представленных суду доказательств.

В ходе таких процессов часто возникают сложности со смежниками, т.е. с соседями по гаражу, поскольку качество измерений и качество требуемых документов в России постепенно усложняется и поэтому достаточно часто возникает формальное  наложение смежных земельных участков на тот, который фактически находится под гаражом истца. В этих случаях приходится всем собственникам со смещенными границами земельных участков разрешать проблему либо в добровольном порядке либо через принятие решения судом о незаконности их границ. Если соседи попадаются разумные они приходят к выводу  необходимости приведения в соответствии своих документов добровольно. Если же нет, то это делает суд.

Рекомендация:

посмотрите свои документы на гараж. Если они «старого образца» («рождены примерно  до 2005 года), то велика вероятность, что они на сегодня не являются действительными. Необходимо подтвердить их действительность путем  обращения в МФЦ (Росреестр) за выпиской из реестра либо за регистрацией права собственности.  Если же у вас более менее порядок в документации (имеются документы из Росреестра начиная примерно с 2005 года), то желательно проверить соответствие  фактических и юридических границ земельного участка под гаражом. Это делается путем выноса в натуру по вашим документам  координат точек вашего участка (делают это кадастровые инженеры). Стоимость около 1000 рублей за одну точку.  Если у вас все сходится, то будет очень здорово! Но уверяю вас, что очень большая часть документов в Благовещенске не соответствуют факту и когда-то «эта проблема выстрелит».  Чаще всего это бывает при наследовании либо при продаже объекта. А в момент  продажи это бывает особенно болезненно, поскольку работа по приведению в соответствие вызовет значительную потерю времени (от нескольких недель до нескольких месяцев). Далеко не каждый покупатель согласится ждать.             

Как быть собственнику доли квартиры, если проживать в ней не получается?

Такой вопрос и схожие с ним вопросы часто задают мне при встрече амурчане. Суть проблемы такова: достаточно часто сособственники квартиры не могут договориться полюбовно о правилах пользования квартирой. Чаще всего это бывает, когда наследники между собой конфликтуют, кто – то из них фактически живет в квартире , а другому такой возможности не дает и не компенсирует никоим образом ни право собственности второго собственника ни расходы по коммунальным платежам. Ну а жить вместе в одной квартире почти невозможно.

Законодательство позволяет теоретически продать свою долю предварительно предложив ее выкупить второму сособственнику. Если собственник молчит больше месяца либо отказывается от покупки вы имеете право продать эту долю на этих условиях любому иному лицу. Так в теории, а в практике обычно так. Фактически проживающий гражданин ничего делать не хочет, расходы на компенсацию потребленных коммунальных услуг не производит, выкупить долю не хочет либо не имеет средств, пользоваться квартирой препятствует. Реальный покупатель долю покупать не будет, поскольку разумный человек понимает, что собственников несколько и пользоваться своей долей можно будет реально только при наличии соглашения с другими сособственниками.  А такое соглашение возникает редко. Кроме того, доля в квартире – это вещь виртуальная, она не выражена в какой-то конкретной форме (в виде комнаты). Можно, конечно, определить порядок пользования квартирой в судебном порядке, но это лишь средний вариант для таких проблем. Он лучше чем доля в праве собственности, но хуже чем отдельная комната в квартире или общежитии.  Если в 2-3 комнатных квартирах еще возможен вариант совместного пользования жилья, то в однокомнатной вообще «беда». И вот одну  из таковых проблемных ситуаций разобрал недавно Верховный суд РФ.         

Человек захотел пользоваться ¼ долей в праве собственности на 1 комнатную квартиру. Обратился в суд за вселением. Первая инстанция ему отказала сославшись на то, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нём. То, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров доли. При этом если соглашения о пользовании квартирой нет, удовлетворить требование о вселении можно только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть. Но комнаты, соразмерной доле истца, в однокомнатной квартире быть не может.

Апелляция не согласилась с решением, и постановила новое: иск удовлетворить. Там указали, что вопрос о незначительности доли правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом.

Верховный суд РФ указал, что собственники не договорились о том, как пользоваться жильем, проживать в квартире совместно не могут. Владелец части помещения имеет право на соответствующую компенсацию. При этом, указал ВС, суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка  пользования помещением. Такой порядок и должен быть установлен в рассматриваемом деле, заключили в гражданской коллегии, поскольку конфликт сторон неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников. 

Суд вправе в том числе отказать во вселении конкретному лицу, установив в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другими сособственниками денег за фактическое использование его долей.

Выводы:

Таким образом, в подобных случаях наиболее рационально требовать выплаты компенсации за аренду. Самый же идеальный вариант разрешения таких проблем в нахождении компромисса, который заключается либо в выкупе одним из участников собственности доли другого либо совместной продаже квартиры целиком и разделе денежных средств. Все остальные случаи, как правило, вынуждают неразумно тратить деньги, время и нервы и, чаще всего, не приводят к обоюдному разумному варианту решения этой проблемы.   

Внимание! Важная информация владельцам земельных участков для садов и жилья!

В августе сего года вступили в силу ряд законов, которые будут играть важнейшую роль в жизни таких россиян в ближайшие 3 месяца. Целесообразно ознакомиться с основными нововведениями с целью наиболее полной реализации своих возможностей по оформлению прав на жилые объекты. Читать дальше…

Реформа  апелляционных и кассационных судов России.

30.07.18г. вступил в силу Федеральный конституционный закон №1-ФКЗ. Название его длинное и множеству обычных моих читателей будет непонятным, поэтому обозначу его  суть так – серьезнейший закон об изменениях в проверке судебных актов нижестоящих судов. Мы идем «семимильными» шагами к «развитому  капитализму» и на этом пути осуществляется очередная реформа правосудия в России.  Читать дальше…