Сегодняшние дела


Возможности регистрация прав на жилые строения при наличии ограничений по санитарно-защитной зоне.

В конце августа я подавал исковое заявление в Амурский областной суд с просьбой о признании незаконно установленной (точнее незаконно отображенной в генеральном плане г.Благовещенска и правилах землепользования и застройки) санитарно-защитной зоны, которая не давала ранее возможности зарегистрировать право на жилое строение в такой зоне. При выдаче градостроительного плана муниципалитет ссылается на такое ограничение и поэтому ранее разрешить эту проблему можно было только признав незаконным установление такого ограничения в суде. Такая практика появилась у меня в прошлом  году и в этом случае я пошел по проторенному пути.

В ходе заседания стал известен факт того, что в сентябре вступило в  силу изменение в законодательство, которое позволяет органам государственной регистрации проводить все-таки регистрацию даже при наличии формального наличия таких ограничений. Я попросил отложить судебное заседание в целях организации попытки проведения такой «операции» и суд пошел навстречу. К намеченному заседанию нам действительно удалось зарегистрировать право на жилой объект даже с учетом этих ограничений и поэтому мы отказались от требований к муниципалитету.

Выводы:

на сегодня существует вполне законный способ легализовать построенное жилое строение даже при наличии санитарно-защитной зоны. Можно сказать, что существует определенный «пробел» в законодательстве. Думаю, что со временем на него обратят внимание законодатели и такой возможности уже не будет. Поэтому тем амурчанам,  у кого есть подобная проблема, рекомендую поскорее заняться ее разрешением.           

Основные схемы мошенничества с жилой недвижимостью.

В этом материале я посчитал возможным  написать часто встречающиеся схемы сделок с жильем, которые используются мошенниками для обмана покупателей.

Частая схема обманов связана с незаконными перепланировками. Согласно действующего законодательства любые перепланировки жилья допускаются при проведении определенных процедур, когда эти действия контролируются соответствующими службами (в Благовещенске это Управление ЖКХ). Эти службы проверяют техническую возможность осуществления ваших пожеланий, что в конечном итоге позволяет легализовать их. К сожалению, амурчане и в целом россияне, весьма часто сначала делают, а уже потом начинают задумываться о том, как «героически преодолеть проблему», поскольку опять же часто они делают изменения без рекомендаций специалистов по строительству. Итогом этого может стать перепланировка, которую вообще невозможно узаконить или делать это экономически нецелесообразно. Чаще всего это бывает когда затрагиваются несущие стены (их ломают, убирают, переносят), монтируют непредусмотренные проектом балконы, переносят сантехнику или расширяют площади санузлов. В этих случаях узаконить перепланировку весьма часто просто невозможно и соответственно при продаже такой недвижимости продавец постараются утаить эту информацию, поскольку с таким «добром» продать квартиру весьма сложно. Если на покупку будет браться ипотека, то банк наверняка заметит изменения и откажет в приобретении квартиры. Если сам покупатель заметит изменения, то, как-минимум, предложит снизить цену на этот момент либо потребует узаконить перепланировку. Поэтому чаще всего такие моменты стараются не рассказывать покупателю («Авось проскочит»).

Весьма часто непорядочные продавцы утаивают информацию о наличии лиц, имеющих право пользования квартирой или вообще имеют право на долю квартиры. По праву пользования – это обычно люди, имевшие право пользования квартирой на момент ее приватизации, но не ставшие приватизаторами в силу разных причин (находился в местах лишения свободы, отказался от участия в приватизации, был слишком мал на тот период и т.д.). По действующему законодательству лица, имевшие право на приватизацию, но не воспользовавшиеся им, сохраняют право пользования объектом. Практика судов в этом смысле периодически меняется, есть и положительная и отрицательная, но все же лучше до суда не доводить, а стараться проверять эти обстоятельства  перед сделкой. Еще более «страшным» вариантом является наличие доли супруга, не оформленной надлежащим образом. Согласно семейного законодательства, независимо от того, на кого из супругов выписано свидетельство о праве собственности, подразумевается, что все приобретенное в браке по возмездной сделке является собственностью обоих супругов. Весьма часто супруги расстаются не в  «лучших отношениях» и поэтому тот из них, на кого выписаны документы о собственности теоретически может продать это имущество без участия бывшего супруга. Ранее это явление очевидно существовало (возможно, что и сейчас еще могут быть «провернуты» такие манипуляции), но уже несколько лет, как эти действия затруднились, в связи с тем, что между органами государственной власти установлен межведомственный обмен документацией, поэтому к регистратору «стекается» информация, в том числе и по наличию официального брака на момент приобретения недвижимости и соответственно регистратор потребует предоставить согласие супруга.  Беда в том, что эта проверка происходит обычно в тот момент, когда деньги уже у продавца (ведь обычно их отдают до сделки) и если продавец не предоставит требуемое согласие, регистратор вернет документы без регистрации. Вам придется через суд доказывать свое право на объект и далеко не факт, что это получится, ведь права второго «продавца» такой продажей без его согласия нарушены. 

Следующим вариантом обманов я бы назвал неочевидную болезнь продавца. Чаще всего это бывает с людьми, которые состоят на различных учетах (наркологический или психиатрический). Такая информация «закрыта» и вы ее не найдете в свободном доступе, даже регистратор этого не знает, поскольку это врачебная тайна. Совершив сделку такое лицо «может передумать» и оспорить ее с помощью «хороших» специалистов в суде. Весьма часто такие сделки признаются недействительными. Поэтому все чаще и чаще покупатели настаивают на том. чтобы продавец предоставил справку о том, что он не состоит на учете в момент сделки.

Еще один весьма часто встречающийся вариант – споры по наследству. Периодически  наследники не передают всю информацию нотариусу о том, что есть иные наследники на имущество (например, ребенок от другого брака наследодателя), и в  итоге нотариус оформляет свидетельства на тех, кто появился в течении полугода с момента смерти наследодателя. Получив право на объект эти «нехорошие» наследники быстро продают его, а появившиеся позднее наследники начинают оспаривать такие сделки. Кто в данном случае выиграет дело предугадать часто не получается. Кроме того, весьма часто оспаривается завещание наследодателя. Особенно часто, когда это завещание было составлено незадолго до смерти и далеко не самому близкому человеку. Поэтому с наследственными квартирами, которые продаются сразу после их оформления надо быть предельно внимательными. Необходимо собрать информацию о потенциальных наследниках и только после этого принимать решение о покупке.

Выводы:

Таковы основные схемы мошеннических сделок с жильем. Есть некоторые цифры статистики по Москве исходя из данных по мошенничеству  в этой сфере: сомнительных сделок с незаконными перепланировками от общего количества неправильных сделок около 7%,  утаивание лиц имеющих право пользования квартирой или право совместной  собственности  — около трети от всех мошенничеств, продажа недееспособными – около 16% и сделки со спорами по наследованию —  около 6%.  Учитывайте эти моменты при намерении совершить сделку! Недвижимость — весьма дорогостоящий товар, поэтому обман в этой сфере иногда «весьма дорого обходится» покупателю. Вы можете «потерять» деньги. В нашем городе бывали случаи даже «потери жизни» из-за жилья. Будьте  осторожны!          

Хостелам «капут».

В апреле я писал пост на тему хостелов в России. Наступило 01.10.19г. и закон вступил в силу с целью наведения порядка в этой сфере. Думаю целесообразно напомнить моим читателям об этом законе.  

Итак, в материале https://blogs.amur.info/847/9999/ я писал, что недалек тот день, когда хостелам придется трансформироваться, поскольку действующее законодательство, к сожалению, не любит , когда заблаговременные предупреждения «не работают». Думаю, что большинство  россиян слышали о произошедших изменениях, но лучше еще раз это сделать. Суть изменений в том, что теперь хостелами могут быть только нежилые помещения с отдельным входом на первом этаже многоквартирных жилых домов (если они расположены в МКД). Большинство же хостелов, ранее действующих в России, располагались в квартирах и чаще всего не на первых этажах. Обычно соседям  не нравилось такое размещение, поэтому появлялись жалобы, которые в конечном итоге и привели к изменениям в закон. Думаю, что часть хостелов смогло переформатироваться  и теперь работают по новым требованиям, но часть из них, вероятно, продолжает работать по старому и когда – то это закончится. Все будет зависеть от  представителей власти, которые должны отслеживать происходящее.

Резюме:

Но вам, моим читателям, надо понимать, что внеся предоплату (в случае аванса или полной предоплаты), вы рискуете приехать на место и не найти там место планируемого размещения. Поэтому, старайтесь перед бронированием проверять соответствие объекта указанным требованиям. Думаю, что прошедшие новую процедуру допуска работы хостелы будут стараться разместить об этом информацию на сайтах, ведь это серьезный маркетинговый ход. В случае же сомнений хотя бы не вносите аванс или предоплату до момента вселения в хостел. Иначе вы рискуете попасть в неприятность – ни денег, ни места для размещения.         

Изъятие жилья у благовещенцев.

В  настоящее время со стороны администрации г.Благовещенска подано весьма большое количество исков к благовещенцам с требованиями о принудительном изъятии жилья и долей земельных участков. Делается это под благовидным предлогом – городу  необходимо  развиваться и строиться, а некоторые «несознательные» граждане этому мешают.

Суть проблемы в том, что в Приамурье существует программа «Переселение граждан  из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории Амурской области в 2013-2017 годах» (утверждена постановлением правительства Амурской области №157 от 12.04.2013г.). Идея в целом, безусловно, хорошая и правильная, но вот с реализацией этой программы «есть перегибы». Согласно этой программы в Благовещенске должны быть снесены десятки объектов. Многие из них уже снесены, люди получили или денежные компенсации или иное жилье. Но остались те, кто по каким-то причинам этого пока не сделал.  Как правило, это многоквартирные жилые дома (деревянные бараки) в центральной части города. «Почему-то» эти бараки, которые захотелось снести властям, сконцентрированы в основном в центре города («ну так уж как-то получилось», что только на окраинах города, видимо, сконцентрированы «хорошие» бараки).  Включение большинства  домов в программу произошло на основании актов якобы обследования  этих домов в ноябре 2006 года. Фактически такие обследования почти не проводились, а составлялись на основании представленных муниципалитетом документов (техпаспортов). Люди, проживающие в этих домах, об этих действиях муниципалитета не знали, а стали узнавать об этом за прошествием многих лет (обычно это происходило в 2017-2018 годах в связи с тем, что именно в эти годы власти наиболее серьезно занялись реализацией этой программы). Кто- то соглашался с предложениями властей в части предлагаемого жилья, кто- то получал компенсации деньгами. В 2015-2018 годах компенсации обычно составляли по 50000 рублей за квадратный метр жилого помещения.

Были и те, кто не соглашался с этим предложениями в силу разных причин. И вот сейчас муниципалитет решил принудительно изъять имущество у граждан по весьма странной цене. «Почему-то» цена компенсации снизилась до 32000 рублей за квадрат жилья? Возможно, что «специалисты» стали считать компенсации по каким-то иным нормативам? Формально, вроде ничего не менялось  в законодательстве этой сферы. Однако компенсация «усохла» на глазах. Цены на недвижимость у нас растут уже который год подряд и поэтому появляется вполне резонный вопрос – если цена 32000 рублей действительно рыночная сейчас, то почему в течении нескольких лет бюджет, в том числе и муниципальный и федеральный, оплачивал с «удовольствием» по 50000 рублей за квадрат? Очевидна «несостыковка»! Средняя цена новостроек в центре Благовещенска около 70000 рублей! Где-то в одной из этих двух цифр (32 и 50) , наверняка, «обман»? Если пытаются «съекономить» сейчас, то надо-бы пересмотреть стоимость в сторону повышения. Если же цена сейчас «действительно рыночная 32000 рублей», то значит в течении нескольких лет бюджеты разных уровней «видимо переплатили» иным благовещенцам! Будем искать ответ на эти вопросы в ходе судебного процесса.    

Выводы:

В целом же, мое мнение о действующей программе таково. Благовещенцам , безусловно, нужно находить компромисс  с властями. Не надо прятаться и пытаться требовать лишнего. К сожалению, «советское время» кончилось, поэтому получить каждому прописанному по квартире очевидно не получится. Таковы условия программы – только предоставление равноценного по площади благоустроенного жилого помещения в пределах города! А город у нас в том числе и Белогорье! Можно пытаться находить понимание о районах предоставляемого нового жилья, но вот говорить о том, что я хочу две квартиры вместо одной  очевидно неправильно. Учитывайте эти моменты при взаимоотношениях с муниципалитетом.   Иначе «будете пыль глотать» по судам. И далеко не факт, что вас там услышат. Практика далеко не однозначна, но все-таки больше решений о принудительном изъятии (при условии выполнения муниципалитетом процедуры).

Результаты встречи на Точке Кипения.

Вчера состоялась запланированная встреча. В этом материале хочу коротко описать происходившее на ней. Было много неожиданного и полезного.

Началось все с того, что это была  пятница да еще и 13 число. Вероятно, поэтому в районе Амурской областной библиотеки с обеда был отключено энергоснабжение. Я допустил также грешным делом, что, возможно, это «наши западные партнеры» опять вмешиваются в «наши внутренние дела», как это было совсем недавно на выборах различного уровня 08.09.19г. Многие желающие поучаствовать в мероприятии заволновались, но встречу мы все-таки не отменили, хотя были планы о применении медиапроекторов для визуализации рассказов. Пришлось обходиться без них и работать сначала  в сумерках.

Собралось достаточно много участников (думаю более 60 человек присутствовало), что подтвердило мысли о том, что тема встречи была выбрана очень важная и интересная для обсуждения. В числе спикеров выступили: Абросимов Василий Григорьевич (заместитель генерального директора ЗАО «Амурстрой»), Александрова Оксана Викторовна (заместитель министра строительства), Фильченко Ирина (представитель компании «АНК»), Исачкин Сергей Михайлович (управляющий Благовещенским отделением ПАО Сбербанк), Волков Владимир Викторович (Управляющий отделением по Амурской области Дальневосточного главного управления ЦБ РФ) и Волобуев Игорь Анатольевич (весьма известный в теме дольщиков юрист). Присутствовали также представители наших основных застройщиков «Народная строительная компания» и «Благовещенскстрой»,  специалисты от банков АТБ, Газпромбанка, Открытие и ВТБ, несколько представителей риэлторских компаний, юристы ну и, конечно, большинство средств массовой информации (я заметил представителей газет «Телепорт», «Амурская Правда», «Издательский дом «2х2», ГТРК Амур, «Деловое Приамурье»).  

Василий Григорьевич рассказал о переживаниях большинства застройщиков по поводу предстоящего перехода к работе по новой  схеме (дольщик-банк-застройщик). Пока много неясностей, как будут складываться отношения с банками. Также сказал о наличии предложений по изменению законодательства в плане именно дальневосточных компаний. Сама компания имеет хороший задел на будущее для работы по «старым правилам», т.е. без участия банка – посредника. В этом плане «Амурстрой» сможет работать еще 2 года. Но уже сейчас в компании задумываются о будущем и соответственно пытаются влиять на него.

Оксана Викторовна рассказала  о работе министерства строительства, какие делаются предложения от министерства в различные структуры власти с целью облегчения  для застройщиков трудностей «переходного периода». Сложностей действительно много и далеко не все компании справятся с этим вызовом, но к изменениям надо быть готовым, от них никуда уйти не получится. В ее рассказе прозвучала информация о том, что в Благовещенске имеются компании, которые нарушают действующее законодательство не заключая предусмотренные законом №214-ФЗ договоры долевого участия. Это всегда повышенный риск для дольщика, поскольку минстрой не может контролировать подобные организации. В этих случаях взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются иными нормами (чаще всего уголовными) и, к сожалению, такого рода деятельность некоторых компаний периодически приводит и к банкротствам и к обманам дольщиков. Поэтому всем потенциальным дольщикам необходимо отдавать себе отчет при заключении различных иных форм договоров (не предусмотренных законодательством). А такие формы, вероятнее всего, будут проявляться все чаще, поскольку застройщики пока не стремятся переходить на проектное финансирование. Оксана Викторовна проинформировала о том, что потенциально под действие программы льготного кредитования молодых семей в Приамурье могут попасть около 3500 таких семей (напомню, Президент России В.В.Путин проанонсировал на ВЭФ-2019 такую программу  под 2% годовых). Ответила также Оксана Викторовна и на вопрос о том, обращалась ли компания ПИК в рамках ВЭФ-2019 к нашим властям с предложениями о строительстве жилья в Приамурье. По ее информации таких обращений не было. Тем не менее, в рамках этого форума крупнейший московский девелопер группа компаний ПИК обратилась к большому числу дальневосточных регионов с такими предложениями (Сахалин, Приморье, Хабаровский край и Читинская область), предлагая построить до 3 млн квадратов жилья (для справки: во всем Приамурье построено в прошлом году 156 тысяч квадратов)! Эта информация, по моим соображениям, вызывает опасения, поскольку приход такого крупного игрока на рынок строительства, безусловно, повлияет на работоспособность наших местных компаний.  

Далее, в качестве пилотного проекта была представлена информация от компании «АНК», которая заключила со Сбербанком первый в Приамурье договор проектного финансирования. К рассказу Фильченко Ирины подключился Исачкин Сергей Михайлович, поскольку в ходе дискуссии появились вопросы к банковскому сопровождению. Итогом рассказа стала приятная новость о том, что в целом «не так страшен черт, как его малюют». По информации от Сергея Михайловича средняя цена проектного сопровождения (при наличии хороших продаж возводимого проекта) может составить 3%! Эта цифра вызвала большое удивление у большей  части участников встречи, поскольку по многочисленным информациям из СМИ складывалось впечатление, что для дальневосточных регионов ориентир был на 10-12%! Представитель «АНК» не выдала «тайну» о договоренностям по процентам в их случае, но все-таки сказала, что хотелось-бы поменьше. Цена реализации этого объекта будет выше, но и реализация его, вероятнее всего, будет идти успешнее.  Сергей Михайлович надеется достичь в работе с застройщиками  тех показателей, которые он озвучил. Будем надеяться на это, поскольку, действительно, многие участники мероприятия сомневаются в достижении цифры 3%, а цифры 10-12% вызывают шок. Насколько я понимаю, основными препятствиями для застройщиков в настоящее время для появления желания перехода на проектное финансирование являются: неясность практики работы банка при такой схеме в части реальных процентов и контроля за расходами застройщиков.

Следующим выступил Владимир Викторович. Он рассказал о надзорной функции Центрального банка России в этой сфере и ответил на возникшие у участников встречи вопросы. В частности, он рассказал  о том, что застройщикам рационально перед обращением в банк прорабатывать рекомендации Центробанка с целью выявления потенциально возможных вариантов кредитования для своей ситуации. На сегодняшний день в Приамурье работают 10 уполномоченных в сфере проектного финансирования банков, однако открыто всего 4 эскроу счета в 4 из них.

Последним выступающим был Игорь Анатольевич, который рассказал немного о судебной практике по проблемам долевого строительства и выразил надежду, что постепенно такой класс россиян, как обманутые дольщики, исчезнет.

Резюме:

встреча получилась, на мой взгляд, очень полезной в информационном плане. Признаюсь, что даже я, изучая массу информации о проектном финансировании, не мог предположить, что вполне реально получить такое кредитование под среднюю ставку 3%! Правда, это пока только планы, но будем надеяться, что они сработают, ведь брать проектное финансирование под 10-12% застройщики очевидно не хотят. Желательно – бы, федеральным банкам проработать вопросы более быстрого сопровождения деятельности застройщиков, поскольку такая проблема пока присутствует. На местном уровне технические моменты обычно решаются быстрее, чем это делать через Москву. У застройщиков пока еще нет четкого понимания, как банковский специалист будет согласовывать ежедневные расходы по строительству, как часто ему надо будет осуществлять проверки на объекте, скорость рассмотрения документов  и т.д. Все это пока «напрягает» застройщиков и, очевидно, что этот момент также является сдерживающим фактором при решении вопроса о заключении договора проектного финансирования. 

Надеюсь, что все озвученные проблемы, возможные варианты их решения и планы, помогут  всем заинтересованным в существовании нашей местной строительной отрасли Приамурья сделать соответствующие действия, чтобы переход к новой форме взаимоотношений в этой сфере был наименее болезненным для всех ее участников. А про очевидную болезненность этой реформы говорит масса специалистов — Виталий Мутко, Герман Греф, Никита Стасишин и многие другие.     

Абросимов Василий Григорьевич
Александрова Оксана Викторовна
Исачкин Сергей Михайлович и Фильченкова Ирина
Волков Владимир Викторович