Блог


Реестр самостроев России.

Недавно сайт Индикаторы Рынка Недвижимости опубликовал информацию о том, что в России наконец-то заработал официальный реестр самостроев. Думаю полезно напечатать некоторые подробности на эту тему.  

Итак, опубликована следующая информация. Единый федеральный реестр объектов самовольного строительства начал работу в тестовом режиме на сайте подведомственной Минстрою РФ организации «РосКапСтрой» с 1 января.

«Страница с 1 января в открытом доступе. Далее реестр будет наполняться», — сообщил глава Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. В реестре собраны около 1 тыс. проблемных домов, при этом только в Сочи зарегистрированы около 200 объектов. На сайте можно не только ознакомиться с полным списком самостроев во всех регионах РФ, но и подать заявку на включение проблемных объектов в данный реестр. Это сможет сделать каждый, кто пострадал от недобросовестных застройщиков. Предоставленная таким образом информация будет проверяться и в случае подтверждения факта публиковаться в реестре.

Выводы:

Конечно, в век «цифровой экономики» давно уже назрела необходимость появления такого ресурса. Не знаю, почему так долго он «рождался». Тем не менее, он появился и теперь задача пострадавших россиян внести свои данные в этот реестр. Пока этот ресурс будет носить информативную составляющую для потенциальных желающих найти себе объект не имеющий проблем со строительством. В дальнейшем возможно появление и другого функционала у этого реестра. Я попробовал неделю тому назад зайти на этот реестр и к сожалению представленная на нем информация весьма «скуповатая». Надеюсь, что со временем его доработают, наполнят информацией и он будет действительно полезен. Ведь только в одном Сочи зафиксировано более 200 самостроев. По факту их гораздо больше. Подобная ситуация наблюдается по всей России, но наиболее характерна она для регионов, где отмечается повышенный спрос на приобретение недвижимости (Краснодарский край, Крым, Москва, Питер и т.д.). Поэтому для обычных россиян этот ресурс будет безусловно полезен.       

Гильотина (продолжение).

18.09.19г. я писал материал на эту же тему https://blogs.amur.info/847/10467/. В настоящем материале уже можно анализировать какие действия со стороны властей производятся в этом плане.

В понедельник прозвучала информация о том, что уже бывший премьер Дмитрий Медведев отменил 1259 устаревших правительственных актов и запланировал в ближайшее время отменить еще 3600 актов СССР в рамках «регуляторной гильотины». Всего в течении настоящего года планируется отменить 20,5 тысяч старых нормативных актов!

Механизм «регуляторной гильотины» запустили в начале 2019 года по поручению председателя правительства Дмитрия Медведева. Планируется, что она избавит бизнес от устаревших требований со стороны государства. Власти собираются пересмотреть правила контроля и отменить необоснованные требования к бизнесу до 2021 года. Первыми «жертвами» реформы станут документы, принятые в 1917–1991 годах. Ранее кабмин утвердил составы 41 рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в каждой сфере деятельности.

Резюме:

Отслеживайте ситуацию каждый в интересующей вас сфере деятельности. Есть надежда, что предпринимателям станет немного легче и проще вести бизнес и по идее это должно коснуться всех россиян, поскольку при смягчении возможности работы для бизнеса он должен иметь возможность снизить свои издержки  и соответственно уменьшить конечную стоимость продукции или услуг.    

Налоговые льготы при продаже единственного жилья с 1 января.

          С 1 января этого года вступили в силу изменения по применению налоговой льготы, действующей при продаже недвижимости. Полагаю, что моим читателям эта информация должна быть полезна, поэтому напишу короткий материал об этой льготе с 01.01.20г.

Итак, формально текст закона  таков (ст.217.1  Налогового кодекса РФ):

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения.

        Наиболее часто встречающийся вариант вопросов касается проблемы продажи жилья, поэтому ответ на этот вопрос следующий: при продаже единственного жилья граждане смогут не платить подоходный налог, если они владеют этой недвижимостью более трех лет. Ранее льгота распространялась на жилье, которым собственник владеет более пяти лет. Как видно из текста закона существует еще три момента, которые также надо учитывать при сделках с такой недвижимостью.  

Выводы:

перед сделкой обязательно проверяйте правильность указанной в договоре цены. Если ваша квартира подпадает под указанные параметры – вам целесообразнее указывать реальную стоимость, если же нет, надо подумать каким образом можно в договоре отобразить общую стоимость продаваемого объекта. Возможно покупатель согласится указать меньшую стоимость квартиры, ну а недостающую стоимость  выразить как улучшения квартиры или передача встроенной техники или мебели. Часто варианты оптимизации налогообложения существуют, но надо о них думать до подписания основного договора и подачи его на регистрацию в МФЦ. К сожалению, весьма часто россияне не думают о возможных последствиях и подписывают договоры не вникая в вопросы налогообложения. Периодически у подобных продавцов недвижимости по истечении года после продажи возникают серьезные проблемы, связанные с необходимостью уплаты налога (а он весьма существенный, поскольку стоимость квартиры исчисляется миллионами, а налог составляет  13%). Поэтому многие из таких продавцов по прошествии года после продажи «кусают локти», но изменить ничего уже нельзя, поскольку договор зарегистрирован в Росреестре и смысла пытаться что-то переделать уже нет. Так что совет продавцам: относитесь очень внимательно к моменту указания стоимости  в договоре купли-продажи. Есть вполне легальные способы уменьшить налогообложение.    

Получение пособия для приобретения квартиры.

В декабре состоялось два заседания кассационной инстанции по нашим жалобам на решения судов об отказе в признании незаконным исключение сотрудников МВД из списков получателей единовременного пособия на приобретение жилья.  Поделюсь с вами этими результатами.

К сожалению, весьма часто наша правоохранительная система не соблюдает права собственных сотрудников. По законодательству у них имеются некоторые льготы, которыми они хотели бы воспользоваться, но не могут в силу появления претензий со стороны руководства. К примеру, есть льгота на получение пособия для приобретения жилья за счет федерального бюджета, однако многие сотрудники не могут ею воспользоваться по разным причинам.

Обратившиеся ко мне амурчане состояли в этих списках более 6 лет, собрали необходимые справки при постановке на учет еще в тот период, но получить пособие не смогли, поскольку незадолго до получения денежных средств жилищная комиссия выявила некоторые недостатки в оформлении документации со стороны работников при подаче ими заявлений более 6 лет тому назад. Эти недостатки стали поводом для исключения сотрудников из списков получателей.

Несколько месяцев мы боролись в суде с комиссией оспаривая принятое ею решение, поскольку, по нашему мнению, недостатки в  документации должны были быть выявлены при их подаче более 6 лет тому назад, однако в тот момент комиссия посчитала возможным включить в число потенциальных желающих почти всех подавших заявления. К слову, в тот период денежные средства почти не выделялись и поэтому множество сотрудников даже не пытались подавать заявления, а те кто подавал, к ним особо «не цеплялись», ведь получение реальных денег было из разряда «фантастики». Но некоторое время тому назад власти стали давать средства и очередь начала серьезно уменьшаться и вот тут жилищная комиссия начала искать поводы для уменьшения количества потенциальных получателей пособия.  

И до осени 2019 года суды не находили оснований для восстановления в списках получателей этих сотрудников ссылаясь на выявленные комиссией недостатки. Осенью «картина поменялась». Кассационная инстанция Владивостока и Благовещенска уже вынесла несколько постановлений об отмене состоявшихся решений обосновывая отмену в том числе и наличием срока давности для исключения сотрудников из списков с момента, когда комиссии становилось известно о наличии недостатков в документах.

Выводы:

Похожие проблемы существуют фактически во всех органах, где властями могут предоставляться денежные средства на приобретение жилья. Это и федеральные власти, власти субъектов, муниципалитеты. Но чаще всего эти моменты возникают в правоохранительной системе (МВД и ФСИН). Учитывайте эти изменения в судебной практике в своих взаимоотношениях с жилищными комиссиями и в случае нарушения ваших прав отстаивайте их в суде.          

Планы властей по уменьшению количества обманутых дольщиков.

25 декабря согласно сообщения «Коммерсанта» состоялось заседание наблюдательного совета фонда защиты прав дольщиков, на котором обсуждалась тема решения проблем участников долевого строительства. В наступившем году с помощью этого фонда планируется решить проблемы 40 тысяч пострадавших дольщиков, на это планируется потратить 65 млрд рублей. По словам главы Фонда Олега Говоруна, в настоящее время в Едином реестре проблемных объектов числится 3,1 тысячи домов (!), в которых приобрели жилье около 200 тысяч дольщиков (!). Еще 2 тысячи домов находятся на разных стадиях банкротства — это еще 140 тысяч пострадавших дольщиков (!). Всего в реестр проблемных объектов включено более 1 тысячи застройщиков (18,7 млн кв. м жилья, а это примерно четверть сдаваемого в год жилья). На решение проблем всех обманутых дольщиков необходимо 500 млрд рублей. Таковы объемы проблемного строительства жилья в России.

Мои выводы по представленным цифрам таковы.

К сожалению, редко конкретные чиновники отвечают за ненадлежащее исполнение своих полномочий. Есть отдельные прецеденты, но они не складываются в систему, что не создает у «этих ответственных людей» ощущения неотвратимой ответственности за содеянное. У меня часто возникает вопрос о том, почему я или сосед или любой иной россиянин должны оплачивать из своих налогов «грехи чиновника», который не принял своевременного решения по «неправильному застройщику»? Эти 500 млрд можно было-бы потратить на иное благое дело (коих масса в России), если бы «ответственные люди своей головой» отвечали за свои действия или бездействие. К сожалению, пока так и вряд ли в ближайшее время эта ситуация существенно изменится.

Думаю, что очередная реформа долевого строительства, которая сейчас движется по России, добавит в ряды обманутых дольщиков россиян. Такой вывод я делаю постольку, поскольку большая часть застройщиков не торопится переходить на «новые рельсы» заявляя, что около трети застройщиков не смогут работать по новым правилам и соответственно их дольщики, вероятнее всего, пополнят стан обманутых. Конечно, эта реформа строительства очевидно «очистит рынок» от проблемы обманутых дольщиков (так должно получиться в итоге), но на это потребуется думаю не менее 5 лет, а  за это время «класс обманутых дольщиков» наверняка пополнится новыми россиянами. Будем смотреть как будет развиваться ситуация, возможно власти будут пытаться корректировать реформу, но пока мои мысли таковы.