Блог

Пару дней тому назад ко мне обратились за консультацией по нашумевшей истории с застройкой индивидуальными домами в Чигирях. Я ознакомился с частью документов и вот что могу сказать об этом.

Некий «не местный» гражданин С. наобещал нескольким десяткам амурчан «светлое будущее» в виде индивидуальных домов «под ключ» на земле в пригороде Благовещенска. Для этого старался подписывать только «некие обязательства» о том, что он дескать «только построит» по заказу указанного лица на земельном участке индивидуальный дом. Описание этого «объекта» весьма короткое, буквально в один абзац. В целом текст всего обязательства на полстранички. За «это» этот «иногородний гражданин» получал весьма неплохие суммы (по несколько миллионов с каждого, кому он дал такое «обязательство»). Некоторым «привередам» ему приходилось делать договоры подряда, поскольку они не соглашались на столь «маленькие обязательства». Эти договоры уже в целом неплохие и он там «обзывается» уже индивидуальным предпринимателем.

По общению амурчан с этим «гражданином» видно, что основная проблема на сегодня пока тариф, который он им выставляет за потребленную электроэнергию. Официальный тариф для индивидуальных домов у нас около 3,4 рубля для Чигирей, а им выставляет этот «гражданин» по 10 рублей ссылаясь на то, что пока все его «заказчики» не перейдут на отдельные частные договоры с ДЭК они должны ему компенсировать расходы по такому тарифу, поскольку его сети и трансформаторная подстанция не подходят под определение объекта как для индивидуального жилого дома (это сделано в целом для поселка, а значит это сделано в предпринимательских целях и тариф «немного» иной). Как оказалось, для него этот тариф «стал неожиданным» и он сейчас «вынужден» выставлять такие цены «своим сотоварищам».  А эти самые «сотоварищи» не оценили его переживания, расходы и суету в интересах всех, поэтому пишут и говорят «нехорошие» слова в его адрес. Подводя итог общению – он направляет людей заключать прямые договоры на энергоснабжение с ДЭК, ну а ДЭК за это с «заказчиков» требует произвести некоторые расходы, которые выливаются в весьма серьезные суммы, которые заказчики при начале строительства не планировали, ведь всем обещали «светлое будущее» без доплат.          

Как это часто водится в России, не всегда «обещание жениться» сбывается. Поэтому сейчас возникают большие сложности с переходом такого количества людей на индивидуальные договоры энергоснабжения. Энергетики выдвигают свои требования к этому «переходу», это вызывает дополнительные расходы и время на реализацию, а сейчас «не май месяц» (расходы на энергоснабжение очень большие, а учитывая предпринимательский тариф конечные цифры весьма «неприятные»).

Выводы:

Не надо верить «обещанию жениться». К сожалению, весьма много у нас «обещалкиных», от которых потом приходится «пыль глотать по судам». Мне периодически приходится участвовать в таких процессах. Без судов здесь судя по всему не обойдется, поскольку «гражданин-предприниматель» пытается «съехать с темы», что он должен был построить и передать ЖИЛОЙ дом, а не постройку. Ведь для жилого объекта есть определенные требования (в частности, обеспечение  его энергоснабжением). Пока он «посылает заказчиков» читать его «обязательства» на полстранички, где говорится, что он должен построить дом. Якобы про энергию «там не написано», а значит он «не обещал жениться». Думаю, что суду придется направлять этого «гражданина-предпринимателя» на «путь истинный». Хотя возможно и правоохранительная система «что-нибудь придумает» в этом направлении, ведь тут сослаться на «обычные гражданско-правовые отношения» вряд-ли получится, ведь пострадавших десятки и уже «на слуху» проблема. Если бы одному-двум-трем «наобещал», то правоохранители «послали-бы» пострадавших в суд.

На будущее всем желающим оказаться в «светлом будущем незадорого» совет – делайте все правильно перед передачей средств «обещалкиным». Они такие «красивые песни поют» перед этим. В среднем россиянин покупает или строит недвижимость в своей жизни не более 2 раз в жизни! Надо крайне осторожно подходить к такому решению! Кстати, не факт, что проблема с тарифом единственная. Весьма часто при строительстве таких домов «обещалкиными» после зимовки «вылазят» дополнительные проблемы (ведет фундамент, трескаются стены, промерзают постройки, нет вентиляции и т.д.). Все это надо выявлять в ходе процесса и «доводить до ума» объекты пока есть такая возможность за счет «гражданина-предпринимателя». Закон «О защите прав потребителей» и судебная практика позволяют это делать.          

Я уже писал материал на эту тему, сегодня решил обновить информацию. Думаю она будет интересна всем благовещенцам, которые так или иначе зависят от такого понятия как красная линия.

Красная линия это (если очень коротко) воображаемая линия, которая отделяет территории  частной собственности от территорий общественных (перспективных и настоящих). Многие благовещенцы получив землю в собственность полагают, что теперь они могут что угодно делать на «своей» земле. И весьма часто такие «собственники» начинают «что угодно» строить на «своей» земле, а потом, когда начинают заниматься оформлением прав, сталкиваются с огромными проблемами, включая и вопросы сноса «новых» объектов. Сначала собственники сильно удивляются этому требованию администрации формулируя свои мысли через фразу «я же собственник». Но по мере развития ситуации и вникания в законодательство начинают понимать, что на «своей» земле далеко не все можно делать безнаказанно. К сожалению, для многих собственников самовольное строительство без соблюдения в том числе и красных линий оканчивается весьма плохо. Либо они вынуждены снести новые постройки либо пройти через суды, которые могут узаконить «новоделы», но только при наличии соблюдения ряда обязательных требований, а они далеко не всегда выполнимы. 

Что касается темы сегодняшнего материала, то сообщить хотелось следующее. По физлицам, т.е. обычным гражданам — владельцам участков для размещения  индивидуальных жилых домов, уже сформировалась значительная положительная судебная практика по признанию отказов администрации Благовещенска с обоснованием о наличии красных линий незаконными. Чаще всего это удается сделать в силу некоторых недостатков в работе муниципалитета (у меня прошло два процесса с такими вопросами только в декабре), но полагаю, что эта возможность может скоро закончиться, поскольку муниципалитет работает над устранением этих недостатков и вполне возможно решит их. По предпринимателям, к сожалению, ситуация печальная. Добиться положительного решения при наличии нарушений по красной линии объектами предпринимательской деятельности практически невозможно.  Таковы различия рассмотрения споров разными судами в нашем регионе. 

Выводы:

Если у вас осуществлены постройки на земле и по участку проходят красные линии рекомендую вам не затягивать с разрешением  ситуации в судебном порядке. Пока ситуация для обычных граждан в большей мере положительная, но она может измениться в любой момент, поскольку администрация «работает в этом направлении». Конечно, более правильно все-таки сначала получить разрешительную документацию, посоветоваться как наиболее рационально осуществить желаемое, и только потом что-то строить, но, к сожалению, большинство россиян обычно сначала делают, а уже потом начинают думать как «героически преодолеть трудности».  Таковы реалии.         

Вчера столкнулся с абсурдом, который решил написать здесь, поскольку это из области «нарочно не придумаешь».

Я периодически покупаю электробытовые товары для дома в одной крупной федеральной сети. В целом доволен качеством и отношением. Был правда спор с ними в начале «нашей торговой деятельности» по поводу приобретения мною у них ноутбука на акции, который я оплатил, но потом мне сказали, что такого у них «почему-то» нет и в одностороннем порядке расторгли договор. Я «обиделся» и посудился с ними. Итогом стало приобретение аналогичного компа за акционную стоимость как и было обещано изначально на сайте компании со штрафом и моральным вредом. История давняя, я писал о ней уже пару лет тому назад. После этого появилась отчасти подобная «хорошая» практика (например, парень закупился в ГУМе по ценам в 800 раз меньше розничных).  И таких случаев все больше.  

С тех пор мы подружились с коллективом, более того, руководитель местного филиала этой сети оказался хоккеистом и мы периодически встречаемся «в бою», то на одной «стороне баррикад», то на разных. В общем, отношения стали хорошими и я периодически покупаю у них товары для дома. В этот раз я оплатил на сайте еще 27.11.24г. торшер домой. Доставку поставили аж на 10.01.25г. (необычно долго, но я согласился, поскольку цена была «приятная») и вот вчера мне приходит СМС о том, что заказ отменен. Я стал звонить на горячую линию с вопросом о причине и мне сказали, что компания признала меня «перекупом». Я спросил, что это такое и мне пояснили, что это люди, которые закупают оптом для перепродажи.

Я попытался понять логику специалистов, которые «присвоили мне статус  перекупа» и как они пришли к такому выводу, но до сих пор так и не смог. Товаров я действительно покупал многовато, но все они так или иначе нужны максимум для двух семей. В те моменты мне не «присваивали такой статус», а тут за один торшер сразу повысили мой IQ до «ПЕРЕКУПА».

Первый момент непонятной логики – почему ранее при покупках нескольких одинаковых товаров (например, покупал наборы изделий для кухни) меня не признавали перекупом, а тут с одного торшера «такая радость». Во-вторых, чем для этой сети плох перекуп, если он покупает по розничной цене «для всех» товар? Насколько я помню логику торговли – это продать как можно больше. А тут меня ограничили.  В чем «радость» для сети от потери такого «перекупа»?

На горячей линии записали мое обращение с вопросами, обещали разобраться с «проблемой» в течении 7 дней. Я настоял на том, что с вопросом надо разобраться быстрее, поскольку я и так полтора месяца ждал доставки, товар привезли в Благовещенск, но мне отказались его выдавать поскольку «мой статус повысили».

Резюме:

Надеюсь, что в течении ближайших трех дней все-таки удастся понять «женскую логику» о «перекупах» в этой компании. Иначе, мне придется заказывать по два торшера и так далее, а при получении отказываться от одного из них, дабы мне не отказывали в приобретении единичного товара для личного потребления. Пришлось позвонить директору и попросить его «придержать» товар «до выяснения обстоятельств», т.к. если его просто продадут иному лицу и после этого признают свою ошибку, то мне придется заказывать такой же торшер еще раз со сроком доставки полтора месяца. Не хотелось-бы!         

Иногда участвую в спорах с нерадивыми подрядчиками и застройщиками, поэтому заинтересовался переживаниями Минстроя России по «экстремизму» дольщиков, озвученные незадолго до новогодних каникул.

Согласно представленной в СМИ информации юридические компании, которые помогают отсудить деньги якобы за некачественную отделку, за 2023-2024 годы взыскали с застройщиков 150 млрд рублей (заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин). «У нас был случай, когда при цене квартиры в 4,6 млн рублей суд взыскал у застройщика 58 млн рублей. И ни копейки из этого не пошло ни на какие работы»,— отметил Никита Евгеньевич.

Видимо исходя из таких «переживаний» Минстроя был принят закон, позволяющий застройщикам с 1 марта 2025 использовать свои стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов. Такие стандарты застройщики вправе разработать самостоятельно с учетом минимальных рекомендаций Минстроя и применять их в договорных отношениях с дольщиками с марта этого года. Кроме того, сократится  до 1 года с трех минимальный гарантийный срок на отделочные работы в новостройках. Летом прошлого года снижен и общий срок гарантии для новостроек с 5 до 3 лет. Вводится верхний предел компенсаций за строительные недостатки: теперь сумма, которую можно взыскать с застройщика (при несоответствии стандарту при установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования) ограничивается 3% от ДДУ, а штраф будет ограничен цифрой 5%. Таковы ближайшие изменения в этой сфере.

Выводы:

«Экстремизм» дольщиков встречается и в Благовещенске, но все-же это достаточно редкое явление. В большей мере все-таки обращения дольщиков в суд происходят вынужденно из–за существенных недостатков при попытке передачи им объекта строительства и затягивания срока передачи этого объекта. Теперь права дольщиков существенно ограничатся. С 1 марта надо более внимательно читать условия договора по качеству передаваемого объекта. Ну а на приемку объекта надо будет приходить со специалистом в отделке, который будет сверять обещанное в договоре с действительностью. 

Сегодня материал я решил посвятить новеллам, которые введены со вчерашнего дня в сделки с недвижимостью. Они связаны с налогами от продажи жилья. Введена так называемая прогрессивная система налогообложения.

Из истории: 25 лет в России существовала система НДФЛ с уплатой единого размера налога 13%. Несколько лет тому назад была введена отчасти прогрессивная, которая затрагивала доходы некоторой части населения (у кого доход превышал 5 млн в год).  

С 01.01.25г. существенно изменились размеры НДФЛ (введена прогрессивная шкала состоящая из 5 различных показателей вплоть до 22%) в том числе и при сделках с недвижимостью. Для большинства сделок с  недвижимостью введены два размера НДФЛ (13 и 15%). Касается это изменение тех сделок, которые были осуществлены без учета срока владения жильем. У нас в области это 3 года с момента оформления права собственности. Существуют особенности исчисления сроков для применения 3-х летнего срока при некоторых ситуациях.

Минимальный срок владения объектом недвижимости, доходы от продажи которого также освобождаются от налогообложения, составляет 3 года, если право собственности на него получено: в порядке наследования (3 года исчисляются с момента смерти наследодателя) или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ; в результате приватизации; в случае продажи жилого помещения приобретенного налогоплательщиком по договору участия, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения в нем. 

До 01.01.25г. при исчислении НДФЛ в случае отсутствия вышеуказанных сроков при продаже жилья применялась единая ставка в 13%. С 1 января 2025 года с суммы до 2,4 миллиона рублей 13-процентная ставка сохраняется, а с суммы превышения вводится 15-процентная ставка. Важно: как считать налог в случае сделки в переходный период (конец декабря 2024г.) основное определение таково – дата получения средств от сделки. Если получили средства в новом году, то с учетом изменений.

Выводы:

И в прошлые годы многие продавцы пытались экономить на налогах, поскольку цены на недвижимость очень высокие, а значит и налог может исчисляться миллионами. Теперь эта ситуация усугубится. До сих пор продавцы делали в основном так называемое занижение. Кто-то делал это грамотно, кто-то не очень. У многих продавцов это «пролазило», но постепенно ситуация усложняется и риски увеличиваются. Во-многих случаях можно найти весьма легальные способы снижения налогообложения, но, как правило, такие вопросы у большинства продавцов появляются уже после сделки в момент появления вопросов со стороны ФНС. А тогда чаще всего уже поздно «пить Боржоми». Мой совет таков – надо привыкнуть к мысли о том, что «халявы» становится все меньше и меньше. Постепенно государство учится выявлять подобные способы «оптимизации» и заставляет участников доплатить налоги, причем с пенями и штрафами (в некоторых случаях они доходят до 100% от цены сделки!). Учитывайте и детально интересуйтесь этими моментами до оформления всех документов и вам не придется «пыль глотать в судах» спасаясь от требований ФНС. Я периодически слушаю вэбинары экспертов в области налогообложения сделок с недвижимостью, которые рассказывают о легальных способах снижения налогов. Знаю о том, что количество вопросов со стороны ФНС растет и будет еще расти. Будьте к этому готовы!