Блог

Сегодня многие СМИ написали о планах Минфина России по ужесточению льготных ипотек. Разговоры такие идут уже давно, но вот появилась конкретика.

Основные предложения Минфина выглядят так:

• снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках выбранных госпрограмм;
• ограничить возможность получения заемщиком нескольких льготных ипотечных кредитов (клиент сможет взять только один льготный кредит и только по одной льготной ипотечной программе);
• ввести ограничения по размеру предельной долговой нагрузки (ПДН) заемщика, который с учетом выдачи ему льготного кредита не должен превышать 50%;
• ввести требования к уровню дохода граждан, которые могут получить льготные кредиты;
• повысить первоначальный взнос до 30%.

Выводы:

Мысли о необходимости продолжать «закручивания гаек» витали давно  в Минфине и в ЦБ РФ. Первое ужесточение произошло 20.09.23г. И вот очередное. Уж «сильно переживает» за финансовое состояние россиян ЦБ РФ. Озвучивался вариант повышения размера первоначального взноса до 25%, однако за основу сейчас взят еще более жесткий рубеж. Опять снижают размер субсидирования банкам. Ограничения по ПДН также затронут большое количество потенциальных заемщиков, поскольку многие из них не «втиснутся» в эти рамки. Пока эти предложения Минфина сформулированы в виде проекта постановления. Думаю, что с Минстроем еще могут быть «какие-то дискуссии», но, предположу, что основные «разговоры» уже произошли. Полагаю, что финансисты их «убедили». Поэтому потенциальным заемщикам льготных ипотек надо опять «пошевелиться» (уже в который раз в этом году). Ужесточения безусловно произойдут, а значит многие желающие не смогут ими  воспользоваться. Вопрос времени.    

Недавно вступили в силу изменения в законодательстве о банкротстве физических лиц. Изменения серьезные, во многом полезные, но во всем нужно понимание. Постараюсь коротко описать их.

Изменены пределы сумм для начала этой процедуры: от 25000 рублей до 1 млн  рублей (ранее было от 50000 до 500000). Начинать процедуру упрощенного банкротства можно подав бесплатно заявление через МФЦ. Обязательным условием такого производства является ведение исполнительного производства не менее 1 года приставами. Применяется оно когда нет никакого имущества для погашения долга. Это пенсионеры, получатели пособий на ребенка. В эту же группу можно отнести тех должников по кому исполнительное производство ведется более 7 лет. Через полгода с момента окончания такой процедуры МФЦ включает сведения о таком банкроте в реестр. С этого момента человек освобождается от обязательств перед кредиторами в пределах заявленной ранее суммы. В течении 5 лет этот человек обязан сообщать потенциальным кредиторам о проведении такой процедуры (ранее срок составлял 10 лет). В течении 3 лет запрещено занимать руководящие должности. По истечении этих периодов человек становится «чистым»  и может занимать должности, а также делать заявки на кредитование.         

Если у человека нет возможности провести упрощенную процедуру в силу имеющихся ограничительных условий, а также, если у него выявлен скрытый доход или имущество, то начинается судебная процедура. На нее надо будет потратиться. Есть официальные цифры (от 25000 рублей), но, как правило, это сумма существенно больше, поскольку процедура занимает в лучшем случае полгода (иногда и несколько лет). Для этого должник должен оплачивать услуги арбитражного управляющего. Обычная схема банкротства начинается при долге от 500000 рублей и просрочке более 3 месяцев.

Теперь о должниках в России. Согласно информации службы приставов в должниках числится более 21 млн россиян. Число неплательщиков по банковским кредитам с начала года выросло почти на четверть: плюс 200 млрд руб. в виде новых долгов, что вдвое больше, чем в 2022-м. Долги россиян по кредитам приближаются к 3 трлн руб. У половины из 21 млн должников по три и более кредита. Средняя ставка по необеспеченным потребкредитам начинается от 22% и достигает 40%. При таких условиях перекрыть долги слишком дорого, да и банки теперь все чаще отказывают заемщикам. В сентябре они отклонили почти 63% заявок на кредиты наличными, а в  октябре — более 80%. Коллекторы только в третьем квартале этого года выкупили дополнительно 75 млрд руб. в виде просрочек по долгам.

Выводы и советы:

Вроде бы государство идет навстречу россиянам учитывая закредитованность многих из них. Произошедшие изменения облегчат многим россиянам возможность провести процедуру банкротства с меньшими потерями. Это в целом неплохо зная сложившуюся ситуацию, но при этом надо читать «между строк» иную информацию. Нужно крайне осторожно подходить к вопросам кредитования. Необходимо иметь подушку безопасности на несколько месяцев на случай увольнения или уменьшения вашего дохода, на который вы рассчитываете при кредитовании. ЦБ РФ «закручивает гайки» банкам по кредитованию и в ближайший год точно будет только хуже. Итогом этого будет сокращение возможности получить кредит в банке. Есть еще МФО, но это гораздо более рисковый вариант займа. Я бы сказал – это крайняя мера, на которую надо идти только при необходимости «перехватить» средства на короткий период (до зарплаты). Если вы уже в долгах, ваших доходов для покрытия долгов очевидно не хватает и вам отказывают банки в кредитовании, то перекредитовываться в МФО не надо. Целесообразнее сразу думать о банкротстве. К самой процедуре надо подходить тоже крайне ответственно, поскольку в России много «помогаек» в этой теме, но далеко не все они действительно решают вашу проблему. Весьма часто они решают свою проблему получения финансирования от вас и не более того. Об этом я писал неоднократно.   

Тема красных линий набила оскомину землевладельцам в Благовещенске. И вот в этом году вероятно «пошли движения» в этом направлении.

Недавно у меня закончился судебный процесс по оспариванию отказа в перераспределении смежного земельного участка, где основным условием отказа послужило наличие этих самых линий. Такие отказы администрация «рисует» много направо и налево. К сожалению, практика работы муниципалитета в этой сфере не меняется десятилетиями. Если по физическим лицам еще могли быть положительные решения, то по предпринимателям отказ по такому варианту фактически всегда бессмысленно было обжаловать в суде. У меня было несколько дел и по предпринимателям и по обычным людям, поэтому такое мнение подтверждено практикой.

Начиная это дело я предупредил клиента о рисках, но он решил попробовать. Мы рискнули  и положительное решение состоялось. Основа его такова —  указанный квартал не имеет надлежаще установленных красных линий.

Будем надеяться, что подобные решения будут появляться все больше и больше, поскольку очевидные нарушения со стороны администрации налицо. Может быть и по предпринимателям начнут появляться подобные судебные акты. Изучая практику разных регионов  по этой теме несколько лет тому назад я понял, что наша область в числе тех, где было невозможно получить положительное решение при наличии фразы «красная линия» в отказе администрации. Наша область в этом плане не единственная, но подавляющее большинство регионов уже тогда (в 2019 году) эту проблему «поломали» через суды. Вероятно эта тенденция до нас дошла сейчас. Будем надеяться.

Кроме  таких отказов администрация до сих пор пишет и наличие санитарно-защитных зон на участке. Казалось-бы, эта тема давно решена в судах. Лет 7 тому назад через меня пошли первые такие дела. Как и в этот раз клиенты решили рискнуть и у нас получилось. С того момента по Благовещенску уже точно больше сотни подобных решений, но администрация до сих пор так и «рисует» эти основания в отказе. Видимо надеются, что человек не пойдет отказ оспаривать. Но многие не соглашаются и получают судебное решение проблемы.    

Выводы:

Если у вас в отказе администрации написано пересечение с красными линиями посоветуйтесь со специалистами относительно оспаривания отказа. Если вы не предприниматель, то ваши шансы велики при грамотном подходе к процессу. Если же вы предприниматель, то дело будет сложнее, но все-равно надо «продвигать» эту идею в жизнь. Вода под лежачий камень не течет.        

На прошедшей неделе глава ФНС России встречался с президентом и рассказал об успехах в сфере сбора налогов. Есть смысл поделиться мыслями по этому поводу.

Согласно озвученной информации  планируется получить налогов 46 трлн рублей к концу года. Рост поступлений в бюджет за первые 10 месяцев 2023 года на 3,6 трлн рублей больше по сравнению с прошлым годом (37,6 трлн рублей в этом году). Количество проверок в налоговой системе сократилось с 8 тыс. в 2022 году до 4 тыс. в 2023 году.

Чуть ранее со стороны главы ФНС звучало, что по существующим планам необходимо увеличить сбор налогов в 2024 году еще на 14%. В рамках беседы с президентом Даниилом Егоровым было сказано о трех сферах бизнеса, в которых видится потенциальный рост собираемости налогов. Назвать их он отказался, но уточнил, что там используются нелегальные схемы. Теперь большинство предпринимателей пытаются понять, о каких трех «подозрительных» сферах шла речь. В этом году «налоговый каток» прокатился по нескольким блогерам. Никому не хочется оказаться на  этой же «узкой тропе».

Некоторые эксперты полагают, что «намеки» идут в сторону алкоголя, табака и строителей. Некоторые предполагают различного рода услуги физическим лицам. По моему мнению, так или иначе, но «напряжение» будет расти во всех сферах, где можно «нащупать налоговую оптимизацию». Сейчас очень активно ФНС работает в области дробления бизнеса и НДС. Серьезное развитие получает банкротство. По физлицам произошли значительные изменения в этой процедуре, которые должны «облегчить» должникам проведение таких процедур. Вроде это и неплохо, но преподносится чаще всего такая возможность как «благо», а не крайняя мера в жизнедеятельности человека. Разного рода «освободители» от долгов весьма активно пиарят свои услуги и многие из них «не отвечают за свои слова». Людям часто не разъясняют намечающиеся трудности в их жизни при таких процедурах, а «прозрение» наступает обычно поздно. Недавно Минтруд обозначил цифру в 700 тысяч «теневиков» на рынке России. Полагаю так, коль цифра обозначена, значит уже есть методика, которая позволила «просчитать» это число и соответственно по этой методике наверняка начнется «работа». 

Выводы:

Очевидно, что с уменьшением числа проверок растет их «качество». Число проверок уменьшилось более чем вдвое, а поступающие суммы увеличились процентов на 10! Многие проверки даже не нужны, поскольку при выявлении очевидных фактов «налоговой оптимизации» в порядке предпроверочной работы предприниматели в добровольном порядке выплачивают необходимые суммы. Поэтому, предпринимателям надо осознавать, что постепенно государство закрывает имеющиеся лазейки по налоговым «хитростям». Оно делало это и раньше, но сейчас, в «особых условиях», «это движение» серьезно ускорилось. Государство вынуждено так делать и это нормально. Чтобы не попадать под налоговый «каток» желательно искать легальные возможности для снижения налогообложения. Такие возможности есть, но многие их просто не знают или не хотят знать пока есть возможность «иной оптимизации». К примеру, в этом году у нас прошла переоценка объектов капительного строительства (ОКС). Я писал об этом пару раз в начале осени с предложением познакомиться со своей «обновленной» стоимостью. Некоторые читатели были удивлены большой суммой новой оценки. У большинства же размер повышения в принципе не вызвал споров, поскольку в среднем стоимость выросла на 22% и эта цифра вполне «укладывается» в голове, т.к. стоимость недвижимости выросла более значительно. Тем не менее, даже при такой в целом адекватной оценке весьма часто можно снизить налог найдя ошибки в некоторых коэффициентах из отчетов. Это лишь один из примеров легальной оптимизации. Есть много способов, но их надо знать и применять. Экономика нашей жизни будет меняться и не в сторону послаблений. Мы, к сожалению, находимся в весьма жестких условиях, у нас «экономика войны» и пока непонятно, сколько «это» еще будет длиться. Государство вынуждено сейчас «форсировать» в том числе и «налоги», к  которым мы привыкли. Поэтому, будет только ужесточение и к этому надо быть готовым.                       

Сегодня ездил в город президентского внимания на процесс по переселению клиента из аварийного жилья. Поделюсь с вами своими мыслями.

Это уже второй подобный процесс в Свободном. Первый закончился в прошлом году предоставлением весьма приличного жилья семье, попавшей под снос. Из разговоров  специалистов по результатам прошлого процесса я понял, что фактически моему клиенту была предоставлена квартира в весьма хорошем доме, в котором  ранее проживали чуть ли не специалисты Газпрома. Так что результатами прошлого процесса я оказался доволен, хотя шел он трудно. Свободненский суд и прокуратура были плохо настроены к моему клиенту, поэтому решение было отрицательным. Изменить его удалось в областном суде. С такими «темными» надеждами я ехал и на этот процесс, поскольку существо спора очень похожее. Однако в  этот раз и прокуратура и суд поддержали нашу сторону.  

«Попадают» под снос россияне нечасто и поэтому некоторые из них желают «поймать журавля в небе». Муниципалитет в свою очередь «журавлей не распускает», а норовит «всучить синицу». Отсюда основная проблема споров – как найти «золотую середину».

Сегодняшний процесс из той же «оперы». Муниципалитет формально выполняет требования законодательства читая его так, как ему удобнее. Переселенец читает разного рода истории  в глобальной сети и безусловно найдет там материал, что ему должны дать «больше и лучше». Самостоятельная переписка с муниципалитетом не приводит к хорошему результату, поскольку по формальным причинам переселенцу предоставляют один вариант, он не соглашается по казалось-бы объективным причинам. После получения отказа муниципалитет сразу же оценивает «халупу» переселенца по «рыночным» ценам и «намекает брать деньги», поскольку «бананы кончились». И вот тут у переселенца возникает серьезная проблема, поскольку он формально то отказался от первого предложения, но в тексте заявления об этом забыл указать основание своего отказа. Муниципалитет «не подсказал» ему написать такое основание и принял заявление «об отказе от предложенного варианта». Вроде как формально муниципалитет прав, раз отказывается переселяться, значит злоупотребляет правом, что означает выселение его принудительно через суд с получением «рыночной» стоимости «халупы». А на эту «рыночную» стоимость можно купить только подобную «халупу» или того хуже.  Вот с такими вводными мне пришлось работать сегодня.

Закон действительно указывает на возможность принудительного выселения из аварийного жилья «на улицу» с «небольшим мешочком денег» взамен имевшейся «халупы». Практика судебная различна и далеко не единообразна, поэтому некоторым переселенцам действительно приходится  так действовать после решения суда. Нам удалось найти нарушения в процедуре изъятия земельного участка и жилья, которые позволили принять иное решение. Теперь муниципалитет вынужден будет начинать всю процедуру сначала, а это займет время, которое работает против него. Соответственно сейчас муниципалитет будет гораздо ответственнее подходить к процедуре, ну а моему клиенту надо тоже вести себя аккуратнее дабы не «попасть» еще раз.

Выводы:

«Советское» время давно кончилось. Уже давно попавшим под снос россиянам не дают «хоромы», а каждому прописанному по «хате».  Надо адекватно воспринимать действительность и понимать, что коттедж вы себе не купите за компенсационную сумму. Оценщик выводит рыночную стоимость «халупы» и плюсует к этому убытки. Как правило, «халупа» реально стоит копейки, поэтому «озолотиться» на компенсационной выплате не получится и все будет согласно закона. Поэтому, если вы знаете, что ваш объект попадает под переселение нужно весьма скрупулезно подходить к этим вопросам. Можно «попасть» весьма сильно, а ведь собственное жилье это основа жизни! Не будет жилья и не будет множества радостей жизни у вас!