Блог


Очередная беда с Сельской ипотекой.

Я уже писал несколько раз про слабую реализацию программы Сельской ипотеки в России. Получается, что «это почти не лечится».

Чуть более  года тому назад я писал материал о проблемах Сельской ипотеки и позднее еще пару раз (23.05.20г. https://blogs.amur.info/847/11022/, 15.06.20г. https://blogs.amur.info/847/11063/ и 03.08.20г. https://blogs.amur.info/847/11136/).

Тема набила оскомину. Выделяются на нее «копейки» в масштабах государства (1-4,5 млрд в год, а к примеру, на Президентскую  изначально было заложено 700 млрд!). Хотя спрос на такую льготу от государства большой. Как правило, подав заявку, россияне не могут реализовать свои пожелания в покупке, хотя формально они по всем требованиям подходят, но лимит исчерпан и непонятно, когда деньги появятся вновь. От этого и недовольство людей  и т.д.

Пару недель тому назад прошла информация, что вновь была возобновлена выдача Сельской ипотеки. Российские СМИ дали информацию, что денег хватило примерно на 2 недели.

Наши специалисты ипотечники подтвердили, что деньги кончились вчера. Когда ждать следующей «манны небесной» неизвестно.

Вроде к участию в программе подключился ВТБ, но пока Амурская область не попала в число регионов, где можно получить такой кредит в ВТБ. Есть надежда, что через какое-то время Приамурье включится в эту работу, т.к. спрос на нее огромный. До этого момента было два игрока в этой льготе: Россельхозбанк и Сбербанк.

Резюме:

если вы рассчитываете только на такой вариант ипотеки нужно постоянно мониторить возможности банков, периодически получать одобрения и, возможно, вам повезет.   

Оборона собственности.

Сегодня решил написать материал на тему, которая «выстрелила» 10 дней тому назад.  Житель Сочи застрелил двух приставов, собирающихся сносить его постройки. Тема самоволок для России массовая и характерна для любого региона, поэтому пост должен быть интересен для всех моих читателей.

Существо спора простое. Как это часто бывает у россиян, они сначала «что-то лепят» на участке, а уже потом задумываются о том, как «героически» преодолеть проблему и зарегистрировать право на самовольно построенный объект. Большинство собственников земли искренне заблуждаются насчет того, что наличие права собственности на землю позволяет им делать на этой земле «что их душе угодно».  Вот и строят они и капитальные строения и временные сооружения «для сэбэ» без всяких согласований и разрешений. По прошествии времени встает вопрос о том, как оформить право на эту постройку и вот тут многие «спотыкаются».

Действующее законодательство дает некоторые возможности для легализации подобных построек. Существуют разные «амнистии» (дачная, а с 1 сентября еще и гаражная), которые во многом позволяют минимизировать риски попасть под снос. Тем не менее, изначально постройки должны быть построены в соответствии с требованиями законодательства (градостроительного, санитарного и т.д.). Если не удастся провести оформление в рамках имеющихся «лазеек-амнистий» в законодательстве, то ваш путь только один – суд. А там с вероятностью 99,9% потребуется проведение судебной строительной экспертизы, которая будет проверять качество построенного объекта и его соответствие нормам. Поэтому, перед началом любого строительства рекомендую посоветоваться со специалистом в соответствующей сфере для того, чтобы рисков попасть в «немилость» властей и «соседей-доброжелателей» было как можно меньше.

Теперь немного цифр о подобном строительстве в Сочи. Я уже несколько раз в своих материалах писал о том, что черноморское побережье и  в целом южные регионы нашей страны, являются ярким маркером того, как делать нельзя. Но там другой менталитет, люди по иному думают и пытаются «реализовывать свои права собственников». В 2019 году в Сочи началась активная борьба с самостроями. Мэр Анатолий Пахомов в январе 2019-го заявил, что на курорте более 20 лет используется схема незаконного строительства недвижимости. В городе насчитывалось более 600 незаконных объектов, 54 из которых — это многоквартирные дома (МКД). У нас подобных примеров поменьше, но они и у нас есть. К примеру, в 2011-2013 годах по городу «прокатилась эпопея»  гостинок. В итоге через суд удалось «привести в какой-то порядок» около 80 из них, а 5 должны снести! Две наиболее «яркие» представительницы этого «семейства» МКД находятся в районе Шевченко – Свободная. Амурчане вложили средства в приобретение там квадратов, а в итоге ни денег, ни квадратов.

Поэтому совет такой:

До начала любых действий по строительству на своем участке объектов советуйтесь со специалистами относительно того, как минимизировать риски. В этом случае, есть вероятность обойтись без судов воспользовавшись возможностями законодательства! Суд – это всегда риск получения «плохого» решения! Это крайняя мера для оформления права собственности! Это всегда переживания, большие расходы и отсутствие уверенности в результате!  Вам «оно» надо?  

Мнение искусственного интеллекта по перспективам цен на недвижимость.

Сегодня сайт Циан опубликовал статью о прогнозах искусственного интеллекта на недвижимость в России на ближайшие полтора года. Поделюсь этими мыслями, а также своими с вами.  

Постепенно в нашу жизнь все серьезнее проникает словосочетание «Искусственный интеллект» (ИИ). Вспоминаю мой первый просмотр фильма «Терминатор» в 1988 году. Тогда «это» казалось фантастикой, но вот прошло 30 лет и фантастика постепенно становится былью. Компьютеры ежегодно увеличивают свою производительность почти вдвое, появились военные роботы, которые способны осуществлять «черновую» работу без личного участия человека. Появились дроны и не только военные, а также машины на автопилоте и т.д. Так недалеко остается и до реализации «Терминатора». Надо быть к этому готовым.

Теперь о теме поста.  Основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев высказался агентству РИА Недвижимость так:  

К ноябрю этого года произойдет переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». Люди менее охотно будут покупать квартиры по завышенным ценам. Согласно расчетам искусственного интеллекта, некоторое время цены на недвижимость будут сохраняться на прежнем уровне. Через 4-5 месяцев владельцы жилой недвижимости пойдут на уступки покупателям и пересмотрят цены. По словам Гальцева, к этому времени покупатели смогут рассчитывать на скидку в размере 10-15%. Согласно расчетам, в ноябре этого года цена на недвижимость достигнет максимального значения, а средний срок экспозиции составит 50 дней. После этого цены на жилье начнут снижаться либо срок продажи увеличится. В период с ноября 2021 года по ноябрь 2022 года в некоторых районах крупных российских городов рыночная стоимость недвижимости может снизиться на 30%.

Выводы:

Таковы мысли ИИ на тему перспектив цен по недвижимости в России. Верить им или нет дело каждого из читателей. Мое мнение пока не столь пессимистично, но тем не менее, снижение цен должно произойти, поскольку за прошлый год они «взлетели очевидно неразумно». В остальном надо присматриваться к изменениям на рынке, стараться чувствовать ситуацию и «играть на опережение».

Пузыри кредитования.

Периодически пишу на эту тему свои посты. Тема весьма серьезная, поскольку большинство амурчан и россиян привыкли жить в кредит. Недавно прочитал цифры статистики по росту задолженности и решил еще раз написать материал.   

О признаках «перегрева» рынка кредитования ЦБ РФ «намекает» уже не первый месяц, первые «намеки» появились осенью. Рост ипотечного кредитования у нас ежегодно прибавляется уже несколько лет в размере более 20%. В прошлом году объем выдачи ипотечных кредитов превысил 3 трл рублей (рост по отношению к 2019 году был около 50%!). В этом году ожидают превышение результатов прошлого года более чем на 20%. «Виной» тому, в основном, наличие трех льготных ипотек (Президентская теперь будет 7% с июля, Сельская 2,7% и Дальневосточная до 2%) и весьма «легкие» условия получения кредитов.   

На сегодня задолженность только по ипотечным кредитам в России превысила отметку 10 трлн рублей, общая сумма долгов россиян по кредитованию более 20 трлн. Доходы с учетом инфляции фактически не растут уже несколько лет. Объем потребкредитов, выданных в России только в марте, достиг рекордных 340 млрд рублей. Средняя сумма кредита в марте составила 308 тыс. руб., что на 4,9% больше, чем месяцем ранее. «Рост среднего чека до 308 тыс. руб. по итогам марта — это новый абсолютный рекорд за всю историю мониторинга. Связан он, очевидно, с максимально либеральными кредитными политиками кредиторов, которые за счет увеличения средней суммы потребительского кредита стараются выполнить бизнес-планы», — посчитали в бюро «Эквифакс».

Доля кредитов, по которым соотношение платежа к доходу выше 80%, выросла. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила риски перегрева рынка ипотеки и заявила о риске снижения качества ипотечных кредитов. Регулятор обеспокоен ростом доли с первым взносом ниже 20%. За год доля таких кредитов на первичном рынке увеличилась с 24 до 45%. Это повышает финансовые риски для банков. Статистика говорит, что размер первоначального взноса коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика.

В целях уменьшения рисков получения «плохих» кредитов регулятором принято решение об ужесточении правил выдачи кредитов банками. В части потребительского кредитования с 1 июля, а в части ипотеки с 1 августа (будет рекомендован к установлению минимальный первоначальный взнос в размере 20%).

Выводы:

если вам необходимы кредиты, нужно получить их до указанных моментов, т.к. после этих дат правила банков очевидно изменятся. При этом необходимо взвесить свои возможности, поскольку «берешь чужие деньги, а отдавать приходится свои». Надо «семь раз отмерить прежде чем, один раз отрезать»!

Число застройщиков России уменьшается.

Перед началом очередной реформы долевого строительства (июль 2018 года!) я писал о том, что в связи  с намечающимися изменениями в строительстве далеко не все застройщики с ними справятся. Таковых материалов было много (к примеру, этот https://blogs.amur.info/847/9212/).

Уже тогда, в 2018 году строители предполагали, что с новыми требованиями не справятся примерно треть от действующих застройщиков. Вот и появились первые цифры статистики.

Вчера «Метриум» сообщил, что за год число компаний, строящих жилье в рамках закона о долевом строительстве, в России сократилось на 20%, до 2,14 тыс., а объем их текущего строительства — на 12%, до 100 млн кв. м. Такие данные приведены в  публикации.

Выводы:

Что это означает для россиян. Тенденции очевидны: будет уменьшаться конкуренция (следствием этому должны вырасти цены в конечном итоге по законам рынка – чем меньше предложение, тем выше цена), появятся «новые» обманутые дольщики (от застройщиков, не справившихся со своими обязательствами при новых формах строительства), прекратят существование компании в низкобюджетных для покупок городах (а таковых у нас тысячи в России).

Будьте готовы к подобным моментам. Стоимость недвижимости весьма высока! По статистике россиянин покупает недвижимость не более 2 раз в жизни. Подходите к этому моменту крайне осмотрительно! Это не пирожки на базаре!