Блог


Прогнозы по сдаче жилья в эксплуатацию.

 В понедельник со стороны министра строительства РФ Владимира Якушева  нашли свое подтверждение мои предположения, прозвучавшие у меня неоднократно в постах за полгода.

Каких-либо серьезных новостей в этом смысле не прозвучало, такие предположения были не только у меня, но и массы иных россиян, которые так  или иначе следят за ситуацией на рынке строительства. Важно другое, министр признает наличие надвигающейся проблемы, которая все четче и четче прорисовывается в будущих очертаниях рынка. Напомню, что В.В.Путин поставил задачу Правительству РФ к 2024 году сдавать в эксплуатацию порядка 120 млн квадратов (для справки – в прошлом году сдано около 75 млн квадратов)! После вступления в силу  закона  о новом порядке строительства в России у чиновников появились «робкие сомнения» в реализации этой задачи, поскольку со стороны застройщиков «не возникла очередь» за разрешениями на строительство по новой схеме. Застройщики, в большинстве своем, заняли выжидательную позицию, поскольку они набрали разрешений на строительство на пару лет вперед и продолжают надеяться на некоторые послабления со стороны властей в части реализации закона. Каким образом застройщики должны будут выполнить планы Президента при данном раскладе? Ведь получение разрешения на строительство – это целая история, она занимает несколько лет и потом еще само строительство в среднем 2 года! «Провал» очевиден.

Постепенно российские застройщики все-таки будут вынуждены переходить на «новые рельсы», в Благовещенске появился первый договор проектного финансирования, но пока об особых успехах в его реализации не слышно. Как будет складываться дальнейшая история жилищного строительства пока неясно. Часть застройщиков не справится с новыми формами строительства (по оценкам специалистов таковых застройщиков до 1/3 от общего количества!) и, вероятнее всего, обанкротятся. Как следствие этому, появятся очередные «обманутые дольщики». Часть застройщиков будут вынуждены строить по новому поднимая цены на стоимость услуг банков (думаю, что в Благовещенске «на первых порах» таковых останется не более 3-4). Ну а третья часть застройщиков, вероятнее всего, будет вынуждена стать подрядчиками крупнейших застройщиков России.

Думаю, что очередная реформа в строительстве приведет именно к этим результатам в течении ближайших 3-5 лет. Если говорить о более поздних периодах, то, при сегодняшнем законодательстве, наиболее вероятно, «укрупнение строительного бизнеса», т.е. крупнейшие федеральные застройщики «подомнут под себя мелочь». Возможно, это звучит и обидно, но под «мелочью» я имею ввиду наши местные компании. К сожалению, по сравнению с оборотами «крупняков» наши компании «мелочь» (для информации – крупнейший застройщик России группа компаний ПИК сдала в первом полугодии более 1 млн квадратов, на ВЭФ-2019 предложила строить в ДФО до 3 млн квадратов!). Все дальневосточные застройщики сдают в среднем за год около 1,5 млн квадратов,  в Приамурье все застройщики в прошлом году сдали около 150 тысяч квадратов!

Выводы:

делайте их сами.         

Компенсация добросовестным приобретателям жилья.

Многие мои читатели знают о том, что у нас в стране можно быть добросовестным приобретателем и тем не менее остаться и без денег и без приобретенного имущества.

Действующим  законодательством предусмотрена возможность получения компенсации из бюджета в том случае, если было приобретено единственное жилье с криминальным прошлым и добросовестный приобретатель такого имущества  лишился его в судебном порядке. Вот уже 3 года действует закон, который с 01.01.20г. должен был позволить получать подобную компенсацию от государства до 1 млн рублей (ст.68 Федерального закона №218). Однако недавно в эту норму предложено внести изменения, и вот появился закон №299 – ФЗ согласно которого, сумма компенсации будет установлена следующим порядком: или размер реального ущерба (т.е. то, что стороны указали в договоре купли-продажи) либо в размере кадастровой стоимости объекта. Думаю, что некоторым читателям эта информация может быть полезной, поскольку все россияне понимают, что на полученный (если так  сильно повезет!) миллион практически нигде  (в крупных городах)  невозможно было бы купить себе жилье. Вероятно поэтому, наши законодатели решили внести в закон изменения. Думаю, что подспудно законодатели захотели дополнительно «обелить» рынок недвижимости. Не секрет, что многие продавцы просят покупателей занизить стоимость жилья при сделке с целью «оптимизации своего налогообложения».  В связи с такими изменениями у покупателей будет чаще появляться мотивация для указания в договоре реальной рыночной стоимости и это обстоятельство будет постепенно приводить рынок к порядку.

Выводы:

делайте их сами, целесообразно или нет вам занижать стоимость при покупке жилья. С кем-то из продавцов такие «оптимизации» допустимы, но вот с некоторыми лучше не рисковать. Выбор за вами — покупателями.              

Возможности регистрация прав на жилые строения при наличии ограничений по санитарно-защитной зоне.

В конце августа я подавал исковое заявление в Амурский областной суд с просьбой о признании незаконно установленной (точнее незаконно отображенной в генеральном плане г.Благовещенска и правилах землепользования и застройки) санитарно-защитной зоны, которая не давала ранее возможности зарегистрировать право на жилое строение в такой зоне. При выдаче градостроительного плана муниципалитет ссылается на такое ограничение и поэтому ранее разрешить эту проблему можно было только признав незаконным установление такого ограничения в суде. Такая практика появилась у меня в прошлом  году и в этом случае я пошел по проторенному пути.

В ходе заседания стал известен факт того, что в сентябре вступило в  силу изменение в законодательство, которое позволяет органам государственной регистрации проводить все-таки регистрацию даже при наличии формального наличия таких ограничений. Я попросил отложить судебное заседание в целях организации попытки проведения такой «операции» и суд пошел навстречу. К намеченному заседанию нам действительно удалось зарегистрировать право на жилой объект даже с учетом этих ограничений и поэтому мы отказались от требований к муниципалитету.

Выводы:

на сегодня существует вполне законный способ легализовать построенное жилое строение даже при наличии санитарно-защитной зоны. Можно сказать, что существует определенный «пробел» в законодательстве. Думаю, что со временем на него обратят внимание законодатели и такой возможности уже не будет. Поэтому тем амурчанам,  у кого есть подобная проблема, рекомендую поскорее заняться ее разрешением.           

Банкроты-застройщики.

На прошлой неделе интересная информация по этой теме была озвучена заместителем председателя правительства РФ Виталием Мутко.

Что можно сказать по Благовещенску в этом смысле? Пока явных новых банкротов на рынке строительства не видно, тем не менее, по мере того, как амурские застройщики будут приближаться к теме необходимости строительства жилья по схеме проектного финансирования, будет увеличиваться вероятность появления новых банкротов, поскольку с принятыми правилами строительства далеко не все справятся (если, конечно, наши руководители не смягчат эти правила). Это видно по реакции почти всех наших застройщиков по состоянию на сегодняшний день (пока лишь один из застройщиков Благовещенска решил попробовать новую схему строительства и явного положительного результата этого действия пока не ощущается).

Добавит проблем в этом смысле для дальневосточных застройщиков и появление на рынке мощнейшего игрока в этой сфере группы компаний  ПИК. Напомню, что на ВЭФ-2019 со стороны руководства компании были предложены варианты массового строительства жилья в ряде регионов ДФО (Сахалинская, Еврейская область, а также Приморский и Хабаровский край). Я пока не слышал результаты по сделанным предложениям (были ли они приняты руководством регионов), но  по некоторым косвенным доказательствам у меня складывается впечатление, что «приход» к нам этого крупнейшего российского застройщика неизбежен (для информации: группа компаний ПИК признана крупнейшим российским застройщиком, только в Москве в 1 полугодии 2019 года ею сдано в эксплуатацию более 1 млн квадратов). Этот застройщик предложил на ВЭФ-2019 строить в ДФО до 3 млн квадратов! Для сведения: все застройщики ДФО сдают в течении года примерно 1,5-2 млн квадратов! При этом Правительство РФ уже обдумывает варианты предоставления возможности субсидирования доставки стройматериалов «некоторым российским застройщикам» из центра России в ДФО. Думаю, что вряд ли в Правительстве РФ всерьез разговаривают о «помощи Амурстрою, Благовещенскстрою, АНК, Мегатеку» в этом смысле.

Мои мысли:

Предполагаю, что в первое время цены «нового» застройщика будут весьма привлекательны для дольщиков, но по мере уменьшения количества конкурентов цена наверняка будет существенно  расти, поскольку для Москвы (насколько я информирован) обычный уровень рентабельности строительства начинается от 50%. Для наших же застройщиков такой уровень давно в прошлом. Понятно, что изменение цены не будет происходить за день, неделю, месяц и даже год, поскольку для «очищения рынка от конкуренции» потребуется время (думаю, несколько лет), но такую перспективу в свете появившейся информации я прогнозирую как весьма вероятную.

Выводы: делайте их сами. Учитывайте в своей жизни и принимайте решения с учетом сделанных выводов.

Курение на балконе.

Несколько недель тому назад по множеству средств массовой информации активно муссировалась тема курения на балконах. Изначально большинство комментаторов говорили о том, что наши пожарники запретили россиянам курить на балконах. Позднее появилась официальная точка зрения пожарных и она была в том, что только открытый огонь запрещен на балконах, поэтому собственно курение не запрещено, но  без разведения открытого огня. В этом материале я сошлюсь на информацию о судебном процессе, связанным с курением на балконе.

Итак, суть проблемы большинству понятна. Смежные квартиры, в одной из которых живет некурящая семья и по соседству курящая (вся семья или кто-то из них). Весьма часто курение происходит на балконе и запах никотина распространяется в том числе и в соседнюю квартиру.

В данном  конкретном случае жительницу города Снежинска в Челябинской области оштрафовали на три тысячи рублей за курение на балконе многоквартирного дома (74.ru). При этом в судебном акте отмечено, что само по себе курение не запрещено на балконе, но при этом суд взыскал с виновницы произошедшего 3000 рублей морального вреда в пользу некурящего соседа.

Понятно, что сам процесс, сбор доказательств и расходы на него значительно превышают указанную сумму, но видимо в данном случае вопрос стоял по существу в принципе, или  неотвратимости наказания за создание нездоровых условий жизни.

Выводы:

Чем этот материал будет полезен. Курящим россиянам все-таки надо стараться принимать меры к недопущению попадания дыма в соседние помещения. Это создает дискомфорт для некурящих и, рано или поздно, они, наверняка, будут искать выход из этой ситуации. Какой выход найдут – вопрос. Может быть продадут квартиру и уедут жить в другое место. Может быть попробуют убедить вас «не дымить». Ну и конечно может появиться вариант судебного решения проблемы. Поэтому будьте внимательны к просьбам соседей. Учитывайте их мнение. Ну и в целом, постарайтесь бросить курить. Это трудно, но такие люди встречаются. Ваш организм точно поблагодарит вас за такое дело.