Блог

Большинство россиян наслышаны о ситуации по делу Долиной, многие из них с интересом отслеживают происходящее. Ситуация накалилась и за крайние пару дней на свет вышло несколько интересных подробностей.

Историю произошедшего повторять особо не стоит. Уже более полугода с «каждого утюга» идет информация о том, что Ларису Александровну «развели» мошенники. В итоге она передала им свои средства, а также продала «недорого» свою квартиру, а средства от нее также передала «нехорошим» людям. Состоялось решение суда, которым квартиру ей вернули, а вот средства, полученные ею за продажу этой квартиры и переданные мошенникам, суд не стал возвращать покупателю сославшись на то, что у покупателя есть право взыскать эти средства с мошенников. В юридической среде назвали такое решение мягко скажем «странным», ведь Долина не отрицала, что деньги за продажу квартиры от покупателя она получила. Соответственно у большинства юристов вставал вопрос о возврате полученной ею суммы, ведь так обычно предусматривается действующим законодательством при расторжении сделок. Но в данной ситуации почему -то суд не стал возвращать средства покупателю. За эти полгода только появилось мемов по поводу судебных актов и в целом сложившейся ситуации…

Решение на удивление большинства юристов «устояло» в апелляции и кассации. Сразу –же была подана жалоба в Верховный суд РФ. Периодически обращаясь в эту инстанцию я понимаю, что до осени сего года статистика надлежащей отработки поданных жалоб была крайне низкая (менее 1 %), т.е. судьи ВС РФ видели недостатки в принятых судебных актах только в 1% случаев, хотя по факту их гораздо больше. И вот «что-то произошло». Во-первых, жалобу неожиданно быстро приняли в работу, дело истребовали для ознакомления и даже назначили дату судебного заседания уже на 16.12.25г.! Все это произошло за несколько дней. Такого рвения за судьями ВС РФ по отработке жалобы пожалуй еще не было зафиксировано никогда! Возможно повлияла смена руководства ВС РФ (напомню, что пару месяцев тому назад руководить ВС РФ стал бывший генеральный прокурор РФ Игорь Краснов). Возможно общественный резонанс сыграл свою роль. Наконец, возможен и третий вариант – обычному судье ВС РФ просто захотелось необыкновенно быстро разобраться в законности судебных актов по этому делу.  

И вот вчера появилось интервью Ларисы Александровны на 1 канале, где она пообещала Полине Лурье (покупателю) вернуть средства. В самом интервью ничего не говорится о сроке возврата (я не увидел этого момента), она просто пообещала вернуть средства. Но в многочисленных постах в СМИ говорится о том, что она обещает вернуть средства в течении 5 лет. И якобы уже есть ответ покупателя, что она не согласна ждать столь долго.

Не знаю, конечно, действительно происходящего  «в кулуарах», но предположу, что юристы Ларисы Александровны «почувствовали изменения в настроениях» судебной системы  и решили предупредить негативное для себя развитие ситуации. С другой стороны при наличии трех судебных постановлений против покупателя «капризничать» ей сейчас пока, на мой взгляд,  преждевременно. Можно и нужно встречаться с истцом и искать компромисс по срокам, а не делать «ФИ»…

Делать «ФИ» можно только если она точно знает, что Верховный суд безусловно отменит судебные акты и сделает «полезные» для  покупателя выводы. Полагаю, что «такими знаниями» Лурье не обладает, она может лишь надеяться на это.

Резюме:

16 декабря «не за горами». Посмотрим, что еще произойдет до этого момента между сторонами процесса. Но на месте Лурье я бы все-таки поторговался за сроки возврата, а не «строил планы» на ВС РФ. Ведь он может и оставить судебные акты без изменения. Такое редко, но бывает. И тогда останется она у «разбитого корыта»…   

Ну а в целом  по ситуации с продажами квартир покупателям надо быть крайне осторожными. На сегодня единой методики избежать обмана нет. Есть рекомендации, которые позволят снизить риски, но убрать их совсем в ноль не получится. У меня в работе сейчас такое дело есть, я слушаю много вэбинаров по теме и вот какие рекомендации есть на сегодня:

— крайне осторожно подходить к срочным сделкам и существенно заниженным;  

— реальная цена сделки в договоре (ни в коем случае не занижать);

— средства передаются безналично после перехода права собственности через систему безопасных расчетов, аккредитив или депозит нотариуса;

— продавец обязан освободить жилье по акту до сделки (выехать с вещами и выписаться);

— желательно получение заключения комиссии государственных врачей (психолога и психиатра) в день сделки о сделкоспособности продавца;

— рекомендуется титульное страхование недвижимости на срок не менее 3 лет;

— обязательно пообщаться с ближайшими родственниками, соседями и знакомыми продавца о реальности продажи. От родственников взять нотариальное заверение о том, что они знают о продаже объекта и (в идеале) готовы прописать у себя продавца на период до покупки продавцу альтернативного жилья;

— продавец должен иметь точную цель продажи в виде приобретения другого жилого помещения (альтернативная сделка). В идеале покупателю нужно проконтролировать реальность такой сделки и перечисление средств на нее продавцом;

— перед заключением предварительного договора, а также основного проверять все бюро кредитных историй продавца (их действующих сейчас 4 в РФ). Если продавец «ведомый», то обычно он набирает кредитов перед продажей своего жилья;

— желательно получать от риэлтора письменное заключение о рисках сделки, где будут отображаться риски банкротства продавца и его супруга, судебные процессы по задолженностям, исполнительные производства, ограничения по объекту и т.д.  Если за крайние три года у покупаемого объекта было несколько сделок, то проверять каждого продавца и его супруга на эти моменты.   

Вот основные рекомендации на сегодня. Постепенно список будет уточняться.

Сегодня вернулся с апелляции в Хабаровске и решил написать короткий материал.

Больше года шел процесс по спору о якобы незаконном исключении из КФХ одного из членов. В ходе процесса делалась экспертиза документов, представлялись иные доказательства.  Часть доказательств была за одну сторону конфликта, часть за другую. Наш арбитражный суд к сожалению взял позицию иной стороны. Мы оспорили это решение, суд откладывал первое заседание апелляции, поскольку посчитал необходимым перепроверить одно из новых доказательств, которое не было перепроверено нашим судом. После перепроверки суд принял нашу версию произошедшего и отменил решение отказав в иске истцу.  Мой доверитель оказался очень рад произошедшему, поскольку по статистике апелляционные жалобы удовлетворяются не более чем в 15% случаев. В случае оставления без изменения случившегося решения работа КФХ была – бы остановлена, а его работники и члены могли оказаться «на улице», поскольку истцы хотели «разобрать КФХ на части». Предложенное им изначально досудебное соглашение их не устроило, хотя сумма компенсации измерялась десятками миллионов рублей. Но им хотелось гораздо больше… Им хотелось ВСЁ!  

Каковы основные мысли по итогу и советы главам КФХ:

К сожалению, в большинстве таких хозяйств живут, работают и общаются «на доверии», поскольку КФХ  это форма, как правило, семейного сельского бизнеса. Оформляйте надлежащим образом всю внутреннюю документацию и держите ее в недоступном для участников КФХ месте (в сейфе руководителя, а не в «шкапчике» как говорили герои «Калины красной»). В данном деле очень многое зависело от того, что противоположная сторона имела доступ к материалам вплоть до начала «боевых действий». Эта сторона во многом и  воспользовалась этой ситуацией «обгоняя» нас в ходе подготовки к процессу. Перебороть ситуацию удалось только в апелляции. Вероятнее всего, будет кассация, поскольку результаты апелляции очевидно не нравятся истцу. Слишком уж много денег было поставлено на этот «кон». Хотели просто остановить деятельность нормально работающего КФХ.       

Прочитал вчера материал РБК о серьезном росте проблем в индивидуальном строительстве и посчитал необходимым коротко пересказать его, а также проанализировать.

Согласно представленной информации за два года доля «плохой» ипотеки на ИЖС подскочила в 23 раза! Она увеличилась с 0,2% в начале 2024 года до 4,6% по итогам третьего квартала 2025 года. Об этом заявил начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Копылов на пленарном заседании форума «Свой дом: новая реальность частного жилья», который организовал «Дом.РФ». В данном случае речь об ипотечных кредитах на ИЖС, по которым есть просрочки с погашением. Сейчас почти по каждому двадцатому кредиту на ИЖС есть просрочка. «Здесь динамика, действительно, очень агрессивная», — сказал Александр Копылов.

Причин в  таком развитии ситуации несколько. Основная связана со «шлейфом» ситуаций, когда свои обязательства по строительству объектов ИЖС не выполнили подрядчики. С марта сего года такие риски минимизированы введением счетов эскроу при подряде на строительство частного жилья. Вторая причина связана с  высокой долговой нагрузкой заемщиков в ИЖС. «Сегодня 30% кредитов выдается заемщикам, которые тратят 80% своего дохода на их обслуживание. Это очень высокий показатель». ЦБ РФ уже несколько раз «подкручивал гайки» в ипотечном кредитовании. Очередное «подвинчивание» намечено через месяц. Банк России ужесточит количественные ограничения на выдачу ипотеки ИЖС заемщикам с высокой долговой нагрузкой, а также нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости. Для этого регулятор повышает для банков макропруденциальные лимиты (МПЛ) на такие кредиты относительно четвертого квартала.

Выводы:

В течении уже пары лет я периодически пишу материалы по ипотеке и в целом кредитованию. Практически в каждом из них я стараюсь предупредить читателей от необдуманных шагов по получению кредитов. Ситуация «доступной» ипотеки закончилась, условия становятся все жестче и жестче, но не все россияне это понимают. Многие делают необдуманные действия на получение кредита, а позже сталкиваются с проблемой просрочки. Трезво оценивайте свои возможности по выплате кредитов. Необходимо иметь «подушку безопасности» хотя-бы на 3 месяца, чтобы иметь возможность своевременно погашать текущие платежи при ухудшении финансового состояния.

Многие заказчики индивидуального строительства верят на слово подрядчикам, которые «поют красивые песни о главном» пока не получат денежки. Весьма часто такие «спецы» не выполняют свои обязательства. В итоге заказчики остаются у «разбитого корыта». Они вынуждены «глотать пыль посудам» доказывая недобросовестность подрядчика и при этом платить иптоеку за несуществующий дом. Лучше не рисковать подобным образом, а подходить к выбору подрядчика крайне ответственно, ведь в целом средний россиянин приобретает жилье не более 2 раз в жизни! Необходимо изучать этот рынок, советоваться со специалистами, проверять историю подрядчика, с кем он судится и имеются ли у него признаки банкротства. Вряд ли обычный человек сможет все это проверить без помощи специалиста. Не надо на этом экономить, поскольку экономия на 30-50 тысяч рублей  часто выливается в проблему на миллионы. Я периодически помогаю уже «попавшим» в такие ситуации амурчанам и каждый из них кается, что не сделал необходимые действия до передачи средств подрядчику. Не доводите свою ситуацию до таких проблем.

Уже несколько месяцев обсуждаются идеи по изменению семейной ипотеки. Насколько я понял изменения уже сформированы и через пару месяцев вступят в силу.

Согласно произошедшим изменениям с 01.02.26г. нельзя будет брать два ипотечных кредита на семью, то есть на отца и мать. Пара сможет оформить только один льготный кредит. Кроме того, муж и жена будут обязаны становиться созаемщиками по одному договору. Также исчезнет понятие «ипотечного донорства», то есть привлечь посторонних лиц для получения льготных условий станет невозможно.

Эти изменения существенным образом повлияют на рынок ипотеки в целом, поскольку в центральной России эта основная льготная ипотека на сегодня. В ДФО есть бонус в виде Дальневосточной ипотеки, а вот в центре такой возможности нет и многие потенциальные заемщики стараются сейчас реализовать свои права желая попасть в последний вагон уходящего поезда. Соответственно этот рынок активизировался.

В нашем регионе эта ипотека стоит на втором месте после Дальневосточной и поэтому влияние ее не так значительно, но тем не менее, тем дальневосточникам, кто планировал ею воспользоваться, стоит поспешить. Времени остается совсем немного.

Банки «нервничают» по существу этих изменений, поскольку снижение их оборотов будет очевидным, а этого им ох как не хочется, но ЦБ, Правительство и Госдума непреклонны в желании сократить расходы бюджета.

Выводы:

Если вы планируете получить такую ипотеку советую поспешить. Рыночная ипотека совсем «безумная». Останется вариант Дальневосточной, но не всем он подойдет.        

В течении месяца несколько важных моментов в СМИ озвучил глава Минфина России Антон Силуанов. Думаю, что эти слова надо понимать, как перспективу следующего года.

Согласно данным Росстата, уровень теневой экономики в России составляет около 10–12% ВВП. Глава Минтруда Антон Котяков говорил, что примерно 5 млн человек работают в теневом секторе экономики в 2025 г. Основное направление работы в рамках теневого сектора Минфин видит в организованных рынках продажи импортных товаров. С ввоза такой продукции должен уплачиваться налог на добавленную стоимость. Она должна быть промаркирована и иметь соответствие номенклатуре. По данному направлению, по словам Силуанова, правительство приняло решило принять меры, направленные на обеление экономики и увеличению доходов в бюджет.

В пятницу ФНС праздновало юбилей 35 лет с момента создания. Будучи накануне на расширенной коллегии ФНС Антон Силуанов в качестве одной из ключевых задач обозначил создание вместе с таможенными органами национальной системы подтверждения ожидания товаров (СПОТ) — она необходима для контроля за поставками товаров из стран ЕАЭС, ценами на них и полнотой уплаты налогов.

ФНС стала держателем «огромных данных», которые подходят не только для исчисления налогов, но и для улучшения госуправления. Часть  направлений, по которым может быть задействованы данные ФНС, обозначил Антон Силуанов. Речь идет о дальнейшем обелении экономики РФ, и прежде всего о сокращении оборота наличных средств за счет обеспечения контроля за такими расчетами и «более серьезного» мониторинга применения контрольно-кассовой техники. Второе направление – легализация «добычи» цифровой валюты.

Согласно озвученных данных результатами работы ФНС в 2025 году станет повышение сбора налогов на 8%. Ежегодно в течении многих лет служба увеличивает собираемость налогов.

Выводы:

На следующий год Правительство РФ планирует активно выводить из тени оставшуюся там часть экономики. Мероприятия будут различные, значительная их часть будет связана с электронными сервисами доставки товаров, а также отслеживания покупок-продаж по безналичным платежам. На прошедшей неделе активно  обсуждались вопросы  работы маркетплейсов. Приняты законы о изменении в Налоговый Кодекс РФ, которые начнут работать с 1 января. Это и изменения по НДС, и изменения лимитов для упрощенки. Также принят закон вводящий «неналог» на электронику с осени следующего года. С 1 декабря опять увеличивается утильсбор. Все эти изменения очевидно приведут к увеличению стоимости конечного продукта для покупателя. Поэтому, если вы планировали покупать что-то дорогостоящее в следующем году, советую поднапрячься и сделать это раньше.