Блог

Недавно попалась на глаза статья на сайте Индикаторов рынка недвижимости. Решил поделиться своими мыслями о ней с вами.

Итак, Вице-премьер Марат Хуснуллин дал поручение Минстрою РФ проработать вопрос низких цен на жилье в регионах. «Провел встречу с главой Кемеровской области Сергеем Цивилевым. Обсудили ключевые проблемы региона. Уровень ввод жилья в области сегодня низкие: 0,3 квадратного метра на человека. Такой уровень не соответствует параметрам, необходимым для реализации нацпроекта. Основные причины такого уровня — это цена за квадратный метр. Она сегодня в области крайне низкая, я дал поручение Минстрою проработать этот вопрос в целом по стране», — написал Хуснуллин в своем «Инстаграмме». По его словам, вторая проблема региона — эскроу-счета. «Не все застройщики в регионе пока готовы работать по новым стандартам», — добавил вице-премьер.

Резюме:

Честно сказать, я пока не предполагал, что именно низкие цены на жилье являются проблемой для рынка недвижимости. Законы рынка говорят о том, что спрос рождает предложение. Если спрос низкий, то и предложение обычно невелико и цена , как правило, снижается. А вот то, что именно низкие цены являются «бедой» рынка недвижимости – это для меня лично новость. Поэтому для меня такое обоснование малых объемов строительства остается пока загадкой. Возможно, что в «обновленной новыми руководителями России» появляются «новые» законы рынка о которых мне пока неизвестно. Пытаюсь представить развитие ситуации в Кемерово: с Москвы дается указание установить цену на 20% выше сегодняшних и ожидаемый эффект от этого нововведения – рекордное увеличение объемов продаж и соответственно объемов строительства втрое (поскольку планы по строительству в России 1 кв.м. жилья на человека в год). Возможно, кемеровчане расхватают все новостройки как горячие пирожки!?  

На этой неделе на сайтах Индикаторов рынка недвижимости и Циан были опубликованы мысли ответственных федеральных чиновников относительно реализации этого национального проекта. На мой взгляд они интересны.

Итак, согласно нацпроекта на 2019 год целевой показатель был установлен на уровне 88 млн кв. м, на 2020 год — 98 млн кв. м, на 2021 год — 94 млн кв. м, к 2024 году – до 120 млн кв. м. Реальность 2019 такова – около 80 млн, т.е. «недоработка» примерно на 10%.

Я уже неоднократно писал, что, по-моему мнению, вероятность реализации указанных задач невелика в перспективе 2022-2024 годов, поскольку застройщики пока находятся в «режиме ожидания» послаблений от федеральных властей, т.к. новые правила строительства (если их не ослабить) очень многих застройщиков вынудят уйти с рынка. В дальнейшем предполагаю, что в 2020 году и может быть еще и в 2021 отрасль сможет удержать эту планку или (как вариант) даже приподняться частично над сегодняшним результатом, поскольку застройщики взяли в работу большое количество объектов пытаясь «застолбить» себе возможность строить по «старым» правилам хотя-бы пару ближайших лет. На сегодня в работе подавляющее большинство объектов по «старым» правилам, новые разрешения строители берут неохотно, поскольку сомневаются в реализации своих возможностей по «новым» правилам. По сложившейся практике, период подготовки строительства (выкуп участков, получение разрешительной документации и т.д.) и собственно само строительства занимает несколько лет (от 3 и более). Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин рассказал на круглом столе по реформе долевого строительства в Госдуме об объеме выведенных в оборот новых площадок жилищного строительства. По его данным объем снизился на 40% (я писал об этом в материале https://blogs.amur.info/847/10823/). Отсюда очевидно, что при наличии таких объемов выведенных в оборот новых площадок строительства через пару лет мы не получим не только реализацию нацпроекта, но и вообще в целом как класс новостройки.

Поэтому мне непонятна позиция федеральных чиновников. Несколько месяцев тому назад они пытались «прощупать тему» снижения показателей нацпроекта по строительству (об этом я писал в материалах https://blogs.amur.info/847/10607/ и https://blogs.amur.info/847/10627/), но, насколько я понял, Президент «не позволил сомневаться» федеральным чиновникам в возможности реализации этих планов. Владимир Якушев на встрече с членами Совета Федерации пояснил:

«Мы очень долго дискутировали, пытались найти резервы, как можно сегодня в рамках показателей каким-то образом их откорректировать. Большая дискуссия была, особенно в период, когда мы могли какие-то технические изменения вносить, но только после согласования с главой государства. На совете глава государства очень четко высказался по показателям национальных проектов, где было сказано о том, что показатели нацпроектов меняться не будут».

Резюме:

Так что когда-то «ИМ» придется ответить за то, что будет происходить далее в сфере строительства. Беда в том, что весьма часто «поработав на государство» чиновники «вовремя» уходят в какие-то «иные смежные профессии» и в итоге получается, что «спрашивать не с кого», а страдают от этого обычные люди. Вполне вероятно, что и в этом случае будет подобная ситуация.

6 февраля в Известиях опубликована информация о том, что Совет Федерации сделал предварительные расчеты  роста стоимости строящегося жилья на ближайшие два года. Думаю моим читателям эти расчеты будут полезны для изучения и размышлений.

Итак,  Совет Федерации ценам на жилье в России предрек дополнительно к сегодняшним рост до 25% в ближайшие два года! Специалисты объясняют это высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу. Отмечается, что строителей обязали иметь на своих счетах сумму в размере 30−40 процентов от стоимости проекта. Также к затратам прибавляются проценты из-за задержек платежей, которые осуществляются через банк. В результате прямые издержки у застройщика достигают 23 процентов. Помимо этого, стоимость жилья может увеличиться из-за ухода с рынка средних и мелких строительных компаний. Эксперты считают, что рост цен на недвижимость возрастет после того, как компании увидят массовые уходы с рынка. По данным аналитиков, по России за 2019 год первичное жилье подорожало на 30% — до 68 тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Рост цен на первичном рынке жилой недвижимости связан с обелением строительной отрасли, сообщил в четверг замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин в ходе круглого стола «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков». РИА Новости цитируют его слова: «Мы констатируем небольшой, но рост стоимости квадратного метра, [но] не из-за перехода на проектное финансирование, потому что большое количество объектов еще достраивается по “старой” схеме (с прямым привлечением средств дольщиков — прим. ТАСС), а из-за рыночных условий — стоимости металла, материалов и из-за “белых” зарплат, которые строители начали платить», — отметил Стасишин. «При любом обелении отрасли идет увеличения себестоимости. Это нормальные процессы, которые позволяют нам говорить о том, что проектное финансирование, его объемы увеличиваются», — добавил Стасишин.

Он же рассказал и об объеме выведенных в оборот новых площадок жилищного строительства. По его данным объем снизился на 40%  (информация прозвучала на круглом столе по реформе долевого строительства в Госдуме). «У нас за 2019 год введено 80,3 млн кв. м жилья, из которых порядка 43 млн кв. м — многоквартирные дома. А в стройке сегодня находится 102 млн кв. м многоквартирных домов, то есть у нас за прошлый год практически на 40% снизился объем выведенных в оборот новых площадок жилищного строительства», — цитирует Стасишина «Интерфакс-Недвижимость».

Выводы:

честно сказать я не ожидал, что наши федеральные чиновники в лице Совета Федерации предполагают дополнительный рост стоимости квадрата до 25% за 2 года. По моим расчетам основное удорожание уже произошло, поскольку действительно по Благовещенску цена поднялась по многим объектам на 30% за прошедшие 2 года. Поэтому для меня цифра +25% ещё была неожиданной. Интересна позиция Стасишина в том, что он констатирует «небольшой рост» стоимости, причем в большей мере не от перехода на проектное финансирование, а от «обеления» отрасли. Если это действительно так («обеление» отрасли), то тогда точно надо ждать увеличения стоимости жилья на эти 25% от перехода на проектное финансирование. Ну  и третий абзац информации подтверждает, что на сегодня строители в большей части «дорабатывают старые заделы» (объекты, которые строятся по «старым» правилам) в надежде на то, что власти изменят правила строительства в сторону их облегчения, поскольку «новые» правила слишком трудно воспринимаются большинством застройщиков.       

Думаю эта информация очень важна руководителям и бухгалтерам организаций, которые подпадают под это понятие. Поэтому постараюсь указать основные положительные моменты наличия этого статуса с использование правовой системы Консультант+.

Понятие субъектов малого и среднего предпринимательства установлено Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Согласно данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства — это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Думаю, что большинство руководителей и бухгалтеров на таких предприятиях знают эти условия (это количественный состав работников и размер выручки в год), поэтому останавливаться на этом не буду. Важно другое —  сведения о юрлицах и ИП, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, вносятся ФНС в Реестр ежегодно 10 августа текущего календарного года на основе сведений, имеющихся у Службы по состоянию на 1 июля текущего года. Поэтому проконтролируйте наличие вас в этом реестре и представьте соответствующую отчетность до 01.07.2020г. Непредставление в налоговый орган таких сведений/отчетности чревато для субъектов МСП исключением их из Реестра 10 августа 2020 года.

Теперь коротко о преимуществах наличия такого статуса у предприятия и соответственно о потерях, в случае исключения из этого реестра.

Закон N 294-ФЗ (о проверках бизнеса) запрещает — но не полностью! — плановые проверки тех организаций и предпринимателей, которые относятся к субъектам малого предпринимательства. Запрет действует в период с 1 января 2019 года до 31 декабря 2020 года. Схожий запрет на плановые проверки уже действовал в 2016 — 2018 годах. Мораторий не распространяется на внеплановые проверки, но для того, чтобы «попасть» на внеплановую проверку обычно «надо самому постараться» либо заниматься особыми  видами деятельности. Думаю, что большинство  руководителей и бухгалтеров понимают важность этого моратория в этой сфере.  

Все субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право на:

1. Упрощенный порядок статистического контроля, который проводится в форме выборочных статистических наблюдений, проводимых 1 раз в месяц или квартал (для микропредприятий — 1 раз в год), а также в виде сплошных статистических наблюдений, проводимых раз в 5 лет (ст. 5 Закона N 209-ФЗ).

2. Особый порядок приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества: Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает преимущественное право арендаторов — субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества при наличии определенных этим законом условий. Оплата приобретаемого имущества может быть произведена в рассрочку до 3 лет. Очень хорошая мера поддержки малых предприятий.

3. Финансовую поддержку со стороны бюджетов различных уровней (ст. 17 Закона N 209-ФЗ).

4. Преимущества при участии в закупках товаров, работ, услуг, осуществляемых отдельными видами юрлиц (госкомпаниями, субъектами естественных монополий, госкорпорациями, организациями электро-, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых коммунальных отходов и др.) на основании Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ (постановление Правительства РФ от 11.12.2014 N 1352).

5. Замену административного штрафа предупреждением. Это возможно при следующих условиях: правонарушение выявлено в ходе проверки; совершено впервые и при этом отсутствует вред (угроза его причинения) жизни и здоровью людей, объектам животного и растительного мира, окружающей среде, объектам культурного наследия, безопасности государства, угроза чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также имущественный ущерб. Однако при некоторых нарушениях такая замена невозможна (ч. 3 ст. 1.4, ч. 3 ст. 3.4, ст. 4.1.1 КоАП РФ).

Дополнительно для субъектов малого предпринимательства предусмотрено:

1. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ бухгалтерский учет могут не вести индивидуальные предприниматели, а также лица, занимающиеся частной практикой, если в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах они ведут учет доходов или доходов и расходов и (или) иных объектов налогообложения либо физических показателей, характеризующих определенный вид предпринимательской деятельности.

Все субъекты малого предпринимательства, за исключением указанных в ч. 5 ст. 6 Закона N 402-ФЗ, вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (ч. 4 ст. 6 Закона N 402-ФЗ, п. 6 приказа Минфина России от 02.07.2010 N 66н «О формах бухгалтерской отчетности», информация Минфина России от 29.06.2016 N ПЗ-3/2016).

Обязательный экземпляр отчётности за 2019 год можно представить как на бумажном носителе, так и в виде электронного документа (п. 4 ст. 2 Закона от 28.11.2018 N 444-ФЗ, приказ ФНС России от 13.11.2019 N ММВ-7-1/569@, сообщение Минфина России от 25.12.2019 N ИС-учет-21).

2. Согласно ч. 4 ст. 27 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»  при осуществлении закупок субъектам малого предпринимательства предоставляются преимущества: заказчики обязаны осуществлять закупки у субъектов малого предпринимательства и социально ориентированных некоммерческих организаций в объеме не менее чем 15% совокупного годового объема закупок (ст. 30 Закона N 44-ФЗ).

3. В соответствии с абзацем десятым п. 2 Указания Банка России от 11.03.2014 N 3210-У субъекты малого предпринимательства могут не устанавливать лимит остатка наличных денег в кассе (п. 2 ст. 7 Закона N 209-ФЗ).

4. С 1 января 2019 года действие Закона о страховании вкладов распространяется на банковские вклады и счета малых предприятий, сведения о которых содержатся в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. Право на возмещение возникнет у малого предприятия при условии, что сведения о нем имеются в реестре на день наступления страхового случая. Предельный размер возмещения составит 1,4 млн руб. в отношении одного банка.

5. Допускается заключение срочного трудового договора по соглашению сторон с лицами, поступающими на работу к работодателям — субъектам малого предпринимательства, численность работников которых не превышает 35 человек (в сфере розничной торговли и бытового обслуживания — 20 человек) (часть вторая ст. 59 ТК РФ).

Выводы:

мною в материале приведены основные плюсы наличия этого статуса. Уверен, что подавляющее большинство предпринимателей понимает важность этих моментов и поэтому не пропустите срок представления отчетности в ФНС.  

С началом очередной реформы долевого строительства я несколько раз писал о том, что она, вероятнее всего, приведет к удорожанию объектов для дольщиков. Сегодня два основных  средства массовой информации в этой сфере (сайт Циан и Индикаторы Рынка Недвижимости) опубликовали информацию, которая подтверждает ранее обозначенные перспективы.

К примеру, Циан написал о том, что ставки по кредитам для застройщиков нередко завышаются. Об этом говорится в письме, направленном «Деловой Россией» вице-премьеру Марату Хуснуллину. Банки выдают займы по минимальным ставкам только крупным строительным компаниям. Небольшие застройщики вынуждены переплачивать за риски проектов. По данным Центробанка, застройщики могут получить заемные средства в банках по ставке 6,5% годовых. Однако многим строительным компаниям приходится оформлять кредиты по ставке 12–18%. Расходы на обслуживание займов застройщики перекладывают на покупателей жилья, в итоге растет стоимость квартир. По данным Совета Федерации, за два года цены на жилье могут вырасти на 25%.

Вторая важная для этой сферы и оценки перспектив информация появилась на сайте ИРН. Там указано, что с 1 июля 2019 г. площадь многоквартирных домов, находящихся в стадии строительства, уменьшилась примерно на 18%, а количество застройщиков сократилось на 14%.

Выводы по теме:

к сожалению большинство реформ должны оплачивать фактические  потребители этих реформ (в данном случае дольщики). Вероятность обманов в далекой перспективе уменьшится с переходом на проектное финансирование, но за эту очередную «гарантию» заплатят все дольщики. Количество сдаваемых в эксплуатацию объектов снизится из-за трудностей перехода на «новые рельсы» для множества застройщиков; количество застройщиков очевидно уменьшится, поскольку (по оценкам  специалистов) около трети застройщиков не справятся с новыми требованиями законодательства, а от этого «кратковременно» появятся «новые обманутые дольщики»; цена жилья, вероятнее всего, еще вырастет (если не произойдет финансовый кризис). Ну  и по прежнему итогом этой реформы по истечении нескольких лет я ожидаю так называемое «укрупнение» строительного бизнеса. Если заложенный сейчас законодательством и мыслями предыдущих федеральных властей тренд меняться не будет, то, вероятнее всего, региональные застройщики будут становиться «филиалами  «крупных» компаний» либо «умирать». Такова перспектива рынка на несколько ближайших лет.