Блог

07.02.20г. опубликовано мнение нового мнение нового вице-премьера РФ по вопросам строительства Марата Хуснуллина.

Опубликовано следующее -«В этом году количество дольщиков увеличится. При переходе на эскроу-счета совершенно точно количество проблемных домов добавится», — цитирует Хуснуллина «РИА Недвижимость».

Более года тому назад, при появлении новых ориентиров реформы долевого строительства, были опубликованы массы материалов от региональных застройщиков, которые в большинстве своем утверждали, что вводимая реформа долевого строительства, как минимум на первоначальном этапе, вызовет волну банкротств. В тот момент застройщиками прогнозировалось банкротство более трети банкротств действующих застройщиков.

Теперь немного о цифрах. «По данным Единого реестра проблемных объектов, в Московской области сегодня 733 проблемных дома и 150 недобросовестных застройщиков», — приводятся слова министра жилищной политики региона Инны Федотовой. Среди застройщиков, которые участвовали в решении проблем обманутых дольщиков: ГК ФСК (1415 дольщиков), ЮИТ (240 дольщиков), ГК «Инград» (484 дольщиков), ГК «Гранель» (2240 дольщиков).

Выводы:

Вот такие моменты по реформе долевого строительства были обозначены новым руководством страны в сфере строительства. Учитывайте их при планировании своих действий по участи в долевом строительстве. К этому вопросу надо подходить очень осторожно, поскольку, по статистике, обычный россиянин меняет место жительства не более 2 раз в жизни. Это самые редкие покупки в жизни обычного человека. Будьте крайне внимательны и осторожны!     

30.01.20г. Совет Федерации одобрил закон об обязанности обеспечивать своих детей жильем тем родителем, кто проживает от ребенка отдельно. В ближайшие дни его должен подписать президент и он вступит силу. Этот закон существенно изменит судебную практику, поэтому есть необходимость его прокомментировать.

По сложившейся практике чаще всего дети остаются проживать с мамой, а отец  живет отдельно.  Если родители расстаются «друзьями» отец, как правило, помогает и детям и отчасти бывшей супруге жить в достатке. Понятно, что у каждого человека свои нормативы по достатку, но главный момент в данном случае, каковы отношения между родителями после развода. Если они относительно хорошие, то обычно отец помогает.

Но так бывает далеко не всегда. Множество  пар разводятся импульсивно и чаще всего при таких разводах страдают матери с детьми, поскольку основными «добытчиками» у нас традиционно считаются отцы и поэтому при распаде семьи они «в сердцах» перестают финансово участвовать в  жизни бывшей семьи. Мало того, весьма часто они просто выгоняют мать с детьми из жилья, в котором  они жили в браке.

Вот для таких случаев и появились эти изменения в законодательстве, которые будут помогать в большей части матерям, оставшимся с детьми, требовать от отца оплаты жилья, необходимого для проживания матери с ребенком. Думаю, что таковых процессов в судах появится достаточно много, поскольку проблема эта весьма часто проявляется в жизни. Потребуется какое-то время для наработки судебной практики по этому вопросу и последующего привыкания к мысли недобросовестных родителей о наличии  у них обязанности по заботе о возможности проживания их же детей.

Выводы:

Закон, безусловно, нужный. Он позволит снизить вероятность серьезных проблем у детей с жильем после развода родителей. Но лучше, все-таки, вообще не допускать применения  этого закона на практике, поскольку у каждого адекватного родителя чувство ответственности должно быть врожденным и не требующим установления таковой ответственности через суд.          

Программы расселения из ветхого и аварийного жилья действуют с 2012 года. За это время многие моменты обсуждались в Верховном суде РФ. Совсем недавно был рассмотрен еще один момент. 

Суд первой инстанции поддержал позицию истца о том, что он не должен доплачивать за предлагаемое ему жилье взамен аварийного. Апелляция отменила это решение, сославшись на нормы жилищного законодательства об обязанности оплатить разницу в цене: при отсутствии соглашения сторон и в случае предоставления жилого помещения стоимостью выше выкупной цены. Областной суд счёл, что раз заявители не согласились с формулировками договора, значит стороны не достигли согласия об условиях изъятия у них недвижимости и предоставления новой квартиры. 
Верховный суд отменил решение апелляции сославшись на следующее. В случае если жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, то собственник помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилья в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Так указывает региональная программа. 

Выводы:

знакомьтесь детально с юридическими основаниями позиции муниципалитетов до обращения в суд. Достаточно часто права попавших в эту проблему весьма неплохо защищены и велика вероятность осуществить их. Для этого надо найти специалиста в этой сфере, которому вы доверяете или который наверняка вам поможет. Поищите информацию относительно ответственности этого человека по исполнению договора. Таких специалистов много, но много и тех, кто берется за услугу не понимая нюансов правоприменения.

В настоящее время пытаюсь помочь своему знакомому по судебному спору с застройщиком. Думаю целесообразно рассказать читателям об  этом споре.

Суть ситуации такова. Более 10 лет тому назад мой товарищ приобрел у застройщика квартиру и гараж во дворе. Гараж был узаконен через суд, но вот с землей мой товарищ не стал «заморачиваться» и это ему «выходит боком» сейчас. Как оказалось, гараж частично заходит на смежный земельный участок, а этот земельный участок сейчас принадлежит застройщику, который хочет построить многоквартирный жилой дом и формальное наличие гаража на его земельном участке сильно мешает ему это делать. Застройщик подал заявление в суд с просьбой об отмене решения, которым был узаконен гараж, и суд пошел ему навстречу, сославшись на нарушение прав собственника участка в момент строительства гаража (поскольку фактический застройщик тогда не сверил месторасположение участка на своей территории и «залез» на чужую землю «без спроса»). Сейчас мы пытаемся все-таки признать право на это гараж за товарищем. Сложно сказать, получится ли, учитывая формальность – гараж действительно частью «залез» на чужую землю.

Выводы:

Я давно уже своим клиентам делаю рекомендации перед сделкой купли недвижимости – обязательно необходимо требовать не только документы на землю, но еще и проверять фактическое месторасположение участка юридическому. К сожалению, весьма часто даже нормальные документы бывают с недостатками. Могут быть ошибки кадастровых инженеров, а может быть и качество измерений устаревшее. Сейчас точность измерений достигает 3-10 см, а  ранее допуск был существенно шире и  от этих изменений сейчас часто выявляются недостатки даже в казалось-бы нормальных документах на землю. Поэтому перед сделкой обязательно делайте вынос в натуру координат поворотных точек. Это недорого, около 1000 рублей за одну точку, но у вас будет сразу подтверждение правильности или неправильности документов.         

Правительство РФ планирует активнее выводить из тени арендодателей жилья. Такие планы были опубликованы пару недель тому назад, а сейчас, с приходом к управлению страной главного налоговика России, эти «мысли», вероятнее всего, еще активнее будут реализовываться.

Такая информация звучала на сайте Индикаторов рынка недвижимости 13.01.20г.

«Нужно навести порядок на уже сформированном рынке арендного жилья. Нам нужно обеспечить арендатору четкие и прозрачные правила съема квартир, а арендодателю — безопасность его жилья. Рынок серой аренды нам необходимо обелить, чтобы мы четко понимали, кто и где живет. Это нужно не только нам, но и МВД, миграционной службе. Это то, чем мы планируем заниматься в 2020 году», — сказал заместитель министра строительства ЖКХ Никита Стасишин.

По его словам, в России сдаются порядка 5,2 млн квартир, при легализации этого рынка в бюджет могло бы поступать до 200 млрд рублей в год.

«Но я бы не заострял внимание на налогах. У нас в приоритете безопасность сдачи и снятия квартир и комплекс сопутствующих услуг», — отметил замминистра.

Для этой цели будет создана специальная платформа с большим количеством услуг, которая будет интегрироваться с налоговой службой, Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами.

«Мы пока еще разрабатываем платформу, не до конца приняли решение, как это будет выглядеть. Но уже могу сказать, что там будут аккумулироваться услуги по заключению договора аренды, регистрации арендаторов по месту проживания, страхование жилья, услуги налогового агента», — сказал Стасишин.

Он добавил, что не предполагается создавать лишние сложности для собственников квартир, сдающих их по официальным договорам, однако взамен для себя они получат много привилегий и уверенность в безопасности.

Выводы:

пока не понятно, о каких таких «многих привилегиях и уверенностях в безопасности» идет речь. Полагаю, что все-таки основной смысл «обеления» рынка с точки зрения государства, все-таки больше получать налогов. Хотя его должна беспокоить и безопасность россиян тоже.