admin

Сегодня решил написать материал на тему, которая «выстрелила» 10 дней тому назад.  Житель Сочи застрелил двух приставов, собирающихся сносить его постройки. Тема самоволок для России массовая и характерна для любого региона, поэтому пост должен быть интересен для всех моих читателей.

Существо спора простое. Как это часто бывает у россиян, они сначала «что-то лепят» на участке, а уже потом задумываются о том, как «героически» преодолеть проблему и зарегистрировать право на самовольно построенный объект. Большинство собственников земли искренне заблуждаются насчет того, что наличие права собственности на землю позволяет им делать на этой земле «что их душе угодно».  Вот и строят они и капитальные строения и временные сооружения «для сэбэ» без всяких согласований и разрешений. По прошествии времени встает вопрос о том, как оформить право на эту постройку и вот тут многие «спотыкаются».

Действующее законодательство дает некоторые возможности для легализации подобных построек. Существуют разные «амнистии» (дачная, а с 1 сентября еще и гаражная), которые во многом позволяют минимизировать риски попасть под снос. Тем не менее, изначально постройки должны быть построены в соответствии с требованиями законодательства (градостроительного, санитарного и т.д.). Если не удастся провести оформление в рамках имеющихся «лазеек-амнистий» в законодательстве, то ваш путь только один – суд. А там с вероятностью 99,9% потребуется проведение судебной строительной экспертизы, которая будет проверять качество построенного объекта и его соответствие нормам. Поэтому, перед началом любого строительства рекомендую посоветоваться со специалистом в соответствующей сфере для того, чтобы рисков попасть в «немилость» властей и «соседей-доброжелателей» было как можно меньше.

Теперь немного цифр о подобном строительстве в Сочи. Я уже несколько раз в своих материалах писал о том, что черноморское побережье и  в целом южные регионы нашей страны, являются ярким маркером того, как делать нельзя. Но там другой менталитет, люди по иному думают и пытаются «реализовывать свои права собственников». В 2019 году в Сочи началась активная борьба с самостроями. Мэр Анатолий Пахомов в январе 2019-го заявил, что на курорте более 20 лет используется схема незаконного строительства недвижимости. В городе насчитывалось более 600 незаконных объектов, 54 из которых — это многоквартирные дома (МКД). У нас подобных примеров поменьше, но они и у нас есть. К примеру, в 2011-2013 годах по городу «прокатилась эпопея»  гостинок. В итоге через суд удалось «привести в какой-то порядок» около 80 из них, а 5 должны снести! Две наиболее «яркие» представительницы этого «семейства» МКД находятся в районе Шевченко – Свободная. Амурчане вложили средства в приобретение там квадратов, а в итоге ни денег, ни квадратов.

Поэтому совет такой:

До начала любых действий по строительству на своем участке объектов советуйтесь со специалистами относительно того, как минимизировать риски. В этом случае, есть вероятность обойтись без судов воспользовавшись возможностями законодательства! Суд – это всегда риск получения «плохого» решения! Это крайняя мера для оформления права собственности! Это всегда переживания, большие расходы и отсутствие уверенности в результате!  Вам «оно» надо?  

Сегодня сайт Циан опубликовал статью о прогнозах искусственного интеллекта на недвижимость в России на ближайшие полтора года. Поделюсь этими мыслями, а также своими с вами.  

Постепенно в нашу жизнь все серьезнее проникает словосочетание «Искусственный интеллект» (ИИ). Вспоминаю мой первый просмотр фильма «Терминатор» в 1988 году. Тогда «это» казалось фантастикой, но вот прошло 30 лет и фантастика постепенно становится былью. Компьютеры ежегодно увеличивают свою производительность почти вдвое, появились военные роботы, которые способны осуществлять «черновую» работу без личного участия человека. Появились дроны и не только военные, а также машины на автопилоте и т.д. Так недалеко остается и до реализации «Терминатора». Надо быть к этому готовым.

Теперь о теме поста.  Основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев высказался агентству РИА Недвижимость так:  

К ноябрю этого года произойдет переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». Люди менее охотно будут покупать квартиры по завышенным ценам. Согласно расчетам искусственного интеллекта, некоторое время цены на недвижимость будут сохраняться на прежнем уровне. Через 4-5 месяцев владельцы жилой недвижимости пойдут на уступки покупателям и пересмотрят цены. По словам Гальцева, к этому времени покупатели смогут рассчитывать на скидку в размере 10-15%. Согласно расчетам, в ноябре этого года цена на недвижимость достигнет максимального значения, а средний срок экспозиции составит 50 дней. После этого цены на жилье начнут снижаться либо срок продажи увеличится. В период с ноября 2021 года по ноябрь 2022 года в некоторых районах крупных российских городов рыночная стоимость недвижимости может снизиться на 30%.

Выводы:

Таковы мысли ИИ на тему перспектив цен по недвижимости в России. Верить им или нет дело каждого из читателей. Мое мнение пока не столь пессимистично, но тем не менее, снижение цен должно произойти, поскольку за прошлый год они «взлетели очевидно неразумно». В остальном надо присматриваться к изменениям на рынке, стараться чувствовать ситуацию и «играть на опережение».

Периодически пишу на эту тему свои посты. Тема весьма серьезная, поскольку большинство амурчан и россиян привыкли жить в кредит. Недавно прочитал цифры статистики по росту задолженности и решил еще раз написать материал.   

О признаках «перегрева» рынка кредитования ЦБ РФ «намекает» уже не первый месяц, первые «намеки» появились осенью. Рост ипотечного кредитования у нас ежегодно прибавляется уже несколько лет в размере более 20%. В прошлом году объем выдачи ипотечных кредитов превысил 3 трл рублей (рост по отношению к 2019 году был около 50%!). В этом году ожидают превышение результатов прошлого года более чем на 20%. «Виной» тому, в основном, наличие трех льготных ипотек (Президентская теперь будет 7% с июля, Сельская 2,7% и Дальневосточная до 2%) и весьма «легкие» условия получения кредитов.   

На сегодня задолженность только по ипотечным кредитам в России превысила отметку 10 трлн рублей, общая сумма долгов россиян по кредитованию более 20 трлн. Доходы с учетом инфляции фактически не растут уже несколько лет. Объем потребкредитов, выданных в России только в марте, достиг рекордных 340 млрд рублей. Средняя сумма кредита в марте составила 308 тыс. руб., что на 4,9% больше, чем месяцем ранее. «Рост среднего чека до 308 тыс. руб. по итогам марта — это новый абсолютный рекорд за всю историю мониторинга. Связан он, очевидно, с максимально либеральными кредитными политиками кредиторов, которые за счет увеличения средней суммы потребительского кредита стараются выполнить бизнес-планы», — посчитали в бюро «Эквифакс».

Доля кредитов, по которым соотношение платежа к доходу выше 80%, выросла. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила риски перегрева рынка ипотеки и заявила о риске снижения качества ипотечных кредитов. Регулятор обеспокоен ростом доли с первым взносом ниже 20%. За год доля таких кредитов на первичном рынке увеличилась с 24 до 45%. Это повышает финансовые риски для банков. Статистика говорит, что размер первоначального взноса коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика.

В целях уменьшения рисков получения «плохих» кредитов регулятором принято решение об ужесточении правил выдачи кредитов банками. В части потребительского кредитования с 1 июля, а в части ипотеки с 1 августа (будет рекомендован к установлению минимальный первоначальный взнос в размере 20%).

Выводы:

если вам необходимы кредиты, нужно получить их до указанных моментов, т.к. после этих дат правила банков очевидно изменятся. При этом необходимо взвесить свои возможности, поскольку «берешь чужие деньги, а отдавать приходится свои». Надо «семь раз отмерить прежде чем, один раз отрезать»!

Перед началом очередной реформы долевого строительства (июль 2018 года!) я писал о том, что в связи  с намечающимися изменениями в строительстве далеко не все застройщики с ними справятся. Таковых материалов было много (к примеру, этот https://blogs.amur.info/847/9212/).

Уже тогда, в 2018 году строители предполагали, что с новыми требованиями не справятся примерно треть от действующих застройщиков. Вот и появились первые цифры статистики.

Вчера «Метриум» сообщил, что за год число компаний, строящих жилье в рамках закона о долевом строительстве, в России сократилось на 20%, до 2,14 тыс., а объем их текущего строительства — на 12%, до 100 млн кв. м. Такие данные приведены в  публикации.

Выводы:

Что это означает для россиян. Тенденции очевидны: будет уменьшаться конкуренция (следствием этому должны вырасти цены в конечном итоге по законам рынка – чем меньше предложение, тем выше цена), появятся «новые» обманутые дольщики (от застройщиков, не справившихся со своими обязательствами при новых формах строительства), прекратят существование компании в низкобюджетных для покупок городах (а таковых у нас тысячи в России).

Будьте готовы к подобным моментам. Стоимость недвижимости весьма высока! По статистике россиянин покупает недвижимость не более 2 раз в жизни. Подходите к этому моменту крайне осмотрительно! Это не пирожки на базаре!   

Еще 8 октября 2019 года я писал материал на тему «вхождения» ПИКа  на рынок строительства в ДФО (https://blogs.amur.info/847/10514/). Вчера в инстаграмме областного телевидения была размещена информация о том, что ПИК зайдет в Амурскую область по программе «дальневосточного квартала», т.е. будет осуществлять комплексную массовую застройку.

Будет ли хорошо от этого амурчанам узнаем позже, по прошествии нескольких лет. Пока же позволю себе усомниться в хороших конечных результатах от вхождения крупнейшего застройщика России для множества амурчан.

В указанном материале я ссылался на то, что федеральные власти, наверняка, «помогут» крупнейшим застройщикам «подешевле» перевозить стройматериалы из центра в ДФО, наверняка и цена квадрата снизится на какое – то время. Однако конечным результатом «входа» на рынок, на мой взгляд, будет: «захват» новых территорий (расширение бизнеса); снижение конкуренции или вообще ее уничтожение как таковой; повышение уровня стоимости квадрата.  

На ВЭФ-2019 представители ПИКа «заинтересовали» несколько регионов ДФО  своими услугами. Насколько помню уже тогда Приморье, Хабаровский край и Сахалинская область говорили о начале работы с ПИКом. Делать какие-то выводы о конечных результатах еще рано, поскольку цикл «входа»  на строительный рынок занимает несколько лет, а цикл «снижения» конкуренции еще больше, но перспектива такая, на мой взгляд, налицо.  

Выводы:

нашим застройщикам надо готовиться к серьезнейшей борьбе за выживание и сохранение коллективов, а также самих предприятий, поскольку «тягаться» с крупнейшим застройщиком России (насколько я помню по прошлому году они строили 10 млн квадратов, а весь ДФО строит около 2 млн) очень и очень сложно, если не сказать невозможно. Тем более, при наличии перспективы «федеральной помощи» в доставке стройматериалов «некоторым» крупнейшим застройщикам!

Поживем – увидим! Думаю, что часть амурчан порадуется этому событию прикупив по сниженной стоимости жилье у ПИКа, но часть амурчан впоследствии вспомнит мои переживания по этому поводу.