Блог

На прошедшей неделе произведен «намек» застройщикам на завышенные цены. Услышат ли?

Напомню, что некоторые виды деятельности у нас в стране регулируются весьма часто «вручную». Вот и на прошедшей неделе «был запущен механизм» корректировок цен на новостройки. Выглядело это так.

На совещании по экономическим вопросам наш президент Владимир Путин заявил, что рынок недвижимости затоварен и это в дальнейшем может привести к снижению объемов строительства и ввода жилья. «Как вы знаете, в прошлом году наши строители вышли на рекордные объёмы ввода жилья. Однако видно также, что на рынке недвижимости начинают возникать и определённые дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению „стройки“. Нужно, конечно, эти риски снижать», — цитировал Путина kremlin.ru. Он призвал «обеспечить устойчивое, долгосрочное развитие строительного сектора».

В развитие этого «намека» уже на следующий день глава Минстроя России Ирек Файзуллин высказался так: «Практически продажи [новостроек] к 80% идут через льготную ипотеку. Некоторым застройщикам — у нас публичное мероприятие — хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продалось, потому что возможности такие есть на разных территориях, этот анализ тоже присутствует у нас».

Выводы:

Плохо, конечно, что некоторые виды экономики регулируются часто «вручную». Почему-то часто не чувствует обычный российский чиновник, что надо «лететь впереди самолета» и поэтому президент «подсказывает». Когда уже у нас чиновники будут работать «как часы»? Вопрос риторический. Тем не менее, пока не слышал за 4 дня рапортов от ведущих застройщиков России о корректировке ценовой политики, но надеюсь, что они все-таки «услышали рекомендации». А то не ровен час начнут «пыль глотать по судам». Некоторые россияне не услышали «намеки» Владимира Путина несколько лет тому назад по «хранению своих средств в сберкассе» и вот теперь «локти кусают». Так что ждем реакции.   

Пару недель тому назад Владимир Путин встречался с руководителем ФНС Даниилом Егоровым. Обсуждалась «нерешаемая» проблема с корректностью работы ЕНС.

Напомню, что с января 2023 года предприниматели и организации перечисляют средства на единый счет в казначейство с указанием только суммы и ИНН, а налоговые органы должны самостоятельно распределить их в счет уплаты всех налогов. Сама идея системы таких начислений и платежей налогоплательщика весьма интересна и перспективна, но вот ее внедрение «забуксовало» и пока не видно света «в конце тоннеля». Налогоплательщики исправно перечисляют средства, которые они считают налогами на эти счета, а вот их распределение далеко не всегда идеально. Бухгалтеры с января «вешаются» из – за таких недостатков в работе ФНС, поскольку их руководители «вроде все оплатили, а вопрос не закрыт». Чаще всего проблемным налогом выявляется НДФЛ, который пополняет местные бюджеты. Насколько я информирован именно местный бюджет сейчас «наиболее  пострадавший», но предприниматели опасаются, что и они могут пострадать «ни за что», т.к. государство может потребовать в итоге выплатить штрафные санкции за какие-то некорректности при введении этой системы налогообложения бухгалтерами. А ответить профессионально на поставленные вопросы проблематики бухгалтерского сообщества до настоящего времени ФНС не в силах. В январе у массы предпринимателей появились в личном кабинете задолженности по налогам, которые по факту оказались «дутыми». С работой личного кабинета до сих пор «не все в порядке». Все эти моменты не настраивают предпринимателей на добрый лад в работе с ФНС, хотя на сегодня вроде как действует мораторий в связи с апробацией этого нововведения. «Пока на 100% не будем уверены в расчетах каждого штрафа, пени не будет»,— подчеркивал Даниил Егоров комментируя эту проблему. Однако, если допустим бухгалтер ввел какие-то цифры некорректно из-за отсутствие полной информации и навыков работы в новой системе, а скорректировать их своевременно не смог из-за отсутствия корректных ответов специалистов ФНС на местах, то как это будет потом восприниматься руководителями ФНС непонятно.    

Владимир Путин уже не менее двух раз «грозил пальчиком» Даниилу Егорову. Это было в начале года и вот теперь в конце марта. «Последнее китайское предупреждение» обозначено сроком 15.04.23г., а снятие всех проблем с функционированием новой системы должно произойти якобы к 01.05.23г. Свершится ли «чудо» пока неизвестно, поскольку срок подобных предупреждений уже переносился.

Резюме:

Будем надеяться, что система заработает как она должна была изначально работать и предприниматели не окажутся «виноватыми».              

За первую неделю апреля значительно изменились курсы валют. Что делать? Насколько это серьезно? Такие вопросы задают многие россияне.

Скажу сразу. Я не великий специалист в области валюты, но периодически пытаюсь отслеживать ее изменения, поскольку в моей жизни это имеет значение. Поэтому резкие изменения, произошедшие за эту неделю меня также заставили задуматься над ответами над этими вопросами. Аналитики валютного рынка сходятся в основном на следующих  причинах серьезной просадки рубля. Это постепенное повышение количества импорта в страну (что в целом хорошо), уменьшение поступления валютных средств из-за снижения экспортных цен на нефть и газ (это конечно плохо), увеличение спроса на валюту по разным причинам (приближение периода отпусков, продажа крупных зарубежных компаний в связи с уходом из РФ – например, недавняя продажа доли у Shell за 95 млрд руб. в проекте «Сахалин-2»), заморозка золотовалютных резервов России «нашими западными партнерами» и, конечно, очевидный дефицит бюджета в связи со спецоперацией (наша страна несет значительные незапланированные ранее расходы на пополнение вооружений и оплату участия военнослужащих в СВО). На весь 2023 год был запланирован дефицит бюджета около 3 трл рублей, а только по итогам первого квартала он уже близок к этой цифре. В прошлые годы такого не было, более того, фиксировался профицит бюджета. Понятно, что сейчас особенный период в стране и пока сложно сказать каким образом будет разрешаться эта проблема. Налоги вроде пообещали не поднимать, но администрирование (т.е. их реальный сбор)  будут «улучшать». По итогам прошлого года количество проверок ФНС значительно выросло, размеры доначислений выросли вдвое по сравнению с 2021 годом. Полагаю, что и в этом году «улучшение администрирования» будет очевидным. Всем предпринимателям, да и простым россиянам, имеющим незадекларированные доходы, надо это понимать и ожидать «улучшение администрирования». Такова реальность.     

С момента самого малого значения стоимости доллара летом прошлого года около 57 рублей он поднялся до почти 83 на этой неделе. Справедливости ради надо сказать, что весной прошлого года курс достигал 104 рублей, а Байден намекал, что курс будет 200! Не случилось этого, но существенные изменения курса валют все-равно беспокоят россиян. Тем не менее, за 9 месяцев курс вырос почти на 60%, и только за прошлую неделю почти на 6%!

Выводы:

Значительная часть аналитиков считают, что реальный курс доллара должен колебаться в пределах 75-80 рублей в ближайшие месяцы. Некоторые считают, что можно ожидать еще  более высокий курс. На прошедшей неделе  сложилось несколько факторов, повлиявших на превышение этого уровня. Поэтому всем россиянам, так или иначе планировавшим покупки зарубежного товара длительного пользования рационально постараться приобрести его сейчас. Думаю, что не все продавцы учли произошедшие изменения стоимости валют и есть возможность приобрести товары «по-старым» ценам. Понятно, что на конфетах разница будет невеликой, но вот если вы запланировали покупку дорогостоящей техники, то смысл поторопиться есть. Будем надеяться, что более серьезного изменения валютных цен не произойдет. Кроме того, очевидно, что инфляция будет развиваться в  ближайшее время, поэтому есть смысл подумать о том, что ключевая ставка наверняка повысится на следующем заседании ЦБ РФ. На прошлом заседании Набиуллина намекнула, что ключевая ставка в течении года имеет тенденцию к повышению, поскольку диапазон ставки на этот год заложен 7-9% годовых (сейчас 7,5%). А от ключевой ставки зависят ставки по ипотечным и обычным кредитам. Так что поразмышляйте над этим вопросом.         

Основными видами надзорной деятельности Росреестра являются земельный надзор и надзор за работой арбитражных управляющих.  А всего за Росреестром закреплено 8 видов надзора. На прошлой неделе состоялось заседание общественного совета при Росреестре, где были озвучены некоторые цифры, характеризующие эту деятельность. Считаю, что моим читателям эти цифры и мои выводы могут быть интересны.

Чаще всего за амурчанами фиксируются такие нарушения земельного законодательства:

— самовольно занимают земельные участки, изменяют фактические границы земельных участков, в результате которых увеличивается площадь земельного участка за счет занятия земель, принадлежащих смежным правообладателям;

— используют земельные участки не по целевому назначению и (или) не в соответствии с разрешенным;

— не используют земельные участки, предназначенные для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях.

         По итогам прошлого года представителями Росреестра было осуществлено профилактических визитов 2329, выполнено надзорных мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом 4530, проведено проверок по соблюдению земельного законодательства 191, общая площадь обследованных земельных участков составила 63243 гектара, вынесено 446 предостережений о недопустимости нарушений обязательных требований и устранено 219 нарушений земельного законодательства. В отношении земельных участков, которые относятся к так называемым Дальневосточным гектарам, проведено 1035 проверок, выявлено 51 нарушение, вынесено 33 предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований, по 1645 участкам не представлены декларации в установленный срок.   

        Попробую проанализировать представленные цифры. Как известно, в прошлый год, как и в два предыдущих, вводились моратории на плановые проверки. Тем не менее, по этим цифрам видно, что специалисты Росреестра «не лежат на печке». Кроме того, в связи с изменениями в законодательстве подход специалистов к нарушениям требований земельного законодательства изменился. Если сказать обычным языком, то работа стала больше профилактическая, на предупреждение возможных нарушений в силу непонимания или незнания законодательства в этой сфере. На этих встречах владельцам земельных участков разъясняются правила пользования и владения земельными участками таким образом, чтобы не нарушать законодательство. Кроме подобных встреч огромная масса мероприятий происходит без фактического участия владельцев земли. На них смотрят как-бы «со стороны» и только в случае выявления факта нарушения предпринимаются уже другие действия (выносятся предостережения, составляются протоколы и т.д.). Если сравнить цифры предостережений с количеством профилактических визитов и мероприятий без участия контролируемых лиц становится очевидным, что в целом Росреестр настроен на предупреждение и профилактику нарушений. Тем не менее, к злостным нарушителям, не желающим своевременно устранять выявленные нарушения, все-таки применяются меры ответственности, которые могут быть весьма серьезными. Приведу лишь некоторые ценовые ориентиры: за первое из списка нарушение мера ответственности от 5000 рублей до 3% от кадастровой стоимости; за второе – от 10000 рублей до 2% от кадастровой стоимости; за третье нарушение —  от 20000 рублей до 5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельных участков сейчас достаточно высока, поэтому «попадать» на такие суммы штрафов точно никому не хочется.

Выводы:

Старайтесь не нарушать земельное законодательство. Живите мирно с соседями поскольку чаще всего именно они сообщают о предполагаемых нарушениях этого законодательства. И, даже если у вас высокий забор, он не будет преградой для профилактического осмотра без участия владельца участка, поскольку в управлении Росреестра появился квадрокоптер, который будет использоваться в таких случаях.  

Согласно предоставленной информации от члена Президиума организации «Опора России» Юрия Савелова в ближайшее время со стороны налоговой службы начнутся действия по выявлению неплательщиков налогов, в том числе и при сдаче квартир в аренду. Чего можно ожидать в этом случае?

Чаще всего арендаторы (да и не только) оплачивают полученные услуги безналичным платежом, т.е. переводом на карту. Это удобно, не надо встречаться с арендодателем, тратить время и средства на поездку, снимать наличку и т.д. Однако, эти транзакции могут быть видны налоговикам, поэтому надо понимать, что рано или поздно вас спросят за полученные таким способом суммы, если они происходят систематически и не между ближайшими родственниками.

Перед тем, как прийти к собственнику квартиры, сотрудники ФНС могут связаться с арендатором: за что это вы ежемесячно переводите деньги такому-то гражданину? В результате налоговики могут получить и договор, и расписки о получении арендной платы арендодателем.

Следующим важным доказательством арендных отношений является публикация объявлений об аренде  в интернете на электронных площадках.Даже если квартира сдается через посредника, то вряд ли он станет прикрывать реального собственника — скорее всего, он так и скажет, что сам является лишь агентом и, квартира действительно сдается. После этого ФНС через Росреестр узнает данные собственника и обращается к нему с вопросом об уплате налогов.

Наличие нескольких квартир у одного собственника является хорошим маркером для более внимательного отношения налоговиков к арендодателю. Доступ к базе Росреестра позволяет ФНС выявить владельцев нескольких квартир — очевидно, что человек не может одновременно проживать по нескольким адресам и вряд ли раздает свои квартиры многочисленным родственникам для бесплатного проживания. Даже если впоследствии окажется, что в них действительно живут родственники, ФНС все равно получает повод для проверки: что происходит с квартирами, в которых владелец лично не проживает.

Сообщения соседей обязательно надо учитывать в своей жизни. Если жильцы мешают всему дому или даже кому-то одному из соседей, часто возникают жалобы в полицию или напрямую в налоговую. Учитывайте  это в своей жизни.

Пожаловаться в ФНС могут и сами арендаторы, если между вами «пробежала кошка».

Таковы основные причины выявления неплательщиков налогов по аренде квартир на сегодняшний день.

Совет:

учитывайте эти моменты в своей жизни. Однако, на мой взгляд, рациональнее стать самозанятым, выплачивать государству всего 4% с полученных сумм и «спать спокойно». Ведь в случае выявления подобных фактов придется объясняться в официальных структурах, выплачивать штраф и сумму начисленных налогов. Ну а если сумма ваших укрытых налогов превысит 2,7 миллиона за 3 года, то в отношении вас возбудят уголовное дело. Нужны ли вам подобные проблемы?