Блог

Считаю важным написать этот материал, поскольку ипотека «прёт» и многих экспертов-экономистов это беспокоит уже около полугода. ЦБ РФ отчитывается, что «пузыря» нет, но «тонко» намекает, что он «может» появиться. Когда такие «предположения» появляются у властных структур я лично начинаю подозревать, что «это уже есть», просто пока об этом «сильно» говорить нельзя.

Первые робкие намеки относительно «перегрева» рынка недвижимости от ЦБ РФ послышались по-моему в октябре. До этого момента «все было хорошо». Но многие экономисты уже с лета начали высказывать мысли о том, что такая массовая «накачка» россиян средствами на покупку жилья очень тревожна. Год очевидно сложный и в плане здоровья и в плане экономики. Я бы сказал, что год очевидно необычный и последствия в экономике мира и России пока трудно прогнозируемы, поскольку таких кризисов (связанных с пандемией и остановкой массы видов деятельности) еще не было. Генсек ООН Антонио Гуттериш 25.01.21г. сказал «Более 2 млн человек погибли из-за пандемии, и мы находимся в худшем экономическом кризисе за последние сто лет». Даже Великая депрессия США была легче!

Многие государства пока пытаются справиться с последствиями пандемии путем печатания денег. Это действие на какой – то момент «снимает болевые ощущения», но в дальнейшем это все-равно приводит к «возобновлению болезни». Ни чем не обеспеченные «бумажки» рано или поздно, как минимум, теряют свою силу. Америка поддерживает статус «своих бумажек дубинкой».  Их «дубинка» самая мощная в мире, более 700 млрд долларов крутится в военном бюджете этой страны ежегодно (для сравнения в России около 50). У них с десяток только авианесущих групп (авианосцы с кораблями сопровождения), семь флотов (у нас 1 авианесущий крейсер и 4 флота насколько я ориентируюсь). Один военный бюджет США превосходит военный бюджет всех стран НАТО. Военных баз США по миру более 600, а всего военных баз США более 5000 (у нас баз единицы за рубежом). По старой русской поговорке «Даже незаряженное ружье хотя-бы раз в год стреляет». Когда такая «ружбайка» имеется ей надо «периодически постреливать», иначе налогоплательщики в США начнут сомневаться в целесообразности такого бюджета военного ведомства и будут задавать «лишние вопросы». А «это там» никому не надо! Поэтому США «вынуждены постреливать». Отсюда и «цветные революции», «советы по внедрению новых демократий в мире», войны, конфликты и т.д. За счет этой «дубинки», а также за счет того, что в США крутятся основные мировые финансы (поскольку в основном они «привязаны» к доллару) США пока и «держатся на плаву». Они «так привыкли» и поэтому будут все делать, чтобы такое положение дел сохранялось как можно дольше. Поэтому печатание денег будет продолжаться по мере необходимости и деньги будут раздаваться своим согражданам в том числе, чтобы их успокоить на время.

У нас в части ипотеки сложилась отчасти подобная ситуация. С началом пандемии ЦБ РФ неожиданно понижал несколько раз ключевую ставку и на сегодня она самая низкая из всех, которые я помню в новейшей России (4,25% годовых). Обычно, с началом любого кризиса, ЦБ РФ повышал ставку, а тут такое противоречивое действие! Да еще и введение трех льготных ипотек одновременно (Дальневосточная 2%, Сельская 2,7% и Президентская 6,5%). Поскольку таких ставок никогда в России не было россияне бросились скупать недвижимость. Это логично. Но наши застройщики оказались не готовы к такому всплеску спроса. Недостаток предложения со стороны застройщиков был вызван: пандемией (не смогли заехать рабочие на стройки, вследствие этого «заморожено» либо приостановлено строительство множества объектов), удорожанием стройматериалов (по некоторым позициям до 50%), очередной реформой долевого строительства (эскроу-счета и проектное финансирование) и рядом других. Поэтому почти повсеместно в крупных городах первичный рынок серьезно подорожал за год (по некоторым источникам до 60%). Поэтому, подавляющему большинству взявших льготные ипотеки россиян, пришлось покупать первичку уже значительно дороже и реального улучшения жилищных условий в такой ситуации они могут не получить. Все основные плюсики этих льготных ипотек «съедены» подорожанием первичного рынка.

При этом, мне известно, что многие покупатели недвижимости в течении нескольких последних лет приобретая недвижимость просили продавца «завысить» стоимость, чтобы получить большую сумму кредита. Многие покупатели фактически не имеют своих средств на первоначальный взнос по ипотеке и поэтому просят продавцов написать расписки о внесении суммы первоначального взноса для отчета перед банком кредитором. Банки пропускают эти сделки, хотя специалисты понимают возможные последствия таких действий для заемщика. Если у него начнутся проблемы с оплатой ипотеки банк заберет квартиру и реализует ее с торгов. Никакие уговоры «понять и простить» там не сработают. Для банковских специалистов пока один тренд – выдать как можно больше кредитов чтобы выполнить план. Знаю, что таких сделок в последние годы становилось все больше и больше и когда – то это «выстрелит». На мой взгляд, этот момент близок.

Вроде-бы пандемия начинает отступать под «натиском» вакцинации, увеличения числа переболевших и борьбы наших врачей с этой болезнью. Вроде потихоньку оживает экономика, но последствия такого затяжного локдауна еще не проступили в полной мере. Поэтому предположу, что число проблемных ипотек будет увеличиваться. Это будет не сразу, не завтра, но очевидное проявление такой проблемы эксперты ожидают к лету и далее.

Совет:

потенциальным заемщикам: «десять раз отмерьте», прежде чем брать ипотеку. Это очень серьезное решение. Просчитайте свои возможности. Специалисты советуют иметь запас личных средств хотя-бы на полгода платежей (если у вас случится проблема с заработками). Эту тему я продолжу еще, поскольку она очень большая. Думаю, что в следующий раз сошлюсь на конкретные цифры и мнения, опубликованные экспертами в этой отрасли.                

На этой неделе появилась информация, которая озадачила огромное количество россиян. Больше всего он коснулся предпринимателей и тех людей, кто так или иначе связан  с этой деятельностью (работники, партнеры, семьи и т.д.). Напомню, что предпринимателей в России примерно 3,3 млн. Думаю, что можно добавить к этому количеству еще миллионов 5 как работающих на предпринимателей, а также миллионов 7, как семьи предпринимателей. Таким образом, в общей сложности миллионов 15 наберется или около 10% населения России. Немного, по сравнению с продвинутыми «западными партнерами», но тем не менее.  

Суть новости такова. Уполномоченный по правам предпринимателей в России Борис Титов высказался так: «Есть деньги компании, а есть личные деньги. У индивидуального предпринимателя все вместе, и он не платит никаких налогов, когда выводит эти деньги на потребление. Конечно, в этом есть некая нелогичность», — заметил он в интервью ТАСС, подчеркнув, что в то же время просто так ликвидировать такую популярную форму невозможно. Он уточнил, что речь в любом случае не идет об отмене института индивидуальных предпринимателей в ближайшие годы. «Сегодня малый бизнес в России не живет, а выживает, поэтому до того, как будет обеспечен устойчивый экономический рост, никакие льготы (а режим ИП — это по факту льгота) ревизии не подлежат», — пояснил в ответ на запрос «Газеты.Ru» свое высказывание Титов.

После опубликования таких мыслей «представителя» предпринимателей появился очевидный вопрос «За кого в данном случае переживает представитель предпринимателей»? Мнения разделились. Кто-то посчитал, что Титов «оторвался» от действительности и стал погружаться в другие сферы жизнедеятельности. Кто-то предположил, что он высказал те мысли, которые «витают в коридорах власти». Может быть это был умышленный «вброс информации» с целью «проверить реакцию». Ведь у нас так часто бывало, что сначала публикуется «какое-то мнение», а через некоторое время появляется законопроект, который становится реальностью.   

Мысли вслух:

Подавляющее большинство отозвавшихся на эти мысли предпринимателей хотят донести Борису Титову информацию о том, что так «серьезно колбасить» сферу предпринимательства не стоит. Мы 30 лет живем в режиме «постоянного реформирования». Такая частая «смена вектора движения» очень рискованна. Понятна логика нашего сегодняшнего государства. Оно старается «укрупняться», «подминает под себя» все более-менее значимые виды деятельности, которые в свое время «раздали» желающим «попредпринимательствовать». Некоторые из этих сфер приносят хорошую прибыль, но большинство из них на сегодня «еле-еле сводят концы с концами», учитывая падение спроса населения и пандемию. По статистике в наше время только 7-8% населения планеты может вести нормальную предпринимательскую деятельность! Настоящих предпринимателей надо беречь, а не устраивать им каждые 2-3 года очередные реформы. Будем надеяться, что «ответственные лица» услышат эти мысли и не будут устраивать очередные реформы.        

Сегодня решил написать этот материал, поскольку на глаза попались данные о потенциальном увеличении количества  проблемных домов России, а также некоторые мысли, озвученные уполномоченным по правам предпринимателей в России Борисом Титовым. Думаю, что эти мысли и данные должны быть интересны моим читателям.

Согласно данных фонда защиты прав участников долевого строительства по состоянию на 18 января 2021 года в реестре проблемных объектов насчитывалось 2828 домов. Из них 1466 домов находится в работе фонда. Наибольшее количество проблемных домов приходится на Подмосковье, Ленинградскую область и Краснодарский край. По данным фонда, 1385 объектов рискует перейти в категорию проблемных. Это примерно 15,5% от количества всех строящихся домов в России.

Теперь мысли, озвученные Б.Титовым Российской газете.  Сокращу их немного в целях экономии места, но суть оставлю прежней. Проблема 2020 года в том, что спрос-то разогрели, а о предложении забыли. Чтобы цены не росли, надо было работать над увеличением количества строящихся квадратных метров. А у нас рынок не только не увеличили, а ввергли его в глубокую стагнацию и даже снижение. В 2019 году, по Росстату, было сдано в эксплуатацию 79,4 млн кв. м жилья, в 2020 году правительство ожидает максимум 77 млн. В нацпроекте «Жилье и городская среда» значится цель к 2024 г. довести показатель до 120 млн. На сегодня все участники рынка понимают, что этого не будет. Многие понимали и в начале очередной реформы долевого строительства (мысль автора). Суть реформы — переход на эскроу-счета и  проектное финансирование. Результат — рост издержек застройщиков, массовый уход с рынка небольших компаний и, как следствие, крайняя неравномерность развития жилищного рынка и его монополизация.

В мегаполисах это менее заметно. Но в малых и средних городах строительный процесс практически остановился. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), новостройки сегодня возводятся лишь в 308 городах страны из 1117. В остальных 809 городах (в которых живут 24 млн россиян) не строят ничего. В 24 субъектах Федерации объемы ввода нового жилья нулевые или символические.

Все проблемы можно разделить на три части: 1) кредитование строителей; 2) административное регулирование (прежде всего то, что касается обеспечения землей под строительство); 3) доступ строительных проектов к инфраструктурным сетям.

В нынешнем ее виде проектная модель просто не настроена на то, чтобы развивать строительство в регионах с низкой покупательной способностью населения. Банки, в соответствии с установленными для них стандартами, ориентируются на маржинальность (потенциальная доходность) проекта, а в малых и средних городах она по умолчанию небольшая.

В итоге система заработала только в крупных городах, где застройщики могут рассчитывать на хорошую прибыль. По данным ЦБ, 45% проектного финансирования выдано в Москве, 10% — в Московской области, 7,5% — в Санкт-Петербурге. Остальные 37,5% приходятся сразу на 69 регионов. В 13 субъектах РФ проектное финансирование не выдается вовсе.

Предложения Б.Титова: смягчать критерии кредитоспособности заемщиков. Снижать требования по рентабельности проекта, снижать минимальную долю застройщика в инвестициях собственным капиталом. Помимо этого, нужно ограничить банковские комиссии и обязать банки рассчитывать действительную ставку кредита с их учетом. Запретить банкам обязывать заемщика обеспечивать открытие в этом же банке расчетных счетов всех его подрядчиков. Ограничить срок согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам.

Выводы:

По первой теме поста – со временем количество обманутых дольщиков будет уменьшаться. Хотя, на мой взгляд, еще один всплеск таковых пострадавших будет, поскольку далеко не все строители справятся с новыми условиями строительства в России. Соответственно их дольщики перейдут в разряд пострадавших. Думаю, что в целом такое понятие «не канет в лету», но со временем его станет гораздо меньше, чем было раньше. Однако, «это благодеяние» делается за счет дольщиков, а не «героическими усилиями» чиновников, которые по своим должностным обязанностям должны следить за строительством и соблюдением законов.

По второй теме поста. Борис Титов пытается помочь тем застройщикам, которые работают в регионах. Думаю, что наш регион находится в числе лидирующих по росту стоимости жилья за 2020 год. На мой взгляд, средняя цена квадрата в Благовещенске за прошлый год увеличилась не менее, чем на 30%.  Близки к этому показателю Москва (по некоторым районам Москвы определенные объекты увеличились в стоимости до 60%), Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодар  и еще несколько городов. В наступившем году, вероятнее всего, тренд на увеличение стоимости квадрата сохранится на ближайшие месяцы, но изменение будет происходить не так быстро, как это было в прошлом году. Связано это с тем, что большое число дольщиков уже реализовало свои пожелания. Новые объекты, готовые к продаже дольщикам, появляются пока очень медленно. Цена выросла значительно и сейчас приобретать недвижимость очень рискованно даже при 1-2,7% ипотеке. Инвестиции в квартиру сейчас очень рискованные. К сожалению, у тех потенциальных дольщиков, которые рассчитывают только на кредит, иного варианта (кроме приобретения по сегодняшним условиям), видимо не будет в обозримой перспективе. Поэтому им придется приобретать жилье по сегодняшним ценам.         

Сегодня решил написать материал, который очень важен для общения в сети. Некоторые пользователи сетей периодически позволяют себе «лишнее» и это не может не раздражать. Государство решило усилить ответственность.

Итак, в январе уже вступили в силу изменения по клевете. Клевета — это  распространение заведомо ложных сведений, порочащих честь и достоинство другого лица или подрывающих его репутацию. Размер административного штрафа для юрлиц — от полумиллиона до трех миллионов рублей.

Для физлиц предусмотрена уголовная ответственность. Стали уголовно наказуемыми новые виды клеветы — «киберклевета» (совершенная через сеть, включая «Интернет») и клевета «в отношении нескольких лиц, в том числе индивидуально не определенных» (к примеру, высказывания типа «все чиновники воруют»). Наказание за киберклевету, клевету «индивидуально не определенных лиц», а также за клевету в СМИ или в публичном выступлении стало жестче — к ранее предусмотренному (за публичную и СМИ-клевету) штрафу до 1 млн рублей или 240 часам обязательных работ добавлены возможность ареста до 2 месяцев или лишение свободы на срок до 2 лет;

— клевета о заболевании COVID-19, гепатитом В или С, гельминтозами или т.п., может наказываться теперь 4 годами принудительных работ, арестом на срок от 3 месяцев до полугода или лишением свободы на срок до 4 лет. Штраф до 2 млн руб. и количество часов обязательных работ (до 320) пока не изменились;

— клевета о совершении оклеветанным преступления — тяжкого, особо тяжкого или «полового» любой категории, карается штрафом до 5 млн руб., обязательными (до 480 часов) или принудительными (до пяти лет) работами, арестом (от 4 месяцев до полугода) либо лишением свободы на срок до 5 лет.

Такова стала ответственность за клевету. Теперь о новинках, вступающих в силу завтра.

С завтрашнего дня соцсети обязаны будут блокировать размещенный пользователями так называемый нежелательный контент, а также материалы, содержащие мат. К противозаконным относятся материалы, содержащие информацию об изготовлении и использовании наркотиков, детская порнография, призывы к самоубийству, информация, выражающая явное неуважение к обществу и государству. Также к ненормативному контенту отнесут призывы к массовым беспорядкам. Если информация своевременно удалена не будет, как пользователям, так и интернет-ресурсам могут грозить серьезные штрафы — до 200 тыс. рублей для физлиц, до 800 тыс. рублей для должностных лиц и до 8 млн для юридических лиц.

Вывод:

Учитывайте эти изменения в публичном изложении своих мыслей.

Перед новогодними праздниками на совещании по строительному комплексу была озвучена проблема недостатка рабочих на стройках в России. В субботу в Коммерсанте появилась информация, которая дает надежду на то, что эти проблемы снимутся в ближайшие месяцы.

Суть информации в том, что правительством разработан временный механизм доставки трудовых мигрантов на строительные площадки. Он будет работать пока «ручном» режиме. Глава Минстроя России Ирек Файзуллин вчера сообщил о появлении специальной комиссии, которая рассматривает запросы крупных застройщиков и регионов о привлечении ставшей дефицитной рабочей силы.  Правда пока разговор идет о рабочих из четырех стран: Таджикистана, Узбекистана, Казахстана и Турции. О Китае пока ничего не сказано. Считаю, что главам дальневосточных регионов и крупным застройщикам необходимо срочно скоординировать свое совместное обращение для включения в это список и наших соседей. Понятно, что пока ситуация с пандемией там не успокоится, вряд ли соседи поедут, но сама работа комиссии занимает примерно 3 недели, поэтому делать заявки уже необходимо на перспективу.  

Всего по расчетам специалистов из России до пандемии выехало и не смогло въехать примерно 1,5 млн мигрантов, работавших на российских стройках.  

В конце года Минстрой внес в правительство предложения по временному механизму ввоза мигрантов. Для этого предполагалось разрешить его только компаниям, гарантирующим обеспечение санэпидемконтроля, организацию места проживания таких работников, их постановку на миграционный учет и оформление с ними трудовых отношений.  Как оказалось, в России уже есть компании, которые подобные процедуры проводят. Например, небезызвестная «Интеко». По рассказу руководства компании они централизованно производят оформление документов на трудовую деятельность иностранцев, их транспортировку до места пребывания и изоляцию для прохождения карантина. До введения механизма «ручного управления» только согласование пересечения границы приглашаемыми работниками занимало месяц и более — сейчас, по опыту компании, одобрение заявки занимает два дня.

Вывод:

надо срочно организовать взаимодействие между крупными застройщиками ДФО и региональными властями для обращения единой заявкой на заезд наших соседей. В этом случае шанс ее одобрения будет гораздо выше, нежели подобные действия будут исходить от дальневосточников по одиночке. А приезд китайских каменщиков позволит существенно увеличить объемы работы, а значит и предложение на рынке, что позволит хотя-бы притормозить рост цен.