Блог

В который раз пишу информацию для потенциальных ипотечников за эти полгода, поскольку за этот период весьма часто появлялись новости, которые нужно было знать и понимать при принятии решений.

Долгое время в Правительстве РФ обсуждалась идея ужесточения «льготных» ипотек, поскольку за 3-4 года их действия средние цены на недвижимость выросли до 2,5 раз. Кроме того, существенно выросла разница между средними ценами на первичку и вторичку «благодаря» льготным ипотекам (по оценкам ЦБ РФ до 42% была зафиксирована разница осенью 2023 года, а 4 года тому назад разница составляла обычно до 10%). Такого рода дисбалансы не могли не озаботить ЦБ РФ. В течении всего 2023 года звучали «намеки» на необходимость наведения «порядка» в этой сфере. Осенью к этой риторике подключился Минфин России, поскольку расходы бюджета на субсидирование льготных ипотек существенно возросли в связи с ростом ключевой ставки с 7,5% до 16 (если коротко, то Минфин выплачивает банкам компенсацию за льготную ипотеку между ее ставкой и ключевой ставкой). До осени Минстрой РФ «сдерживал натиск» ЦБ РФ, но когда к нему подключился Минфин, Минстрой был вынужден «сдавать позиции». Эксперты рынка долго гадали, что же все-таки будет с «льготными» ипотеками (под таковыми подразумевались все виды льготных ипотек – Президентская, Дальневосточная, Семейная, Сельская  и другие). И вот 15.12.23г. вышло постановление Правительства РФ, которое в большей мере коснулось только льготной Президентской ипотеки под 8%. Дальневосточная наоборот получила дополнительный бонус в виде увеличения лимита с 6 до 9 млн. Казалось-бы, нас дальневосточников, проблема льготных ипотек «обошла», однако думаю, что это не так.

Формально для дальневосточников действительно произведены улучшения в виде увеличения лимита. Это действительно уже требовалось, поскольку цены выросли более чем вдвое за 4 года. Однако большинство участников обсуждения проблем «льготных» ипотек забыли, что ЦБ РФ еще летом предусмотрел отдельные моменты во взаимоотношениях с подконтрольными ему банками, которые так или иначе повлияют на выдачу всех ипотек. Думаю, что писать подробно в материале нет смысла, поскольку детали взаимоотношений банков и ЦБ РФ вряд ли интересуют читателей. Суть же влияния  ЦБ РФ на все ипотечные программы коротко такова: ЦБ РФ выдвигает некоторые требования к резервированию средств банками при ипотечном кредитовании. Условно, банку А надо держать в запасе 100 рублей при выдаче кредита на 200 рублей, если заемщик «не идеальный». Например, у заемщика уже есть кредит, или у него небольшая зарплата или еще какой-то «минус» есть. Вот эти самые 100 рублей резервируются банком по требованию ЦБ РФ «на всякий случай», если заемщик станет «плохим» (если будут проблемы с возвратом кредита). Так, вот с 01.10.23г. уже были повышены требования ЦБ РФ в части резервирования сумм «на всякий случай» и очередное повышение требований ЦБ РФ ко всем ипотечным банкам начнется с 01.01.24г. Большинство россиян наверняка понимает, что они «далеки от идеала» при кредитовании (у большинства уровень доходов «не тот», у многих уже есть кредиты, у кого – то просрочка появилась и т.д.). Насколько я информирован, ЦБ РФ не будет применять надбавки (требовать резервирования средств), если первый взнос не меньше 30% от стоимости жилья. Таким образом, вне зависимости от того, какой «льготной» ипотекой вы захотите воспользоваться для приобретения квартиры (Президентской, Дальневосточной или любой иной), фактически необходимо будет готовить первоначальный взнос на уровне 30% и уменьшать долговую нагрузку (если она у вас высокая). Иначе велик риск, что банк откажет вам в кредите, чтобы не создавать у себя дополнительные резервы.

Совет:

Понимаю, что с подобными советами я уже поднадоел за эти полгода, но ЦБ РФ всё ещё «закручивает гайки». Это надо понимать и просчитывать применительно к своей ситуации. Поэтому, если вы планируете брать ипотеку в ближайшие месяцы, советую поторопиться и сделать это до конца года (хотя-бы получите одобрение кредитования). Времени немного, но это рационально сделать сейчас.

Слушаю периодически консультанта по налогам Татьяну Макурову, поскольку ее советы и рекомендации весьма полезны при налогообложении сделок с недвижимостью. Суммы налогов весьма значительные, учитывая, что часто надо оплатить 13% с дохода, а цены на квартиры очень «кусачие». Есть срочная информация, которая может «обогатить» часть продавцов недвижимости в 2020 году. Но реагировать на эту информацию необходимо до 31.12.23г.!

Эта возможность есть у тех, кто оплатил НДФЛ за 2020 год с продажи жилья, приобретенного: на первичном рынке; на вторичном рынке; в ипотеку; по наследству; по договору дарения; по решению суда. Подачей уточненной декларации можно возвратить из бюджета переплату или зачесть ее в ваши налоговые платежи (сделать взаимозачет). Одна из таких возможностей введена Федеральным законом в ноябре 2020г. Внесены поправки о том, что срок владения при продаже жилья, ранее приобретенного по ДДУ/ЖСК/переуступке, отсчитывается с даты полной оплаты соответствующего договора (без учета доплат за метраж после ввода объекта в эксплуатацию). Эти поправки имеют обратную силу и применимы с 1 января 2019 года.

Чтобы вернуть налог необходимо:

Убедиться, что к моменту выбытия из владения 3 или 5 летний срок владения истек (здесь имеются нюансы). До 31.12.23г. включительно нужно подать корректировку декларации 3-НДФЛ (через личный кабинет налогоплательщика, по почте, лично), заявление и сопроводительное письмо, чтобы вернуть 100% налога за 2020 год либо восстановить вычет, использованный в порядке взаимозачета. Кроме того, некоторые категории пенсионеров могут сделать подобные возвраты или зачеты даже за 2019 год!

Продавцы недвижимости в 2020-м году не зная о произошедших изменениях наверняка отчитались и заплатили налог либо истратили взаимозачет. На сегодня многие из них не знают, что у них есть право право вернуть весь уплаченный государству налог или зачесть его в оплату своих налогов.

Совет:

Продавцам недвижимости 2019-2020 годов, которым пришлось выплатить государству большие налоги, необходимо срочно посмотреть возможность получения вычетов! Суммы возвратов весьма серьезные, в некоторых случаях до 1 млн и даже больше (13% налог с дохода), поэтому рационально «пошевелиться» и быстро подумать о таких возможностях! Неделя еще есть для проверки такой возможности!  

Недавно чуть не стал потерпевшим при работе одного из таких сайтов. Расскажу как дабы уберечь читателей от подобного.

Я выставил на продажу уже ненужную вещь  — борд в комплекте с парой фотографий. Буквально через 5 минут звонок «Здрасьте, мне очень нужна ваша вещь, но нужна еще одна фото (вид сзади)!». Первоначальные фото были действительно не со всех ракурсов, поэтому на следующий день я сделал допфото и скинул «потенциальному покупателю» на Вотсап. Буквально через 5 минут он пишет «Все чудесно, беру, буду оплачивать доставку через «А…» (далее А) по карте». Я тогда не понял суть этого нюанса. Оказалось, что якобы он оплачивает покупку и доставку через сайт А, мне якобы приходит подтверждение заказа на мою электронку «для достоверности», подвязанная мною к сайту А карта «просматривается сайтом» на достоверность и я жду курьера. На период «до курьера» деньги покупателя должны резервироваться на А. Такую историю мне написал «потенциальный покупатель» в Вотсапе. Я не стал вдаваться в подробности и согласился на такие манипуляции зная, что моя привязанная к А карта почти пустая. На электронку действительно пришло сообщение с «красивой картинкой от А» о том, что мой товар выкупают и мне необходимо подтвердить операции нажав «кнопочки». Я нажал кнопочку «подтвердить» и через несколько секунд «покупатель» сообщает мне, что ему А отказало в «сделке» якобы сославшись на недостаточность  моих средств на карте. Он мне пишет, что нужно внести на карту такую же сумму, как и цена товара и тут у меня «срабатывает  тумблер» — я пишу ему, что таких «условий» изначально не было, поэтому объяснитесь. «Он» мне пишет, что по требованиям А нужно, чтобы я тоже имел такую же сумму на своей карте, иначе сделка не состоится. «Такие новости» вызвали у меня большие сомнения и я предложил «покупателю» связаться по видеосвязи, коль от находится в Вотсапе. Он сразу пишет «Я на работе, пока не могу». Я пишу «Как придете с работы, включитесь и покажите мне свою домашнюю обстановку».  На этой фразе наша «сделка» закончилась, больше он мне ничего не писал, а страница поименованная «подтверждение от А» стало недоступной.  

Выводы:

Я читал уже давненько, что «под А разводят» продавцов и вот сам чуть стал таким «разведенным». Понятно, что это не владельцы этого сайта, предполагаю, что им самим эта история не нравится, поскольку «картинки очень похожи». Маркеры мошенничества просматривались периодически: звонок сразу после появления объявления (но теоретически настоящий интерес все-таки может быть и сразу); «Мне все нравится сразу» (хороший маркер, но «покупатель» на удивление выждал сутки ожидая других фоток); внесение непонятных действий в ходе «покупки» (допустимо, но для меня в этом моменте уже «тумблер взвелся»); ну и наконец – «сумма на карте должна равняться цене сделки» (это уже очевидный «развод», поэтому никогда карты «показываемые» в интернете не должны иметь крупные суммы). Когда я написал ему предложение по видеосвязи стало совсем понятно, что «встречи» не будет. Видимо не захотелось «ему» показывать коллцентр или шконку.

Фото с мессенджера и электронки можно увидеть здесь https://portamur.ru/blogs/zlochevsky/10203.html

В пятницу вечером было федеральное заседание общественных советов службы приставов. Думаю поделиться  с вами увиденным и услышанным там.

Время собрания, конечно, было неудобным (17.00). Продолжительность мероприятия 2 часа. Для вечера пятницы «не самое лучшее время». Представляю, каково было «настроение» участников собрания с Магадана, Камчатки и Сахалина. Тем не менее, мероприятие оказалось весьма полезным и интересным. Выступили многие члены общественных советов с докладами, но самым интересным и содержательным оказался доклад директора службы Аристова Дмитрия Васильевича. Я сначала предположил «скучный» доклад с некоторыми статистическими данными и похвалами, но оказалось все иначе.

Как оказалось, Дмитрий Васильевич весьма неординарный руководитель спецслужбы. Я пока не встречал генералов с такой харизмой. Может-быть мало с ними общаюсь, но все-таки иногда пересекаюсь и много смотрю различных передач с ними. Перечислю пока некоторые параметры по работе службы, а потом опишу «харизму» ее руководителя какой она мне показалась.

Я был удивлен количеством исполнительных производств в работе службы за год – 131 млн! Получается по факту, что в среднем практически на каждого россиянина должно быть таковое. Конечно, фактически не так, но сумма, конечно, огромная. За 2022г. было взыскано около 1,1 трл рублей долгов. В этом году ожидается примерно такая сумма. Это с учетом того, что на 230 млрд было освобождено от взысканий средств с должников в связи с появлением в законодательстве возможностей по сохранению доходов в размере МРОТ (для этого необходимо сделать соответствующее заявление в службу). Около 600000 производств было приостановлено в связи с участием должников в СВО. В прошлом году взыскано алиментов на 42 млрд, в этом году ожидается более 60 млрд. По исполнимости таких судебных актов результативность службы возросла с 50% в момент начала руководства Дмитрием Васильевичем службы до 90% в настоящее время. Меняется практика привлечения к уголовной ответственности злостных неплательщиков алиментов. Ранее исходя из требований закона допустимо было платить по 100 рублей в месяц и признак злостности «уходил». В настоящее время практика применения признаков злостности изменилась и этот фактор уже не является основанием для неприменения мер уголовного воздействия. Отчасти из-за этого изменения и взыскиваемость алиментов выросла почти вдвое. С 01.10.23г. возбуждение исполнительных производств производится уже отчасти автоматом. За эти 2,5 месяца таким образом уже возбуждено 2 миллиона производств. В следующем году планируется довести показатель такого возбуждения производств до 100%. В этом году сервис исполнительных производств на сайте Госуслуг признан лучшим из множества иных сервисов. Таковы основные данные, приведенные Дмитрием Васильевичем на мероприятии. 

Теперь о его неординарности. После рассказа о работе на сайте Госуслуг и автоматики при возбуждении исполнительного производства он рассказал о новом сервисе «Полина». В ноябре был запущен этот чат-бот, который проинформирует звонящего о наличии или отсутствии у него долгов по исполнительным производствам и ряду других параметров. Такой чат-бот пока работает в тестовом режиме на сайтах управлений ФССП России по Псковской, Рязанской и Тверской областям. После окончания тестирования он будет работать на всей территории России. Рассказав об этой новинке он решил сам протестировать «Полину» и позвонил ей со своего мобильника. «Полина» уже помнила его телефон, поскольку это была не первая его проба (а она запоминает телефон), поэтому сразу назвала его по имени – отчеству, однако на следующий вопрос о его долгах почему-то «замешкалась». Большинство участников мероприятия предположили, что она или «постеснялась» говорить директору службы о  его долгах или такой вариант вопроса от директора оказался «неожиданным» для нее. Дмитрий Васильевич отшутился на этот эпизод тем, что Полина «замешкалась», поскольку в этот момент в зале было шумно (все обсуждали «молчание» Полины) и она не могла определить, что же от нее требуется. Участники мероприятия действительно «бурно» обсуждали Полину и, весьма вероятно, что именно из-за этого шума она «не созналась». Думаю, что Полину «доработают» по «шумоподавлению» и она будет общаться с позвонившими как ей и положено.

За время рассказа Дмитрия Васильевича несколько раз еще «проскакивали» подобные интересные нестандартные моменты, которые заставляли участников мероприятия активно реагировать на происходящее. Этим качеством, которое очевидно необычное для генерала, мне и запомнился Дмитрий Васильевич. Весьма приятно, что он не «зашоренный» военный, а вполне нормальный человек с хорошим юмором, который может «без бумажки» поговорить с участниками подобного мероприятия.

Теперь что касается некоторых параметров работы нашего управления службы приставов за 11 месяцев 2023г. в сравнении со всем 2022 годом.

Увеличение количества исполнительных производств оконченных фактическим исполнением на 2 тыс. исполнительных производств (2023 — 236844 исполнительных производств, 2022 — 234633 исполнительных производств). Увеличение общей взысканной судебными приставами — исполнителями суммы на 808 млн.руб. (2023 — 5 млр.563 млн.руб., 2022 — 4млр.754 млн.руб.). Увеличение взысканной суммы по алиментным платежам составило 92 млн. руб.(2023 — взыскателям по алиментам перечислено 573 млн.руб., в 2022 — 480 млн.руб.). Доля исполнительных производств в рамках которых реализуются права на получение алиментов составила 91,82% (2022 — 90%). 2 357 заявлений удовлетворено о сохранении прожиточного минимума. 1433 исполнительных производства приостановлены в связи с просьбой должника, проходящего службу по призыву в ВС РФ, а также 545 исполнительных производств приостановлены в связи с участием должника в боевых действиях в составе ВС РФ.

Резюме:

Встреча с представителями федеральной службы и общественным советом в целом мне понравилась. Конечно, на будущее, хотелось-бы, проводить ее пораньше, но в целом можно раз в год и так собраться. Многие озвученные моменты были для меня в новинку, хоть я и сталкиваюсь в работе с ее специалистами практически ежедневно. Статистические данные тоже были полезны и размышления о ближайших перспективах. Показатели работы нашего управления выглядят вполне нормально в сравнении со среднероссийскими, а по части параметров показатели даже лучше. Так что полезное начало, безусловно, в этой встрече было.                  

Вчера вышли изменения в законодательстве по ипотечным кредитам, которые важны большинству интересующимся таковой.

Уже пару месяцев шла информация от органов власти и кредитных организаций о том, что ипотечные правила будут опять серьезно меняться, поскольку введенные 20 сентября ужесточения кредитования не возымели необходимого для ЦБ РФ результата. Ожидалось такое очередное ужесточение произойдет «как обычно» после праздников, однако вчера опубликовано  постановление Правительства РФ №1266 в соответствии с которым произошли «эти» изменения. Текст постановления огромный (67 страниц). Я пытался его прочитать полностью, причем несколько раз, но так и не смог его осилить. К сожалению, оно написано «нечеловеческим» языком. Но основные его моменты заключаются в увеличении максимального размера кредитования дальневосточной ипотеки до 9 млн рублей (то, что анонсировалось еще с ВЭФ-2023) и увеличение минимального размера первоначального взноса для льготной ипотеки до 30%. Там перечислено еще масса иных параметров, в которые вносятся соответствующие изменения, но вышеперечисленное это пока то, что наиболее важно для обычных ипотечников.

Выводы:

За пару месяцев я и многие иные источники несколько раз писали о том, что эти изменения вскорости произойдут. Этот момент наступил. Соответственно, потенциальным желающим взять льготный ипотечный кредит нужно «брать ноги в руки» и в понедельник рано утром «бежать сломя голову» в банк за получением льготного ипотечного кредита. Возможно, что вы еще успеете получить его по «старым» параметрам. Полагаю, что, как минимум, в течении ближайшего года смягчения ипотечного кредитования не произойдет, поэтому есть необходимость поторопиться. Ну а для дальневосточников появилась и положительная новость в увеличении размера кредитования до 9 млн рублей. Цены – то за 4 года «взлетели» очень серьезно.