Блог

В четверг и пятницу на сайте «Индикаторы рынка недвижимости» была опубликована информация, полезная для анализа сегодняшней ситуации на рынке строительства.

К сожалению, оптимизма пока не добавилось.  Застройщики вынуждены ожидать дальнейших действий Правительства РФ и банковских структур по планируемому введению в действие системы проектного финансирования строительства. Времени остается все меньше до 01.07.19г., а имеющаяся информация не разрешает накопившиеся у застройщиков вопросы к властям и банкам.

Опубликую некоторые моменты из представленной информации.

Из 154 рассмотренных Сбербанком в 2019 г. заявок на проектное было одобрено 76! (около половины, остальные отклонены по различным причинам). Об этом рассказал директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов на пресс-конференции 29 марта. В московском регионе качество заявок выше, чем в среднем по стране. «В Москве, как правило, работают федеральные застройщики, у которых существуют достаточно мощные финансовые службы. Поэтому взаимодействие с ними быстрее, а качество предоставляемых документов выше», — отметил Бессонов. Процент одобрений в столице также выше среднего. Это объясняется более высокой рентабельностью столичных проектов. «В субъектах федерации диапазон рентабельности проектов — 10-30% в зависимости от проекта, у большей части – 10-20%. В Москве – от 20%: 20-30-40%. У проекта с более высокой рентабельностью, естественно, больше шансов получить проектное финансирование, потому что устойчивость такого проекта к изменению цен выше», — резюмировал Бессонов. Лидируют по объемам кредитования Москва (62 млрд руб.), Московская область (4,1 млрд руб.), Ленинградская область (3,8 млрд руб.), при этом по количеству открытых счетов эскроу впереди Ленинградская область (206 счетов), а по количеству сделок — Челябинская область (9 сделок).

Теперь некоторые слова федеральных чиновников. Минстрой РФ обеспокоен уровнем готовности банков к переходу на проектное финансирование, заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на Всероссийской банковской конференции. «У нас очень большая озабоченность реальной готовностью банков к переходу на проектное финансирование. Застройщики в регионах в 90% говорят, что банки выставляют к проектам, к залогам, к резервированию и всему остальному такие требования, что застройщик не просто их выполнить не может, но и большинство застройщиков Москвы не будет соответствовать этим требованиям. Тогда вопрос — зачем мы выпускали новую инструкцию 590-П вместе с Центральным банком? Зачем мы делаем методические рекомендации о том, какие документы рассматривать, как проводить андеррайтинг? Чтобы отрасль обанкротить? У нас такой задачи нету», — цитирует замминистра «РИА Новости».

А теперь информация из уст главы Минстроя РФ Владимира Якушева «Жилье в России может подорожать в среднем на 5-6% при переходе строительной отрасли на проектное финансирование и работу со счетами эскроу. «Есть предпосылки к этому удорожанию, давайте прямо об этом говорить, потому что застройщик за пользование деньгами банка будет платить определенный процент, который постарается завести в стоимость квадратного метра. Сейчас это будет наладка непростого механизма, ответить на эти вопросы может только практика. Пока же мы только предполагаем, что фондирование будет 5-6%», — заключил глава Минстроя.

Какие мысли появляются по прочитанному:

До введения в действие механизма проектного финансирования осталось три месяца, «а воз и ныне там». «Ответственные» чиновники «обеспокоены уровнем готовности банков», ссылаются на «предполагаемое фондирование 5-6%» (и это при наличии сегодняшних реалий, когда цена с июля в Благовещенске на новостройки поднялась в среднем уже на 15%), а основной банк РФ одобряет только половину заявок на финансирование!

Не многовато ли сложностей для строителей за 3 месяца до революции в строительстве жилья?   

Длительное время между коммунальщиками и жителями города Благовещенска существует проблема указания в платежных документах новых владельцев жилья задолженности прежних владельцев. Она никак не разрешалась в судебном порядке и вот, видимо, найден способ разрешить эту проблему.

Суть проблемы такова: некоторые нерадивые владельцы жилья накапливают задолженность и при продаже жилья ее не погашают. Далеко не все приобретатели жилья проверяют эти обстоятельства и потом начинают получать от коммунальщиков платежки с долгами прежних собственников.  Формально, с точки зрения закона, и коммунальщики и  большинство амурчан понимают, что долги прежних хозяев нельзя требовать с новых собственников. Тем не менее, коммунальщики не хотят или не могут убрать сформированную задолженность (списать ее). Направляя новым собственникам  такие требования некоторых новых собственников они «ненавязчиво убеждают» погасить долги прошлых хозяев. Если собственник «упрямый», то начинают «пугать» его отключениями, взысканиями и т.п. Такие действия незаконны, но на многих новых собственников они действуют.

Кроме такой ситуации возможны и вообще «странные» случаи. По прошествии нескольких лет и оплаты старым собственником текущих платежей в соответствии с платежными документами, которые выставляются коммунальщиками, «выявляются непонятные долги» (то счетчик не прошел поверку и не был вовремя заменен, то кто-то «лишний» прописанный выявился и т.п.). В этом смысле с коммунальщиков» взятки гладки» даже при наличии актов сверок  об отсутствии задолженности за более ранние периоды. Сплошь и рядом такие факты возникают в Благовещенске по прошествии нескольких лет и многие собственники  «попали в неприятность». Казалось – бы у них есть акты сверок об отсутствии долгов, но коммунальщики «разводят руками» и убеждают, что «это ваши проблемы, нужно доплатить, иначе будут проблемы».

Неоднократно пытался разрешить эту ситуацию по просьбе клиентов. Вроде бы все понимают (и судьи тоже), что подобные требования  «сомнительны», и тем не менее положительных решений судов по такой практике я не знаю. Требования собственников о списании «сомнительных» задолженностей не удовлетворяются.

Резюме:

Недавно узнал о появившейся практике, которая отчасти снимает эту проблему. Суть ее заключается в том, что в случае выявления у прежнего собственника задолженности можно требовать  открытия на нового собственника отдельного лицевого счета, которые естественно не будет содержать информацию о прежних долгах. Вроде бы и задолженность остается, но она числится за «старым» собственников и коммунальщики могут требовать  ее взыскания с прежних хозяев. Новый же собственник будет отвечать только за свои долги и ему будут высылать платежки только на него. Таким образом можно разрешить подобную проблему взаимоотношений с коммунальщиками.  Так что тем амурчанам, кто столкнулся с подобными «проявлениями» со стороны коммунальщиков есть возможность ее разрешить таким образом.

01.03.19г. закончилась так называемая «дачная амнистия».  Можно подвести некоторые итоги и попробовать понять, что сейчас необходимо делать в целях реализации своих прав на регистрацию прав собственности.

Итак, закон действовал с 2006 года. Действие закона продлевалось до 2020 года, однако в связи с принятием нескольких законов  в августе прошлого года фактически она прекратила свое действие 1 марта.  Остались еще некоторые элементы действия этого закона, но они весьма малые по сравнению с тем, что было ранее. Так пока осталась льготной регистрация прав на землю в упрощенном порядке  для земельных участков, которые выделялись до 30 октября 2001 года на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения — (п. 1 и 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ) за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.  Думаю, что такого рода ограничения для многих земельных участков в Амурской области появились в связи с наводнением  2013 года. Для Благовещенска, к примеру, введены ограничения осенью 2016 года, а для Благовещенского района зимой 2018 года. К сожалению, построить и зарегистрировать право собственности на строения на таких участках сейчас уже не получится (только если вы докажите в суде, что построили фактически ранее введенных ограничений). Перед походом в Росреестр для регистрации прав на землю  желательно проверить, имеется ли такое ограничение.  

Что касается регистрации прав на жилые дома на садовых и дачных участках, то схема поменялась и теперь она выглядит таким образом (коротко): перед началом строительства вы обращаетесь в муниципалитет с уведомлением о планируемом строительстве (прилагаете комплект соответствующих документов); муниципалитет обязан в течении недели выдать письменный ответ о согласовании либо об отказе в согласовании вашего комплекта документов. По окончании  строительства вы готовите уведомление о соответствии построенного объекта ранее представленному комплекту документов. Муниципалитет проверяет, что же вы построили и, в случае соответствия,  либо сам передает документы на регистрацию права собственности либо передает вам документы для подачи их в Росреестр. Формально наше государство ушло от «разрешительной» системы к «уведомительной», но фактически суть осталась та же.  Неофициально строить ничего нельзя. И нужно строить объекты в соответствии с установленными ограничениями и нормативами. В противном случае вас могут обязать снести постройки.

Результаты:

Что касается статистики по дачной амнистии, то в целом по России результаты таковы – зарегистрировано с помощью дачной амнистии по примерным подсчетам специалистов  около 40% построек, в Подмосковье около 90%. Плюсы налицо: для граждан – это возможность официально за реальную рыночную стоимость  продать  объекты недвижимости. Кроме того, можно завещать, подарить, заложить  и т.п. Для бюджета – пополнение местных бюджетов за счет налога на имущество.               

Пару месяцев тому назад я писал материал о том, что необходимо решить вопрос о выкупе сельхозземель арендаторами. Такие льготные  возможности у них были, однако сейчас этой возможности уже нет, есть возможность выкупа только за 100% кадастровой стоимости.  На этой неделе появилась  информация нашего правительства о том, что все-таки  определенные льготы в этом плане остаются.

Суть изменений в нашем амурском законодательстве такова: сельхозпроизводитель выкупает землю по кадастровой стоимости и получает на эту сумму субсидию для инвестирования в землю (мелиорация, известкование и т.п.).  По мнению нашего губернатора Василия Орлова в этом случае есть и помощь власти действующему сельхозпроизводителю и реальное использование земли.  Уход от возможности льготного выкупа  земельных участков позволит убрать с этого рынка посредников, которые «недорого» получали права на землю, но сами реально ею не занимались, а перепродавали либо сдавали в аренду иным лицам с хорошим «наваром».  Теперь сельскохозяйственная земля будет попадать действительно производителю, а не посреднику.  

Выводы:

решение правильное. Действительно, на перепродаже и пересдаче некоторые «специалисты» хорошо «зарабатывали». Теперь эта возможность почти ушла. Есть сомнения в части правильности определения кадастровой стоимости, поскольку практика ее оспаривания показала, что почти все земельные участки завышены в стоимости в 2 а то и больше раз. Поэтому, в этом смысле, чаще всего требуется проанализировать кадастровую стоимость интересующей вас земли и при необходимости оспорить ее  с целью выкупа участка по реальной стоимости.  Такая работа в Приамурье ведется уже несколько лет и в большей части она положительна для заявителей.       

Полчаса тому назад информационное агентство RNS  сообщило со ссылкой на ЦБ РФ о том, что аукцион о продаже ПАО АТБ  не состоялся. Причинами названо следующее: аукцион признан несостоявшимся из-за того, что допущенные организации не приняли участие в торгах. Что это означает для амурчан?

Более 99% акций АТБ остаются в собственности ЦБ РФ. Банк продолжит работу под управлением временной администрации. ЦБ РФ сообщил, что в ближайшее время будет рассмотрен вопрос о формировании в АТБ постоянных органов управления. Продажа банка запланирована на 2020 год после раскрытия информации о результатах деятельности АТБ за текущий год.

выводы:

Таким образом, в жизнедеятельности банка до конца года существенных изменений не предвидится. Амурчанам беспокоиться о возможных изменениях в структуре банка и его деятельности не стоит. Суды спокойно проведут все предусмотренные законом процедуры и, вероятнее всего, большинство амурчан сможет получить основную часть денежных средств по векселям. Вопрос в правильности заявленных требований.