Блог

В последний  день зимы была озвучена информация о том, что Правительство России определилось с требованиями, которые оно будет предъявлять к застройщикам, которые пожелают заканчивать строительство своих объектов по «старым» правилам.

Согласно представленного проекта постановления,  застройщикам можно привлекать средства дольщиков без использования эскроу-счетов, если степень готовности проекта составляет минимум 30%. Не менее 10% жилых и нежилых помещений должны быть проданы по договорам долевого участия (ДДУ).

В проекте постановления Правительства критерии расписаны более детально, однако, основная их суть, которая будет применяться у нас в регионе, изложена выше.

Столичные эксперты полагают, что этими критериями не смогут воспользоваться те, кто действительно в них нуждается: проблемные игроки, чьи объекты заморожены, им запрещено брать деньги у дольщиков.

Постановление имеет следующее наименование — Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

выводы:

Таким образом, сейчас у застройщиков есть возможность в очередной раз «подстроиться» под пожелания федеральных властей в надежде,  что они смогут воспользоваться этой «льготой» — заканчивать строительство своих объектов «по-старому», т.е. без использования схемы, когда дольщик сдает свои средства не застройщику, а в банк-посредник. Будем надеяться, что наши амурские застройщики постараются до 01.01.2019г. сделать максимум работ, чтобы соответствовать этим требованиям. А это дело весьма не простое – нужно иметь не менее 30% готовности объекта при условии, что до «дня Ч» осталось 4 месяца! Если получится, то тогда, какое – то количество строящегося жилья будет продаваться по давно отработанной привычной схеме. Не факт, что застройщики поверят в этот раз нашему Правительству, поскольку  практика работы Минстроя России за эти несколько месяцев показала, что законотворчество происходит в этой структуре как в басне про лебедя, рака и щуку. Будем смотреть развитие событий в сфере строительства и анализировать.        

Вчера пришла хорошая весть о том, что Владимир Путин поручил  сократить с пяти лет до трех срок льготы, при которой не надо будет уплачивать налог (НДФЛ) с продажи единственного жилья.

Напомню, что изначально такой срок и был указан в Налоговом Кодексе. С 2016 года, в связи  с внесенными изменениями в действующее законодательство, срок был увеличен до 5 лет. Делается это в большей части для того, чтобы у россиян не было интереса зарабатывать на частых перепродажах недвижимости.  Введение этого ограничения по времени уменьшило такие возможности и одновременно серьезно мешало людям мобильно менять свое место жительство в случае необходимости. Теперь возвращается старый срок 3 года, но только для единственного жилья. Таким образом, предлагается сделать получше именно для тех россиян, кто действительно хочет быть мобильным. При этом, для квартир и домов, полученных в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации действует тот же срок — три года.

Ограничения для инвесторов остаются прежними  — 5 лет с момента регистрации права собственности. Планируется ввести эти изменения в действия с 01.01.20г.        

В пятницу в Государственную Думу наконец-то был внесен законопроект, согласно которого должна кануть в лету система рейдерских захватов жилья.

Суть проблемы такова: достаточно часто бывает так, что у жилья имеется несколько сособственников, которые имеют неприязненные отношения. Они не могут договориться между собой о том, как пользоваться жильем совместно. Как правило, тот, кто наглее, фактически пользуется имуществом  и никак не компенсирует другому сособственнику свое пользование. Наиболее рационый вариант в данных ситуациях заключается в продаже этого жилья и делении полученных средств, пусть даже с некоторым бонусом в сторону кого-либо из сособственников. Однако наиболее наглые пользователи не хотят этого делать, пользуются всем имуществом  и некоторые к тому же накапливают долги за коммунальные услуги по этому объекту.

Проблема серьезная и, несмотря на то, что юридически сособственник вправе продавать свою долю иным лицам (при соблюдении преимущественного права покупки) фактически это сделать за разумные деньги не получается, поскольку ни один адекватный покупатель не приобретет долю в праве собственности.

Помыкавшись с такой ситуацией некоторые сособственники приходили к таким вариантам разрешения проблемы – они продавали «очень недорого» свои доли «специалистам», которые принуждали оставшихся собственников либо подешевле продать уже им свою долю либо подороже купить у новых собственников их долю. Во многих случаях это получалось осуществить, поскольку эти «специалисты» профессионально занимаются такими действиями и обычному человеку такого рода сложности серьезно «портят кровь». По Благовещенску таких случаев бывает немного, а вот в более крупных городах это сплошь и рядом.

Давно шли разговоры  о том, чтобы эту «систему работы» изжить и вот депутаты внесли законопроект, который запретит продавать малые доли третьим лицам.  Предполагается, что минимальный размер доли должен быть не менее учетной нормы. В каждом регионе он свой, но у нас, к примеру, 14 кв.м.

В этих ситуациях фактические пользователи жилья останутся в «плюсе», поскольку будет введен официальный запрет на обратные действия других сособственников, которые не могут найти компромисс. Возможно, что появятся какие-нибудь дополнения в закон, т.к. в такой форме закон будет потворствовать наглым собственникам.

Выводы:

пока закон не принят такого рода действия (продажа микродоли) допустимы. А вообще самый рациональный вариант  договориться о совместной продаже целого объекта и деления полученных средств.  Это самый правильный вариант. Старайтесь находить компромиссы.

Сегодня были опубликованы разъяснения Федеральной налоговой службы о налогообложении хозяйственных построек на земельных участках.

Согласно разъяснений налогом на имущество физлиц облагаются хозяйственные, бытовые, подсобные капитальные строения, вспомогательные сооружения, такие как летние кухни, бани. Исключение — жилые помещения и гаражи, они являются самостоятельными объектами налогообложения.

Согласно пояснений пресс- службы ФНС,  владелец хозяйственной постройки сам решает, стоит ли обращаться в Росреестр за регистрацией прав на неё в ЕГРН. Объект должен отвечать признакам недвижимости, в частности, быть прочно связанным с землёй, т.е. должен иметь фундамент. 

Платить налог на имущество физлиц необходимо с момента госрегистрации права собственности на хозпостройку или со дня открытия наследства, в которое она включена. Освободить от уплаты налога могут на основе льготы, которую устанавливает федеральное или муниципальное законодательство. Например, налог не платят за постройку площадью менее 50 кв. м, которая находится на участках личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства. Эту льготу применяют только для одной хозпостройки, при условии, что она не используется для бизнеса.

Не регистрируются в ЕГРН и не облагаются налогом на имущество физлиц постройки, которые не являются недвижимостью. Например, теплицы без капитального фундамента, хозблоки, бытовки, навесы, временные строения,  добавили в ФНС.

Выводы:

подумайте, важно ли для вас включить в зарегистрированные объекты подобные постройки, поскольку «избавиться от этого груза» будет гораздо сложнее, чем его зарегистрировать.  При этом надо учитывать, что право собственности дает не только обязанности в виде налогов, но и права, включая право на наследование, дарение, куплю-продажу и т.д. Необходимо выбрать, что вам наиболее важно на ближайшее будущее и уже исходя из этих установок решать – регистрировать или нет право собственности на постройки.   

На эту тему я уже писал, однако посчитал нужным к ней вернуться, поскольку тема для амурчан наболевшая и поэтому им полезно знать каким образом можно узаконить  свои гаражи.

Итак, значительная часть гаражей в Благовещенске в советское время и даже до конца 90-х строились формально как гаражно-строительные кооперативы.  Это своего рода маленькие кварталы из гаражей в разных частях города.  Кооператив образовывался на собрании из нескольких человек, а  то и десятков человек. Как правило,  были в числе организаторов люди которые «были вхожи» в администрацию.  Кооператив инициировал перед администрацией города вопрос о возможности выделения земельного участка кооперативу и часто администрация выделяла земельные участки под строительство комплекса гаражей.  К схеме участка прилагался список участников и соответственно уже эти участники кто сам а кто и с помощью третьих лиц строили гаражи. После официальной достройки комплекса в обществе автолюбителей выдавалось разрешение на эксплуатацию гаража и многие амурчане думали, что получив этот документ у них все уже узаконено. В действительности надо было «добраться» до БТИ и получить от него на своих документах штамп о регистрации гаража. Так действительно считалось примерно до 2005 года, когда органы юстиции (на тот момент) начали отказывать в регистрации права собственности на такие гаражи по разрешению на эксплуатацию ссылаясь, что представленный им документ не соответствует требованиям законодательства. С того момента практически все варианты узаконивания гаражей свелись только к одному – судебному.

Процесс  в общем-то не сложный, но необходимо подготовить правильно документацию для суда иначе вы рискуете получить отрицательное решение, которое уже может быть для вас окончательным и бесповоротным, поскольку второй раз обращаться в суд с одинаковыми требованиями нельзя. Очень часто у людей просто нет необходимых для суда документов и приходится их искать по архивам, которые далеко не всегда  выдают необходимые суду документы в силу отсутствия. Чаще всего у амурчан сохраняются лишь разрешения на эксплуатацию. Для суда же нужно предоставить комплект документов: межевое дело на ваш земельный участок; постановление или решение горисполкома о выделении земельного участка кооперативу с приложением схемы участка и списка его участников; заключение проектировщика о том, что этот гараж соответствует требованиям сегодняшнего законодательства; доказательства отсутствия задолженностей перед кооперативом. Этот комплект документов собрать далеко не всегда получается, поэтому чаще всего приходится звать на помощь истцу соседей свидетелей, которые подтверждают суду те обстоятельства, о которых документы не удалось восстановить.  Как правило, процесс происходит за одно заседание, но бывает что и по несколько раз, если возникают у суда сомнения в действительности представленных суду доказательств.

В ходе таких процессов часто возникают сложности со смежниками, т.е. с соседями по гаражу, поскольку качество измерений и качество требуемых документов в России постепенно усложняется и поэтому достаточно часто возникает формальное  наложение смежных земельных участков на тот, который фактически находится под гаражом истца. В этих случаях приходится всем собственникам со смещенными границами земельных участков разрешать проблему либо в добровольном порядке либо через принятие решения судом о незаконности их границ. Если соседи попадаются разумные они приходят к выводу  необходимости приведения в соответствии своих документов добровольно. Если же нет, то это делает суд.

Рекомендация:

посмотрите свои документы на гараж. Если они «старого образца» («рождены примерно  до 2005 года), то велика вероятность, что они на сегодня не являются действительными. Необходимо подтвердить их действительность путем  обращения в МФЦ (Росреестр) за выпиской из реестра либо за регистрацией права собственности.  Если же у вас более менее порядок в документации (имеются документы из Росреестра начиная примерно с 2005 года), то желательно проверить соответствие  фактических и юридических границ земельного участка под гаражом. Это делается путем выноса в натуру по вашим документам  координат точек вашего участка (делают это кадастровые инженеры). Стоимость около 1000 рублей за одну точку.  Если у вас все сходится, то будет очень здорово! Но уверяю вас, что очень большая часть документов в Благовещенске не соответствуют факту и когда-то «эта проблема выстрелит».  Чаще всего это бывает при наследовании либо при продаже объекта. А в момент  продажи это бывает особенно болезненно, поскольку работа по приведению в соответствие вызовет значительную потерю времени (от нескольких недель до нескольких месяцев). Далеко не каждый покупатель согласится ждать.