admin

Такое высказывание сделала на прошлой неделе Эльвира Набиуллина.

Честно сказать, я опешил, поскольку представлял себе цифру  примерно на порядок больше. Сколько знакомых у меня и сколько просто клиентов так или иначе обращающихся с вопросами о недвижимости – все говорят об ипотеке. Может быть именно все эти россияне заходят ко мне и общаются со мной?

По ее мнению, «Уровень проникновения ипотеки в России не очень  большой по сравнению с другими странами, но потенциал развития есть». Ипотека в России развивается весьма бурно примерно с 2008 года. Каждый год объем средств в виде предоставленных кредитов вырастает примерно  на 30-50% по сравнению с предыдущим годом.  В прошлом  году мы «перепрыгнули барьер» в 3 трл рублей. В этом году власти планируют еще увеличить размер выданных сумм даже несмотря на пандемию.  

На сегодня, приобрести квартиру без ипотеки могут себе позволить малое количество амурчан. Накопить деньги на приобретение почти невозможно, поскольку стоимость недвижимости обычно растет  быстрее процентов по вкладам. Хотя и бывают исключения (кризисы 2008 и 2014 годов). В этот период можно приобрести хорошее жилье имея запасы налички с существенной скидкой (по практике прошлых кризисов цены «падали» примерно на треть за 2 года).  Беда в том, что в период минимальных цен взять кредит с адекватными процентами почти  невозможно, поэтому тогда «правит бал покупатель с кэшем». Но таких у нас в России относительно немного, хотя есть и такие терпеливые люди. Но в основном, все-таки, большая часть сделок проходит с участием банков  (более 2/3) и поэтому цифра 6% меня шокировала.  

Резюме:

Может быть она оговорилась или журналисты забыли нолик добавить? А вы что думаете по поводу этой цифры?   

После написания предыдущего материала на глаза попался материал в Индикаторах рынка недвижимости по количеству регистраций договоров долевого участия  (ДДУ). Думаю, что эти цифры интересны с точки зрения анализа.

Итак, управлением Росреестра по Москве в сентябре 2020 года зарегистрировано 14 985 договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости – в 1,7 раза (+65,7%) больше, чем в августе (9 045 ДДУ) и больше чем вдвое больше, чем в сентябре 2019 года -7 237 таких договоров (+107,1%).

«В сентябре 2020 года в Москве обновлен рекорд по количеству зарегистрированных Росреестром договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости – почти 15 тыс. Данный показатель на 4% превысил июнь прошлого года, когда в столице был зафиксирован предыдущий максимальный объем регистраций на первичном рынке – 14,5 тыс. ДДУ., — комментирует руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. – Такой ажиотаж, вероятнее всего, основан на том, что большинство граждан не стали откладывать покупку недвижимости на октябрь — последний месяц действия госпрограммы льготного кредитования жилья в новостройках — и поспешили реализовать отложенный спрос в сентябре».

А теперь мнение весьма авторитетного специалиста Германа Грефа. Его спросили относительно необходимости или отсутствия таковой на дальнейшее снижение ставок по льготной ипотеке (видимо вопрос был связан с принятым 23.10.20г. Центробанком решения о сохранении ключевой ставки в размере 4,25%). На этот вопрос Герман Оскарович ответил так:  «Я думаю, что не нужно (дальнейшее снижение льготной ставки по ипотеке в рамках госпрограммы). Потому что после такого всплеска спроса потом будет сильный провал».

Выводы:

ипотека растет «семимильными шагами» благодаря трем льготным программам. Многие россияне уже потратились на получение 6,5% ипотеки, поскольку изначально она должна была закончиться 01.11.20г. Совсем недавно ее продлили до 01.07.21г. Влияние этой ипотеки еще будет существенным, но основной наплыв ипотечников по этой программе, вероятнее всего, уже прошел или проходит. Дальше меньшее число россиян будет подключаться к льготным ипотекам. Поэтому спрос должен спадать. Для Благовещенска проблема недостатка первичного предложения еще сохранится. Очень многое, точнее почти все, будет зависеть от открытия границ весной. Если соседей запустят работать, то стройки оживут. Если нет, опять будет простой, который приведет к усилению недостатка предложения и сдвиганию сроков строительства. А это опять рост цен на квадрат (если конечно нас не «долбанет» кризис). Вот такие перспективы на мой взгляд.          

На прошлой неделе прошло несколько информаций по ипотеке. Тема ипотеки сейчас очень важна, поскольку подавляющее большинство сделок с недвижимостью осуществляется с ней. Считаю целесообразным отобразить новости, чтобы каждый интересующийся темой мог их проанализировать.

Итак, количество выданных ипотечных кредитов в сентябре побило все рекорды, сообщил в пресс-релизе Сбербанк. По оценке аналитиков «СберИндекса» и «ДомКлик» от Сбера, количество займов составило 194 тысячи, что на 81% выше прошлогоднего показателя. Драйвером на протяжении всех трёх месяцев выступал первичный рынок, где котировки увеличились на 8,6% г/г.

Следующая информация по теме такова. Управлением Росреестра по Москве в сентябре 2020 года зарегистрировано 14 985 договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости – в 1,7 раза (+65,7%) больше, чем в предыдущем месяце — августе (9 045 ДДУ), а в годовом выражении данный показатель увеличился вдвое – в сентябре прошлого года было зафиксировано 7 237 таких договоров (т.е. +107,1%).

Выводы:

Что означают эти цифры? Они означают очевидно повышенный спрос россиян на недвижимость. Как правило, он возникает осенью и в период наступления кризисов, но в этот раз кризис пока ипотечниками «не ощущается». Возможно, что он начнется уже 03.11.20202г. (выборы президента США). Ключевая ставка снижалась до октября, ставки банков тоже, государство вводило все новые и новые льготные программы ипотек (Дальневосточную, Сельскую и президентскую под 6,5%).

Вроде бы все было и есть хорошо, но мне лично тревожно. Люди все берут и берут кредиты. Каждый год сумма закредитованности россиян растет, растет и сумма просроченной задолженности. Похожая ситуация была и в декабре 2014 и осенью 2008. Понимаю, что отчасти это влияние появившихся в ДФО в этом году трех льготных ипотек. Но, набирать кредиты не самая хорошая идея, если не надежного «тыла». По недавно опубликованным ВЦИОМ исследованиям 60% россиян полагают, что экономический кризис впереди!

Поэтому предложение таково, оценивайте свои финансовые возможности, включая и перспективу снижения ваших доходов. Уверен, что не все заемщики сделали себе НЗ (неприкосновенный запас) на несколько месяцев (эксперты рекомендуют не менее 6 месяцев). Ведь при появлении задолженностей банки могут начать забирать вашу недвижимость! В том числе и единственную. Продумывайте эти варианты перед тем, как брать кредит!      

Такой вывод сделал «Коммерсант» проанализировав данные, направленные гендиректором федерального Фонда защиты прав дольщиков Константином Тимофеевым в Правительство РФ по данному в сентябре поручению правовой комиссии по региональному развитию. Попробую и я проанализировать некоторые из имеющихся цифр.

Общее число пострадавших от недобросовестных застройщиков жилья на конец сентября 2020 года составило 185,7 тыс. человек. Фонд ранжировал регионы России по трем показателям — положительные, нейтральные и негативные. К проблемным регионам отнесены, в частности, Подмосковье, где 39,47 тыс. пострадавших граждан, а доля проблемных объектов — 44%, Ленинградская область (20,48 тыс. и 40%), Ростовская область (5 тыс. и 30%). Москва при 9,2 тыс. пострадавших граждан вошла в нейтральную зону (15%). В этом же списке Краснодарский край (13,03 тыс. пострадавших соинвесторов, а доля проблемных домов — 27%) и Новосибирская область (7 тыс. человек и 19%).

Счетная палата РФ предоставила новую интересную информацию по поводу средств, выделяемых из федерального бюджета на восстановление прав дольщиков. Я уже ссылался на Счетную Палату относительно недавно в материале от 27.09.20г. https://blogs.amur.info/847/11228/. Теперь СП выдает информацию о пострадавших дольщиках и в целом она также мягко скажем угнетающая. Общий смысл выводов СП — средств недостаточно. В их пояснениях указано, что на решение проблем обманутых дольщиков на 2021–2023 годы планируется выделить из федерального бюджета около 54 млрд рублей. Во время обсуждения Комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям федерального бюджета на 2021 год было заявлено, что на эти цели потребуется не менее 90 млрд рублей в год.

Сергей Баринов, возглавляющий департамент реализации инвестиционных проектов и организации бюджетного процесса Минстроя, рассказал, что в 2021 году Фонду защиты прав дольщиков выделят 27 млрд рублей, в 2022-м в фонд направят 1 млрд рублей. Еще 26 млрд рублей будет выделено на решение проблем дольщиков в 2023-м. Представители Счетной палаты пояснили, что согласно дорожным картам, принятым в регионах, к 2023 году необходимо выполнить все обязательства перед дольщиками. Для этого потребуется ежегодно выделять на эти цели не менее 90 млрд рублей. Таких средств в бюджете нет. Аудиторы Счетной палаты полагают, что при отсутствии возможности выполнения плана следует предупредить пострадавших дольщиков о том, что сроки решения проблемы будут перенесены.

Ну и наконец уже сами пострадавшие дольщики настолько обеспокоены затягиванием сроков сдачи объектов, что написали открытое письмо Владимиру Путину. В нем дольщики подчеркивают: несмотря на указания президента, достройка ряда ЖК Urban Group стоит на месте. На встрече фонда с представителями ЖК «Лесобережный» в июле этого года гражданам сообщили о переносе сроков сдачи объекта на полгода — год из-за бюрократических процедур при строительстве сетей водоотведения, водоснабжения, энергоснабжения. После 13 августа фонд перестал контактировать с представителями ЖК отказывая дольщикам даже в проведении встреч в удаленном формате. На встрече дольщиков с администрацией Красногорска и представителями ресурсоснабжающих организаций 2 сентября, стало известно, что сроки сместились еще на месяц. После банкротства ГК Urban Group прошло более двух лет. Фонду было известно о проблемах с объектами водоотведения, водоснабжения, энергоснабжения, но к настоящему времени не подготовлена даже экспертиза проекта котельной. Дольщики считают, что бездействие фонда приводит к срыву ранее достигнутых договоренностей. Дольщики обеспокоены затягиванием сроков сдачи объектов. Фонду выделено 55 млрд рублей на достройку объектов этого банкрота. Они подчеркивают, что объективных препятствий для выполнения фондом обязательств перед дольщиками нет. Участники долевого строительства просят правительство изучить деятельность фонда, проанализировать достигнутые результаты и разобраться в ситуации.

Теперь выводы по озвученному:

Аккуратно подходите к выбору застройщика, поскольку в целом по стране почти треть объектов застройщиков так или иначе имеют проблемы по строительству. Попадать в эту категорию никому не хочется, поэтому очень важно стараться анализировать возможность исполнить обязательства застройщиком до заключения договора и передачи средств.

Счетная палата выдает очередную порцию плохой информации. Сейчас она о том, что выделяемых государством денег очевидно не хватит для выполнения обещания Президента по разрешению проблемы до окончания 2023 года. Это значит, что сроки достройки домов будут сдвигаться.

Третий момент негатива в том, что даже выделенные фонду средства расходуются не в соответствии с целями и задачами создания Фонда. Вроде как он должен работать на благо дольщиков, но вот существующая действительность говорит об обратном.

Учитывайте эти моменты при принятии решения о вступлении в ряды дольщиков. Чем более взвешенно вы подойдете к решению этого вопроса, тем меньше вероятность появления у вас подобных проблем. А это очень важно для любого человека на земле – иметь жилище!  

Сегодня я решил написать пост о банковских новостях, поскольку эта тема безусловно касается большинства амурчан. Ведь известно, что амурчане одни из самых закредитованных россиян. Думаю, что многим читателям эта информация окажется полезной.

Итак, в начале октября Центральный Банк призвал кредиторов не выселять из квартир, обеспеченных ипотекой, должников с просрочкой займов до 31 декабря. «Кредиторам рекомендуется предпринять меры, направленные на приостановление до 31 декабря 2020 года включительно процедуры принудительного выселения должников из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа)», — говорится в письме ЦБ РФ кредитным организациям. Также регулятор рекомендует до 31 декабря включительно не применять взыскание на предмет ипотеки, если она используется в качестве залога по займу граждан, при условии, что их доход снизился, или при наличии у заемщика или членов его семьи COVID-19.

Вторая важная новость заключается в том, что Центробанк рекомендовал кредитным организациям продлить программы реструктуризации для бизнеса и граждан, пострадавших от пандемии COVID-19, до конца текущего года. Банк России опубликовал три информационных письма, в которых идет речь о продлении сроков реструктуризации кредитов малому и среднему бизнесу, а также физлицам, до 31 декабря 2020 года. Регулятор советует банкам до конца года рассматривать возможность изменения условий по ранее выданным кредитам. Предложено удовлетворять заявления заемщиков по кредитным договорам, по которым ранее из-за снижения дохода или выявленного коронавируса была предоставлена отсрочка, и изменять условия договоров на срок до трех месяцев. Банкам рекомендовано реструктурировать займы по собственным программам, так как государственная программа кредитных каникул завершилась. Кроме того, ЦБ рекомендует кредиторам не насчитывать заемщикам штрафы и пени за просрочку платежей, а бюро кредитных историй не должно ухудшать кредитные истории заемщиков. По данным Центробанка, кредитные организации с 20 марта по 23 сентября реструктурировали более 1,5 млн кредитных договоров на общую сумму сумму 767 млрд рублей. Было рассмотрено 2,77 млн заявлений граждан — это 98% от всего количества поступивших заявок. Доля одобренных запросов на реструктуризацию займов составила 61,4%.  

Наконец третья новость, которая пока еще находится в стадии разработки, но у нее уже имеются «очертания». Весной 2020 года правительство внесло в Госдуму законопроект, направленный на защиту интересов заемщиков. Поправки к действующему закону «О потребительском кредите», в частности, запретят банкам обуславливать выдачу ссуды, например, покупкой клиентом страховки и дополнительных услуг. Если право заемщика «на свободный выбор» будет нарушено, он сможет рассчитывать на возмещение ущерба. Кредитор должен будет вернуть клиенту стоимость дополнительной услуги в двукратном размере. Поправки прошли первое чтение в Госдуме, его следующее рассмотрение должно было состояться в октябре, но ассоциация Российских банков написала в адрес Госдумы петицию, в которой просит существенно изменить закон. Там указано, что предложенное властями ужесточение наказания за навязывание заемщикам допуслуг создает угрозу для выдачи кредиток, считают банкиры. Под определение навязанных услуг могут попасть комиссии за снятие наличных и переводы по картам. Органы Роспотребнадзра уже расценивают комиссии по кредиткам как некое навязывание услуг. Они считают, что когда банк выдал карту и клиент снимает с нее заемные средства, он не должен платить проценты за получение наличных. Такие судебные решения есть, а значит, дальше это может трансформироваться не в пользу банков. Будем отслеживать ситуацию с принятием этого закона, поскольку фактически навязанные банком услуги беспокоят многих россиян и, конечно, для них принятие закона в такой редакции расширило-бы их возможности по уменьшению излишних расходов на банк.  

Выводы:

По первой новости: если вы задолжали банку и на вас есть исполнительный лист о выселении из предмета ипотеки – у вас появилось время для повторной попытки разрешения этого вопроса либо для отсрочки его исполнения.   

По второму вопросу: если вы с трудом справляетесь с кредитом или уже не справляетесь с ним сейчас, вы можете воспользоваться рекомендацией Центробанка по предоставлению вам отсрочки или рассрочки до конца года по программе банка (госпрограммы закончились). Но надо понимать, эти 2,5 месяца помогут ли вам разрешить эту проблему или вы уже «серьезно увязли» в долгах. Ведь по прошествии этого времени долги придется отдавать.

По третьему вопросу: Правительство РФ предложило изменения в закон, которые очевидно не нравятся банкам. Они переживают за «потребительский экстремизм», но вот сами-то  забывают, как весьма часто «поднакручивают» фактическую стоимость кредитования путем появления различных схем страхования, комиссий и т.п. Не будут «накручивать» не будет и двойной  ответственности. А раз боятся этой ответственности, значит знают, что часть их работы завязана на этих моментах. Будем отслеживать прохождение этого законопроекта, сопротивление ему достаточно сильное.