Блог

Недавно от знакомого, переехавшего жить в Сочи, услышал весьма интересную тему и решил написать о ней пост.

Сообщается, что в Новопортовском микрорайоне Якутска построены длинные двухэтажные гаражные блоки странного вида. На первом этаже находятся гаражные ворота, на втором — окна с занавесками и цветами на подоконниках. Нежилые квартиры купили 279 семей, которым застройщик пообещал, что жилье оформят по закону, рассказала Янина Кожакова, которая также приобрела квартиру над гаражом. Однако помещения не признали жилыми, покупатели не могут зарегистрироваться и оформить право собственности, к тому же, оплачивают коммунальные услуги по тарифам, действующим для предприятий и организаций. В материале говорится, что несколько помещений приобрела и мэрия. Пока не могу понять логику чиновников, возможно журналисты некорректно изложили информацию, поскольку объекты не признаны жилыми. Тем не менее, почти 300 таких объектов  — это «бомба», схожая отчасти с той же проблемой гостинок в Благовещенске 2012-2013 годов. Напомню, что тогда за год в Благовещенске «выросло» более 80 кирпичных «бараков», которые впоследствии через суды с трудом удалось узаконить. Правда около 5 таких гостинок не привели в «божеский вид» застройщики и в итоге люди потеряли и деньги, и нервы и жилье.

Выводы:

Предполагаю, что и с подобными гаражными новеллами будут подобные проблемы. Товарищ мне рассказал, что в Сочи есть уникальный 10-этажный гараж с квартирами! Чудо природы!  А вообще по южному региону России подобных «странностей» более чем достаточно. Существует практика даже сноса уже прошедших через суды (узаконенных через суд) многоквартирных жилых домов. В Крыму и в Сочи сотни подобных объектов. Так что будьте аккуратны при покупке. 

На прошлой неделе участвовал в очередном процессе по санитарно-защитным зонам (СЗЗ) Благовещенска. На «крайнее» заседание суда ответчик представил схему, которая меня поразила. Думаю, что и вас она заинтересует.

До этого момента общую схему зон города муниципалитет не приносил на суд, были лишь отдельные вырезки, которые оспаривались в каждом конкретном случае. Когда я посмотрел на всю схему был поражен тем, что она практически полностью повторяет очертания города и пригородов. Есть некоторые «вкрапления местами» (пустующие места), но их значительно меньше, чем заштрихованной территории (заштрихованная территория – это СЗЗ). Это говорит о том, что фактически весь город так  или иначе перекрыт различными санитарно-защитными зонами, и, как показала практика, установлены  они почти во всех случаях незаконно.

Таким образом, муниципалитет «на всякий случай сделал доброе дело» своим жителям. Основанием этого действия было якобы желание оградить амурчан от вредного воздействия каких-то объектов, т.е. строить новые объекты в этих зонах нельзя. А при этом множеству благовещенцев приходится жить в старых деревяшках в этих же самых зонах.

Вот так за наше здоровье побеспокоился муниципалитет несколько лет тому назад. Сейчас они занимаются переделкой санитарно-защитных зон, обещают, что в ближайшее время вообще перестанут принимать их во внимание при рассмотрении заявлений граждан о выдаче разрешений на строительство, но у меня лично очень большое сомнение в действительности этих намерений. Посмотрим как будут складываться обстоятельства после новогодних праздников и оценим обещания, данные в ходе судебных процессов по факту.    

24.12.19г. состоялось заключение между Гильдией Риэлторов Приамурья и  Центром государственной кадастровой оценки Амурской области соглашения о сотрудничестве и взаимодействии. От имени центра соглашение подписала директор  Курганова Оксана Леонидовна.

Появление этого государственного бюджетного учреждения связано с тем, что первоначально произведенная оценка земельных участков и объектов недвижимости в Амурской области «хромала». Проблема заключалась в том, что  правительство заказало эту услугу и конкурс выиграла компания, находящаяся в центральной России. Понятно, что оценщикам с центра России были неведомы реальные рыночные стоимости объектов недвижимости Приамурья и поэтому на эти оценки пошли массовые жалобы амурчан. Кто – то оспаривал через комиссию Росреестра, кто-то через суд, а кто-то просто жаловался во все возможные инстанции.

Практика работы комиссии Росреестра показала, что подавляющее большинство заявлений о снижении кадастровой стоимости удовлетворяются. В большей части снижение идет почти в половину. Иногда встречаются и более серьезные цифры уменьшения. Больше всего претензий амурчан было по стоимости земельных участков.

Суть создания этой структуры  такова. Следующей оценкой кадастровой  стоимости (она по законодательству должна быть приближена к реальной рыночной) будут заниматься наши местные специалисты, которые будут более внимательно  относиться к качеству оценки, поскольку они приближены к нашим условиям жизни.

Резюме:

Взаимодействие же  с Гильдией Риэлторов Приамурья необходимо для проверки правильности расчетов и их корректировки в случае необходимости, ведь судить о реальной цене продажи объекта  по информации в СМИ нельзя. Как правило, первоначально россияне указывают завышенную стоимость. Отчасти из-за этого и были сформированы неправильные ориентиры по кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно условий заключенного соглашения центр кадастровой оценки будет получать информацию без персональных данных, т.е. обезличенную. Надеемся, что последующие оценки кадастровой стоимости будут  меньше вызывать негатива среди амурчан.     У амурчан есть возможность обратиться непосредственно в этот центр в г.Благовещенске на ул.Первомайскую 39 и написать декларацию по своему объекту недвижимости в целях возможного уменьшения кадастровой стоимости с учетом  указанных в документах недостатков. Советую всем заинтересованным это сделать. Есть вероятность, что ваше мнение учтут и вам не придется позднее оспаривать кадастровую стоимость.                

На прошлой неделе вступил в силу  Федеральный закон от 16.12.2019 N 441-ФЗ, в соответствии с которым установлена административная ответственность за нарушение требований к антитеррористической защищенности различных объектов и территорий. Такие требования предусмотрены, в отношении: торговых объектов;  мест массового пребывания людей; гостиниц; объектов культуры и спорта; объектов организаций здравоохранения. Ранее такие виды наказания существовали только за объекты транспорта и топливно-энергетического комплекса.

Думаю, что всем владельцам подобных объектов нужно познакомиться с требованиями к антитеррористической защищенности, поскольку ответственность за это весьма серьезная.  К примеру, за нарушение организациям грозит штраф от 100 тыс. до 500 тыс. руб., должностным лицам — дисквалификация от полугода до трех лет или штраф от 30 тыс. до 50 тыс. руб. Такое же наказание предусмотрено за воспрепятствование соблюдению указанных требований.

Сами требования существовали и раньше, однако наказания за их несоблюдения пока не было. Теперь введена административная ответственность, которая весьма не шуточная.

Выводы:

изучите требования, предъявляемые к вашему объекту и сделайте соответствующие действия на предмет того, что, если к вам придут представители контролирующих структур, у вас должно быть обоснование проведенной вами работы.  В противном случае читайте размеры административных штрафов выше.  

Сегодня на сайте Индикаторы рынка недвижимости появилась информация  о том, что ЦБ РФ планирует ввести ограничительные меры на выдачу ипотеки с 01.07.2020г.

Поводом послужила информация об увеличении кредитных рисков россиян. «В целях поддержания сбалансированного роста ипотечного кредитования, повышения чувствительности макропруденциальных мер к кредитному риску ипотечных заемщиков и ограничения рисков, связанных с увеличением долговой нагрузки населения, Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН) и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога (показатель «кредит/залог», LTV)», — говорится в докладе ЦБ «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования».

Центральный Банк отмечает, что на заемщиков с ПДН более 50% приходится 42% объема предоставленных в III квартале 2019 года ипотечных кредитов (44% во II квартале 2019 года). Вместе с тем, с начала текущего года на 3,2 процентного пункта (п.п.) увеличилась доля заемщиков с ПДН более 80% — до 6,6% на 30 сентября. Регулятор отмечает рост доли ипотечных заемщиков, имевших также задолженность по другим кредитам (с 39% на 1 января 2015 года до 46% на 1 сентября 2019 года).

«Это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит», — обращает внимание ЦБ.

В ЦБ рассчитывают, что нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей в результате применения предложенных надбавок потенциально может возрасти в 1,4 раза. При этом установление дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам будет способствовать снижению стимулов для банков предоставлять кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки и низким первоначальным взносом по ипотеке.

Кроме того, названные меры будут вести к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков в случае реализации внешних или внутренних шоков, способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость, и тем самым обеспечат сбалансированность роста ипотечного портфеля с точки зрения кредитных рисков.

Выводы:

Такие перспективы предполагаются специалистами ЦБ для уменьшения возможных рисков неплатежей со стороны заемщиков. Это требование ЦБ вынудит банки ограничивать потенциальных желающих от получения ипотечного кредита. Учитывайте эти перспективы, если в следующем году планируете улучшать свои жилищные условия и у вас значительная кредитная нагрузка.