Блог

Такой вопрос очень часто задается сейчас юристам, поскольку, в основном квартиры приобретаются  с помощью кредита, а статистика разводов достаточно постоянная, в среднем около 50%. Верховный суд недавно дал разъяснения на эту тему.

Чаще всего проблема возникала в связи с нежеланием банка менять договорные условия. Смотрите сами: кредит оплачивается, заемщики живы, внутренние разборки заемщиков – это их проблемы, поэтому зачем нам что-то менять. Так мыслит банк.  В описанном ВС РФ случае было еще более сложно – при ремонте жилья использовали маткапитал и в соответствии с законом при разделе жилья нужно было разделить его с учетом дополнительных двух долей, т.е. на четырех человек, включая двух несовершеннолетних. А банкам ох как не хочется, чтобы сособственниками ипотечной квартиры становились дети, ведь решать проблему взыскания долгов с детей крайне сложно. Лишить права собственности детей тоже еще та задача. Поэтому они и препятствуют не только внесудебно, но и в судебном порядке тоже. В данной ситуации истец дошел до ВС РФ, поскольку суды отказывали в разделе жилья на 4 части ссылаясь на мнение банка о том, что залоговое имущество не может разделяться без согласия банка.

Верховный суд поставил, что разделение ипотечного жилья с учетом маткапитала возможно и без согласия банка. При таком разделе все сособственники становятся солидарными созаемщиками. Таким образом, у множества бывших супругов, находящихся в подобных ситуациях, появился вариант разрешения спора. До этого момента, к сожалению, добиться такого решения было на грани фантастики.  

Вывод:

Если семейные отношения сохранить не удается подумайте о том, как решить проблему совместных вложений в жилье. Я сторонник искать компромисс на этой стадии, поскольку, если вы начнете «военные действия» в суде, то договориться будет гораздо труднее, ведь кто-то кого-то уже «пошлёт подальше» и, возможно, не один раз. При таких обстоятельствах найти понимание весьма часто становится невозможным. Поэтому, пока вы можете общаться относительно спокойно постарайтесь найти понимание друг с другом и разрешить жилищную проблему. В идеале, если позволяют доходы одного из супругов, нужно продать долю хуже зарабатывающего супруга второй половине. Если нужно учесть потраченный на это жилье маткапитал учтите его сразу, т.к. в противном случае появляется вероятность оспаривания сделок без его учета. Мое глубокое убеждение – лучше рационально и спокойно определиться с нажитым в браке имуществом, ведь по закону все нажитое должно быть разделено пополам. Суд крайне редко отходит от такого принципа раздела.        

Позавчера прозвучала информация о том, что президент подписал указ о призыве граждан, пребывающих в запасе, и резервистов на военные сборы. Параллельно с этой новостью Коммерсант сообщил озвученную Дмитрием Рогозиным мысль о проблемах на СВО. Связаны они или нет?

Итак, по закону на двухмесячные сборы могут призывать граждан, отслуживших срочную службу, выпускников военных кафедр и даже лиц, проходивших альтернативную службу. Также на сборы призывают и резервистов — граждан, заключивших после службы в армии контракт с Минобороны РФ о зачислении в мобилизационный резерв. При этом установлен возрастной ценз: рядовых и сержантов запаса можно призывать на сборы до 35 лет, младших офицеров (от младшего лейтенанта до капитана) — до 50 лет. Не явившимся на сборы грозит штраф до 3 тыс. руб. Есть ограничения в виде  освобождения: сотрудники МЧС, учителя, студенты-очники, сенаторы, граждане, имеющие трех и более несовершеннолетних детей, лица с непогашенной судимостью и граждане с бронью на период мобилизации. От сборов также могут освободить по состоянию здоровья или в случае опеки над несовершеннолетними родственниками. Срок сборов до 2 месяцев, призывать на них нельзя чаще 1 раза в 3 года. Правила проведения этих сборов предусмотрены в постановлении Правительства РФ №333.

Теперь о том, что озвучил Дмитрий Рогозин на радиостанции «Говорит Москва». «И надо просто иметь в виду, что враг намного сильнее нас. Мы не можем здесь действовать таким образом, что каждый сам за себя. Так не получится абсолютно. Поэтому нужна мобилизация. И она должна была пройти не только одна тогда, в начале осени, а должна была пройти еще одна мобилизация. У нас есть проблемы с личным составом, понимаете. Потому что ребят ранят, наших бойцов убивают». Вместо второй  мобилизации может быть использован резерв, который есть в распоряжении руководства страны,— добровольцы. «Вот я как раз имею отношение к этой, можно сказать, армии добровольческой нашей… Нас на самом деле нужно было бы собрать в рамках одной армии, одной единой добровольческой русской армии и дать нам тот участок фронта, который сочтет военное командование правильным и наиболее опасным».

Резюме:

Пока не знаю, связаны ли эти два момента. Официальная позиция руководства страны не менялась. Напомню, Дмитрий Песков некоторое время тому назад говорил, что вторая мобилизация не обсуждается. Тем не менее, совпадение таких моментов вызывает настороженность. Слова Рогозина о том, что враг намного сильнее тоже не добавляют оптимизма. Недавние «трения» руководителя «Вагнера» с руководством министерства обороны по поводу недостатка в боеприпасах и желанием уйти из Артемовска также «подливают масла в огонь». Будем надеяться, что мои переживания излишни, а возможности и настрой в наших войсках (регулярных и добровольческих) не упадут, поскольку недалек момент начала активных боевых действий с противоположной стороны.  

Пару недель тому назад ЦБ РФ опубликовал долгожданные рекомендации банкам и микрофинансовым организациям о том, как им необходимо взаимодействовать с их заемщиками. Я сам столкнулся с бардаком в такой работе банка, поэтому считаю, что эти рекомендации будут очень полезны множеству россиян.

Суть рекомендаций — заемщики, которые выплачивают несколько кредитов и оказались в сложной финансовой ситуации, могут претендовать на комплексную реструктуризацию всех долгов. Обратиться за комплексной реструктуризацией могут граждане с любыми кредитами, кроме займов на предпринимательские цели. Получить отсрочку можно по ипотечным, потребительским кредитам, долгам по кредитным картам. Под «трудной жизненной ситуацией» понимается: снижение среднемесячного дохода более чем на 30%; временная нетрудоспособность сроком более двух месяцев; смерть одного из заемщиков; получение долгов в наследство; декрет или отпуск по уходу за ребенком; призыв на срочную военную службу. Эти обстоятельства необходимо подтвердить документально сделав соответствующее заявление в банк.

Для урегулирования задолженности по кредитам могут быть применены разные способы: отсрочка по выплате основного долга и процентов с увеличением срока кредитования и снижением ежемесячного платежа; полная или частичная отмена неустоек; изменение даты платежа; списание долга при условии уплаты отступных; реализация или замена залога.

Ситуация, с которой мне пришлось столкнуться. Обратился клиент со сферы «Освободим от долгов» (я писал на эту тему материал «Комиссары» 21.12.22г.). Деньги от «освободителей» мы забрали, но за год их «работы» банки накрутили проценты по долгам, превысившим сумму долга на начальном этапе в 2,5 раза! Я смог убедить один банк закрыть задолженность по адекватным ценам, но вот один федеральный банк оказался «непробиваемым». Несколько раз я пытался пообщаться с представителем по взысканию задолженностей, звонил на горячую линию, оставлял телефон на офисе банка, но он так и не «снизошел» до меня «смертного», чтобы хотя-бы позвонить. Пообщавшись с девушками в офисе я понял, что таков стиль работы банка. Они «не разговаривают» с должниками пока сами не захотят этого. И выгодно иметь большую сумму задолженности. Поэтому я плюнул на это дело и мы стали дожидаться их желания «поговорить» или встретиться в суде. Слушая периодически выступления представителей ЦБ РФ я знал, что готовится рекомендация для банков как им вести себя в отношениях с заемщиками в подобных случаях. И вот эта рекомендация вышла. Сейчас мы воспользуемся ею и будем надеяться, что она будет исполнена банком. Ведь «рекомендации» ЦБ обычно неукоснительно выполняются.

Вывод:

Если вы оказались в подобной ситуации советую воспользоваться «рекомендацией». Некоторые банки и микрофинансовые организации, к сожалению,  своими действиями фактически умышленно «загоняли» своих клиентов в огромные долги и даже банкротство. Теперь эта возможность беспредела должна прекратиться.        

Пару дней тому назад в Коммерсанте вышла информация о том, что несколько банков подняли ипотечные ставки по итогам заседания ЦБ РФ. Думаю, что многим моим читателям эта информация будет полезной.

Итак, после заседания ЦБ РФ от 28.04.23г. по ключевой ставке некоторые банки подняли ставки по ипотечным кредитам. Пока эти события зафиксированы в Московском кредитном банке, Совкомбанке и банке «Санкт-Петербург». Рост около 0,5%. Есть информация о том, что Газпромбанк и Росбанк планируют сделать тоже самое.

На этом заседании Эльвира Набиуллина сказала, что возможно дальнейшее повышение ключевой ставки, что они не справляются с инфляцией так, как должны были. Как правило, банки стараются идти на опережение, поскольку это их финансовые риски, и повышают ставки чуть заранее. Отсюда вывод: наверняка остальные игроки рынка тоже подтянут свои ставки.

Согласно имеющейся отчетности ЦБ за март российские банки одобрили ипотеку почти на 560 млрд руб. Обычно подобные по размерам показатели фиксируются в декабре, когда происходит сезонный максимальный рост выдач. При этом, по оценке Банка России, многие ипотечники сейчас тратят на обслуживание нескольких кредитов свыше 80% дохода. Таких заемщиков оказалось почти 45%. Это очень много и Центральный банк РФ вынужден реагировать, чтобы не «надуть пузырь». Закредитованность населения стала поводом для ужесточения регулирования. С 1 мая ЦБ обязал организации применять повышенные надбавки по ипотечным кредитам на новостройки в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки потенциального заемщика. Россияне все чаще берут ипотеку с максимально возможным сроком — доля кредитов, оформленных на 30 лет, достигла 40%. В ЦБ эту тенденцию назвали «экстремальной». По сравнению с аналогичным периодом 2021 года количество оформленной «длинной» ипотеки выросло в два раза. Причем чаще всего кредит берут люди в возрасте от 35 до 45 лет, что означает, что к моменту полного погашения обязательств перед банком заемщики достигнут пенсионного возраста.

Таким образом, Банк России указывает в настоящее время на то, что логично скорректировать цены на жилье, а также параметры ипотечной программы так, чтобы не подтягивать заемщиков к пограничным возможностям. Речь о тех ситуациях, когда доходы человека не позволяют брать кредит, но все-таки они натягиваются с использованием увеличенного срока или других механизмов (например, завышение цены). Это сигнал к тому, что и накопленные и предстоящие риски в этом сегменте достаточно серьезные. Соответственно будут ужесточаться программы ипотечного кредитования и пересматриваться взгляд на ценовую динамику на жилищном рынке.

В марте-апреле президент проанонсировал появление в ближайшем будущем льготных программ кредитования на вторичном рынке. Каковы будет условия пока непонятно, но Минстрой пообещал в июне запустить такие программы. Это должно быть интересно, поскольку сейчас средняя разница между ипотекой на новостройки и вторичку очень значительна (до 30%). К примеру, по дальневосточной ипотеке обычная ставка 2%, а средняя ставка по вторичке около 11%. Поскольку в нашем регионе работает несколько льготных ипотечных программ на новостройки (дальневосточная до 2%, президентская до 8%, сельская до 2,7% и семейная до 5%), то цены новостроек сильно «разогрелись» за 3 года (фактически  по Благовещенску цена изменилась более чем в 2 раза и составляют в среднем около 150 тысяч за квадрат). Цены же на вторичку значительно ниже (в среднем около 100 тысяч за квадрат) из-за дороговизны ипотеки (в среднем около 11% годовых). Теперь путем появления льготных ипотечных программ на вторичку должен сработать мартовский «посыл» президента о «затоваривании» рынка новостроек. Напомню, что в  Амурской области сдано в прошлом году почти 380 тысяч квадратов жилья  при плане около 220. На этот год намечены примерно такие же цифры. Это рекорды которые перекрывают даже советское время. Кроме того, по итогам прошлого года значительно выросло ипотечное кредитования строительства  индивидуального жилья. Увеличение выдач произошло в разы! Население активно начинает пользоваться таким кредитованием, поскольку теперь не обязательно заключать договор с профессиональным подрядчиком, т.к. можно строить дом своими руками. На строительство таким способом выдается до 6 млн рублей. По прогнозам банков эта система кредитования в этом году также даст увеличение в разы.    

Выводы:

Учитывайте эти моменты в своих планах на жизнь. Анализируйте полученную информацию и применяйте ее в своем планировании улучшения жилищных условий.    

Пару недель тому назад Конституционный суд РФ опубликовал постановление, в соответствии с которым предписал законодателям изменить правила предоставления жилья взамен сносимого их собственникам.

Суть произошедшего в следующем. По действующему закону малоимущие собственники аварийной недвижимости не могут рассчитывать на другую жилплощадь вне очереди. Такое право есть у нанимателей социального жилья. Владельцев непригодных для жизни помещений могут переселить в другие, но только если их жилье включили в региональную программу расселения.

Рассмотрев жалобу собственников, которые утратили жилье и были лишь поставлены в очередь на предоставление жилья на общих основаниях Конституционный суд пришел к весьма важным для множества россиян выводам. Он указал: спорные статьи жилищного закона должны системно обеспечивать соблюдение жилищных прав и баланс интересов всех лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Сейчас эти требования в отношении собственников не выполняются (они выполняются относительно неплохо в отношении нанимателей муниципального или государственного жилья), поэтому Конституционный суд дал законодателю указание изменить ст. 32 и 57 ЖК. До внесения таких изменений малоимущим собственникам аварийного жилья должны вне очереди давать жилье аналогичного метража по соцнайму.

Что это означает для россиян? Собственники помещений, которые стали непригодными для проживания (например, из-за пожара, наводнения, ветхости и т.д.), теперь могут претендовать на предоставление жилья от муниципалитета вне очереди как и наниматели соцжилья. Многих россиян эта новость безусловно обрадует, поскольку ранее они могли претендовать чаще всего на постановку в общую очередь на предоставление жилья от муниципалитета. По факту такая постановка в общую очередь означала бесперспективность его получения в силу дотационности большинства бюджетов муниципалитетов.

Выводы:

Если условия, указанные в постановлении КС РФ, совпадают с вашими обстоятельствами рекомендую вам тщательно проработать само постановление и на его основе готовиться к судебным процессам, поскольку в большинстве случаев муниципалитет будет «динамить» ситуацию. Но высшая судебная инстанция указала как можно добиться предоставления жилья в таких случаях.