Блог
Аккуратнее с покупкой недвижимости в Сочи!
03 апреля, 2021
В марте на «РИА Недвижимость» появилась информация о том, что в Сочи вводится мораторий на строительство жилья с 1 июля 2021 года.
Новость для моих читателей такова: до принятия нового генплана города в Сочи можно будет строить только индивидуальные дома площадью до 300 кв. м, высота которых не должна превышать 12 метров. Предполагается, что в Сочи из-за моратория может быть приостановлено строительство крупных проектов на 2–3 млн «квадратов». Это очень много по меркам Сочи (примерно, на 1,5-2 года работы всех застройщиков). Во второй половине прошлого года количество сделок с новостройками по сравнению с 2019-м увеличилось на 53%. В январе-феврале текущего года спрос на жилье в Сочи вырос на 85% по сравнению с таким же периодом 2020 года.
Выводы:
Что это значит для моих читателей: будьте особо внимательны при приобретении объектов недвижимости в этом регионе. Сочи, как и многие другие города Краснодарского края, и ранее отличались весьма «привередливым нравом» в отношении строительства жилья. Я уже много писал о своеобразном строительстве недвижимости там (см. материал от 02.08.2016 https://blogs.amur.info/847/6809/ Массовый снос на черноморском побережье и масса других). Сейчас необходимо быть особо внимательным к вложениям своих средств в этом регионе.
Что еще можно предпринять россиянам до 1 апреля.
30 марта, 2021
Средства массовой информации за эту неделю напомнили россиянам о том, что с 1 апреля будут отменены рекомендации ЦБ РФ о предоставлении реструктуризаций и кредитных каникул гражданам в связи с коронавирусной инфекцией. Не будет лишним напомнить, что еще можно успеть осуществить эти мероприятия за оставшееся время.
Итак, согласно Информационного письма Банка России от 24.12.2020 N ИН-06-59/178, в случае обращения заемщиков — физических лиц в период с 01.01.2021 по 31.03.2021 с заявлением об изменении условий договора кредита в связи со снижением дохода заемщика (совокупного дохода всех заемщиков) до уровня, не позволяющего заемщику исполнять свои обязательства по такому договору, и (или) подтверждением наличия у заемщика или совместно проживающих с ним членов семьи COVID-19, кредиторам рекомендуется удовлетворять заявление заемщика и принимать решение об изменении условий кредитного договора с даты обращения заемщика с соответствующим заявлением на условиях, предусмотренных собственной программой реструктуризации кредитов. Аналогичный подход рекомендуется применять в случае обращения заемщиков, реструктуризация долга которых была проведена ранее.
Фактически такие же моменты изложены и в отношении предпринимателей. У всех россиян, кто подпадает под вышеуказанные условия еще есть два дня на подачу соответствующего заявления в банк. Насколько я понимаю, дальнейшее движение документов в банке уже не влияет на принимаемое решение, т.е. важно подать заявление с подтверждающими документами до 01.04.21г. с просьбой о поддержке.
Воспользуйтесь этой рекомендацией, если чувствуете финансовые сложности. Другой такой возможности может не быть.
Теперь о результатах этой акции. По имеющейся информации более 60 процентов таких обращений было одобрено с апреля прошлого года. Я и сам воспользовался в апреле прошлого года такой возможностью. Мне это серьезно помогло пройти два месяца «простоя» (апрель-май).
Выводы:
Постарайтесь при принятии решения учесть следующий момент. 19 марта ЦБ РФ увеличил ключевую ставку. Вроде бы и немного, всего на 0,25% годовых, но это сигнал всем остальным банкам и россиянам, что период снижения ставок закончился. Начался тренд на повышение. Вероятнее всего, эта ставка повысится и в апреле. Пока банки формируют новые условия кредитования можно либо получить новый кредит на «старых» условиях либо реструктуризировать действующий также по «старым» условиям. Поэтому, тем, кому кредит очень нужен в ближайшие дни или месяцы, советую поторопиться и получить хотя-бы одобрение. Действует оно обычно 1-3 месяца, соответственно у вас будет возможность сейчас или чуть позже получить деньги на «старых» условиях. При решении вопроса о том, нужен ли вам кредит серьезно подумайте о том, сможете ли вы справиться с выплатами и о том, насколько кредит вам нужен. С 01.04.21г. также заканчивается мораторий на выселение должников из ипотечных квартир. Знаю, что многие ипотечники, взявшие даже льготные ипотеки под 2%, уже «вышли» на просрочку, соответственно с апреля банки начнут «работу» по отобранию таких квартир.
Что еще можно предпринять многим россиянам до 1 апреля.
Будут ли расти цены на жилье?
28 марта, 2021
На прошлой неделе в Приамурье были заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин и министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин. Они посетили наши основные стройки и видимо пообщались с застройщиками относительно нашей строительной отрасли и ее перспектив.
Незадолго до этого момента на Индикаторах рынка недвижимости были опубликованы такие пояснения Ирека Файзуллина: «Комплекс ситуаций, связанных с повышением цен, еще не весь произошел, потому что если брать металл, то это, вообще говоря, вторая половина 2020 года, то есть это объекты, которые мы видим фактически только на начальной стадии». При этом он подчеркнул, что рост цен в разных регионах происходит по разным причинам. И переход на счета эскроу вносит не самый существенный вклад в эти процессы.
Попробую проанализировать его слова. Он признал, что эскроу влияет на ценообразование в строительстве и этот переход вносит не самый существенный вклад в стоимость квадрата. Важно, что Минстрой начал признавать существенное влияние перехода на новую форму отношений дольщика и застройщика на стоимость квадрата. В течении нескольких предыдущих лет нам старались рассказывать, что этот переход сделан с целью уменьшения такого класса, как обманутые дольщики, и что все это делается только из благих намерений, можно сказать «почти даром».
К сожалению, эти «благие намерения» осуществляются за счет других дольщиков, а не посредством улучшения работы команды чиновников контролирующих строительство, которые, казалось-бы, с каждым годом должны работать все лучше и лучше, чтобы класс «обманутых дольщиков» исчез. Поэтому здесь вполне применима поговорка «Спасение утопающих дело рук самих утопающих». При этом, возложив государством на дольщиков допрасходы, некоторые структуры вполне себе законно получают и допдоходы. В развитии этой формы взаимоотношений дольщика и застройщика заинтересованы прежде всего банки, которые берут от дольщика «бесплатные» деньги, а дают застройщикам «те же деньги» («Я так думаю» — как говорил Фрунзик Мкртчан в «Мимино»), но в кредит. Мне вспоминается поговорка, существовавшая в России в начале 2000-х «Вот на эти 2% мы и живем». «Процентик» в поговорке «копеечный», но суть он передает точно. «Процентик» у банка значительно больше. Не знаю, какой в среднем выходит он по итогам постройки объекта, поскольку таковых в городе пока еще нет, но вот изначально установленные цифры кредитования, насколько мне известно, больше 10% годовых, правда с постепенным снижением при реализации объекта. Казалось-бы, справедливо банку начислять дольщику хоть какой-то минимум процентов за то, что сам банк пользуется «этими» средствами месяцами, а то и годами. Ну как-то не верится мне, что «эти деньги» стоят «в мешке» 1-2 года в сейфе ожидая своего часа. Как вариант второе предложение: установить фиксированный процент банку за его «работу по дольщикам» — к примеру, не более 2%.
Мысли:
Однако нет, законодатели не предусмотрели таких возможностей для дольщиков. Думаю, что другие «задачи» были перед законодателями в момент принятия таких норм. Может быть сейчас на волне предвыборной агитации депутаты примут эти предложения? Это было бы хорошим пиар – ходом в желании попасть в следующую Думу. Многим россиянам такой закон понравился бы и он в целом был-бы справедлив. Это позволило -бы либо получать дольщикам какие-то бонусы от банков либо умерить аппетиты банков и в конечном итоге повлияло бы на цены. Делаю предложение всем партиям, желающим пройти в Госдуму, поддержать идею и провести все необходимые этапы ее реализации до осени.
«Темно-светлое» ЖКХ.
24 марта, 2021
Давно не обращался к этой тематике, хотя эта тема можно сказать вечная в России. По ней споры идут постоянно и касаются они в большей части правильности и справедливости начислений, а также качества предоставляемых услуг. Сегодня «краешком» затрону один из таких моментов.
Вообще тема ЖКХ в России для большинства россиян – «темный лес», точнее «дебри». Даже далеко не все работающие в этой системе люди понимают сами, что и как они вправе и должны делать для людей. В конце девяностых я маленько поработал в этой сфере, но с того времени прошло уже 20 лет, поэтому для меня это тоже уже «дебри».
Не скрою, для меня стала в «диковинку» информация о том, что при непосредственном управлении многоквартирным домом (МКД) с июля прошлого года произошли существенные изменения в начислениях платежей по общедомовым нуждам (ОДН). Эти изменения были внесены Постановлением Правительства РФ №950 от 29.06.20г. Вероятно, изменения коснулись и других форм управления, но я остановлюсь на этой.
Существо проблемы, как я ее увидел после разговора с одним из старших домов, которые находятся на такой форме управления домом, в том, что до осени в платежках, получаемых от энергоснабжающей организации, в среднем на квартиру выходило около 40 рублей за свет. Уточню, что это расходы на общедомовые нужды, т.е. лампочки в подъезде, на прилегающей территории, в подвале и т.п.
Получив «обновленные» квитанции жители дома были обескуражены цифрами – теперь необходимо «за то же самое» платить больше 1100 рублей. По приведенным в платежках цифрам складывается впечатление, будто-бы с осени прошлого года дом стал отапливаться в местах общего пользования электроэнергией. Пока сложно понять логику законодателя и применителя этих норм. Есть предположение, что такие расчетные суммы стали результатом анализа потребления и оплаты ресурсов по конкретным домам, а может быть и по кварталам или даже в среднем по городу. Понятно, что есть потери в сетях. Кроме того, есть и кражи и неоплаты задолженностей. Хотя в целом задолженностей думаю не много, по статистике не более 10%. Поэтому появилось предположение, что вышеперечисленные «грехи» (кражи и потери в сетях) пытаются «повесить» на добросовестных плательщиков. Ну как еще можно понять такую «прибавку к пенсии»? Мы же не стали «внезапно» сжигать больше энергии. Если вышеуказанное предположение верно, то «эти грехи» — не проблема добросовестных плательщиков. Энергетики должны решать их самостоятельно без возложения дополнительных расходов на хороших плательщиков.
В большинстве домов сейчас стараются применять энергосберегающие лампы, многие даже с датчиками движения либо включаются при снижении освещения в целях экономии ресурсов. Советский Союз у нас закончился и поэтому большинство населения уже привыкло или привыкает экономить. Поэтому такого рода различия в начислениях безусловно не обрадовали благовещенцев. Со временем, конечно, с проблемой удастся разобраться, что говориться «по полочкам». А пока многим благовещенцам придется обивать пороги энергоснабжающих организаций и надзорных органов, поскольку энергетики пока держатся линии поведения такой – «мы считаем, что так правильно».
Резюме:
Может быть здесь они дадут разъяснения о причинах таких изменений? Ведь должна быть какая-то логика в таких новых расчетах. По статистике уровень доходов у россиян 8 лет снижается, но судя по новым платежкам «эта» статистика «нам врет». «Доход» должен был вырасти почти в 30 раз! Если читатели «увидят логику», то наверняка и жалоб будет меньше. Поэтому предлагаю написать свое обоснованное мнение.
Банки поднимут стоимость кредитов?
20 марта, 2021
Вчера ЦБ РФ поднял ключевую ставку. Чего ожидать россиянам?
В материале Перспективы по льготной ипотеке и рефинансированию (https://blogs.amur.info/847/11699/) я предположил переход ЦБ РФ к росту ключевой ставки. Вчера это произошло. Вроде – бы и незначительно, всего на 0,25%, но важно другое. Важно, что это сделано впервые за 3 года. Все эти три года ставки неуклонно снижались, даже несмотря на развитие кризисных явлений в марте прошлого года. На заседание ЦБ РФ множество экономистов ставило такой «расклад» — повышение ставки не будет. Однако регулятор решил иначе «опять неожиданно».
Напомню, что почти всегда ЦБ РФ в начале подобных явлений «закручивает гайки» повышая ставки, а в прошлом году «впервые неожиданно» продолжил их снижать и снизил в итоге до рекордных 4,25! Такого я не помню за период новейшей России. Осенью ЦБ РФ взял «паузу», поскольку «поднакачал» экономику «деньжатами» и инфляция «полезла вверх». По итогам года официальная инфляция 5,8%, неофициальную экономисты обозначают в разы больше. Думаю, что большинство россиян согласно с мнением экономистов, поскольку «ощущают» неофициальную инфляцию на своих кошельках более «активно», чем государственная статистика и ЦБ РФ. Еще месяц тому назад Эльвира Набиуллина проговорилась, что банк намерен вернуться к «нейтральной» ставке (5-6% годовых). Сроки и темп «выхода» на этот уровень будут зависеть от прогноза инфляции.
Намеки о действиях на будущих заседаниях от ЦБ РФ таковы: Банк России «допускает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях». Годовая инфляция, по его новому прогнозу, вернется к цели вблизи 4% только в первой половине 2022 года. Предыдущий прогноз ЦБ — 3,7−4,2% уже по итогам 2021 года. Вероятно, февральские «прогнозы» оказались недостаточно «реальными» и поэтому уже через месяц пришлось их существенно корректировать.
Вчера после пресс-конференции ЦБ РФ Герман Греф уже поведал планы Сбербанка по повышению ставок. Сбербанк может поднять ставки по розничным кредитам в ближайшее время. Так он прокомментировал решение ЦБ о повышении ставки на 0,25 п.п., до 4,5% годовых. Думаю всем читателям понятно, что реакция иных банков будет такой-же.
Резюме:
Понимаю, что слово «может» понимается по разному, но учитывая практику работы наших чиновников (к коим Греф ранее относился), для меня лично это слово означает «скорее всего». Делайте свои выводы. На мой взгляд, период падения ставок закончился на ближайшие несколько лет.