Еще 8 октября 2019 года я писал материал на тему «вхождения» ПИКа  на рынок строительства в ДФО (https://blogs.amur.info/847/10514/). Вчера в инстаграмме областного телевидения была размещена информация о том, что ПИК зайдет в Амурскую область по программе «дальневосточного квартала», т.е. будет осуществлять комплексную массовую застройку.

Будет ли хорошо от этого амурчанам узнаем позже, по прошествии нескольких лет. Пока же позволю себе усомниться в хороших конечных результатах от вхождения крупнейшего застройщика России для множества амурчан.

В указанном материале я ссылался на то, что федеральные власти, наверняка, «помогут» крупнейшим застройщикам «подешевле» перевозить стройматериалы из центра в ДФО, наверняка и цена квадрата снизится на какое – то время. Однако конечным результатом «входа» на рынок, на мой взгляд, будет: «захват» новых территорий (расширение бизнеса); снижение конкуренции или вообще ее уничтожение как таковой; повышение уровня стоимости квадрата.  

На ВЭФ-2019 представители ПИКа «заинтересовали» несколько регионов ДФО  своими услугами. Насколько помню уже тогда Приморье, Хабаровский край и Сахалинская область говорили о начале работы с ПИКом. Делать какие-то выводы о конечных результатах еще рано, поскольку цикл «входа»  на строительный рынок занимает несколько лет, а цикл «снижения» конкуренции еще больше, но перспектива такая, на мой взгляд, налицо.  

Выводы:

нашим застройщикам надо готовиться к серьезнейшей борьбе за выживание и сохранение коллективов, а также самих предприятий, поскольку «тягаться» с крупнейшим застройщиком России (насколько я помню по прошлому году они строили 10 млн квадратов, а весь ДФО строит около 2 млн) очень и очень сложно, если не сказать невозможно. Тем более, при наличии перспективы «федеральной помощи» в доставке стройматериалов «некоторым» крупнейшим застройщикам!

Поживем – увидим! Думаю, что часть амурчан порадуется этому событию прикупив по сниженной стоимости жилье у ПИКа, но часть амурчан впоследствии вспомнит мои переживания по этому поводу.     

Вчера сайт Циан опубликовал информацию о том, что некоторые регионы обратились к федеральным властям о продлении на их территории президентской ипотеки. В числе обратившихся и Амурская область.

Необходимость такой просьбы для меня лично весьма сомнительна. Учитывая практику прошлого года  и наличие  сегодняшней ситуации, на мой взгляд, это повод усомниться в правильности такого шага.

Напомню: президентская ипотека 6,5% появилась в апреле прошлого года как дополнительная льгота для двух уже существующих на тот момент льготных ипотек (Дальневосточная 2% и Сельская 2,7%). «Слияние» в одно время этих трех льготных ипотек было «неожиданным». Застройщики не были готовы к такому повороту событий, они традиционно выдавали на рынок первички определенный размер предложения. Поскольку амурчане активно начали брать все три льготные ипотеки предложение на рынке «смели» как «горячие пирожки», стоимость реализации новостроек выросла за год более чем на 30%. «Добавил масла в огонь» и запрет на въезд китайских каменщиков в связи с пандемией и, как следствие этому, фактическая заморозка или задержка строительства многих объектов. Результаты этих факторов мы получили к январю 2021 года и эти результаты не радуют. Предложение на рынке существенно меньше спроса, многие потенциальные желающие стать дольщиками не смогли найти подходящий объект в силу их отсутствие на рынке, цена имеющихся объектов очевидно неадекватна.

В феврале появились признаки стабилизации цен, по вторичному рынку даже наблюдалось некоторое снижение по части объектов, начали появляться новые объекты первичного рынка, появилась надежда на стабилизацию рынка через уравновешивание баланса спроса и предложения (основной закон ценообразования).

В феврале Центральный банк РФ опубликовал свое мнение о том, что в большинстве регионов России он не будет рекомендовать продлять действие президентской ипотеки, т.к. цены за год выросли более, чем на инфляцию. По нашей области рост был указан на 18,6%, но фактически он по Благовещенску больше 30%. По мнению ЦБ РФ эту ипотеку можно было продлить в 24 регионах, к коим Амурская область не относится.

Параллельно с выступлением ЦБ РФ выступил Минстрой России, который стал продвигать свою точку зрения о том, что надо продлить действие ипотеки с 01.07.21г. в целях поддержания застройщиков.

Понимаю, что у каждого из указанных органов власти свои задачи, одному — удержать инфляцию и попытаться уменьшить перспективы  массовых банкротств граждан; другому – поддержать застройщиков.

Резюме:

Пока не могу понять логику наших властей, что для них важнее? На мой взгляд, у нас в области даже с двумя оставшимися льготными ипотеками, наверняка, еще долго сохранится перекос в пользу повышенного спроса над предложением. Так зачем еще «подзагружать» и без того «скудное» предложение таким «бонусом»? Бонус очень сомнительный, учитывая рост стоимости квадрата. Центральный банк делал расчеты и по его мнению (насколько я помню) при увеличении стоимости квадрата более 10% вся «льготность» ипотеки исчезает.  А у нас она выросла более чем на 30%!

Поэтому полагаю, что от идеи «уговорить федералов» на продление президентской ипотеки нам лучше отказаться.             

Прошлый год оказался провальным в строительстве в основном по причине невозможности приезда в наш регион соседей каменщиков. Что ждет нас в этом году?

Вчера РИА Недвижимость опубликовало следующую информацию от имени главы наблюдательного совета Фонда ЖКХ Сергея Степашина «На российские стройки в ближайшее время могут приехать около 300 тысяч мигрантов. Нам не хватает на сегодняшний день 1,2 миллиона рабочих рук».

Напомню, что еще в январе президент России Владимир Путин поручил правительству рассмотреть вопрос упрощенного привлечения трудовых мигрантов на стройки, после чего Минстрой России, вероятно, разработал и наладил механизм их точечного ввоза для восполнения дефицита рабочих. Также прозвучало требование разобраться с ценами на стройматериалы и новостройки.

Буквально на этой неделе мне попадалась в СМИ информация о том, что федеральная антимонопольная служба признаков картельного сговора со стороны застройщиков по ценообразованию не выявлено. При этом в конце апреля были выявлены признаки такого сговора по металлопродукции, которую покупают строители. По ценам на стройматериалы некоторые изменения таможенного законодательства сделаны, которые могут повлиять на изменение цен. Но пока эти изменения неощутимы для конечного потребителя дольщика.    

Пообщавшись с руководителем крупной строительной компании я понял, что в Благовещенске проблема заезда китайских каменщиков фактически до сих пор не решена. Есть огромное желание застройщиков получить такую возможность, но фактически этой возможности пока нет и непонятно когда она реально появится. Поэтому компании не рассчитывают на реальный заезд большого числа соседей на работу даже при появлении такой возможности.

Отсюда выводы:

Январское поручение Президента до сих пор «буксует», хотя прошло 5 месяцев! Хотя, насколько я помню, федеральные власти ещё зимой обещали разрешить проблему в марте. Строительный сезон вовсю идет, прошло уже треть сезона. Даже по планам Сергея Степашина смогут заехать только ¼ от требуемого количества. Предполагаю, что подавляющее большинство этих спецов заедут в Москву и на «спецстройки» (например, ГПЗ), поэтому на Благовещенск «останутся крохи», хотя обычно заезжает до 3000. Соответственно застройщики смогут нанимать только россиян, а это, вероятнее всего, не снизит себестоимость работ. Новые строительные площадки в  Благовещенске появляются, но сроки строительства объектов будут более длительные, нежели обычно. Поэтому снижения цены на новостройки я в ближайшее время (месяц) не ожидаю. На новостройки может появиться повышенный спрос у тех амурчан, кому была одобрена президентская ипотека 6,5%. Им надо будет реализовать свои возможности через покупку новостроек (коих пока на рынке недостаточно для баланса спроса и предложения). Согласно планов Центрального банка России Амурская область не является регионом, где эта ипотека будет продолжена после 1 июля. Поэтому в ближайший месяц еще возможно повышенное внимание части амурчан к новостройкам. Потом, вероятнее всего, баланс спроса и предложения будет постепенно восстанавливаться. Что касается рынка вторички, то здесь с февраля наблюдается стабилизация и даже некоторое снижение цены. Конечно, по итогам прошлого года наши местные цены сильно «взлетели», поэтому происходит коррекция.         

Сегодня утром был удивлен большому количеству материалов и комментариев к ним в инстаграмме по качеству воды в Благовещенске. Считаю необходимым высказать и свое мнение по этой теме.

Меня в мае тоже не устраивает качество водопроводной воды. Уже несколько дней пить воду из под крана невозможно, мыться ею тоже страшновато, но приходится. Понимаю, что у нас периодически происходят такие проблемы. Но, как правило, ранее они обосновывались шугой на Амуре и Зее. Таковые явления в этом году у нас прошли давно, соответственно даже у весьма терпеливых благовещенцев появляются вопросы и обоснованные претензии. А вопросы в том, кто виноват и что делать?

Почитав материалы из инстаграмма нашел для себя весьма интересные версии происходящего, на которые ссылаются в начале материалов инстаграмма «ответственные люди». Итак, на сайте ООО «АКС» заголовок материала от 25.05.21г. гласит «Качество воды по нормативу!». Понимаю, что норматив на воду есть, т.е. есть бумажка, согласно которой вроде как все формально нормально, но есть масса жалоб благовещенцев и без всяких нормативов.  

В основном со стороны «ответственных людей» в свое оправдание звучат версии: 1) «виноват высокий Амур-Зея»; 2) виноваты трубы водоснабжения, которые после проведения гидравлических испытаний ТЭЦ «подзасорились»; 3) виноваты трубы в многоквартирных домах (МКД).

По-мнению множества читателей этих материалов эти версии не выдерживают критики. Так по версии первой, нам (благовещенцам) не остается ничего иного как надеяться на «чудо» (понижение уровня Амура-Зеи) и тогда все нормализуется. Это «чудо», безусловно, «когда-то» произойдет, т.к. Амур и Зея действительно «великоваты», но жить в надежде на «чудо» не хочется. Однако, многие помнят наводнения 2013 и 2019 годов и в те периоды никто из комментаторов не припомнил подобные «чудеса». Я тоже не припоминаю таких проблем в эти годы. Поэтому версия с «чудом» все-таки представляется из области «чудес».

Вторая версия тоже не выдержала критики читателей инстаграмма, поскольку система теплоснабжения и холодного водоснабжения все-таки различны (горячая и холодная вода перетекают к потребителям, т.е. к людям, по разным трубам), поэтому эта версия выглядит фантастичной. Пообщавшись со специалистами по этой версии происходящего, работающими в системе водоснабжения, я пришел к такому же выводу.

Третья версия имеет под собой некую основу для жизнеспособности, но маловероятную. Теоретически это возможно, но в нашей конкретной ситуации почти невозможно, т.к. по количеству зафиксированных комментариев (более 500 только в инстаграмме!) складывается отчетливое мнение, что почти все МКД в городе имеют грязные трубы, причем «это вылезло» именно в течении недели-двух и у всех одновременно! Думаю, что вероятность такого явления близка к нулю! 

Таким образом, все вышеизложенные версии «ответственных людей» маловероятны. На мой взгляд, наиболее вероятен иной сценарий происходящего. Износ сетей водоснабжения в целом по стране очень велик (в среднем он оценивается более 60-80% в зависимости от города и региона). Каждый регион-город старается постепенно модернизировать сети в силу своих возможностей. Такая идея возникла и при Александре Михайловиче Колядине уже скоро как 20 лет тому назад. Не знаю достоверно какими «шанежками», но его «уговорили» заключить договор на передачу в аренду почти «даром» всех муниципальных  сетей водо и теплоснабжения АО «АКС». Пока не ознакомлен с текстом этого договора, но помню, что некоторое время тому назад Александр Михайлович сокрушался о том, что АО «АКС» свои обязательства по этому договору в части модернизации сетей водоснабжения выполняет, мягко говоря, «ненадлежащим» образом. Проще говоря, «обещали жениться», но «что-то пошло не так». Вот ссылка на более полный материал (https://blagoveshensk.bezformata.com/listnews/chlen-obshestvennoj-palati-amurskoj/19112886/). Я позволю короткие выдержки из нее: на вопросы Эльвиры Оверченко Александр Колядин отвечает так:

— Основная проблема в том, что АКС превратились в паразитирующую структуру. На сегодняшний день АКС составили, а дума утвердила инвестиционную программу. Нам с вами в тариф добавили величину, которую мы ежемесячно платим как инвестиционные деньги, которые должны расходоваться на совершенствование инфраструктуры. Хотя изначально эти деньги они должны были привлекать самостоятельно.

— В итоге всё платит потребитель.

— Совершенно верно. Плюс к этому АКС ещё не исполняет свои обязательства по инвестиционным программам. Есть амурская региональная общественная правозащитная организация «Союз ветеранов Вооружённых сил», её председатель Владимир Дмитриевич Терещенко настойчиво писал во все инстанции и вот получил ответ из прокуратуры. Прокуратура даёт однозначный ответ: «Амурские коммунальные системы в период с 2011 по 2014 годы планируют выполнить мероприятия, финансируемые за счёт надбавки к тарифу на сумму 46 миллионов рублей, в том числе в 2012 году – на 44 миллиона, в 2013 – на 49 и в 2014 – на 52 миллиона рублей».     

«По итогам 2012 года процент выполнения планируемой суммы денежных средств составил менее 1 %».

— Деньги собрали, а работу не сделали.

— Да.

Шокирующие цифры! Мало того, что обещанных денег извне в ремонт не вкладывали, так еще и собранные с благовещенцев инвестиционные средства расходовали менее 1%! Курчаво! Таким образом, «раздув» тариф якобы на инвестиционную программу (пообещав нашему мэру «жениться») собирали средства и, вероятнее всего, тратили их на собственные нужды! По рядовым сотрудникам АО АКС не скажешь, что они рокфеллеры. Предполагаю, что собранные средства направлялись учредителям, а  уже те их тратили не на инвестиционные  нужды благовещенцев. Такое у меня сложилось мнение.

Показательно, конечно, что человек, подписавший в 2004 году с АО АКС договор позднее признает, что «обещание жениться» не выполнено. Не знаю, как на сегодняшний день исполняются инвестиционные обязательства АО АКС, поскольку на сайте  АКС я нашел информацию только об инвестиционной программе 2015-2019 годов в соответствии с Приказом  Министерства  экономического развития Амурской области от 24.07.2018г. № 81, а также о инвестициях в развитие электроснабжения и закрытие нерентабельных котельных. Другой информации о планируемых инвестициях на сайте этого «инвестора» я не нашел, поэтому предположу, что в Благовещенске инвестиции в чистую воду не требуются, т.е. «все хорошо». Кроме того, в этом разделе об инвестициях написано только о планах по инвестициям, а вот что из планов реализовано я не нашел. Может быть тоже  как с экс-мэром надо было только формально опубликовать «обещание жениться»? Предположу, что даже если инвестиции и «осваиваются», то далеко не в обещанных размерах.

Может-быть в опровержение моим словам специалисты АО АКС напишут, какие суммы инвестиций они привлекли извне, сколько собрали с населения города за 17 лет и какую сумму из полученных «инвестиционных» средств от населения и привлеченных извне они смогли «освоить» и в каких конкретно видах работ они «закопаны». Хотелось – бы знать эти подробности и мне и множеству благовещенцев.

Уверен, что в предполагаемом мною от АКС «потоке информации» наверняка полезно было-бы разобраться представителям прокуратуры, министерства экономического развития, министерства ЖКХ и массе других «органов», которые вроде как и работают и живут в одном с благовещенцами городе, тоже пьют «природную питьевую» воду, но как-то не особо стремятся знать, что из «обещаний пожениться» выполнено и как. Надеюсь, что после прочтения этого материала все так или иначе «контролирующие» эту организацию структуры заинтересуются темой и начнут работать. Уверен, что при надлежащем контроле и надзоре за деятельностью этой компании наш город жил-бы с меньшими проблемами.  А о проблемах в системе  ЖКХ совсем недавно высказался и губернатор и министр жилищно-коммунального хозяйства Амурской области. Так 04.05.21г. Амуринфо (https://www.amur.info/news/2021/05/04/188798) сообщил, что за отопительный период 2020-2021 года в регионе произошло 104 аварии (из них 81 аварии на водопроводе!). Он пояснил, что большая часть этих неисправностей связаны с износом сетей, и происходили аварии, как правило, в Благовещенске.

Резюме:

При таком «качестве инвестиций» в водопроводные сети количество аварий будет только расти, а благовещенцам придется привыкнуть пить такую «чистую природную питьевую» воду! 

Прошу все надзирающие за деятельностью ООО АКС структуры считать текст настоящего материала официальным обращением от имени благовещенцев с просьбой о проверке исполнения обществом АКС инвестиционных программ в части водопользования в г.Благовещенске в соответствии с договором об аренде муниципального имущества, приказами минэкономразвития, инвестиционными программами предприятия и «обещаниями жениться»! Если мой читатель согласен со смыслом этого материала прошу его оставить свой комментарий или иной положительный знак в подтверждение. Чем больше будет таких положительных знаков, тем больше вероятность того, что статья «сработает», а вода в итоге станет чище!      

10 дней тому назад глава Главгосстройнадзора Московской области Артур Гарибян  сообщил РИА «Новости» следующую информацию: «Риски появления новых дольщиков существуют. Есть такие (проблемные) застройщики». Проблема не нова, я о ней пишу весьма регулярно, пора повторить предупреждение потенциальным дольщикам.

В апреле глава Фонда защиты прав дольщиков Константин Тимофеев заявлял, что в ближайшие 2-2,5 года в России может появиться до 25 тыс. обманутых дольщиков. По его словам, только с начала 2021 года в России было зарегистрировано 5 тысяч обманутых дольщиков.

Только в Подмосковье на 2020 год было зафиксировано более 100 тысяч обманутых дольщиков. В прошлом году ключи от квартир получили 19,5 тысячи человек.

Аудитор Счетной палаты РФ  Светлана Орлова считает маловероятным, что до 2024 года проблема обманутых дольщиков будет полностью решена. Хотя такая цель закладывалась в момент внесения изменений в закон №214ФЗ при очередной  реформе долевого строительства, стартовавшей два года тому назад. Напомню суть этой «крайней» реформы – между дольщиком и застройщиком появился посредник (банк), который отслеживает строительство и «почти его гарантирует».

Достройка проблемных домов включена в единый план достижения национальных целей развития, рассчитанный до 2024 года. В реестре проблемных объектов сейчас насчитывается около 2,9 тыс. долгостроев в 73 регионах страны. По данным Фонда защиты прав дольщиков, в этом году планируется решить проблемы по 257 домам. Соответственно, если разделить 2,9 тысяч долгостроев на 257 из них, запланированных к окончанию в настоящем году, получим еще 11 лет на разрешение проблемы «старых» обманутых дольщиков.  

В середине марта Владимир Путин поручил прокуратуре взять под контроль ситуацию с долгостроями и решить задачу восстановления прав обманутых дольщиков. Насколько это поручение позволит снизить сроки разрешения проблем «новых и старых» обманутых дольщиков пока непонятно, но, вероятно, с примерно 11 лет срок должен поменяться в сторону уменьшения.

Резюме:

У нас в области с «проблемными» домами пока «затишье», по многим домам сроки фактически сдвинулись на год и более, но амурчане пока не бунтуют. Думаю, большинство понимают, что «сдвижка» произошла из-за пандемии (не приехали соседи-каменщики, были временные проблемы с приобретением стройматериалов и т.д.). Надеюсь, до протестов у нас не дойдет, но «ухо надо держать востро». Основные застройщики Приамурья исполняют свои обязательства надлежащим образом, но существуют и те, кто может «дать сбой». Что-же касается других регионов, то тут ситуация гораздо напряжённее. Я привел пример Подмосковья, поскольку сами власти высказались о своих переживаниях. Но и в других местах тоже риск стать «новым» обманутым дольщиком присутствует. Я писал в начале апреля о сложной ситуации в Сочи (https://blogs.amur.info/847/11751/). Очень внимательно надо подходить к приобретению объектов не только в Сочи, а в целом по всему Южному округу, поскольку там «специфическое» строительство. Сотни многоквартирных домов строят как частные дома и продают их частями так, как у нас было принято в 2010-2013 годах (у нас называлось это «явление» гостинки). Эта «тема» в Приамурье закончилась, более 80 объектов были приведены в более-менее приличный вид и стали частью рынка недвижимости, но на 5 гостинок есть решения судов о сносе и никто не вернул «дольщикам» вложенные средства. Подобные «странности» до сих пор происходят в Краснодарском крае и некоторых иных центральных регионах, поэтому будьте крайне внимательны при вложении своих средств в недвижимость там.