Блог

Сегодня решил отметить в своем материале юбилей агентства. Подведу некоторые итоги и выскажусь о перспективах.

Ровно 20 лет тому назад было зарегистрировано ООО «Агентство Гарантия».  В условиях новейшей России это очень приличный период жизни предприятия. Согласно статистики около трети предприятий и предпринимателей закрывают свою деятельность в течении 2 лет с момента ее начала, т.к. изначально не рассчитали свои силы, как предпринимателей. Нам удалось удержаться от такого шага несмотря на то, что периодами хотелось это сделать.  

Первоначально мы занимались в большей мере риэлторскими услугами, поскольку получили лицензию на этот вид деятельности. В 2001 году эта деятельность еще лицензировалась и для выхода на рынок надо было пройти процедуру лицензирования, включая и сдачу экзамена в Лицензионной палате Амурской области.  Агентств недвижимости на тот момент в городе было не больше 10 и всем хватало работы. Агентства дорожили лицензиями и случаев обманов, мошенничеств и просто «плохого поведения» было гораздо меньше, чем  сейчас. Однако, буквально через полгода после открытия агентства, государство решило пойти либеральным путем и множество лицензий было отменено, включая и риэлторскую деятельность. Считаю это ошибкой государства, т.к. число недостатков в работе «случайных» людей в сфере недвижимости с 2002 года увеличилось в разы. А это почти всегда очень значительные суммы, т.к. недвижимость почти всегда дорожает. Следствием этому и большие финансовые потери у людей, а иногда и их жизни. К сожалению, бывает и так. Мне такие случаи известны.   

Агентства, которые существовали на лето 2002 года и имели лицензии, решили организоваться в некоммерческое партнерство «Гильдия Риэлторов Приамурья». В том числе участником гильдии изначально стало и «Агентство Гарантия». В следующем году гильдии тоже будет 20 лет.  

С течением времени мы стали больше работать на сферу юридических услуг и в настоящее время специализируемся именно на этих моментах деятельности. У амурчан достаточно много проблемных вопросов в сфере недвижимости. Например, многие имеют в пользовании и владении земельные участки и иные объекты недвижимости, а надлежащих документов о правах на эти объекты  у них нет. Так чаще всего бывает, когда объект появился в начале 90-х, а  то и ранее этого момента. Поэтому, услуга по оформлению прав на недвижимость через суд очень востребована.

Кроме того, достаточно часто возникают споры о пользовании объектами недвижимости. К примеру, в связи  появлением в России частной собственности на землю, каждый год увеличивается число обращений в суды по земле. Чаще всего это споры по границам земельных участков с соседями. Есть в нашей практике случай, когда соседи по даче спорят между собой уже больше 4 лет! К сожалению, бывает и такое. Но лучше, все-же, найти компромисс с соседями, т.к. соседские отношения юридическими заменить сложно. Даже получив «хорошее» решение выигравшая суд сторона достаточно часто остается неудовлетворенной, т.к. появляются другие  конфликты с теми же соседями.

Многие амурчане ошибочно полагают, что оформив землю в собственность они могут делать на ней что «душе угодно». Построив что-нибудь на этой земле они весьма часто  сталкиваются  с проблемой невозможности обычным порядком оформить права на построенный объект. К сожалению, весьма часто формально власти правы, т.к. наличие собственности на землю не означает возможности строить «как хочу». Отсюда и единственный выход из ситуации – обращение  в суд, а это всегда нервы, время и деньги, поскольку никогда нельзя быть убежденным в «хорошем» решении. К сожалению, в России судебная практика далеко не единообразна, отсюда риск всегда существует, поэтому обращение в суд это крайняя мера, когда уже совсем никак нельзя решить проблему иным путем. Поэтому, «не бегите сразу в суд», поищите иные законные пути легализации объекта. Весьма часто они существуют, но люди, насмотревшись чаще всего иностранные фильмы о судопроизводстве, надеются на «наш самый гуманный суд в мире» и весьма часто получают печальный результат. Запомните, что суд – это последняя мера решения проблемы. В случае проигрыша весьма часто обязывают снести самовольно построенный объект!  

Еще очень частая ситуация между людьми проблема пользования жильем, находящимся в долевой собственности. В силу разных причин (приватизация, покупка, наследование и т.д.) у множества амурчан есть доли и микродоли в праве собственности, например на квартиру. Теоретически каждый собственник вправе пользоваться принадлежащим ему имуществом, но в реальности это право часто нарушается, т.к. другие собственники препятствуют этому.     

Резюме:

Решением этих проблем в жизни амурчан мы в  основном и занимаемся вот уже 20 лет. Думаю, что в ближайшие годы вряд ли что-то изменится, хотя уже стала появляться информация об «автоматизации» судов. Предполагается, что как и во множестве других профессий, в ближайшем обозримом будущем начнут разрешаться проблемы через искусственный интеллект. Часто встречающиеся в судебной практике вопросы якобы будет разрешать «автомат». Мы  живем в эпоху «автоматизации» (в России уже идут испытания безпилотных автомобилей, «цифровизация» услуг «наступает на пятки», на многих площадках звучат фразы «искусственный интеллект» и т.д.), поэтому готовиться к этому нужно, но думаю, что «на наш век хватит». А вот выпускающимся сейчас из институтов юристам и тем, кто готовится стать юристом, надо оценивать эти моменты, ведь переизбыток таких специалистов уже давно налицо.  На этом свой сегодняшний пост и закончу.   

Читаю итоги статистики заболеваний в России и Приамурье «крайних» дней и начинаю переживать за Благовещенск.  Мне очень не хочется опять «сидеть дома».

К сожалению, цифры очень тревожные. Москва и Питер уже начали возобновлять ограничения. Вводятся  QR- коды для тех, кто вакцинирован или относительно недавно переболел или прошел ПЦР тест с отрицательным результатом не более чем 3 дня назад. Эти люди получают такой код и могут посещать без ограничений различные заведения в этих городах. Другим запрещено. За первый день такого «режима» в Москве выручка заведений питания упала на 90%! Нужно ли кому-то объяснять, насколько это печально для предпринимателя?

Вот некоторые из опубликованных цифр для наглядности.

28 июня в России выявили 21 650 заразившихся коронавирусом, сообщил в понедельник оперштаб. В Москве суточный прирост составил 7246 случаев, а число летальных исходов из-за инфекции за это же время возросло на 124, что стало новым максимумом с начала пандемии. Смертность в столице превышает 100 летальных исходов второй день подряд: накануне оперативный штаб сообщил о 114 умерших, 26 июня — о 96. Рекордная смертность 28 июня зафиксирована и в Санкт-Петербурге. Оперштаб сообщил о 110 погибших из-за инфекции, что также стало максимальным значением с начала пандемии. Показатели смертности растут и в целом в стране: в понедельник в России из-за последствий коронавируса умерли 611 человек против 599 днем ранее.

По Амурской области информация вкратце такова: в течении нескольких дней цифры заболевших более 70 в день, а месяц-два тому назад в среднем 13-15!

Краснодарский край анонсировал запрет на вселение в свои гостиницы невакцинированным туристам с 1 августа. Полагаю, что  такой срок сделан с расчетом на то, что за месяц смогут провакцинироваться обоими уколами все желающие приехать в гости.  Роспотребнадзор и Ростуризм начали «намекать» краснодарским властям, что, вероятно, они «погорячились», но пока вышеописанные лозунги не опровергнуты, поэтому есть вероятность у кого-то из читателей «плохо отдохнуть» на Кубани в августе.

Несколько регионов тоже ввели свои ограничения, но они пока «терпимые», разве что в Бурятии жестко.  

Роструд недавно высказался о «желании» московских властей запретить работать невакцинированным москвичам.  Вроде как дискриминации или других нарушений закона не выявлено.

Вот так. Мы входим в третью волну инфекции. Губернатор пока лишь частично ограничил работу бизнеса. По большому счету амурские предприниматели прошли прошлый год трудно, но терпимо. У нас не было как такового полного локдауна. Отдельные отрасли, конечно, сильно пострадали (сфера питания, перевозки, торговля непродовольственными товарами, кинотеатры, досуг и т.д.), но все – же полного локдауна мы избежали. Не хотелось-бы сейчас или чуть позже все – таки в него «вкиснуть».

Поэтому предложение таково:

сделайте прививку, уберегите себя и своих близких и знакомых от этой проблемы. Я переболел в октябре и пока антитела позволяют надеяться, что «зараза не пристанет», но, как только они опустятся ниже низшего предела, я буду ставить прививку. Советую и вам принять решение о вакцинации.        

Недавно Верховный суд РФ разбирался в таком вопросе. Думаю, что множеству моих читателей выводы ВС РФ могут быть полезны, поэтому пишу этот материал.

Итак, много домов советского периода постройки имели и имеют надворные постройки. Ранее они назывались сараями, кладовыми, хозпостройками  и т.д. Чаще всего, первоначально у них были небольшие размеры, но со временем они «вырастали» до размера гаражей.  В них появлялись ворота, свет, ямы для ремонта авто и даже погреба для хранения консервов. Многие из этих «сарайчиков», «разросшихся» до размеров гаражей, не узаконены надлежащим образом, поскольку для оформления прав на гараж, как правило,  нужно выделение отдельного  земельного участка именно под гараж. На необходимость выделения земельного участка под гараж указывает и гаражная амнистия, которая начнет свое действие через пару месяцев. Таким образом, эти «постройки» можно узаконить в частную собственность только через суд.

Поэтому выводы ВС РФ полезны тем читателям, у которых в пользовании длительное время находятся подобные постройки и никто из соседей не предъявляет к владельцу претензии. Нижестоящие суды сделали вывод о том, что описанный в деле сарай является общедомовым имуществом и потому не может являться частной собственностью. ВС не согласился с квалификацией сарая как общего имущества многоквартирного дома. Хозпостройка будет общедомовой, если она «функционально предназначена для обслуживания более одного жилого помещения», разъяснил Верховный суд. Имеет значение факт нахождения спорного сарая на участке, предназначенном для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома, следует из решения ВС. Более того, подчеркнул он, нельзя одновременно говорить, что сарай и самовольная постройка, и общедомовое имущество.

Вывод:

если у вас во владении и пользовании длительное время находится подобная постройка и никто из соседей не претендует на нее, как на общее имущество, есть смысл поразмышлять над вопросом о том, что возможно оформить право собственности на нее через обращение в суд. Потребуется время и средства, но чаще всего эти хлопоты окупаются, поскольку иметь на праве собственности гараж рядом с домом это очень приятный «бонус».

Я уже писал несколько раз про слабую реализацию программы Сельской ипотеки в России. Получается, что «это почти не лечится».

Чуть более  года тому назад я писал материал о проблемах Сельской ипотеки и позднее еще пару раз (23.05.20г. https://blogs.amur.info/847/11022/, 15.06.20г. https://blogs.amur.info/847/11063/ и 03.08.20г. https://blogs.amur.info/847/11136/).

Тема набила оскомину. Выделяются на нее «копейки» в масштабах государства (1-4,5 млрд в год, а к примеру, на Президентскую  изначально было заложено 700 млрд!). Хотя спрос на такую льготу от государства большой. Как правило, подав заявку, россияне не могут реализовать свои пожелания в покупке, хотя формально они по всем требованиям подходят, но лимит исчерпан и непонятно, когда деньги появятся вновь. От этого и недовольство людей  и т.д.

Пару недель тому назад прошла информация, что вновь была возобновлена выдача Сельской ипотеки. Российские СМИ дали информацию, что денег хватило примерно на 2 недели.

Наши специалисты ипотечники подтвердили, что деньги кончились вчера. Когда ждать следующей «манны небесной» неизвестно.

Вроде к участию в программе подключился ВТБ, но пока Амурская область не попала в число регионов, где можно получить такой кредит в ВТБ. Есть надежда, что через какое-то время Приамурье включится в эту работу, т.к. спрос на нее огромный. До этого момента было два игрока в этой льготе: Россельхозбанк и Сбербанк.

Резюме:

если вы рассчитываете только на такой вариант ипотеки нужно постоянно мониторить возможности банков, периодически получать одобрения и, возможно, вам повезет.   

Сегодня решил написать материал на тему, которая «выстрелила» 10 дней тому назад.  Житель Сочи застрелил двух приставов, собирающихся сносить его постройки. Тема самоволок для России массовая и характерна для любого региона, поэтому пост должен быть интересен для всех моих читателей.

Существо спора простое. Как это часто бывает у россиян, они сначала «что-то лепят» на участке, а уже потом задумываются о том, как «героически» преодолеть проблему и зарегистрировать право на самовольно построенный объект. Большинство собственников земли искренне заблуждаются насчет того, что наличие права собственности на землю позволяет им делать на этой земле «что их душе угодно».  Вот и строят они и капитальные строения и временные сооружения «для сэбэ» без всяких согласований и разрешений. По прошествии времени встает вопрос о том, как оформить право на эту постройку и вот тут многие «спотыкаются».

Действующее законодательство дает некоторые возможности для легализации подобных построек. Существуют разные «амнистии» (дачная, а с 1 сентября еще и гаражная), которые во многом позволяют минимизировать риски попасть под снос. Тем не менее, изначально постройки должны быть построены в соответствии с требованиями законодательства (градостроительного, санитарного и т.д.). Если не удастся провести оформление в рамках имеющихся «лазеек-амнистий» в законодательстве, то ваш путь только один – суд. А там с вероятностью 99,9% потребуется проведение судебной строительной экспертизы, которая будет проверять качество построенного объекта и его соответствие нормам. Поэтому, перед началом любого строительства рекомендую посоветоваться со специалистом в соответствующей сфере для того, чтобы рисков попасть в «немилость» властей и «соседей-доброжелателей» было как можно меньше.

Теперь немного цифр о подобном строительстве в Сочи. Я уже несколько раз в своих материалах писал о том, что черноморское побережье и  в целом южные регионы нашей страны, являются ярким маркером того, как делать нельзя. Но там другой менталитет, люди по иному думают и пытаются «реализовывать свои права собственников». В 2019 году в Сочи началась активная борьба с самостроями. Мэр Анатолий Пахомов в январе 2019-го заявил, что на курорте более 20 лет используется схема незаконного строительства недвижимости. В городе насчитывалось более 600 незаконных объектов, 54 из которых — это многоквартирные дома (МКД). У нас подобных примеров поменьше, но они и у нас есть. К примеру, в 2011-2013 годах по городу «прокатилась эпопея»  гостинок. В итоге через суд удалось «привести в какой-то порядок» около 80 из них, а 5 должны снести! Две наиболее «яркие» представительницы этого «семейства» МКД находятся в районе Шевченко – Свободная. Амурчане вложили средства в приобретение там квадратов, а в итоге ни денег, ни квадратов.

Поэтому совет такой:

До начала любых действий по строительству на своем участке объектов советуйтесь со специалистами относительно того, как минимизировать риски. В этом случае, есть вероятность обойтись без судов воспользовавшись возможностями законодательства! Суд – это всегда риск получения «плохого» решения! Это крайняя мера для оформления права собственности! Это всегда переживания, большие расходы и отсутствие уверенности в результате!  Вам «оно» надо?