Позавчера на РИА Новости было опубликовано мнение главы Сбербанка Германа Грефа о ближайших перспективах в строительстве. Думаю, что моим читателям оно будет интересно.

«Уйдут много игроков с рынка. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще…». По его словам, ряд компаний не смогут получать деньги на строительство в банках. В декабре 2018 года он же говорил, что 2019 год будет не только не простым, но даже «критическим»: «он будет первым годом, когда новая схема финансирования жилья начнет свою работу. Пока финансовые организации к этому приспособятся, примут все решения, связанные с новой продуктовой линейкой, строители адаптируются к ней». На брифинге после годового собрания акционеров 27 мая, Герман Оскарович сказал, что переход на проектное финансирование спровоцирует консолидацию всей строительной отрасли. «Когда рынок недвижимости превратился фактически в рулетку, это неправильно. В целом, этот процесс будет проходить болезненно».

По данным ЦБ, просроченная задолженность в строительстве по итогам 2018 г. составила около 300 млрд руб. (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Это на 25 млрд рублей больше, чем годом ранее. При этом доля «плохих долгов» в строительстве близка к 20%.

А вот что говорят крупные застройщики по этой теме. Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко:

«В сухом остатке мы получаем, что финансирование значительной части бюджета проекта за счет бартерных схем и средств дольщиков позволяет застройщикам минимизировать объём вложений собственных средств до 35% от бюджета. С 1 июля 2019 г. данная бизнес модель перестанет существовать». Основным камнем преткновения является объём собственных средств, который застройщики должны вложить в проект для открытия проектного финансирования. В рамках проектного финансирования им придётся вкладывать не менее 15% от бюджета проекта.

ЧТОБЫ СОХРАНИТЬ ТЕКУЩИЕ ОБЪЁМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАСТРОЙЩИКУ ТЕПЕРЬ ПРИДЁТСЯ ВКЛАДЫВАТЬ В ПРОЕКТЫ В 5 РАЗ БОЛЬШЕ СРЕДСТВ, ОБЪЯСНЯЕТ ЭКСПЕРТ.

Это маловероятно, а значит, классические застройщики, которые получат доступ к проектному финансированию, будут вынуждены сократить объёмы строительства.

«По нашим оценкам, для сохранения текущих объёмов строительства и покрытия образующегося дефицита необходимо ежегодно привлекать не менее 500 млрд рублей. Механизмов привлечения данных денежных средств на сегодня не существует». Бартер станет невозможен, а права требования должны быть полностью оплачены денежными средствами. Это означает, что покупка земельных участков за будущие метры станет невозможной, как и расчёт с подрядчиками квартирами. Привлечение инвесторов путем продажи им ДДУ теряет весь смысл для застройщика: средства дольщиков хранятся на счетах эскроу и перечисляются застройщику только после завершения строительства.

«По нашему мнению, объёмы закладки новых проектов существенно сократятся. Кроме того, по мере завершения строительства текущих проектов сократятся и объёмы строительства жилья. Это приведёт к нарастанию дефицита и росту цен». 

По данным Ильи Володько, генерального директора Macon Realty Group, до конца 2020 г. объёмов строительства сократится на 35-40% в большинстве городов-миллионников.

Резюме:

Вот такие размышления по этой тематике обговаривают специалисты в отрасли. Хорошо, что федеральные власти услышали полгода тому назад переживания строителей и сделали частичную отсрочку введения жестких рамок для застройщиков (с 01.07.19г. большинство объектов будут достраиваться по старым правилам, но все новые объекты и объекты со степенью готовности менее 30% будут вынуждены переходить на новую бизнеса, а с ней пока большие вопросы у застройщиков). Будьте готовы к таким изменениям в этой сфере!   

Многие мои клиенты и читатели интересуются проблемами строительства. Этот год выдался особенно «энергичным» в этой сфере в связи с массой существенных изменений, произошедших в этой сфере. Анализ ситуации по имеющейся информации дает возможность предугадывать развитие событий. Понятно, что это невозможно  сделать абсолютно точно, но все-таки основные тенденции наверняка просчитать возможно. Итак, что говорят наши «верховные» власти по перспективе строительства и сегодняшней ситуации в этой сфере.

Сошлюсь на некоторые материалы с сайта Индикаторы рынка недвижимости, поскольку на нем концентрируется большой объем актуальной информации по этой теме. Итак, первая информация такова:

«около трети российских застройщиков — банкроты или находятся в предбанкротном состоянии», заявил председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ (ТПП) по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза на конференции в Москве в среду, 22 мая. «Это средний показатель по России. Треть уйдет с рынка совершенно точно, еще треть будет испытывать проблемы с получением финансирования».

Вторая важная информация следующая:

Первые результаты по банкротству застройщиков после перехода строительной отрасли на работу с эскроу-счетами появятся к сентябрю, заявил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в ходе выступления на Столыпинском форуме в Москве. «Мы заставляем рынок перестраиваться. Первый результат по банкротству застройщиков, реальную ситуацию, мы увидим к сентябрю. Мы будем реально понимать, сколько строек на гране остановки, особенно в регионах». Кроме того, он же на этом мероприятии заявил: 

«Если мы дадим возможность сегодня раскрывать эскроу поэтапно, то мы не приведем строительство к ставке 6%. Если мы раскроем счета, то ставка будет 12% и ни один проект не пройдет».

Третья информация:  

В апреле в России было введено в эксплуатацию 4,8 млн кв. м жилья, что на 14% меньше, чем в марте этого года (5,6 млн кв. м), следует из материалов Росстата.

И последнее:

Центральный банк РФ размышляет о том, что на июньском заседании можно ставить вопрос об уменьшении ключевой ставки.   

Мои выводы по представленной информации таковы:

Очевидно, что в связи с изменениями в законодательстве по долевому строительству в ближайшие годы проблема «обманутых дольщиков» не «умрет», а наоборот получит дополнительный импульс. Потом, в дальнейшем, она по идее должна сходить «на нет» или существенно уменьшиться, поскольку у нас в России периодически и банки «умирают», а именно они будут отвечать за дольщиков. Но в ближайшие годы Минстроем все-таки ожидается рост таковой категории россиян.

Минстрой признал, что ставка кредитования застройщиков в ближайшее время, вероятнее всего, будет 12% (как я понимаю годовых). Поэтому суть долевого строительства в ближайшие годы наверняка «потеряется», поскольку рациональнее будет купить уже готовое жилье по примерно такой же цене как и в долевом строительстве. Из-за этого застройщики «потеряют» часть клиентов. Вероятнее всего, будут строить на свои или кредитные средства и продавать уже готовое жилье. Также вероятно появление «новых-старых» схем получения денег от «дольщиков» (займы, инвестиции, вексели и т.п.). Отсутствие на сегодня застройщиков желающих в Благовещенске начать строительство по схеме проектного финансирования подтверждает эту версию отчасти.   Объемы строительства  в России пока падают, поэтому в этом году, вероятнее всего, объем предложения еще сократится. Я уже несколько раз писал о том, что пять лет тому назад сдавалось 363 тысячи квадратов в Амурской области, а в прошлом 156 тысяч квадратов и, скорее всего, в этом году будет еще меньше. Если ЦБ РФ понизит ставку это будет сигналом для банков к снижению ставки по ипотеке и это дополнительно подстегнет дольщиков к увеличению спроса на оставшееся в продаже у застройщиков жилье.

Вчера наконец была опубликована информация о том, на каких условиях федеральное Правительство соглашается продлить «дачную амнистию». В прессе обсуждались разные варианты, в том числе и по срокам ее продления. Был вариант продления до 2020 или даже до 2022 года. Вчера опубликована информация в какой форме по сроку федеральные власти видят развитие этой ситуации.     

Итак, проект федерального закона одобрен правительственной комиссией по законопроектной деятельности («Российская газета»). В Градостроительный кодекс внесут соответствующие поправки. Предлагается «дачную амнистию» продлить до 1 марта 2020 года. Закон предусматривает  упрощенное оформление прав на дачные и садовые дома. Для регистрации не потребуется подавать уведомления о планах строительства объектов и завершении стройки.

Замминистра экономического развития РФ, глава Росреестра Виктория Абрамченко, представляя законопроект в правительстве, отметила, что не все граждане успели реализовать возможность упрощенного оформления прав на дома, расположенные на садовых и дачных участках. Чтобы исключить препятствия для регистрации прав собственности, предложено предоставить возможность регистрации объектов независимо от наличия территориальных зон, если градостроительные регламенты допускают возможность строительства на них.

Выводы:

тем россиянам, у кого есть дачные и садовые дома надо «держать ухо востро». Сейчас депутаты Государственной думы и Совета Федерации  должны будут в ускоренном порядке эти инициативы утвердить. Как только это произойдет надо быстро готовить документы для оформления прав собственности на свои объекты недвижимости на этих участках. Времени будет в обрез, поскольку сейчас летний период, успеют ли депутаты осуществить задуманное правительством  до своих «летних каникул» пока неизвестно, а 01.03.2020 года  «не за горами»! Поэтому надо слушать и читать информацию  по этой теме и как только закон вступит в силу реализовывать свои планы в срочном порядке.     

Позавчера увидел в утреннем эфире Первого канала сюжет о мошенничестве с квартирой и удивился.

Суть истории такова. Уже длительное время в России существует возможность регистрации прав на недвижимость в цифровом формате. Есть и так называемый принцип экстерриториальности, при котором нет необходимости выезжать в регион,  где находится недвижимость, подать документы на регистрацию перехода права собственности можно в любом регионе России, в том числе и в электронной форме. Комплект документов заверяется так называемой цифровой подписью. Получить такую подпись можно, но она стоит некоторых затрат (несколько тысяч рублей) и обычные россияне пока такими цифровыми возможностями не особо увлекаются. Такие подписи обычно делают для себя россияне, которым часто приходится подавать различные документы в различные структуры (бухгалтеры, нотариусы и т.д.). До сих пор считалось, что подделать это специфичный электронный ключ невозможно, однако на  этом  примере стало понятно, что русский ум со временем освоит любые сложности. Хотя не исключаю, что после расследования, выяснятся детали того, что электронный ключ был официальным, а не поддельным, а в схеме мошенничества участвовал как раз такой владелец этого ключа. Но пока озвучена мысль по телевидению, что именно поддельная цифровая подпись.  

Выводы:  

Поэтому совет такой: если хотите защитить себя от возможных действий мошенников, подайте в МФЦ заявление о запрете действий с недвижимостью без личного присутствия. Если какие-то заявления будут появляться без вас Росреестр должен будет известить вас  о происходящем  и вы должны будете среагировать на подобные извещения. Такое заявление подается бесплатно в МФЦ и оно не ограничено сроками. В этом случае только при вашем личном присутствии на подписании документов сделка может быть проведена. Понятно, что и при таких сложностях мошенники могут вывести недвижимость из под вашего контроля (например, могут найти с похожего на вас человека и представить его на подписание с вашим паспортом), но вероятность такого мошенничества существенно снижается.  Поэтому сделайте такое заявление, чтобы спать спокойно.

Многие мои читатели знают о том, что с 01.07.19г. произойдут существенные изменения в деятельности строителей. Попробуем проанализировать изменения, которые коснутся большинства дольщиков в ближайшее будущее и на что нужно обратить внимание.

Итак, государство решило снять с себя «груз обманутых дольщиков» и переложило его на «плечи» банков. Как известно, суть банка — зарабатывание денег. Если ранее застройщику «приходили бесплатные» деньги от дольщика, то сейчас эти деньги будут аккумулироваться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. А застройщик будет вынужден брать денежку на строительство  у банка под проценты. Эта схема будет работать при проектном финансировании.

Хорошо, что Правительство РФ «услышало» серьезнейшие переживания застройщиков в начале 2019 года, а также части населения и немного смягчило условие введения в действие этой реформы. Тем не менее, часть застройщиков начнет с 01.07.19г. работать уже по этой схеме. Это будут те, кто не успеет набрать необходимого количества готовности  объекта и минимального количества заключенных договоров к 01.07.19г.

Вот тут я уже делал совет читателям и потенциальным дольщикам на ближайшее время – старайтесь понять, проходит ли желаемый вами объект под критерии – более 30% готовности дома и не менее 10% заключенных договоров долевого участия.  Если уверенности, что объект будет соответствовать этим параметрам на 01.07.19г. нет, я бы пока не стал заключать договор долевого участия на него, поскольку есть риски (более подробно смотри в моем материале за 05.05.19г. http://blogs.amur.info/847/10068/).   

Бонусы, которыми «кроет правительство», конечно в перспективе у дольщиков появляются, но за их счет.  По новому закону, если срок передачи ключей превысит плановый на два месяца, дольщик сможет прийти в банк и получить обратно свои деньги. При этом банкротства банка тоже опасаться не стоит. Деньги на счетах эскроу застрахованы на более серьезную сумму, чем обычный вклад — до 10 млн рублей. Еще один плюс:  по этой схеме можно будет вкладывать в жилье средства материнского капитала и жилищные сертификаты. До этого их можно было использовать в основном на вторичке или при досрочном погашении уже взятого ипотечного кредита.

Теперь о странностях этой реформы. Большая часть строящегося жилья приобретается в ипотеку. Дольщик берет жилищный кредит. Его зачисляют на счет эскроу. И эти деньги потом по окончании строительства будут выданы застройщику. Но ведь дольщик должен будет платить банку проценты за период «пока ипотечные денежки лежат в этом же самом банке», при этом банк наверняка не будет просто хранить денежки «в кубышке», а пустит их в свою «работу». А при этом застройщик изначально будет закладывать в стоимость продажи проценты, которые он отдаст банку за финансирование. Конкретика по процентам пока не обозначена, обсуждались разные цифры, и 6% годовых и даже 12% (под такой процент банки «хотят» финансировать застройщиков по этой схеме). Сейчас банки пытаются успокоить застройщиков цифрами поменьше, но опять же, конкретики пока нет. Весьма странная ситуация. В итоге за эти реформы заплатит дольщик, поскольку застройщик в убыток строить не будет, а банк не будет финансировать строительство бесплатно даже при условии того, что у него «лежат» «дармовые» деньги дольщиков.   

Кроме того, сами дольщики могут потерять интерес к новостройкам из-за повышения цен и могут начать уходить на вторичный рынок жилья. Разница ценах минимизируется, а ждать окончания строительства и переживать по этому поводу в случае покупки вторички не надо. При таком раскладе, после начала работы по этой схеме у некоторых застройщиков, перешедших на эскроу-счета, может начаться период стагнации, это может привести к приостановке строительных проектов и впоследствии к трудностям у ряда компаний и как следствие у «новых обманутых дольщиков». Практика обращений застройщиков в Сбербанк на проектное финансирование в этом году показала, что из 154 заявок на получение такового финансирования банками было одобрена только половина. Это говорит о том, что только половина «желающих» работать по этой схеме получила одобрение банка  и соответственно после 01.07.19г.  примерно половина застройщиков, которые планировали строиться по таким правилам, вынуждена будет либо длительное время переоформлять документацию либо отказываться вообще от идеи строительства по такой схеме. На мой взгляд это приведет к возобновлению работы части компаний по «устаревшим серым» схемам (вексели, займы, инвестиции  и т.п.). Эти схемы впрямую не подпадают под закон №214-ФЗ и поэтому только суд по прошествии времени сможет устанавливать какие правоотношения сложились у сторон этих договоров.

Резюме:

Поэтому уже с сегодня будьте внимательны в части заключения договоров на строящиеся объекты! До момента заключения договора необходимо узнавать по какой схеме они будут строиться и финансироваться! На мой взгляд, в момент этого реформирования, нужно быть особенно внимательным к вопросам вложения денежных средств в строительство. Хотя сфера строительства и продажи недвижимости у нас практически все время в период новейшей России имела достаточно много рисков. Но сейчас, в период реформирования, их будет особенно много. Учитывайте эти моменты! Жилье в своей жизни россиянин меняет в среднем 2 раза! Это не пирожки и даже не автомобиль! Подходите к этому моменту очень осторожно.