Блог

На прошлой неделе газета «Коммерсант» написала материал, который подтверждает неоднократно изложенный мною довод о том, что мы наблюдаем очередную «революцию» в нашем государстве, результатом которой станет «укрупнение бизнеса».

Суть информации такова – «Минстрой России внес в правительство проект стратегии развития стройотрасли до 2030 года. Предлагается, в том числе, субсидировать расходы застройщиков по транспортировке стройматериалов на отдаленные рынки сбыта. Эти меры позволят нарастить объемы строительства в ДФО, заявил один из федеральных чиновников, работавших над проектом стратегии. Некоторые девелоперы полагают, что субсидирование расходов на доставку продукции ДСК в регионы ДФО будет выгодно крупным федеральным застройщикам, готовым начать строительство в регионах Дальнего Востока».

Напомню, что на ВЭФ-2019 было презентовано желание Группы Компаний ПИК строить на Дальнем Востоке до 3 млн квадратов! На сегодняшний день этот застройщик центрального округа является крупнейшим (в 2019 году им застраивается около 7,5 млн квадратов). Объем строительства всех дальневосточных застройщиков на всей территории ДФО около 2 млн! Он один выполнит больше всех остальных вместе взятых. И власти ему хотят помочь в этом. Ну а насчет помощи в субсидировании поставок материалов местным застройщикам, как я понял, в проекте документа ничего не сказано.

Свои мысли на эту тему я писал в материале Амуринфо https://www.amur.info/news/2019/10/06/161028, и некоторые комментаторы пытались оправдать власти желанием удешевить стоимость недвижимости, поскольку по их мнению, «наши застройщики зажрались». Думаю, что всем разумным амурчанам очевидно, что уменьшение конкуренции со временем, а точнее монополизация рынка, в конечном итоге позволит федеральным застройщикам «взять свое». Результат такого «желания» через некоторое время позволит новым хозяевам рынка строительства в ДФО устанавливать самостоятельно желаемые для них цены. Если почитать статистику себестоимости строительства жилья по Москве становится понятно, что для «тамошних» застройщиков уровень рентабельности в 10-20% не подходит. Так при средней себестоимости сноса от 80 до 115 тысяч рублей за квадрат в зависимости от разных параметров цена квадрата в Москве «стартует» со 170 тысяч за квадрат! Поэтому думаю, что как только пройдет период «подминания» и банкротства местных застройщиков цена на недвижимость взметнется вверх. Конечно, это будет не завтра и даже не послезавтра, но перспектива, на мой взгляд, весьма четко просматривается. Для анализа можно сопоставить историю появления в Приамурье различных сетевых организаций,  супермаркетов, появление филиалов крупных компаний и т.п. Постепенно они «выжимают» с рынка местных предпринимателей через демпинг по ценам.   

Для анализа тенденций строительного рынка России важно знать еще и следующее. По состоянию на сегодня от 600 до 900 застройщиков (из 3900) имеют сложности с проектным финансированием строительства в силу разных причин. Цифры различны из-за разных источников информации. В целом сложности с финансированием имеют объекты общей площадью более 28 млн квадратов (это около 1/5 строящегося сейчас жилья). Это обстоятельство говорит о том, что потенциально эти объекты могут быть недостроены и значит количество обманутых дольщиков по сравнению с сегодняшним их числом существенно увеличится (ориентировочно на 200 тысяч  по оценке специалистов). Поэтому, вероятнее всего, «волна новых обманутых дольщиков»  пройдется по России через некоторое время, потом рынок будет «очищен» и все застройщики, оставшиеся  «в обойме»,  будут вынуждены работать по новым правилам. Пока же  более 2/3 строящихся объектов делают это по старым правилам. Только 16% на сегодня перешли на новую форму строительства. В Благовещенске пока только один объект начинают строить по схеме проектного финансирования. Остальные застройщики заняли выжидательную позицию желая посмотреть как будут развиваться события.

Выводы:

В целом по рынку недвижимости надо всегда «держать нос по ветру», а уж тем более в периоды «революций». Поэтому учитывайте происходящее, оценивайте при выработке решений массу информации. Ваши решения должны быть многократно взвешенными. Ведь в среднем россиянин приобретает недвижимость 2 раза в жизни! К этому шагу надо подходить очень и очень внимательно и осторожно!     

В апреле я писал пост на тему хостелов в России. Наступило 01.10.19г. и закон вступил в силу с целью наведения порядка в этой сфере. Думаю целесообразно напомнить моим читателям об этом законе.  

Итак, в материале https://blogs.amur.info/847/9999/ я писал, что недалек тот день, когда хостелам придется трансформироваться, поскольку действующее законодательство, к сожалению, не любит , когда заблаговременные предупреждения «не работают». Думаю, что большинство  россиян слышали о произошедших изменениях, но лучше еще раз это сделать. Суть изменений в том, что теперь хостелами могут быть только нежилые помещения с отдельным входом на первом этаже многоквартирных жилых домов (если они расположены в МКД). Большинство же хостелов, ранее действующих в России, располагались в квартирах и чаще всего не на первых этажах. Обычно соседям  не нравилось такое размещение, поэтому появлялись жалобы, которые в конечном итоге и привели к изменениям в закон. Думаю, что часть хостелов смогло переформатироваться  и теперь работают по новым требованиям, но часть из них, вероятно, продолжает работать по старому и когда – то это закончится. Все будет зависеть от  представителей власти, которые должны отслеживать происходящее.

Резюме:

Но вам, моим читателям, надо понимать, что внеся предоплату (в случае аванса или полной предоплаты), вы рискуете приехать на место и не найти там место планируемого размещения. Поэтому, старайтесь перед бронированием проверять соответствие объекта указанным требованиям. Думаю, что прошедшие новую процедуру допуска работы хостелы будут стараться разместить об этом информацию на сайтах, ведь это серьезный маркетинговый ход. В случае же сомнений хотя бы не вносите аванс или предоплату до момента вселения в хостел. Иначе вы рискуете попасть в неприятность – ни денег, ни места для размещения.         

С 01.10.19г. вступают в силу весьма серьезные изменения в гражданско-процессуальном законодательстве. Считаю целесообразным рассказать коротко о тех, с которыми чаще всего сталкиваются россияне в жизни (по материалам правовой системы Гарант).

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора должен быть предусмотрен федеральным законом, а не федеральным законом или договором сторон, как раньше. Таким образом, включенные в договоры требования для обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования споров теперь в большинстве своем необязательны для граждан.

К подсудности судов общей юрисдикции теперь отнесены дела по корпоративным спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся некоммерческой организацией, за исключением некоммерческих организаций, дела по корпоративным спорам которых федеральным законом отнесены к подсудности арбитражных судов.

Изменилась подсудность дел мировому судье: исключены «иные дела, возникающие из семейно-правовых отношений»; исключены дела об определении порядка пользования имуществом; включены дела по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. Учитывайте эти моменты при подаче исков в мировой суд.

Судебные издержки теперь могут взыскиваться с третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора либо в пользу этих третьих лиц. В частности, могут быть возмещены судебные издержки, понесенные третьими лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт, если их фактическое поведение способствовало принятию данного судебного акта, а также могут быть взысканы судебные издержки с третьего лица, обжаловавшего судебный акт, если его жалоба была оставлена без удовлетворения. Так что третьим лицам теперь необходимо думать о выражении своей позиции по делу. В противном случае с них могут быть взысканы судебные расходы. Во включенной в ГПК РФ статье 103.1 установлены сроки, в течение которых может быть подано заявление по вопросу о судебных расходах, не разрешенному при рассмотрении дела, — в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела. Ранее такого ограничения не было.  

Информация о принятии искового заявления, заявления к производству суда, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия должна всегда (а не при наличии технической возможности, как раньше) размещаться судом на официальном сайте суда в сети «Интернет». Документы, подтверждающие размещение информации, включая дату ее размещения, приобщаются к материалам дела. Поэтому , если вы предполагаете появление в отношении вас судебного процесса почаще просматривайте сайт соответствующего суда. К сожалению, почта у нас не всегда хорошо работает. Установлен срок размещения информации в сети «Интернет» — не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия. Ранее это был «достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд».

К исковому заявлению теперь должны быть приложены не копии искового заявления и приложенных к нему документов по числу лиц, участвующих в деле, как раньше, а уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, этих копий. Практика работы судов общей юрисдикции приводят в соответствие с работой арбитражных судов. К этому надо будет привыкать.

Расширен перечень сведений, подлежащих включению в решение суда, дополнительно это мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Вопросы об исправлении описок и явных арифметических ошибок в решении суда, разъяснении решения суда, отсрочке или рассрочке исполнения решения суда, изменении способа и порядка исполнения решения суда, индексации присужденных денежных сумм теперь будут рассматриваться судом без проведения судебного заседания. Порядок рассмотрения этих вопросов установлен включенной в ГПК РФ ст. 203.1, в соответствии с которой вопрос рассматривается без извещения лиц, участвующих в деле, однако в случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения. Поэтому не удивляйтесь , что вас не позвали на это заседание.

Увеличен срок изготовления мотивированного решения суда с пяти до десяти дней со дня поступления соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

В апелляционной жалобе должен быть указан номер дела, присвоенный судом первой инстанции. К апелляционной жалобе, представлению теперь должны быть приложены не копии жалобы, представления и приложенных к ним документов по числу лиц, участвующих в деле, как раньше, а уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, этих копий. Повторяется система арбитражных судов.

Расширен перечень сведений, подлежащих включению в апелляционное определение, дополнительно это мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Срок кассационного обжалования сократился с 6 до 3 месяцев. Кассационная жалоба подается через суд первой инстанции, а не непосредственно в суд кассационной инстанции, как раньше. К ним необязательно прикладывать заверенные судом копии судебных постановлений, принятых по делу. Это очень хорошее послабление, поскольку иногда становится сложным восстановить документы. Больше не действует порядок рассмотрения кассационной жалобы, представления, при котором они сначала изучаются судьей, принимающим определение о передаче кассационной жалобы, представления на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции либо об отказе в такой передаче, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. Теперь все кассационные жалобы, представления, поданные в кассационный суд общей юрисдикции, которые не были возвращены без рассмотрения по существу на основании ст. 379.1 ГПК РФ, рассматриваются кассационным судом общей юрисдикции, по общему правилу, в судебном заседании (это так называемая сплошная кассация). В целом, конечно, это лучше, чем выборочная кассация, но есть предположения, что со временем суд кассационной инстанции «захлебнется» в жалобах и будет рассматривать их в «усеченном формате» слишком быстро. Установлены основания и порядок оставления кассационной жалобы, представления без движения. Ранее в этих случаях кассационная жалоба, представление возвращались без рассмотрения по существу. Предусмотрено рассмотрение судьей единолично без проведения судебного заседания кассационных жалоб на: судебные приказы; решения мировых судей; апелляционные определения районных судов; определения мировых судей, районных судов, гарнизонных военных судов и вынесенные по результатам их обжалования определения;  решения и определения судов первой и апелляционной инстанций, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства. Суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание с учетом характера и сложности рассматриваемого вопроса, доводов кассационных жалобы, представления, возражений относительно них. Изменились основания для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции. Теперь это:  несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций; нарушение либо неправильное применение норм материального права (неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона);  нарушение либо неправильное применение норм процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений, а также в любом случае, если допущены нарушения норм процессуального права.

Выводы:

при подаче исков и жалоб с 01.10.19г. учитывайте эти изменения в процессуальном кодексе. Желательно почитать его повнимательнее перед этими действиями.

Сегодня состоялось очередное заседание общественного совета по защите прав предпринимателей при прокуратуре Амурской области. Расскажу вам некоторые подробности.

Повестка этого заседания была такова : снижение административного давления на бизнес, в том числе при проведении контрольно-надзорных мероприятий. Заседание было весьма представительным, было большинство федеральных служб, которые контролируют так или иначе  предпринимателей в разных сферах, а также министры и заместители министров нашего Амурского правительства. Выступающих было много и в регламент мероприятия не все смогли уместиться. Выступали: начальник отдела по надзору за законностью правовых актов и защитой прав предпринимателей прокуратуры Амурской области Смирнова О.М., председатель АРО «Опора России»  Белобородов Б.Л., заместитель руководителя Дальневосточного управления  Ростехнадзора Кулиненко Г.Е., руководитель управления Россельхознадзора Любченкова Я.В., руководитель управления Росприроднадзора Горячев В.Г., замначальника УЭБиПК УМВД России по Амурской области Нестеренко М.Ю. и замначальника ГУ МЧС России по Амурской области Чебыкин С.А.

Все выступающие старались рассказать о работе своих служб в рамках контроля за работой предпринимателей. Дело в том, что работа контролирующих служб ежегодно оценивается в рейтинге Агентства Стратегических Инициатив и по состоянию на сегодня хотелось-бы улучшить показатели для нашей Амурской области, поскольку именно этот показатель у нас проблемный. У части выступающих рассказ о влиянии на рейтинг складывался с разумными объяснениями происходящего и попытками найти решение проблемы, но вот выступление двух выступающих вызвало достаточно много вопросов и упреков со стороны Руслана Федоровича. Это были выступления Кулиненко Г.Е.  и Нестеренко М.Ю.

Так Кулиненко Григорий Евгеньевич очень долго рассказывал, что к деятельности Ростехнадзора имеются необоснованные претензии. Согласно его личных размышлений деятельность управления ведется нормально и не требует особого вмешательства.  Он ранее предлагал встретиться и обсудить с представителями министерства экономического развития Амурской области разночтения в показателях деятельности управления, влияющих на общие показатели нашей области, но такая встреча до сих пор не состоялась не по его вине. По рассказу Руслана Федоровича показатели работы управления в нашей области показывают весьма нестандартный подход к реализации полномочий. Так, в среднем по России, к штрафам за нарушение действующих норм законодательства эта служба прибегает примерно в 8% случаев, а вот в нашей области почему-то в 69%! На вопрос  о том, как объяснить эту разницу в показателях по разным регионам России, сделанные одной службой, Григорий Евгеньевич ничего вразумительного ответить так и не смог. Даже в пределах одного нашего федерального округа  показатели работы этого же управления отличаются в разы и в случае с Амурской областью это отличие «тянет вниз» наши показатели очень серьезно. Очевидно, что «странность существует» и на этом  заседании мы должны были услышать предлагаемые специалистами управления решения «проблемы», однако по существу, суть выступления Григория Евгеньевича свелась к следующей фразе – «мы так работали, так работаем и так будем работать» (если минэкономразвития Амурской области не встретится с нами для проработки решения «проблемы»).  На такой ноте Григорию Евгеньевичу не удалось закончить свое выступление, поскольку Руслан Федорович его прервал порекомендовав в самое ближайшее время проработать с нашим минэкономразвития пути решения проблемы, поскольку  разговор сегодня «на одной волне не получился». Кроме того, специалистам управления рекомендовано  проанализировать лучшие  практики осуществления контрольно-надзорных функций иными управлениями с целью применения их у нас.

Следующим весьма «нестандартным» докладом  был рассказ о работе органов полиции  в сфере контроля предпринимательской деятельности. По рассказу Максима Юрьевича у меня лично сложилось впечатление о нашей действительности как в песне «Все хорошо, прекрасная маркиза , все хорошо, все хорошо…». Полагаю, что у большинства присутствующих первоначально было аналогичное ощущение. Было озвучено о проведении 4 плановых проверок миграционного законодательства, которые не выявили никаких нарушений? Приводились еще некоторые примеры, но наиболее интересен для анализа был этот. Если на 4 плановых проверках  не выявлено нарушений в такой весьма «незаконопослушной» сфере, то значит, либо плохо искали, либо плохо планировали. Средства налогоплательщиков потрачены впустую, поскольку все 100% работы оказались без результата. После окончания этого доклада Руслан Федорович усомнился в том, что «у нас все хорошо», сославшись на то, что по России уровень негативных отзывов на работу органов внутренних дел превышает 50% и поэтому такой доклад не может быть принят во внимание.  

Решение:

Итогом встречи стала выработка решения, в соответствии с которым всем специалистам контрольно-надзорных органов рекомендовано осуществить массу мероприятий в целях снижения административного давления на предпринимательское сообщество. Будем надеяться, что эти планы будут реализовываться, поскольку излишнее давление, безусловно, имеется. Средства массовой информации Приамурья и в целом по России весьма часто об этом пишут.  

В  настоящее время со стороны администрации г.Благовещенска подано весьма большое количество исков к благовещенцам с требованиями о принудительном изъятии жилья и долей земельных участков. Делается это под благовидным предлогом – городу  необходимо  развиваться и строиться, а некоторые «несознательные» граждане этому мешают.

Суть проблемы в том, что в Приамурье существует программа «Переселение граждан  из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории Амурской области в 2013-2017 годах» (утверждена постановлением правительства Амурской области №157 от 12.04.2013г.). Идея в целом, безусловно, хорошая и правильная, но вот с реализацией этой программы «есть перегибы». Согласно этой программы в Благовещенске должны быть снесены десятки объектов. Многие из них уже снесены, люди получили или денежные компенсации или иное жилье. Но остались те, кто по каким-то причинам этого пока не сделал.  Как правило, это многоквартирные жилые дома (деревянные бараки) в центральной части города. «Почему-то» эти бараки, которые захотелось снести властям, сконцентрированы в основном в центре города («ну так уж как-то получилось», что только на окраинах города, видимо, сконцентрированы «хорошие» бараки).  Включение большинства  домов в программу произошло на основании актов якобы обследования  этих домов в ноябре 2006 года. Фактически такие обследования почти не проводились, а составлялись на основании представленных муниципалитетом документов (техпаспортов). Люди, проживающие в этих домах, об этих действиях муниципалитета не знали, а стали узнавать об этом за прошествием многих лет (обычно это происходило в 2017-2018 годах в связи с тем, что именно в эти годы власти наиболее серьезно занялись реализацией этой программы). Кто- то соглашался с предложениями властей в части предлагаемого жилья, кто- то получал компенсации деньгами. В 2015-2018 годах компенсации обычно составляли по 50000 рублей за квадратный метр жилого помещения.

Были и те, кто не соглашался с этим предложениями в силу разных причин. И вот сейчас муниципалитет решил принудительно изъять имущество у граждан по весьма странной цене. «Почему-то» цена компенсации снизилась до 32000 рублей за квадрат жилья? Возможно, что «специалисты» стали считать компенсации по каким-то иным нормативам? Формально, вроде ничего не менялось  в законодательстве этой сферы. Однако компенсация «усохла» на глазах. Цены на недвижимость у нас растут уже который год подряд и поэтому появляется вполне резонный вопрос – если цена 32000 рублей действительно рыночная сейчас, то почему в течении нескольких лет бюджет, в том числе и муниципальный и федеральный, оплачивал с «удовольствием» по 50000 рублей за квадрат? Очевидна «несостыковка»! Средняя цена новостроек в центре Благовещенска около 70000 рублей! Где-то в одной из этих двух цифр (32 и 50) , наверняка, «обман»? Если пытаются «съекономить» сейчас, то надо-бы пересмотреть стоимость в сторону повышения. Если же цена сейчас «действительно рыночная 32000 рублей», то значит в течении нескольких лет бюджеты разных уровней «видимо переплатили» иным благовещенцам! Будем искать ответ на эти вопросы в ходе судебного процесса.    

Выводы:

В целом же, мое мнение о действующей программе таково. Благовещенцам , безусловно, нужно находить компромисс  с властями. Не надо прятаться и пытаться требовать лишнего. К сожалению, «советское время» кончилось, поэтому получить каждому прописанному по квартире очевидно не получится. Таковы условия программы – только предоставление равноценного по площади благоустроенного жилого помещения в пределах города! А город у нас в том числе и Белогорье! Можно пытаться находить понимание о районах предоставляемого нового жилья, но вот говорить о том, что я хочу две квартиры вместо одной  очевидно неправильно. Учитывайте эти моменты при взаимоотношениях с муниципалитетом.   Иначе «будете пыль глотать» по судам. И далеко не факт, что вас там услышат. Практика далеко не однозначна, но все-таки больше решений о принудительном изъятии (при условии выполнения муниципалитетом процедуры).