admin

Периодически пишу материалы, в которых анализирую информацию по стоимости строительства частных домов и ближайших перспективах. Появилась информация из СМИ о том, насколько изменилась стоимость таких домов за год.

Согласно представленной сайтом Циан информации себестоимость частных домов  выросла на 20-50%. Согласно мнения президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова «Это связано с несколькими факторами. Во-первых, на стоимость повлиял покупательский спрос, который за год в ряде регионов увеличился на 50%. Россия все больше становится малоэтажной, люди стремятся переезжать за город. Во-вторых, выросли цены на строительные материалы и размер фонда заработной платы строителей. В-третьих, одной из причин является дефицит квалифицированных кадров: не хватает бетонщиков, каменщиков, кровельщиков».

По ближайшим перспективам опрошенные застройщики такого жилья предполагают дальнейший рост стоимости, поскольку пока не сильно повлияли изменения доллара на цены закупленных ранее импортных строительных материалов, поскольку в большей мере сейчас продаются материалы по прежней закупочной стоимости. Кроме того, до конца года будут приняты изменения в законодательстве касательно эскроу-счетов при застройке ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Принцип будет такой же как и при строительстве многоквартирных домов (МКД). Суть его такова: заказчик сдает деньги в банк и они там хранятся до конца строительства дома, застройщик берет в  этом банке кредит на строительство и получает деньги клиента от банка только после сдачи дома в эксплуатацию. Я пока не встречал банков, предоставляющих кредит бесплатно. Подобная схема с 2019 года работает в сфере строительства МКД. Отчасти из-за этого цены на жилье в МКД за эти годы значительно изменились. Застройщики ИЖС предполагают, что только из-за этого фактора цены могут вырасти дополнительно на 10%.

Еще один важный момент, который необходимо учитывать при таком строительстве. Малая конкуренция ответственных застройщиков в сфере строительства и отделки частных домов. Недавно мне пришлось столкнуться с этой проблемой. Интернет вроде как и «кишит» предложениями строителей, но по факту найти хорошего ответственного строителя и бригаду большая проблема. У нормальных строителей запись вперед на недели, а то и месяцы. А со спецами у которых руки растут из неподходящего места ввязываться в стройку чаще всего выйдет очень дорого и рискованно.  

Выводы:

Если планируете строить себе дом заблаговременно ищите ответственных строителей и материалы, которые можно хранить. Вероятнее всего, строительство таких объектов будет дорожать, поскольку сейчас подобным жильем застраиваются огромные территории. По статистике Амурской области уже более половины сданных площадей приходится на такое жилье (в этом году планируется сдача всего более 400 тысяч квадратов и из них около 200 000 такого жилья). Для вывода о массовости такого строительства достаточно выехать хотя-бы в район Верхнеблаговещенского или Чигирей. Обязательно надо заключать письменный договор с подробным перечнем видов работ, сроков, а также ответственности за нарушения. Передача средств должна осуществляться с применением фиксации такой передачи. Иначе у вас велик риск попасть в большие неприятности, поскольку на этом рынке очень много и безответственных и «рукож…х специалистов». А порой попадаются  и очевидные мошенники из-за которых потом приходится «пыль глотать» в судах. У меня такие процессы периодически проходят и далеко не всегда результат радует из-за недостатков с доказательствами у клиентов. Так что обязательно надлежащим образом оформляйте отношения с подрядчиком.              

Уже пару месяцев обращаю внимание на рост стоимости топлива на бирже в Санкт-Петербурге. Ситуация весьма тревожная.

Если вы не обращали внимания на динамику цен, то для информации скажу, что начался год с цены дизеля в 40 рублей, а буквально недавно цена колебалась около 75 рублей! Дошло до того, что вице-премьер России Александр Новак вынужден был «припугнуть нефтяных баронов» запретительными пошлинами на вывоз топлива и сырья из России. Дело в том, что до половины нефтепродуктов поставляется на экспорт несмотря на массу «жесточайших» санкций. В Европе большой дефицит дизеля, нефти и нефтепродуктов после начала этих самых «жесточайших» санкций,  поэтому они подкупают необходимое незаметно «через завсклад и товаровед» (так говорилось в одной известной шутке). На такой «намек» прозвучала «обратка» от  главы «Газпром нефти» Александра Дюкова в кулуарах Тюменского промышленно-энергетического форума о том, что «такое дело» сначала поможет внутреннему рынку, а потом «вероятнее всего ухудшит». «Испугается» ли правительство таких намеков непонятно, но ситуация действительно тревожная. По нашим амурским заправкам пока такого роста стоимости не ощущается, он есть, но не такой значительный. Но вот беседуя с одним из своих клиентов сельхозпроизводителей на эту тему я нашел подтверждение озабоченности. В начале сезона они закупали дизель по 56 рублей, а сейчас были вынуждены закупить по 85 (почти 50% за 9 месяцев)! Почувствуйте разницу. И эта разница будет закладываться в цену продукции.

Как оказалось наши амурские аграрии еще в «шоколаде», поскольку есть регионы прямо с дефицитом дизеля, т.е. его просто нет в нужных количествах, а сейчас уборочная. К примеру, «в редакцию Business FM обратился фермер из Ставропольского края. Он написал, что не так давно местные аграрии получили письмо от одной из топливных компаний, в котором говорилось, что из-за сокращений выплат по топливному демпферу с сентября дизель подорожает до 80 рублей за литр. На деле же поставка ДТ для фермеров осуществляется по цене 101 рубль за литр. При этом на заправках дизель стоит в районе 60 рублей за литр, но введен запрет на отпуск топлива в емкости. Цифры редакции полностью подтвердил председатель Ассоциации крестьянских /фермерских/ хозяйств и сельхозкооперативов Ставропольского края Сергей Колесников. По его словам, дизель марки ГОСТ продается по 79,5 тысячи рублей за тонну. Дизель марки евро по 103 тысячи. На заправках и правда 60». Но количество отпускаемого по такой цене топлива ограничено и для аграриев сейчас его очевидно не хватает.  

Вывод:

Цена на топливо будет влиять на все товары и услуги, от этого никуда не деться. Будьте готовы к изменениям.  

На прошлой неделе на сайте Центра Государственной кадастровой оценки (ГКО) Амурской области (https://cgko28.ru/) опубликован проект ГКО объектов капитального строительства. Всем у кого есть хоть что-то недвижимое (квартира, гараж, помещения или здания) советую ознакомиться с ним.

На указанном  сайте есть счетчик, указывающий число оставшихся дней до окончания подачи замечаний на беспокоящую вас недвижимость (на момент написания осталось 25 дней). По ссылке можно найти свой объект недвижимости, скачать отчет по нему и проверить его на предмет корректности. Если вы заметите некорректные данные, которые влияют или могли повлиять на конечную цифру расчета кадастровой стоимости, вы можете написать замечания в оставшийся срок и вполне вероятно ваши замечания учтут. Соответственно вам не понадобится в дальнейшем оспаривать некорректную цифру тратя на это средства, нервы и время.

Выводы:

Советую всем собственникам посмотреть сайт и найти свой объект для проверки корректности расчетной цифры кадастровой стоимости. На ближайшие 5 лет эта цифра будет учитываться при налогообложении вашего объекта. По утверждениям руководства центра стоимости в среднем выросли незначительно, но проверить все равно желательно.  

Я много раз в этом году писал о том, что власти постепенно ужесточают ипотечные программы (см.материалы от 07.05.23г., 27.05.23г., 08.07.23г., 11.07.23г., 22.07.23г., 07.08.23г., 26.08.23г., 03.09.23г., 07.09.23г. и 12.09.23г.). Сегодня появилось подтверждение со стороны одного из ведущих банков в сфере ипотеки об очередных ужесточениях, причем ранее оговоренного ЦБ РФ срока.

Согласно представленной информации с 20.09.23г. ужесточатся требования этого банка на выдачу льготной президентской ипотеки. Эта кредитная организация подняла минимальный первоначальный взнос с 15% до 20,1%. Банк увеличил ставку по ипотеке на новостройки с господдержкой на 0,4 п.п. — с 7,3% до 7,7%. Также банк поднял ставку по программе семейной ипотеки на 0,6 п.п. Теперь она равна 5,3%. Ставка по программе для IT-специалистов осталась неизменной.

Кроме этих новостей необходимо учитывать и сегодняшнее заседание ЦБ РФ по ключевой ставке. Некоторые аналитики считают, что ставка 12% сохранится, но большая часть аналитиков пришло к мысли, что ставка еще вырастет, причем некоторые предполагают даже до 15%. Потерпим немного, чтобы проанализировать, а пока вернемся к «нашим баранам». Курс ЦБ РФ «заточен» на постепенное «сжатие» льготных ипотек, поскольку они сильно разогнали цены на первичную недвижимость за 3 года их действия. В большинстве регионов цена увеличилась на 80%, у нас примерно на 100%, а есть регионы где и 150%. ЦБ РФ боится «пузыря» на этом рынке и уже около года продвигает идеи «закручивания гаек» в этой сфере. Очередное ужесточение должно было быть с 01.10.23г. и следующее 01.01.24г. Но вот ведущий в этой сфере банк решил поторопить события и уже с 20.09.23г. вводит свои собственные ужесточения. Думаю, что подобные действия произойдут и от других банков в этой сфере.  

Выводы:

Те амурчане, кто читает мои рассуждения о перспективах в этой сфере и вообще, уже давно получали сигналы тревожности. Полагаю, что они соответствующим образом среагировали вовремя. Тот, кто еще в размышлениях, должен быстро для себя решить – нужны ли обязательно ему кредитные средства в ближайшие полгода-год. Если нужны надо «пошевелиться». Очевидно, что облегчения кредитного рынка в этот период не произойдет. К примеру, Минэконом обозначил уже, что закладывает средний уровень доллара в следующем году 90 рублей. До сего дня он закладывал в бюджет 70,9 рублей. Разница бросается в глаза? Правда одновременно, Минэконом пытается намекать россиянам, что «будет стараться» привести курс доллара к нижнему ориентиру, но я понимаю, что это из области фантастики на сегодняшний день. Поэтому каждый россиянин должен сделать соответствующие для себя выводы в отношении необходимости кредитования. Перед этим, конечно же, надо просчитать и «7 раз отмерить» возможность возвращения кредита, поскольку получить его это «первое удовольствие», после которого у  кредитора появляется второе – ежемесячная выплата процентов. Далеко не все россияне адекватно подходят к моменту расчета своих возможностей, поэтому число должников постоянно растет. Учитывайте это в своей жизни!        

Сегодня Владимир Путин озвучил некоторые моменты по ипотеке, которые заслуживают нашего внимания.

• Итак, предложено повысить максимальный размер по дальневосточной ипотеке до 9 млн рублей для жилья свыше 60 квадратов и распространить ее на всех работников оборонно-промышленного комплекса независимо от возраста.
• Кроме того, прозвучали и моменты, которые заставляют попереживать относительно действующих ипотек. В частности сказана фраза «Да, есть определенные риски, мы их видим и купируем». Вторая фраза, пока не понятная, но заставляющая попереживать звучала так: «Я обращаю внимание коллег из правительства, механизмы должны быть разработаны до конца текущего года, причем повторю — по всей стране, включая дальневосточные регионы».

Резюме:

Безусловно, хорошая идея увеличить лимит ипотеки до 9 млн и максимально расширить ее для работников оборонки. Однако две других фразы пока не получили полного разъяснения и поэтому они вызывают тревогу. Я уже несколько раз писал о том, что в связи с текущей экономической обстановкой в стране в Правительстве РФ и ЦБ РФ идут обсуждения о том, каким образом «поприжать взрывной» рост льготных ипотек за прошедшие три года. Сама по себе идея поддержки строительной отрасли хороша и необходима была в тот момент, но вот реализация этих хороших идей пошла не так, как того хотелось-бы (достаточно напомнить рост стоимости жилья в среднем по стране больше, чем на 80% из-за этих ипотек, а  у нас так все 100%). Соответственно вопрос в  том, как будут «купировать» и когда это произойдет. ЦБ РФ потихоньку и планомерно «сгущает краски» на ипотечном фронте, но пока его работа не особо влияет на рост стоимость жилья. Второй непонятный момент в том, что будет разрабатываться до конца 2023 года? Если расширение дальневосточной ипотеки, то это здорово. Однако, после прочтения этой фразы создается устойчивое впечатление, что дальневосточной ипотеки эта тема коснется вскользь. Поэтому надо отслеживать происходящее в дальнейшем и корректировать свои планы под новые обстоятельства.