admin

За прошедшую неделю проявились некоторые моменты, «зашитые» в постановление Правительства РФ об изменении условий ипотечного кредитования. Эти моменты вызывают серьезные разногласия и сомнения в возможностях дальнейшего льготного ипотечного кредитования. Думаю обозначить их, поскольку в этой сфере произошли большие изменения и пока сложно спрогнозировать происходящее в этой сфере.

Итак, Постановление Правительства очень большое (я писал о том, что в нем 67 страниц «трудноперевариемого» текста) и поначалу большинству прочитавших его было понятно о его влиянии на большинство льготных программ в части фактического увеличения первоначального взноса до 30% и изменения общего размера кредита. По президентской ипотеке размер кредита уменьшен до 6 млн, а по дальневосточной увеличена до 9. Другие нюансы большинству читателей были сначала непонятны.

Банки «внимательно» прочитали все постановление и «накопали», что они теперь будут меньше получать компенсаций от государства за выдачу льготных ипотек и поэтому «намекнули» своим партнерам – застройщикам на то, что теперь им придется заплатить за реализацию льготных ипотечных программ. Справедливости ради стоит сказать, что государство действительно существенно уменьшило возможности субсидирования таких программ, поскольку общий размер компенсаций увеличился в несколько раз из-за увеличения ключевой ставки с 7,5 до 16%. А с бюджетом у нас сейчас весьма сложно в связи с массой известных обстоятельств.

Несколько дней федеральные застройщики молчали (видимо «переваривали» информацию) и в пятницу 12 января начала появляться информация о том, что часть застройщиков отказывается работать по «этим правилам» (видимо будут как-то продавать сами, хотя сложно себе представить как сейчас реально перестроить систему продаж, поскольку за долгие «жирные» годы связка банк-застройщик сильно «сработалась», ведь через ипотеку покупается около 80% жилья). Тем не менее, информация об отказе части застройщиков работать по предложенной схеме появилась.

В антимонопольную службу пожаловалась часть застройщиков и теперь она вынуждена «озаботиться» проблемой законности такого «интересного предложения банков-партнеров». До появления мнения ФАС видимо еще не скоро, а банки уже изменили «свой подход». Поэтому, безусловно, будет «сложный» период «настройки новой системы».

Выводы:

Пока «интересные» предложения озвучены от трех банков. Большинство пока молчат. Один банк высказался, что не будет перекладывать доппроценты на застройщика. Значит в течении «какого-то» времени на рынке будет наблюдаться неразбериха по всему льготному ипотечному кредитованию. В это  время, вероятнее всего, будут часто меняться условия  реального получения таких кредитов. Поэтому, если вас (заемщика) принципиально устраивают предложенные условия, не нужно затягивать с получением кредита, поскольку пока вы его не получите банк может менять предодобренные условия. В дальнейшем по моим предположениям застройщики будут вынуждены подстраиваться под требования банков (они в свою очередь могут смягчить свои «хотелки» в ходе длительных переговоров). Ну и заемщики, конечно, в стороне не останутся. Надеюсь, что «недостающую» банкам государственную субсидию в конечном итоге «распилят» на троих банк-застройщик-дольщик. Для информации: насколько я помню банки за прошлый год «нарубили» 3 трл чистой прибыли, и один Сбер  в том числе 1,5!          

Многие амурчане не в курсе, что с 01.01.24г. существенно изменилась кадастровая стоимость почти всех зданий и помещений в Приамурье. При сделке с недвижимостью надо обязательно проконтролировать  эту стоимость вот почему.

Налог при продаже недвижимости зависит от двух параметров – цена сделки, указанная в договоре, и кадастровая стоимость. ФНС проверяет, соответствует ли цена договора минимальному значению в 0,7 от кадастра или нет. Налоговая служба будет брать максимальное из этих значений. Отсюда становится неважным, указали вы допустим в договоре 1 млн и надеетесь, что эта сумма не будет облагаться налогом, ведь кадастровая стоимость квартир сейчас измеряется в миллионах и ФНС будет брать наибольшую из цифр. Поскольку все объекты подорожали по-разному (в сентябре я писал, что некоторые квартиры увеличились в стоимости до 3 раз!), то при совершении сделки сейчас продавцу необходимо проконтролировать размер кадастровой стоимости через получение «свежей» выписки. Справедливости ради стоит сказать, что средний размер увеличения кадастровой стоимости в эту переоценку в Приамурье составил около 20%, но есть случаи и до 3 раз! Если вы не проверите новую кадастровую стоимость, то рискуете в следующем году получить «письмо счастья» от ФНС с предложением заплатить налог, а размер налога весьма «не слабый» (13%). При средней стоимости квартиры от 7 млн налог часто «выскакивает» под «лимон».

Есть различные способы уменьшения налогообложения, но о них необходимо думать и реализовывать перед сделкой, а не после. Как правило, «отыграть» обратно уже или крайне сложно или вообще невозможно. Поэтому крайне осторожно подходите к вопросу налогообложения перед сделкой.

Немного о способах легального снижения налогообложения.  Один из новых способов это уменьшение кадастровой стоимости через поиск ошибок при проведении оценки. Ранее действовавший  порядок обжалования стоимости через рыночную стоимость в нашей области уже давно не работает. Новый способ срабатывает не всегда, но при предварительном анализе примененных  при оценке коэффициентов можно понять, есть ли смысл оспаривать и уже после принимать решение о необходимости проведения такой работы. Ошибки могут быть разные (к примеру, материал стен весьма часто указан «не тот», а это очень сильно влияет на стоимость). Обычно при такой процедуре в суд обращаться не приходится и это существенно сокращает сроки, а также повышает вероятность положительного решения вопроса. Кроме этого способа есть еще и легальная оптимизация налогообложения. Большинство россиян не знает налогового законодательства, а ФНС сама обычно не раскрывает возможности для легальной экономии, поскольку у нее другие задачи. Поэтому грамотные специалисты в налогообложении сделок в некоторых случаях могут существенно снизить налогообложение, причем не «кривыми» а легальными способами. Про «занижение» уже надо забывать, поскольку  такие действия чреваты и, вероятнее всего,  ФНС в этом году станет более активно проверять обоснованность цен при сделках. К этому надо быть готовым.

Совет:

Перед сделкой обязательно проверьте новую кадастровую стоимость объекта! Рекомендую перед сделкой заниматься просчитыванием налогообложения. Во многих случаях возможно легально снизить сумму налога, но этим желательно заниматься заблаговременно. Иногда получается поправить ситуацию и после сделки, но это все-таки больше относится к «удаче», а она далеко  не всегда приходит.                 

Я писал 27.12.23г. (https://portamur.ru/blogs/zlochevsky/10209.html) о том, что СБер «порадовал» своих потенциальных заемщиков существенными изменения по выдаче льготных ипотек. Вот и второй ипотечный банк России обозначил такую –же свою позицию. Что делать? Извечный русский вопрос…

ВТБ с12 января также изменит условия выдачи, т.е. покупать объекты по программам всех льготных ипотек  россияне смогут только у партнеров – застройщиков. Как и в указанном материале полагаю, что застройщики не будут в чистом виде оплачивать возникшие у банков желание получить дополнительный «бонус», а перенесут, как минимум, частично допрасходы на заемщиков. Пока вроде как не тронули льготную ипотеку на ИЖС.

Вывод:

Тем россиянам, кто имеет одобренную ипотеку на прежних условиях, советую «брать ноги в руки» и получать кредит. Теоретически еще могут успеть получить кредит и те, кто сейчас «соберет ноги  в руки» и постарается подать документы сейчас. Главное – подписать договор до указанных в материалах дат (11 и 12 января соответственно). Если кто-то планировал получить льготные кредиты в иных банках участниках программ, то советую «не тянуть резину». Вероятнее всего, они поступят также. В течении, как минимум, этого года ставок 2023 года и «тех» условий программ вы точно не получите!      

Читаю периодические выступления руководства Украины относительно их планов и вот какой анекдот мне вспомнился.

— Мсье Бонапарт! Какие будут приказания?
— ВОЙНА! Для начала мы возьмём Италию!
— Отличный план!
— А потом Венгрию!
— Отличный план!
— (далее задумавшись) …И ещё надо захватить Голландию!
— Зачем?
— Там отличный «план»!

В нашей области многие понимают слово «план» в силу специфики произрастания здесь некоторых культур. Смотря на украинского главнокомандующего периодически это слово именно в этой интерпретации и возникает. Многие средства массовой информации и комментаторы уже писали на эту тему. Суть моего сегодняшнего поста несколько иная. Около месяца – двух тому назад звучало «У нас есть план «Б»». На прошлой неделе и сегодня прозвучало «У нас нет плана «Б»».

Вопрос:

Поскольку план «Б…» пропал из орбит, предположу, что на горизонте прорисовывается «план» «П…» или «Х…»?

Сегодня я решил написать материал на эту тему. Давно планировал, но вот собрался только сейчас. Чего – то сегодня захотелось.

Итак, турбулентность это возмущения воздушных потоков. Если попроще, то можно представить себе лодку плывущую по реке. Так, вот река это воздушные потоки и чтобы подчалить лодкой к определенному месту чаще всего надо учитывать  движения воды в реке. Чем быстрее течет вода, тем сильнее нужно корректировать направление движения, чтобы попасть в нужное место.

Та же самая история и в воздухе. Воздух тоже движется с определенной скоростью и направлением. Например, все амурчане знают, что полет в Москву, как правило, дольше минут на 30 а то и час, чем обратно. Это происходит из-за того, что обычно воздух движется с запада на восток и скорость воздуха обычно 70-100 км в час. Расстояние до Москвы примерно 5500 км, соответственно туда мы будем лететь дольше, а обратно быстрее, т.к. в хвост самолета будет поддувать дополнительно 70-100 км в час, а значит самолет летит относительно земли или быстрее или медленнее на эту составляющую. Такой ветер обычное явление, хотя он бывает сильнее по силе. Будучи штурманом самолета Ту-154 мне однажды «попался» попутный ветер 550 км в час. В итоге большой участок по прямой от Братска до Тахтамыгды мы летели со скоростью 1450 км в час.

Хорошо, если ветер дует «в зад», плохо если в «нос», но еще хуже, если сильный попеременный ветер дует в бок. Тогда самолет под управлением автопилота вынужден постоянно корректировать свое направление, поскольку ветер «сдувает» его с «правильного» направления. В эти моменты и появляется турбулентность (болтанка), самолет вынужден постоянно подворачиваться на ветер. Если скорость бокового ветра до 100 км в час это не особо заметно, но вот начиная с этой скорости и больше влияние становится ощутимым. Для сведения: вообще на земле скорость ветра в 100 км в час признают ураганом (это примерно 27 метров  в секунду). Летчики называют скорость ветра более 100 км в час «струей».  Такое название дано в связи с тем, что обычно сильный ветер движется в весьма небольшом слое воздуха по высоте и ширине, имеет как бы вид струи воды из шланга выпущенной в тазике с водой. Такой силы ветер на земле встречается весьма редко. Например, в Благовещенске помню как был ветер 25 метров, я был дома и мне пришлось удерживать окно, чтобы его не выдавило силой ветра (оно ходило «ходуном»). Такой ветер часто бывает перед грозовой тучей и длится он обычно недолго (несколько минут). Вот и я подержал окно и через несколько минут ветер стих, начался дождь. Так вот,  для самолетов ветер до 100 км в час нормальный, а вот больше уже необходимо учитывать его, если он в «нос» или особенно «поперек» самолета.    

Будучи курсантом я изучал метеоподготовку и помню как на одной из лекций преподаватель  рассказывал нам, что в районе Японии и Марианской впадины (Тихий океан) весьма часто случаются очень сильные «струи». По его рассказу я запомнил, что фиксировались случаи силы перемещения воздуха со скоростью до 1200 км в час! Представляете, вы летите на большом реактивном лайнере с крейсерской скоростью 850 км в час (это стандартная скорость большинства лайнеров сейчас), а фактически самолет летит обратно со скоростью 350 км (1200 – 850). Признаться, я тогда не поверил такому рассказу, но вот в своей жизни столкнулся однажды с таким явлением, поэтому и решил написать этот пост.

В этот момент я уже не был летчиком, а летел обычным пассажиром из Токио в Шанхай. Перелет занимал около 5 часов насколько я помню и болтанка продолжалась больше часа. Будучи летчиком я никогда не ощущал такой силы болтанку и такой продолжительности. Небо было абсолютно чистое, видно было кораблики в море внизу. Это явление называется турбулентностью ясного неба (ТЯН). Бывает еще турбулентность в районе грозовых облаков, но она видимая и поэтому понятная, а тут абсолютно чистое небо, полет нормальный и через секунду начинается болтанка. Примечательно, что бортпроводники сразу же упали на пол и держались за ножки кресел. Самолет «мотыляло» слева – направо, периодически подбрасывало. Мне показалось, что автопилот летчики не отключали, поскольку самолет самостоятельно пытался подворачивать на нужное направление после каждой «ямки». А их количество было как при поездке на обычной легковушке по «скале» (когда вместо нормальной дороги уложен скальный грунт)  со скоростью 100 км/ч. Хорошо, что я был пристегнут и первые «кочки» не подбросили меня. Некоторых соседей такая проблема коснулась, но большинство было пристегнуто (как я понимаю, для них это уже «обычная» поездка, поэтому просто все знают, что лучше пристегнуться). 

Вот в таком режиме мы «поколбасились» больше часа. Очень неприятная ситуация с точки зрения пассажира, поскольку многие из них не знают, что самолеты в целом рассчитаны на подобные явления и сами по себе от такого явления не «завалятся». Хотя, справедливости ради, скажу, что были зафиксированы случаи катастроф от таких явлений. Предположу, что они были зафиксированы из-за того, что летчики не были пристегнуты и не были готовы к возникновению ТЯН, поскольку его не видно глазом. Я при попадании в него самолет может подбросить внезапно на несколько сот метров за несколько секунд, соответственно не пристегнутый пилот просто может удариться головой о приборы, потерять сознание, выключить какие – то приборы частями своего тела и т.д. Относительно недавно подобный случай был зарегистрирован при перелете российского самолета по-моему из Магадана в Москву. Не пристегнутые  пассажиры  получили травмы, поскольку самолет резко подбросило и их раскидало по салону. Поэтому совет – старайтесь весь полет быть пристегнутыми.

Резюме:

Вот такая история случилась со мной. Подтвердилась информация преподавателя. Ощутил очень сильную ТЯН на «своей шкуре». Ветер был очевидно поперечный, поэтому и «мотыляло» самолет в основном слева-направо. Пристегивайтесь в полете! Натяжение ремня можно приотпустить после взлета, но совсем расстегивать нежелательно.