admin

Под самый новый год правительством принято постановление меняющее порядок приема квартир по закону о долевом строительстве. Напишу коротко об основных изменениях процедуры.

Действовать оно будет пока в течении года. Сообщения от застройщика о необходимости приемки квартиры, готовности, дополнительные соглашения, составленные в электронной форме с электронной подписью застройщика,  могут быть направлены на электронку и в месенджеры, указанные в договоре. Поэтому, если вы поменяли почту или уже не пользуетесь мессенджером, указанными в договоре, можете пропустить сообщение и это уже будет вашей проблемой.  

Только при обнаружении существенных недостатков квартиры или говоря иными словами невозможности использовать ее для проживания (например, не работает вытяжка, нет  окон, электричества, в квартире сыро, появилась плесень и т.д.),  вы вправе отказаться от подписания акта и согласовать с застройщиком участие специалиста в приемке.  При этих недостатках вы вправе предъявить к застройщику требования о возврате денежных средств и уплате процентов по закону №214-ФЗ.

При обнаружении назовем так обычных недостатков вы должны подписать акт приема передачи с указанием выявленных недостатков, либо застройщик составит односторонний акт по истечении 1 месяца и вышлет вам на почту, а квартира будет считаться принятой. Такой же вариант действий со стороны застройщика возможен если вы уклоняетесь от приемки квартиры (это возможно также в случае если вы не получили по указанным в договоре адресам уведомление). 

Установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора:

при этом предполагается безвозмездное устранение недостатков застройщиком в срок не более 60 календарных дней со дня подписания акта приема-передачи;

если застройщик не устранил выявленные недостатки или прошел вышеуказанный срок, можно обратиться в суд или с претензией к застройщику о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника на устранение недостатков и выждать 10 рабочих дней

в случае отказа Застройщика во внесудебном порядке решить спор о выплате расходов на устранение недостатков или соразмерном уменьшении цены договора подается иск в суд.

Условие: в случае непредставления  дольщиком застройщику доступа в квартиру для устранения недостатков  дольщик не вправе обращаться в суд с требованиями о взыскании расходов на устранение недостатков, о безвозмездном устранении недостатков и соразмерном уменьшении цены договора.

Весьма интересен и пока непонятен п.2 этого постановления, где указано, что к отношениям по приему квартир применяется исключительно закон №214-ФЗ.  

Выводы:

Понятна логика государства и лоббистов от застройщиков. Они хотят «умерить аппетиты» некоторых дольщиков именуемых «потребительскими экстремистами». Явление известное  и некоторые на этом неплохо «зарабатывали» злоупотребляя своими правами. С января для всех дольщиков процедура существенно ужесточится. Пока непонятно, как будут применять суды п.2 постановления, поскольку, если закон «О защите прав потребителей»  применяться в этом случае не будет, то, вполне вероятно, суды могут требовать оплату госпошлины при подаче иска. Кроме того, без использования этого закона судиться станет сложнее для дольщика.  Весьма спорна ситуация по обязательному претензионному порядку, поскольку он установлен постановлением правительства, а не законом. Судебная практика по порядку приема квартир очевидно будет меняться в ближайшее время.  Учитывайте эти новогодние новости в своей жизни. 

Советский Союз давно прекратил свое существование а с ним и бесплатное предоставление жилья. Но существуют еще некоторые моменты в жизни которые позволяют получить новое жилье. К примеру, вместо аварийного.

История проблемы. Долгое время новейшая Россия жила по старым правилам предоставления жилья вместо ветхого и аварийного. Со стороны граждан появились злоупотребления при расселении. Если ранее в советское время жилье при сносе предоставлялось по числу «прописанных», поскольку частного жилья почти не было, а прописаться в государственной квартире без оснований было крайне сложно. С появлением частной собственности летом 1991г. (закон о приватизации) в России стало много собственников, которые могли прописывать хоть сотню людей в своей квартире. Более того, даже распродать по долям квартиру можно было на десятки раз. Россияне стали пользоваться этими «возможностями» и у застройщиков возникали весьма серьезные сложности при расселении домов, попавших под снос. Долевой собственник 1/20 квартиры мог требовать себе квартиру и «обойти» это было практически невозможно с учетом устаревшего законодательства.

Как это часто бывает постепенно уровень проблем «переполнил чашу терпения» и государство приняло ряд законов, которые фактически «прикрыли эту лавочку». Это и новый ЖК РФ и Федеральный закон от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Второй закон потребовался в связи с тем, что за период с 1991 года в России накопились большие проблемы с ветхими домами (жизнь идет и все ветшает). По этому закону появились программы в каждом регионе страны, которые закрепляли процедуры сноса ветхого и аварийного жилья. Поначалу в реализацию этой программы особо никто не верил, но формально включили в нее более-менее непригодные объекты недвижимости. В Благовещенске, как правило, «видимо случайным образом» в этой программе оказались дома в центре города, хотя множество таких объектов расположено по всему периметру. В «список участников» попали дома, которые были интересны с точки зрения потенциальной застройки. Никто эти дома фактически не обследовал как это положено при выдаче заключений о непригодности. Несколько лет списки таких объектов были «секретными», а начали они «высвечиваться» только тогда, когда началась реализация этой программы (примерно 2013г.).

Узнав о том, что жители живут в непригодном жилье многие из них оспаривали постановление о включении объекта в этот перечень и у многих это получалось, поскольку действительно нарушения процедуры были налицо. Муниципалитет был вынужден «провести работы» вновь и уже более правильно. На сегодня существует уже правильный «список участников» программы и исключиться из него уже крайне сложно, поскольку муниципалитет был «научен горьким опытом» и уже не допускал грубых ошибок.

Теперь о теме поста. К сожалению, муниципалитет частенько не включает в перечень объекты, которые очевидно непригодные к проживанию, но «почему-то неинтересны» ему. Амурчане надеются, что власти «побеспокоятся» о них и предоставят жилье. Но так бывает крайне редко. Поэтому, каждому проживающему в таком жилье необходимо самостоятельно позаниматься этим вопросом. Это время, нервы и деньги, но это надо делать.

Для начала я бы посоветовал переговорить со специалистом в проектных работах насчет непригодности дома. Если ваши подозрения подтвердятся, то необходимо написать заявление в муниципалитет с просьбой об обследовании дома на предмет непригодности и выдачи заключения. При появлении такового или даже ранее этого момента желательно решить вопрос о включении вас в список нуждающихся в предоставлении жилья, а также наличии статуса малоимущего. Если это все получилось сделать или наверняка получится в дальнейшем обращайтесь в муниципалитет с просьбой о предоставлении жилья вне очереди в связи с непригодностью вашего объекта недвижимости. Если вашего объекта недвижимости нет в региональной программе переселения из аварийного жилья то это еще и лучше для вас, поскольку судебная практика говорит о том, что в этом случае нет оснований ожидать реализации этой программы (а она, как правило, растянута на несколько лет). Вы можете сразу требовать предоставления жилья вне очереди. Фактическое получение жилья вероятнее всего произойдет гораздо быстрее, чем действовать через программу, ведь в программе участвуют сотни человек, а через судебное решение проходят единицы.

Совет:

Если вы проживаете в непригодном жилье или имеете на него право, но в силу его непригодности не проживаете там, а объект не включен в программу переселения, советую вам прислушаться к рекомендации и заняться этим вопросом не откладывая на завтра. Шансы быстрее реализовать свои права на получение благоустроенного жилья у вас весьма хороши, но этим нужно заниматься. За ваши жилищные проблемы власти, вероятнее всего, «переживать» сами по себе не будут.               

Я надеялся, что прошлый мой материал от 25.12.23г. будет последним негативным в этом году, однако нет. Сбер «порадовал» потенциальных льготных ипотечников своей новостью. И эта новость касается всех льготных программ, а не только президентской под 8%!

Согласно опубликованных в Коммерсанте данных, Сбер уже с 11.01.24г. введет комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита для застройщиков, чьи покупатели воспользуются льготными займами. Если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то застройщик должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита. По программе «Семейная ипотека» под 6% «бонус» банку составит 8,4%, по IT-ипотеке под 5% — 8,9%, по дальневосточной и арктической программам под 2% годовых — 11,5%. Понятно, что застройщики вряд ли согласятся за свой счет компенсировать эти «бонусы» («я почему-то так думаю» — фраза Фрунзика Мкртчана), поэтому наиболее вероятный сценарий – увеличение стоимости новостроек (хотя «куда еще?»). Мягко скажем, новость «не праздничная». Она означает, что потенциальным заемщикам всех льготных ипотек придется «попотеть» на праздники и за оставшиеся два дня этого года, чтобы собрать комплект документов и успеть подать его на получение кредита. Времени «в обрез».

В Сбере прокомментировали произошедшее следующим. Якобы указанное мною ранее постановление Правительства от 15.12.23г. в своем многостраничном тексте (67 страниц, которые я пытался «освоить», но так и не смог) указало, что «денюшки» у государства для банков «кончились», поэтому «вся надежа» только на тех, с кого сможете «сами снять бонусы». Как следует из действий Сбера он решил начать с более близких партнеров, которые, вероятнее всего, подобным образом «перекинут ответственность» (всю или может быть часть) на потенциальных дольщиков.

Совет:

Придется потенциальным заемщикам всех льготных ипотек «посуетиться» еще пару недель. Из них, конечно, «вылетают» нерабочие дни, поэтому по факту у вас пара дней «здесь» и пара дней «там». Полагаю, что все остальные банки тоже не захотят «брать груз ответственности» на себя, поэтому, вероятнее всего, такие же шаги будут и от всех остальных, но чуть позже. А ЦБ РФ сегодня опубликовал еще одну «нехорошую» информацию о том, что с 01.03.24г. он еще раз «подкрутит» макропруденциальные надбавки о которых я писал 25.12.23г. Судя по всему с ипотеками в следующем году будет просто «беда»!    

В который раз пишу информацию для потенциальных ипотечников за эти полгода, поскольку за этот период весьма часто появлялись новости, которые нужно было знать и понимать при принятии решений.

Долгое время в Правительстве РФ обсуждалась идея ужесточения «льготных» ипотек, поскольку за 3-4 года их действия средние цены на недвижимость выросли до 2,5 раз. Кроме того, существенно выросла разница между средними ценами на первичку и вторичку «благодаря» льготным ипотекам (по оценкам ЦБ РФ до 42% была зафиксирована разница осенью 2023 года, а 4 года тому назад разница составляла обычно до 10%). Такого рода дисбалансы не могли не озаботить ЦБ РФ. В течении всего 2023 года звучали «намеки» на необходимость наведения «порядка» в этой сфере. Осенью к этой риторике подключился Минфин России, поскольку расходы бюджета на субсидирование льготных ипотек существенно возросли в связи с ростом ключевой ставки с 7,5% до 16 (если коротко, то Минфин выплачивает банкам компенсацию за льготную ипотеку между ее ставкой и ключевой ставкой). До осени Минстрой РФ «сдерживал натиск» ЦБ РФ, но когда к нему подключился Минфин, Минстрой был вынужден «сдавать позиции». Эксперты рынка долго гадали, что же все-таки будет с «льготными» ипотеками (под таковыми подразумевались все виды льготных ипотек – Президентская, Дальневосточная, Семейная, Сельская  и другие). И вот 15.12.23г. вышло постановление Правительства РФ, которое в большей мере коснулось только льготной Президентской ипотеки под 8%. Дальневосточная наоборот получила дополнительный бонус в виде увеличения лимита с 6 до 9 млн. Казалось-бы, нас дальневосточников, проблема льготных ипотек «обошла», однако думаю, что это не так.

Формально для дальневосточников действительно произведены улучшения в виде увеличения лимита. Это действительно уже требовалось, поскольку цены выросли более чем вдвое за 4 года. Однако большинство участников обсуждения проблем «льготных» ипотек забыли, что ЦБ РФ еще летом предусмотрел отдельные моменты во взаимоотношениях с подконтрольными ему банками, которые так или иначе повлияют на выдачу всех ипотек. Думаю, что писать подробно в материале нет смысла, поскольку детали взаимоотношений банков и ЦБ РФ вряд ли интересуют читателей. Суть же влияния  ЦБ РФ на все ипотечные программы коротко такова: ЦБ РФ выдвигает некоторые требования к резервированию средств банками при ипотечном кредитовании. Условно, банку А надо держать в запасе 100 рублей при выдаче кредита на 200 рублей, если заемщик «не идеальный». Например, у заемщика уже есть кредит, или у него небольшая зарплата или еще какой-то «минус» есть. Вот эти самые 100 рублей резервируются банком по требованию ЦБ РФ «на всякий случай», если заемщик станет «плохим» (если будут проблемы с возвратом кредита). Так, вот с 01.10.23г. уже были повышены требования ЦБ РФ в части резервирования сумм «на всякий случай» и очередное повышение требований ЦБ РФ ко всем ипотечным банкам начнется с 01.01.24г. Большинство россиян наверняка понимает, что они «далеки от идеала» при кредитовании (у большинства уровень доходов «не тот», у многих уже есть кредиты, у кого – то просрочка появилась и т.д.). Насколько я информирован, ЦБ РФ не будет применять надбавки (требовать резервирования средств), если первый взнос не меньше 30% от стоимости жилья. Таким образом, вне зависимости от того, какой «льготной» ипотекой вы захотите воспользоваться для приобретения квартиры (Президентской, Дальневосточной или любой иной), фактически необходимо будет готовить первоначальный взнос на уровне 30% и уменьшать долговую нагрузку (если она у вас высокая). Иначе велик риск, что банк откажет вам в кредите, чтобы не создавать у себя дополнительные резервы.

Совет:

Понимаю, что с подобными советами я уже поднадоел за эти полгода, но ЦБ РФ всё ещё «закручивает гайки». Это надо понимать и просчитывать применительно к своей ситуации. Поэтому, если вы планируете брать ипотеку в ближайшие месяцы, советую поторопиться и сделать это до конца года (хотя-бы получите одобрение кредитования). Времени немного, но это рационально сделать сейчас.

Слушаю периодически консультанта по налогам Татьяну Макурову, поскольку ее советы и рекомендации весьма полезны при налогообложении сделок с недвижимостью. Суммы налогов весьма значительные, учитывая, что часто надо оплатить 13% с дохода, а цены на квартиры очень «кусачие». Есть срочная информация, которая может «обогатить» часть продавцов недвижимости в 2020 году. Но реагировать на эту информацию необходимо до 31.12.23г.!

Эта возможность есть у тех, кто оплатил НДФЛ за 2020 год с продажи жилья, приобретенного: на первичном рынке; на вторичном рынке; в ипотеку; по наследству; по договору дарения; по решению суда. Подачей уточненной декларации можно возвратить из бюджета переплату или зачесть ее в ваши налоговые платежи (сделать взаимозачет). Одна из таких возможностей введена Федеральным законом в ноябре 2020г. Внесены поправки о том, что срок владения при продаже жилья, ранее приобретенного по ДДУ/ЖСК/переуступке, отсчитывается с даты полной оплаты соответствующего договора (без учета доплат за метраж после ввода объекта в эксплуатацию). Эти поправки имеют обратную силу и применимы с 1 января 2019 года.

Чтобы вернуть налог необходимо:

Убедиться, что к моменту выбытия из владения 3 или 5 летний срок владения истек (здесь имеются нюансы). До 31.12.23г. включительно нужно подать корректировку декларации 3-НДФЛ (через личный кабинет налогоплательщика, по почте, лично), заявление и сопроводительное письмо, чтобы вернуть 100% налога за 2020 год либо восстановить вычет, использованный в порядке взаимозачета. Кроме того, некоторые категории пенсионеров могут сделать подобные возвраты или зачеты даже за 2019 год!

Продавцы недвижимости в 2020-м году не зная о произошедших изменениях наверняка отчитались и заплатили налог либо истратили взаимозачет. На сегодня многие из них не знают, что у них есть право право вернуть весь уплаченный государству налог или зачесть его в оплату своих налогов.

Совет:

Продавцам недвижимости 2019-2020 годов, которым пришлось выплатить государству большие налоги, необходимо срочно посмотреть возможность получения вычетов! Суммы возвратов весьма серьезные, в некоторых случаях до 1 млн и даже больше (13% налог с дохода), поэтому рационально «пошевелиться» и быстро подумать о таких возможностях! Неделя еще есть для проверки такой возможности!