admin

Я уже писал материал на эту тему, сегодня решил обновить информацию. Думаю она будет интересна всем благовещенцам, которые так или иначе зависят от такого понятия как красная линия.

Красная линия это (если очень коротко) воображаемая линия, которая отделяет территории  частной собственности от территорий общественных (перспективных и настоящих). Многие благовещенцы получив землю в собственность полагают, что теперь они могут что угодно делать на «своей» земле. И весьма часто такие «собственники» начинают «что угодно» строить на «своей» земле, а потом, когда начинают заниматься оформлением прав, сталкиваются с огромными проблемами, включая и вопросы сноса «новых» объектов. Сначала собственники сильно удивляются этому требованию администрации формулируя свои мысли через фразу «я же собственник». Но по мере развития ситуации и вникания в законодательство начинают понимать, что на «своей» земле далеко не все можно делать безнаказанно. К сожалению, для многих собственников самовольное строительство без соблюдения в том числе и красных линий оканчивается весьма плохо. Либо они вынуждены снести новые постройки либо пройти через суды, которые могут узаконить «новоделы», но только при наличии соблюдения ряда обязательных требований, а они далеко не всегда выполнимы. 

Что касается темы сегодняшнего материала, то сообщить хотелось следующее. По физлицам, т.е. обычным гражданам — владельцам участков для размещения  индивидуальных жилых домов, уже сформировалась значительная положительная судебная практика по признанию отказов администрации Благовещенска с обоснованием о наличии красных линий незаконными. Чаще всего это удается сделать в силу некоторых недостатков в работе муниципалитета (у меня прошло два процесса с такими вопросами только в декабре), но полагаю, что эта возможность может скоро закончиться, поскольку муниципалитет работает над устранением этих недостатков и вполне возможно решит их. По предпринимателям, к сожалению, ситуация печальная. Добиться положительного решения при наличии нарушений по красной линии объектами предпринимательской деятельности практически невозможно.  Таковы различия рассмотрения споров разными судами в нашем регионе. 

Выводы:

Если у вас осуществлены постройки на земле и по участку проходят красные линии рекомендую вам не затягивать с разрешением  ситуации в судебном порядке. Пока ситуация для обычных граждан в большей мере положительная, но она может измениться в любой момент, поскольку администрация «работает в этом направлении». Конечно, более правильно все-таки сначала получить разрешительную документацию, посоветоваться как наиболее рационально осуществить желаемое, и только потом что-то строить, но, к сожалению, большинство россиян обычно сначала делают, а уже потом начинают думать как «героически преодолеть трудности».  Таковы реалии.         

Вчера столкнулся с абсурдом, который решил написать здесь, поскольку это из области «нарочно не придумаешь».

Я периодически покупаю электробытовые товары для дома в одной крупной федеральной сети. В целом доволен качеством и отношением. Был правда спор с ними в начале «нашей торговой деятельности» по поводу приобретения мною у них ноутбука на акции, который я оплатил, но потом мне сказали, что такого у них «почему-то» нет и в одностороннем порядке расторгли договор. Я «обиделся» и посудился с ними. Итогом стало приобретение аналогичного компа за акционную стоимость как и было обещано изначально на сайте компании со штрафом и моральным вредом. История давняя, я писал о ней уже пару лет тому назад. После этого появилась отчасти подобная «хорошая» практика (например, парень закупился в ГУМе по ценам в 800 раз меньше розничных).  И таких случаев все больше.  

С тех пор мы подружились с коллективом, более того, руководитель местного филиала этой сети оказался хоккеистом и мы периодически встречаемся «в бою», то на одной «стороне баррикад», то на разных. В общем, отношения стали хорошими и я периодически покупаю у них товары для дома. В этот раз я оплатил на сайте еще 27.11.24г. торшер домой. Доставку поставили аж на 10.01.25г. (необычно долго, но я согласился, поскольку цена была «приятная») и вот вчера мне приходит СМС о том, что заказ отменен. Я стал звонить на горячую линию с вопросом о причине и мне сказали, что компания признала меня «перекупом». Я спросил, что это такое и мне пояснили, что это люди, которые закупают оптом для перепродажи.

Я попытался понять логику специалистов, которые «присвоили мне статус  перекупа» и как они пришли к такому выводу, но до сих пор так и не смог. Товаров я действительно покупал многовато, но все они так или иначе нужны максимум для двух семей. В те моменты мне не «присваивали такой статус», а тут за один торшер сразу повысили мой IQ до «ПЕРЕКУПА».

Первый момент непонятной логики – почему ранее при покупках нескольких одинаковых товаров (например, покупал наборы изделий для кухни) меня не признавали перекупом, а тут с одного торшера «такая радость». Во-вторых, чем для этой сети плох перекуп, если он покупает по розничной цене «для всех» товар? Насколько я помню логику торговли – это продать как можно больше. А тут меня ограничили.  В чем «радость» для сети от потери такого «перекупа»?

На горячей линии записали мое обращение с вопросами, обещали разобраться с «проблемой» в течении 7 дней. Я настоял на том, что с вопросом надо разобраться быстрее, поскольку я и так полтора месяца ждал доставки, товар привезли в Благовещенск, но мне отказались его выдавать поскольку «мой статус повысили».

Резюме:

Надеюсь, что в течении ближайших трех дней все-таки удастся понять «женскую логику» о «перекупах» в этой компании. Иначе, мне придется заказывать по два торшера и так далее, а при получении отказываться от одного из них, дабы мне не отказывали в приобретении единичного товара для личного потребления. Пришлось позвонить директору и попросить его «придержать» товар «до выяснения обстоятельств», т.к. если его просто продадут иному лицу и после этого признают свою ошибку, то мне придется заказывать такой же торшер еще раз со сроком доставки полтора месяца. Не хотелось-бы!         

Иногда участвую в спорах с нерадивыми подрядчиками и застройщиками, поэтому заинтересовался переживаниями Минстроя России по «экстремизму» дольщиков, озвученные незадолго до новогодних каникул.

Согласно представленной в СМИ информации юридические компании, которые помогают отсудить деньги якобы за некачественную отделку, за 2023-2024 годы взыскали с застройщиков 150 млрд рублей (заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин). «У нас был случай, когда при цене квартиры в 4,6 млн рублей суд взыскал у застройщика 58 млн рублей. И ни копейки из этого не пошло ни на какие работы»,— отметил Никита Евгеньевич.

Видимо исходя из таких «переживаний» Минстроя был принят закон, позволяющий застройщикам с 1 марта 2025 использовать свои стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов. Такие стандарты застройщики вправе разработать самостоятельно с учетом минимальных рекомендаций Минстроя и применять их в договорных отношениях с дольщиками с марта этого года. Кроме того, сократится  до 1 года с трех минимальный гарантийный срок на отделочные работы в новостройках. Летом прошлого года снижен и общий срок гарантии для новостроек с 5 до 3 лет. Вводится верхний предел компенсаций за строительные недостатки: теперь сумма, которую можно взыскать с застройщика (при несоответствии стандарту при установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования) ограничивается 3% от ДДУ, а штраф будет ограничен цифрой 5%. Таковы ближайшие изменения в этой сфере.

Выводы:

«Экстремизм» дольщиков встречается и в Благовещенске, но все-же это достаточно редкое явление. В большей мере все-таки обращения дольщиков в суд происходят вынужденно из–за существенных недостатков при попытке передачи им объекта строительства и затягивания срока передачи этого объекта. Теперь права дольщиков существенно ограничатся. С 1 марта надо более внимательно читать условия договора по качеству передаваемого объекта. Ну а на приемку объекта надо будет приходить со специалистом в отделке, который будет сверять обещанное в договоре с действительностью. 

Сегодня материал я решил посвятить новеллам, которые введены со вчерашнего дня в сделки с недвижимостью. Они связаны с налогами от продажи жилья. Введена так называемая прогрессивная система налогообложения.

Из истории: 25 лет в России существовала система НДФЛ с уплатой единого размера налога 13%. Несколько лет тому назад была введена отчасти прогрессивная, которая затрагивала доходы некоторой части населения (у кого доход превышал 5 млн в год).  

С 01.01.25г. существенно изменились размеры НДФЛ (введена прогрессивная шкала состоящая из 5 различных показателей вплоть до 22%) в том числе и при сделках с недвижимостью. Для большинства сделок с  недвижимостью введены два размера НДФЛ (13 и 15%). Касается это изменение тех сделок, которые были осуществлены без учета срока владения жильем. У нас в области это 3 года с момента оформления права собственности. Существуют особенности исчисления сроков для применения 3-х летнего срока при некоторых ситуациях.

Минимальный срок владения объектом недвижимости, доходы от продажи которого также освобождаются от налогообложения, составляет 3 года, если право собственности на него получено: в порядке наследования (3 года исчисляются с момента смерти наследодателя) или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ; в результате приватизации; в случае продажи жилого помещения приобретенного налогоплательщиком по договору участия, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения в нем. 

До 01.01.25г. при исчислении НДФЛ в случае отсутствия вышеуказанных сроков при продаже жилья применялась единая ставка в 13%. С 1 января 2025 года с суммы до 2,4 миллиона рублей 13-процентная ставка сохраняется, а с суммы превышения вводится 15-процентная ставка. Важно: как считать налог в случае сделки в переходный период (конец декабря 2024г.) основное определение таково – дата получения средств от сделки. Если получили средства в новом году, то с учетом изменений.

Выводы:

И в прошлые годы многие продавцы пытались экономить на налогах, поскольку цены на недвижимость очень высокие, а значит и налог может исчисляться миллионами. Теперь эта ситуация усугубится. До сих пор продавцы делали в основном так называемое занижение. Кто-то делал это грамотно, кто-то не очень. У многих продавцов это «пролазило», но постепенно ситуация усложняется и риски увеличиваются. Во-многих случаях можно найти весьма легальные способы снижения налогообложения, но, как правило, такие вопросы у большинства продавцов появляются уже после сделки в момент появления вопросов со стороны ФНС. А тогда чаще всего уже поздно «пить Боржоми». Мой совет таков – надо привыкнуть к мысли о том, что «халявы» становится все меньше и меньше. Постепенно государство учится выявлять подобные способы «оптимизации» и заставляет участников доплатить налоги, причем с пенями и штрафами (в некоторых случаях они доходят до 100% от цены сделки!). Учитывайте и детально интересуйтесь этими моментами до оформления всех документов и вам не придется «пыль глотать в судах» спасаясь от требований ФНС. Я периодически слушаю вэбинары экспертов в области налогообложения сделок с недвижимостью, которые рассказывают о легальных способах снижения налогов. Знаю о том, что количество вопросов со стороны ФНС растет и будет еще расти. Будьте к этому готовы!     

Решил написать сегодня материал на тему новогодних «подарочных» рассылок, поскольку это «традиционная» проблема уже несколько лет.

Я неоднократно писал о том, что не нужно ждать бонусов от кого-бы то ни было. Практика показывает, что подавляющее большинство «бонусов» из сети не соответствуют своему содержанию. Надо относиться к «подаркам» сразу как к наиболее вероятной проблеме. К такому принципу меня лично привел случай из моей жизни. Будучи курсантом и проживая относительно недалеко от Одессы я в очередной приезд в этот замечательный город зашел на «Привоз». Это были времена Советского Союза. Я увидел наперсточников, постоял некоторое время наблюдая за «движениями шариков» и мне стало понятно, что я точно вижу в какой стаканчик шарик попадает в итоге. Я подумал, что «это видение» куда попадает шарик позволяет мне сыграть со «спецами» в наперсток наверняка, ведь я «видел куда шарик закатывается». Я сделал ставку уже не помню 5 или 10 рублей и стал смотреть за шариком. Я увидел в какой стаканчик он попал и уже потянулся показывая этот стаканчик пальцем, но тут «вдруг откуда ни возьмись» соседние «слушатели и смотрящие» сомкнулись передо мной на секунду «цветочком», а потом они разомкнулись, а стаканчик, на который я показал, «почему-то» оказался пуст. С тех пор я стараюсь не играть в «игры» ни с государством ни с другими  лицами. В большей части это удается делать, но не всегда. К примеру, некоторая сумма «сгорела» в августе 1998г. Были и другие моменты, которые сейчас с приобретением «опыта» уже не допустил-бы, но это произошло для получения «опыта».

Сегодняшний пост связан с необходимостью предупреждения моих читателей о жестком отслеживании звонков и входящей корреспонденции, поскольку под праздники «нехорошие люди» активизируются. В ближайшие дни будут массовые «подарочные» рассылки, которые будут опасны при раскрытии. По мнению экспертов  в области киберпреступлений в период праздников фиксируется ежегодное увеличение различных мошеннических рассылок на 60-300%. Чаще всего это праздничные предложения, которые вы «очень ждете». Согласно озвученной в Коммерсанте информации за неполный год киберпреступники и телефонные мошенники украли у россиян почти 160 млрд руб. Причем с каждым годом суммы растут. В 2022-м мошенники выманили у граждан свыше 90 млрд руб., а в 2023-м — 156 млрд руб.

Выводы:

Относитесь сразу априори с недоверием к любым «страшилкам» или «неожиданным радостям», которые вам будут предлагаться при связи по телефону или по соцсетям. «Радости» могут быть самые разнообразные, поскольку мошенники «идут впереди на шаг, а то и на километр». Они вынуждены обгонять. Поэтому любые озвучиваемые сейчас в СМИ схемы это уже вчерашний день. Будьте готовы к «новеллам». Любые предложения, которые фиксируются словами «скажите номер из СМС», «безопасный счет», «вам подарок», «мы из ЦРУ, из ФСБ, из ФНС, из ЦБ, от Байдена и т.д.» должны вызвать у вас необходимость прекратить общение. Никакого общения и все! «Радости» могут быть самыми разнообразными, включая и то, что вы ожидаете. Например, вы записаны по очереди на прием к врачу через неделю, а вам предлагают прийти в удобное для вас время завтра. У вас заканчивается страховка? Они вам ее дистанционно продлят, только назовите код из СМС. Или у вас судебный процесс завтра, а вы не знаете о чем и вам предлагают скинуть на электронку копии документов по делу для удобства. Нужно только назвать код из СМС…

После передачи кода из СМС у вас начнутся проблемы! Запомните это и прерывайте разговор. К сожалению, мы живем в таком мире сейчас. В настоящее время я пытаюсь помочь женщине, которая «повелась» на подобные разговоры и перевела большие деньги на «безопасный счет спасая квартиру». Процесс тяжелый и перспективы весьма туманные. Лишиться можно всего и вернуть обратно шансы очень спорные. Не вгоняйте себя в эти трудности. «Бонусы» от кого-либо ждать не надо, гораздо спокойнее просто не рисковать.