admin

С 1 марта вступает в действие возможность строить индивидуальный дом по системе эскроу. Что это такое?

Многие россияне помнят существенные изменения законодательства по долевому строительству произошедшие в 2019 году. Была введена  обязательная система эскроу счетов. Суть системы такова: дольщик сдает деньги по договору не застройщику, а банку, который выдает уже «вроде как свои» деньги в кредит застройщику до окончания строительства по мере такового. Если застройщик построил дом и сдал его он получит от банка все накопления от дольщика, если он этого не сделает, то накопленные в банке средства вернутся дольщику. Таким образом, государство решило разрешить наболевшую проблему обманутых дольщиков. И действительно число таковых постепенно сокращается, т.к. «наследие» прошлых периодов уходит не быстро. Вроде идея хорошая, но я пока не встречал банков, которые – бы работали бесплатно, поэтому за эту «услугу» платит в конечном счете дольщик. Отчасти этот момент стал триггером в значительном увеличении цен на недвижимость за эти годы.

С марта наше государство решило «сделать подарок» заказчикам строительства индивидуальных домов. Теперь они могут выбирать: строить им «по-старому» или с использованием такой же схемы. Предположу, что и при строительстве таких домов по эскроу банки тоже не будут работать бесплатно (ну не привыкли они так делать, хотя могли-бы на мой взгляд). Поэтому, вероятнее всего, такая форма строительства будет дороже для заказчика, но более надежна. Хотя государство решило немного «порадовать» и подрядчиков и заказчиков приняв норму о том, что с 1 апреля сего года при строительстве таких домов не нужно будет брать в расчет НДС (а это все-таки 20%). Если эта схема действительно будет работать, то это будет хорошим бонусом для желающих построиться по такой системе.

Я периодически участвую в спорах с новостроями, и в многоквартирных домах, и в индивидуальных, поэтому понимаю, что при такой системе строительства пострадавших действительно будет меньше. Сейчас рынок индивидуального строительства растет «как на дрожжах» и в этих «дрожжах» очень много некачественно построенных объектов.  Заказчики приняв объект без надлежащей проверки через какое-то время сталкиваются с большими проблемами. У меня есть случаи, когда заказчики хотят расторгнуть договор и вернуться в исходное состояние, поскольку дом перезимовав  показал «движение». Имеется также нерадивый подрядчик, который фактически присвоил средства заказчиков а объекты недостроил и вот уже длительное время «кормит их завтраками» и угрозами. У многих амурчан на слуху проблема с целым поселком из нескольких десятков домов в Чигирях. Так что сфера очевидно рискованная для обычного заказчика, поэтому возможность эскроу безусловно хороша, но видимо все-таки даст плюс к цене.

Выводы:

Вообще в целом рынок строительства индивидуального жилья растет каждый год в разы. На сегодня уже рынок ИЖС превышает в среднем по России рынок многоквартирных домов по объемам сдачи в эксплуатацию.  Эта тенденция будет увеличиваться, поскольку у застройщиков сейчас трудные времена. Кроме того, многие россияне с момента пандемии узнали прелести пользования современным индивидуальным домом и решили жить так. Государство расширяет возможности строительства таких домов. Недавно прозвучала информация от Минстроя России о том, что будет создаваться реестр подрядчиков, к которым есть претензии от частных застройщиков. Наш Минстрой пока не формирует таковой реестр, а пора-бы, поскольку число пострадавших в этой сфере очевидно растет.  Учитывайте эти моменты, если они для вас важны.

Сегодня опубликовано весьма интересное постановление Конституционного суда РФ (КС РФ), которое заслуживает внимания.

Во Владивостоке клиенту стоматологии некачественно оказали услугу по удалению зуба. В результате ему причинен вред здоровью, понадобилось делать операцию по восстановлению челюсти в связи с переломом. Клиент долго судился, судами был частично удовлетворен его иск. Обоснованием частичного удовлетворения было то, что часть услуг по восстановлению можно было провести по программе ОМС (по полису). Клиент обратился в суд, где ему отказали во взыскании расходов на лечение, указав, что истец не нуждался в лечении с применением титановых пластин, поскольку имел возможность получить лечение с помощью иных материалов в рамках программы ОМС, что исключает обязанность ответчика по возмещению соответствующих расходов в соответствии с пунктом 1 статьи 1085 ГК РФ.

Клиент не согласился с такой формулировкой частичного отказа удовлетворения его требований дойдя до Верховного суда РФ и позже обратился уже в КС РФ. Сегодня опубликовано постановления в соответствии с которым высший суд постановил, что действующее законодательство не дает оснований отказывать гражданину во взыскании с того, кто причинил вред его здоровью, обоснованных трат на платное лечение, соответствующее рекомендациям врачей. КС РФ отметил, что выбор варианта лечения — платного или бесплатного — является правом пациента.

Выводы:

Споры по некачественному оказанию  медицинских услуг весьма сложные. Доказать недостатки в рамках таких процессов очень сложно. Сложившаяся практика применения норм права чаще всего исходила из минимизации компенсации с учетом возможностей ОМС. Опубликованное постановление должно изменить эту практику. Но все-таки, наиболее рациональный вариант любого лечения – поиск адекватных врачей перед тем, как решиться на лечение. К сожалению, в этой сфере, как впрочем практически во всех сферах нашей жизнедеятельности, обычно правильнее идти к хорошему специалисту, а не искать там «где подешевле». Восстановление здоровья обходится часто гораздо дороже «экономии», хотя далеко не всегда можно его восстановить. Иногда люди теряют драгоценное время поверив «обещанию жениться», а с потерей этого драгоценного времени теряется здоровье и даже иногда жизнь.       

Большинство россиян вспоминают осень 2022 года как время серьезных трудностей при мобилизации. Осенью 2023 года будучи в военкомате я понял, что по состоянию на осень 2022 года там было еще более трудно с точки зрения нормальной организации процесса учета и мобилизации. Следствием этому стали изменения в законодательстве, произошедшие в апреле 2023 года, о которых надо коротко написать. Касаются они всех россиян, кто интересуется покупкой-продажей недвижимости, выездом за рубеж, владением автотехникой и работой, т.е. почти всех россиян!

Итак, в соответствии с измененным законодательством вводится электронный реестр повесток по воинскому учету. Был переходный период, были пилотные регионы, где этот закон начал действовать в полную силу с осени прошлого года (Сахалин, Рязань и Коми). С 01.01.25г. закон должен был начать работать в полную силу по всей России, но пока еще вроде как не начал. Некоторое время тому назад писали, что введение закона в полную силу перенесли на конец года. Тем не менее, велика вероятность начала его работы в весенний призыв. Об этом написал сегодня Коммерсант сославшись на депутата Госдумы Картаполова. Значит надо быть готовым. Основные моменты этого закона таковы:

Повестка рассылается в том числе электронно через портал Реестрповесток.рф который связан с Госуслугами. Повестка считается врученной в том числе и в день, когда вы посмотрели этот портал, а если его не посмотрели, то через 7 дней с момента размещения там электронной повестки. В повестке отображается время и дата, когда вам необходимо прибыть в военкомат. Если вы не явились в военкомат без уважительной причины (ее нужно подтвердить документально), в течении 20 дней с момента, когда вас ждали, к вам будут применены временные меры ограничительного характера:

— запрет на государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя;

— запрет на постановку на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, применяющего специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход»;

— приостановка государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении недвижимости;

— ограничение на пользование правом на управление транспортными средствами;

— запрет на государственную регистрацию транспортных средств;

— отказ в заключении кредитного договора, договора займа.

Временные меры, принятые в отношении не явившегося вовремя в военкомат гражданина, будут отменяться автоматически в течение суток с момента явки гражданина по повестке или подтверждения уважительных причин неявки. Таковы основные условия измененного законодательства. Они касаются граждан, состоящих на воинском учете (здесь имеются в виду не только призывники, но все военнообязанные граждане) или обязанных состоять на таковом.

Выводы:

Думаю, что после прочтения текста большинство его прочитавших поймут, что любые манипуляции с военнообязанными (купля-продажа и оформление недвижимости, выезд за границу, владение автотранспортом, официальная работа и т.д.) могут быть на «некоторый» период под большим вопросом, поскольку у всех заинтересованных структур будет формальный железобетонный повод приостановки и ограничений. Спорить с этим в суде бесперспективно, если формально военкомат сделал рассылку корректно. То, что вы не зарегистрировались на Госуслугах и не проверяли портал повесток никого не будет интересовать. Учтите эти изменения в своей жизни и у вас не будет «сюрпризов».    

Сегодня прочитал статью в РБК об ожиданиях бизнеса по инфляции на 2025 год и решил проанализировать ее применительно к жизни.

Согласно представленной информации бизнес ожидает по итогам  2025 года инфляцию более чем вдвое выше, чем прогнозирует ЦБ.  Российские крупные предприятия в свои бизнес-прогнозы закладывают инфляцию 10,7% в 2025 году. Наиболее пессимистичные ожидания в сфере услуг, строительстве и торговле. «При формировании бизнес-планов на 2025 год участники мониторинга в среднем исходят из годовой инфляции 10,7%», — говорится в мониторинге. ЦБ в действующем среднесрочном прогнозе на конец года дает диапазон 4,5-5%, что близко к цели по инфляции 4%. Но этот прогноз был выпущен в октябре 2024 года, 14 февраля 2025 года вместе с решением по ключевой ставке ЦБ представит его обновленную версию. В январе 2024-го бизнес ожидал, что по итогам года инфляция составит 9,4%, указывает ЦБ. Напомню, что Банк России в начале зимы 2024 года планировал летом 2024 года начать снижение ключевой ставки с 16%. Итог известен – с лета началось повышение ставки до 21%. Фактическая инфляция по итогам прошлого года 9,52%, сообщал Росстат. Надо ли говорить, что инфляция Росстата «средняя температура по больнице». Для большинства россиян фактическая инфляция значительно серьезнее, поскольку «официоз» касается множества параметров (их 570!), которые в жизни используются редко, а значит и повышение на них не такое значительное, как например на картофель, который мы покупаем почти ежедневно. По итогам прошлого года он подорожал согласно статистике более чем на  90%! Государство «картофельной инфляцией» озаботилось и отменило пошлины на ввоз картофеля, чтобы насытить рынок и создать больше конкуренции, что должно удержать изменение цен на этот вид продукции.   Здесь можно вспомнить и сливочное масло, которое подорожало больше чем на треть! Таких примеров масса, поэтому цифра 9,52% это «средняя температура по больнице».

Выводы:

Если вы планируете  крупные расходы в течении года-двух рациональнее не откладывать этот вопрос в «долгий ящик», поскольку даже весьма приличные проценты по вкладам в банке могут не дать плюс по итогам года. Учитывайте это в своей жизни!          

Пару дней тому назад ко мне обратились за консультацией по нашумевшей истории с застройкой индивидуальными домами в Чигирях. Я ознакомился с частью документов и вот что могу сказать об этом.

Некий «не местный» гражданин С. наобещал нескольким десяткам амурчан «светлое будущее» в виде индивидуальных домов «под ключ» на земле в пригороде Благовещенска. Для этого старался подписывать только «некие обязательства» о том, что он дескать «только построит» по заказу указанного лица на земельном участке индивидуальный дом. Описание этого «объекта» весьма короткое, буквально в один абзац. В целом текст всего обязательства на полстранички. За «это» этот «иногородний гражданин» получал весьма неплохие суммы (по несколько миллионов с каждого, кому он дал такое «обязательство»). Некоторым «привередам» ему приходилось делать договоры подряда, поскольку они не соглашались на столь «маленькие обязательства». Эти договоры уже в целом неплохие и он там «обзывается» уже индивидуальным предпринимателем.

По общению амурчан с этим «гражданином» видно, что основная проблема на сегодня пока тариф, который он им выставляет за потребленную электроэнергию. Официальный тариф для индивидуальных домов у нас около 3,4 рубля для Чигирей, а им выставляет этот «гражданин» по 10 рублей ссылаясь на то, что пока все его «заказчики» не перейдут на отдельные частные договоры с ДЭК они должны ему компенсировать расходы по такому тарифу, поскольку его сети и трансформаторная подстанция не подходят под определение объекта как для индивидуального жилого дома (это сделано в целом для поселка, а значит это сделано в предпринимательских целях и тариф «немного» иной). Как оказалось, для него этот тариф «стал неожиданным» и он сейчас «вынужден» выставлять такие цены «своим сотоварищам».  А эти самые «сотоварищи» не оценили его переживания, расходы и суету в интересах всех, поэтому пишут и говорят «нехорошие» слова в его адрес. Подводя итог общению – он направляет людей заключать прямые договоры на энергоснабжение с ДЭК, ну а ДЭК за это с «заказчиков» требует произвести некоторые расходы, которые выливаются в весьма серьезные суммы, которые заказчики при начале строительства не планировали, ведь всем обещали «светлое будущее» без доплат.          

Как это часто водится в России, не всегда «обещание жениться» сбывается. Поэтому сейчас возникают большие сложности с переходом такого количества людей на индивидуальные договоры энергоснабжения. Энергетики выдвигают свои требования к этому «переходу», это вызывает дополнительные расходы и время на реализацию, а сейчас «не май месяц» (расходы на энергоснабжение очень большие, а учитывая предпринимательский тариф конечные цифры весьма «неприятные»).

Выводы:

Не надо верить «обещанию жениться». К сожалению, весьма много у нас «обещалкиных», от которых потом приходится «пыль глотать по судам». Мне периодически приходится участвовать в таких процессах. Без судов здесь судя по всему не обойдется, поскольку «гражданин-предприниматель» пытается «съехать с темы», что он должен был построить и передать ЖИЛОЙ дом, а не постройку. Ведь для жилого объекта есть определенные требования (в частности, обеспечение  его энергоснабжением). Пока он «посылает заказчиков» читать его «обязательства» на полстранички, где говорится, что он должен построить дом. Якобы про энергию «там не написано», а значит он «не обещал жениться». Думаю, что суду придется направлять этого «гражданина-предпринимателя» на «путь истинный». Хотя возможно и правоохранительная система «что-нибудь придумает» в этом направлении, ведь тут сослаться на «обычные гражданско-правовые отношения» вряд-ли получится, ведь пострадавших десятки и уже «на слуху» проблема. Если бы одному-двум-трем «наобещал», то правоохранители «послали-бы» пострадавших в суд.

На будущее всем желающим оказаться в «светлом будущем незадорого» совет – делайте все правильно перед передачей средств «обещалкиным». Они такие «красивые песни поют» перед этим. В среднем россиянин покупает или строит недвижимость в своей жизни не более 2 раз в жизни! Надо крайне осторожно подходить к такому решению! Кстати, не факт, что проблема с тарифом единственная. Весьма часто при строительстве таких домов «обещалкиными» после зимовки «вылазят» дополнительные проблемы (ведет фундамент, трескаются стены, промерзают постройки, нет вентиляции и т.д.). Все это надо выявлять в ходе процесса и «доводить до ума» объекты пока есть такая возможность за счет «гражданина-предпринимателя». Закон «О защите прав потребителей» и судебная практика позволяют это делать.