admin

Я писал уже материалы на подобные моменты, однако сегодня на глаза попались два «объекта» достойные повторного внимания.

Был сегодня в одном  из сетевых магазинов и обратил случайное внимание на полочки возле кассы. Обычно меня не интересуют жевательные резинки, поскольку я не пользуюсь таковыми, а тут глаз случайно «упал» на две рядом расположенные горсточки резинок. Судя по всему с математикой у специалистов по маркетингу печально. Или наоборот все хорошо, ведь кто-то из потенциальных клиентов не будет пересчитывать стоимость резинок в чеке из десятка позиций. Так и уйдет с хорошим настроением от «заявленных скидок».

Выводы:

Внимательно изучайте «систему» скидок в магазине. Только после ориентировочного или точного расчета сверяйтесь с цифрой в чеке. Если в чеке цена расходится с «обещанием» на ценнике смело требуйте произвести перерасчет в соответствии с обещанием. Вам обязаны продать товар по цене, указанной в ценнике на полке около товара или на маркетплейсе. Бываю вообще курьезные случаи. Помню большой процесс по ГУМу, где особо терпеливый покупатель достиг своей цели только в Верховном суде РФ, который обязал продать товары  покупателю по обещанной цене в 800 раз ниже реальной стоимости! У меня был отчасти подобный случай пару лет тому назад с покупкой ноутбука. Пришлось посудиться, но результат порадовал. И сейчас такой практики потребителей все больше и больше. Некорректное указание цены на ценнике является проблемой магазина, а не покупателя. Требуйте обещанное!    

Сегодня решил осветить тему проблемных строек, поскольку «жирные» годы у застройщиков закончились, а это означает ухудшение условий строительства  и усиление рисков для дольщиков и заказчиков индивидуального строительства.

Начавшиеся в 2020 году несколько льготных ипотек значительно разогнали цены. В среднем по России цены выросли вдвое, но есть субъекты, где цены выросли и в 2,5 раза. Приамурье в числе «лидеров» по этому показателю. Следствием этому росту стоимости стала «хорошая жизнь» у застройщиков. ЦБ РФ длительное время «боролся» с такой «жизнью» застройщиков, спорил с Минстроем и летом прошлого года «таки победил» эту систему. С того времени существенно «закручены гайки» ипотечного кредитования, ставка ключевая выросла с 7,5 до 21%. Рынок ипотечного кредитования сократился в Приамурье примерно вдвое, в центральных регионах России сокращение вообще до 70%. Строители пока «держатся», цены системно не снижают, хотя периодически устраиваются различные акции. С 1 января нас ждет очередная «порция ужесточений» ЦБ в сфере кредитования. Ему все не нравится, что «официальная» инфляция в РФ «великовата» (9,2% вместо «надо-бы 4,5%»). Люди «почему-то» до сих пор берут кредиты и так далее.      

Произошедшие за 1,5 года изменения в ипотечном кредитовании не могут не повлиять на качество строительства и в целом на его некоторые объекты. Минстрой пока не видит серьезных предпосылок по банкротствам и проблемам ссылаясь, что в зоне риска «всего» сотня застройщиков. При этом он говорит о том, что помогать финансово застройщикам не будет, поскольку «свободных» средств у государства нет. Мысли у самих застройщиков и экспертов не такие радужные. Высказывает опасения и ЦБ РФ относительно перспектив застройщиков.   

Обычными недостатками уже стали потолки ниже нормы, дешевая отделка и нехватка машино-мест. Согласно статистике только 5% многоквартирных объектов недвижимости (МКД) соответствуют всем необходимым характеристикам. С марта вводится новый стандарт отделки в соответствии с которым каждый застройщик будет делать так, как он это отразит в договоре.

Доля проблемных индивидуальных домов (ИЖС), находящихся на стадии строительства, увеличилась до 30% (информация Известий). Руководитель центра загородной недвижимости компании Этажи Антон Сауков пояснил, что из-за изменения условий кредитования по льготным программам, ввода эскроу-счетов и дорогих кредитов небольшие девелоперы остались без оборотных средств для завершения строительства. Некоторые компании набрали подрядов больше, чем могли реализовать. «Сейчас каждый второй строительный подрядчик не проходит нашу проверку. Основные причины: отсутствие реализованных проектов, высокая доля негативных отзывов от уже состоявшихся клиентов, срывы сроков строительства, отсутствие гарантий и финансовой подушки, чрезмерное количество проектов на стадии реализации в условиях низкой собственной ресурсной базы или вообще при её полном отсутствии».

Руководитель и основатель строительной компании АПС ДСК Александр Кальсин в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подтвердил, что в сегменте ИЖС стало больше объектов незавершённого строительства. «Одна из причин — нерациональное использование денежных средств, выданных клиентам по ипотечным договорам. До 1 июля льготные кредиты одобрялись абсолютно всем без каких-либо ограничений. Лидирующий по выдачам Сбер вообще давал деньги „хозяйственным способом“. Разумеется, многие даже не думали тратить средства на строительство домов. У них были свои цели — покупка автомобиля, бытовой техники и так далее». «И здесь тоже повлияло, что до 1 июля банки бездумно раздавали деньги. Аккредитованные строительные компании получали по 60–80% авансом на возведение дома, часть тратили на работы, а часть — на свои нужды. И думали, что так будет всегда, пока в сегмент не пришёл формат эскроу-счетов. Разумеется, после этого у подрядчиков образовалась финансовая дыра», — продолжил Александр Кальсин. Спикер предположил, что волна банкротств только началась, и ситуация будет ухудшаться.

Я не понаслышке знаю о проблемах со строительством и в МКД и в  ИЖС, поскольку периодически помогаю и при заключении договоров и в спорных ситуациях с подрядчиками и застройщиками. В целом по МКД замечаний обычно меньше, а вот по ИЖС «как повезет». Слишком уж много на сегодня развелось «спецов», которые «обещают жениться». Весьма часто, получив значительную часть средств на объект строительства, подрядчик только начинает работу и потом пытается «доить» заказчика ссылаясь то на удорожание материалов, то на проблемы с поиском работников  и т.д. Не надо «верить на слово» в начале общения с подрядчиком, надо делать жесткий договор с поэтапной оплатой по мере строительства. Надо контролировать каждый шаг подрядчика, поскольку без контроля многие из них ведут себя не так, как обещали. Например, у меня в работе уже 4 года судебный процесс с одним «обещалкиным», прошло уже 4 судебных экспертизы. Все они так или иначе не нравятся подрядчику, он все надеется дождаться «хорошей» экспертизы, где напишут о его «невиновности». Через год после начала процесса этот же «спец» засветился еще в одной такой же «схеме». Летом сего года ко мне пришел еще один человек в отношении этого же «спеца» и месяц тому назад мы узнали еще об одном пострадавшем. Решили написать коллективное обращение в полицию по признакам мошенничества и присвоения средств. К сожалению, прошлые единичные обращения заканчивались стандартными формулировками о наличии «гражданско-правовых отношений». Такова «практика» работы наших правоохранителей, которые «не видят проблем» при единоличном обращении. Сейчас посмотрим как «они» ответят на коллективное обращение. Тут уже сложнее будет объяснить «спецу» недостатки в его работе ссылками на «не повезло, но я старался». Лучше «не вкисать» в такие истории, а для этого надо очень аккуратно начинать работу с подрядчиком. Это касается любых работ, хоть строительство, хоть ремонт и любых иных видов деятельности, где серьезные финансовые расходы.

Выводы:

Будьте крайне осторожны при начале работы с подрядчиками в любой сфере (строительство и  ремонт  недвижимости, ремонт автомобилей и т.д.). Наступают весьма трудные времена для нормальной работы и число проблем будет только расти в ближайшие пару лет.           

Принят еще один закон, значительно влияющий на сделки с недвижимостью физлиц. Часть моих читателей еще могут экономно провести эти сделки.

Согласно имеющейся информации с 13.01.25г. все договоры дарения будут обязательно проходить подготовку через нотариуса. Действующим сейчас законодательством такие моменты предусмотрены только для дарения долей. Обычно такие сделки заключаются между ближайшими родственниками или знакомыми.  Суть такого изменения  — дополнительно обезопасить дарителя от необдуманных действий, поскольку нотариус должен разъяснить основные условия и последствия такого договора. Сейчас даритель может сам распечатать договор и сдать его с одаряемым в МФЦ. Далеко не всегда дарители понимают последствия таких договоров. Если охарактеризовать коротко, то это так: право собственности на объект переходит сразу к одаряемому, он должен платить налоги и обязательные платежи, даритель может указать условие о сохранении за ним права проживания в этом объекте. Так вот, переоформив объект периодически одаряемый через 2-3 года «забывает» свои обязательства перед дарителем и даритель остается «у разбитого корыта».  Весьма часто одаряемые  обещают всю жизнь помогать дарителю, но ничем это не подкреплено. Для такой формы обязательств существуют иные договоры (рента). Теперь при заключении сделок дарения нотариусы должны будут информировать об этих нюансах и возможно кого-то эти разъяснения остановят делать дарение. Идея в целом неплохая, но нотариусы будут брать денежку за свои услуги и если раньше у дарителя был выбор (идти к нотариусу или нет), то сейчас это будет обязательно. Дарение периодически оспаривается дарителем или его наследниками. Я весьма часто участвую в таких процессах и могу сказать, что получить справедливое решение очень сложно. Поэтому до судов лучше не доводить.

Вывод:

Если вы планировали подарить недвижимость и вы знаете все последствия заключения такого договора вам целесообразно сделать это до указанной даты в целях уменьшения расходов. Кроме того, напоминаю, что с 1 января увеличиваются пошлины за регистрацию в Росреестре. В частности на эту регистрацию цена изменится с 2000 до 4000 рублей.   

Позавчера подписан Федеральный закон №449-ФЗ от 12.12.24г., который вносит приятные изменения в ст.217 НК РФ.

Суть закона в том, что при разделе или выделе из исходного земельного участка формально новых срок владения для них считается от даты первоначального участка! Есть некоторые нюансы: это участки физлиц для ИЖС, строительства гаражей и садоводства и при этом должно быть образовано не более 2 участков. Вступает в силу закон с 01.01.25г.

Плюс нового закона в том, что до сих пор было много спорных ситуаций с собственниками  при начислении налогов после продажи земельных участков ранее установленного законом 3 или 5 летнего срока (в разных субъектах этот срок разный) с момента их раздела или выдела. Формально при разделе или выделе земельного участка из ранее предоставленного несмотря на то, что первоначальный участок предоставлен был давно, новые участки из него были «новыми», т.к. регистрация и кадастровые номера у них были новыми. При последующей продаже без соблюдения указанных сроков этих новых участков ФНС требовала уплатить налоги с цены превышения безналоговой суммы. Большинство собственников были крайне недовольны таким формальным подходом со стороны ФНС, но это была не их вина, а недостаток законодательства, который надо было учитывать при сделках. Теперь эта проблема решена.  

Выводы:

Если у вас не «горит» продажа таких выделенных-разделенных участков в течении ближайших двух недель советую подождать и уже со спокойным настроением делать это в 2025 году. Если же вы уже сделали этот шаг или вам надо это сделать учитывайте требования действующего закона.

Осталось около 3 недель до окончания 2024 года и еще можно успеть экономнее и привычнее сделать некоторые моменты по недвижимости.

Первый важный момент – с 01.01.25г. вводится новый ипотечный стандарт. Суть его такова: ЦБ РФ вводит правила предоставления ипотечных кредитов, которые должны соблюдать банки. В этих правилах не предусмотрены нетипичные схемы для дольщиков, которые на сегодняшний день существуют на рынке.   

Основными условиями этого стандарта являются:

• банкам рекомендовано выдавать кредит не более чем на 80% от справедливой стоимости жилья, таким образом, минимальный первоначальный взнос не сможет быть меньше 20%;
• кредитные организации не cмогут признавать в качестве первоначального взноса сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от застройщика (речь о программах кешбэка) или кредитной организации; чтобы гарантировать действие второго пункта, предполагается, что банк будет запрашивать у клиента информацию о том, использует ли он кредитные средства на первый взнос;
• также будет запрещено получать плату от застройщика за снижение процентной ставки по кредиту, если это приводит к удорожанию самой недвижимости, а с 1 июля 2025 года банку нельзя будет принимать такие платежи и от самого заемщика.

На сегодняшний день многие банки и застройщики пользуются указанными моментами, поскольку ипотечное кредитование сильно просело и банкам с застройщиками необходимо как-то реализовывать строящееся жилье.

Введение этих условий кредитования существенно ограничит возможности по привлечению в кредитование потенциально слабых в финансовом плане дольщиков. Понятно, что все участники рынка будут искать иные способы поддержания спроса, но это занимает время и вызывает дополнительные сложности.

Вторым моментом, который можно успеть сделать до окончания года, является необходимость осуществить регистрацию недвижимости в ближайшие месяцы. Это важно, поскольку тарифы на регистрацию вырастут во многих случаях вдвое. Приведу небольшую таблицу ставок:

                                                                                                          До 01.01.25г.           после 01.01.25г.

Осуществляемые одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные (образованные) объекты недвижимости (пп. 22.4 п.1 ст. 333.33 НК РФ)

Вообще в законодательстве по пошлинам изменений достаточно много. Есть значительные изменения по брачным и семейным отношениям, по обороту оружия. Большие изменения произошли с 08.09.24г. по судебным пошлинам (многие из их выросли в десятки раз!). Поэтому, судиться с этого времени стало весьма дорого.

Выводы:

Подумайте о том, эти изменения повлияют ли на вашу жизнь в ближайшем будущем. Если это так – поспешите сделать эти действия до конца года и вы сэкономите.