admin

Пару недель тому назад я обратился в Минстрой Амурской области с просьбой о разъяснении некоторых интересующих меня моментов и вот я получил ответ, который хочу проанализировать.

Весь текст приводить не буду, отмечу лишь некоторые позиции, которые наиболее интересны, на мой взгляд, с точки зрения анализа строительства у нас в области.

Объемы жилищного строительства в Амурской области за 2020-2025г.

МКД    2020г.-87,7 тыс.кв.м, 2021г.-113, 2022г.-216, 2023-288, 2024г.-292, 2025 план 275

ИЖС                  68                                   113                162            208               214                      225

Планируемый ввод жилья

МКД   2025г. – 275 тыс.кв.м. ,  2026 – 247 , 2027 – 247, 2028 – 213,  2029 – 213, 2030 – 213

ИЖС                   225                                   203                 202               174                175                174

Выдано разрешений на строительство

2022 – 62 на 230 тыс.кв.м., 2023 – 52 на 274  , 2024 – 21 на 150, 2025 – пока 9  на 41.          

Проанализируем эти цифры. Неслучайно я попросил привести их начиная с 2020г., поскольку именно в этот год начались одновременно несколько льготных ипотек в стране и у нас в регионе (Дальневосточная, Сельская, Президентская, Семейная). Обычный ввод на 2020г. показывает, что при отсутствии этих ипотек области хватало 87 тыс.кв.м. для обеспечения потребностей населения. При появлении весьма привлекательных ставок ипотеки (встречалось даже 0,1% годовых и без первоначального взноса!) пошел взрыв интереса к приобретению новостроек. Особенно удачно получилось у тех, кто сообразил и смог взять сразу эти «легкие» деньги и вложить их в строительство. На момент начала 2020 года средняя цена квадрата новостройки Благовещенска была около 60000 рублей. По дальнейшему взрывному характеру сдачи жилья видно, что застройщики начали активно строить и объемы выросли в 3 раза! Ну и цена тоже выросла втрое!

Долгое время ЦБ РФ не удавалось перебороть строительное лобби в Правительстве РФ. Ему крайне не нравился такой взрывной рост объемов строительства, выдач ипотеки и цен на квадрат, поскольку деньги «раздавались направо и налево» достаточно часто необоснованно. Не было даже ограничений по числу льготных ипотек на человека (один россиянин умудрился оформить на себя 26 льготных ипотек!). «Перелом» начался только летом 2023г. и с того времени условия ипотек  становились все жестче и жестче. На сегодня «гайки» закручены очень сильно. Я бы сказал слишком сильно.

По статистике выдачи разрешений видно, что с прошлого года число полученных разрешений уменьшилось в 2,5 раза! Застройщики увидели «работу» ЦБ РФ и поняли перспективу. 25.07.25г. ЦБ РФ уменьшил ключевую ставку еще раз до 18%. По прогнозам специалистов ставка должна снизиться к 15% к концу года. Для ипотеки это запретительный размер (адекватной считается ставка до 10%). По мере снижения ставки будет расти спрос на ипотеку, поэтому наступит момент, когда спрос начнет превышать предложение и цена квадрата начнет движение вверх. Она не снижалась за прошедший год, немного росла, но после превышения спроса над предложением пойдет вверх более серьезно. Средний срок строительства МКД 2 года, поэтому проседать рынок по введенным объектам начнет с 2027 года (если правительство не придумает новые меры поддержки застройщиков) и к этому моменту (если не будет новых «катаклизмов») ключевая ставка должна вернуться к цифрам до 10%.   

Резюме:

Полагаю, что движение на ослабление «закрученных гаек» начнется, но это не будет быстро и мы уже не вернемся в то «легкое ипотечное» время. Надо привыкать к таким сложным формам получения кредитов, поскольку в «тот» период слишком много людей не рассчитывали свои силы правильно. Итогом этого стало банкротство, часто потеря жилья и долгие ограничения по жизни. Число банкротств растет и будет еще расти, поскольку условия кредитования существенно ужесточились. Так что оценивайте свои риски перед кредитованием! Следите за движением ключевой ставки, чтобы  оценивать близость начала более серьезного роста цен.  

На прошлой неделе меня заинтересовала информация о том, что жительницу Краснодара наказали на 250 000 рублей за сообщение в ГИБДД о зафиксированном ею нарушении ПДД. Нашел подробности и решил написать о них.

Согласно опубликованной в Вечерней Москве информации  в ноябре 2023 года в станице Полтавской видеорегистратор в машине Гаряевой зафиксировал, как автомобиль Land Cruiser городского депутата, нарушая ПДД на железнодорожном переезде, обгоняет транспортный поток по встречной полосе в 50 метрах от сотрудников ДПС. Жительница отправила видеозапись с нарушением в администрацию региона, предположив, что на тот момент он находился в состоянии опьянения. В ответ депутат подал иск о защите чести и достоинства, заявив, что нарушил ПДД не он, а его водитель, а Гаряева намеренно пожаловалась на него, чтобы оскорбить парламентария. В результате суд постановил взыскать с женщины компенсацию морального вреда в размере 200 тысяч рублей, еще 50 тысяч рублей ушли на услуги юриста.

Я посмотрел эту запись (ее можно увидеть здесь https://pdmnews.ru/41581/) и у меня он тоже вызвал бурю негодования. Машина депутата внаглую объезжает стоящие на ЖД переезде несколько машин по встречке за сплошной линией разметки, проезжает переезд и через несколько секунд проезжает мимо сотрудников ГИБДД уносясь вдаль…

Уж не знаю, видели ли сами сотрудники ДПС такое «движение» или были заняты иными делами, но реакции от них не последовало.

Насколько я понял первоначально владельца авто наказали на 5000 рублей, но потом появился иск уже от него, поскольку виноватым оказался водитель депутата. Видимо сильно пострадали депутатская честь и достоинство, что суд взыскал в его пользу 250 000 рублей с заявительницы. Признаться удивлен такими суммами компенсации его чести и достоинства.

Выводы:

Не всегда безопасно помогать выявлять нарушителей закона! Периодически вижу и у нас в городе подобные явления. Даже было пытался отправить видеофайл на сайт ГИБДД, но так и не смог этого сделать. Было это несколько лет тому назад, возможно сейчас эта «услуга» заработала, но тогда у меня не получилось, хотя сайт обещал принять такой файл. По сути, конечно, негодование женщины понятно. Но не просчитала она то, что на видео не видно водителя, что наказанный владелец может обидеться и его честь и достоинство могут так сильно пострадать. Жители станицы, где произошло это «деяние», сейчас собирают подписи в поддержку позиции Гаряевой, поскольку она обратилась в Верховный суд РФ с жалобой на состоявшиеся решения.    

Сегодня прошла информация о том, что услуги нотариусов по дарению близким подешевели на 50%. Если вы собираетесь в ближайшее время делать дарение советую прочитать дальше.

Согласно закона с момента его опубликования он сразу вступает в силу, но не все россияне и нотариусы быстро это узнают и будут применять, поэтому рекомендую перед походом к нотариусу найти ссылку на закон и скопировать ее себе. Официальный источник такой  информации сайт www.pravo.gov.ru. Ссылка на этот конкретный закон http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202507230039?index=2.

Совет:

скопируйте себе эту ссылку, а еще лучше зайдите прямо на сайт и введите в нем документы, подписанные президентом 23.07.25г. Там более 50 документов и на второй странице найдете закон о внесении изменений в ст.333.36 и 333.38 НК РФ.  Второй вариант действий: подождать несколько дней пока палаты до нотариусов доведут эту информацию. Размер экономии получится весьма приличным.    

На прошедшей  неделе ВС РФ рассмотрел еще один вопрос о том, сносить или нет самострой. Решил написать свое мнение.

Тема эта не новая и периодически мне приходится заниматься такими вопросами. В Благовещенске, как и по всей России, весьма часто россияне, получив права на землю, начинают убежденно думать, что на «своей» земле они могут делать все, что душе заблагорассудится. Особенно часто это заблуждение «проскакивает» у новоиспеченных собственников земельных участков, поскольку они увидели слово «собственность» в документах на землю и им «показалось», что это слово означает безграничные возможности, ведь «оно мое».

Многие россияне строят постройки и иные объекты недвижимости учитывая многочисленные ограничения, но все-таки значительная часть строят «как мне удобно» и в дальнейшем у них возникают весьма серьезные проблемы с оформлением прав на построенные объекты, поскольку для строительства нормального объекта недвижимости необходимо соблюсти множество ограничений (высоту объекта, его площадь относительно размера участка, ограничений по зонам аэродромов, водоохранные ограничения и т.д.). Все ограничения знать невозможно, их очень много, вплоть до высоты забора с соседом, и поэтому я лично рекомендую обращаться к специалистам проектировщикам, кто вам подскажет, что можно и что нельзя делать на вашем участке. Эти вопросы надо задавать проектировщикам до приобретения прав на землю (если вы ее покупаете или берете ее в аренду), поскольку изменить виды разрешенного использования земельного участка крайне сложно (если вообще возможно).

Если же проектировщик дал вам «добро» на приобретение земли в целях, которых вы собираетесь его использовать, советую заняться проверкой земельного участка и его предыдущих владельцев на предмет возможных проблем. А таковых может быть много: не совпадение фактических границ участка с юридическими вызовет споры с соседями, а  это «сплошь и рядом» происходит. Перспектива банкротства продавца или его супруга вызовет у вас бессонные ночи с переживаниями относительно того, заберут землю кредиторы или нет. Встречаются и вообще вопиющие случае мошенничеств при продаже, показывают одно, а юридически продают другое и т.д. В идеале все эти обстоятельства необходимо знать до принятия решения о покупке. К сожалению, подавляющее большинство россиян узнают о каких-то недостатках по земле уже после ее приобретения и даже после строительства там недвижимости.

Иногда такие объекты, построенные самовольно, т.е. без получения надлежащего разрешения от муниципалитета, можно узаконить через суд. Для этого в процессе назначается судебная строительная экспертиза, на разрешение которой ставится много вопросов, но самый важный из них таков – безопасно ли построенное здание для жизни и здоровья. Далеко не всегда такие выводы делают эксперты, а значит риски отрицательного решения велики. Второй раз в суд вы обратиться не сможете,  а значит новодел придется снести за ваш счет. Суды тоже далеко не всегда правы, поэтому особо настойчивые россияне доходят до ВС РФ, который иногда исправляет спорные ситуации. Но надеяться на устранение несправедливости не стоит, ведь по «обновленной» недавно статистике только около 2% жалоб в ВС РФ рассматриваются в судебных коллегиях, остальные возвращаются со смыслом «у вас все нормально».

Выводы:

Относитесь к покупкам любых объектов недвижимости крайне внимательно, по земле необходимо сначала понять, можно ли будет осуществить задуманное на этом участке. Получайте необходимые согласования и разрешения, поскольку устранять недостатки, как правило, рискованнее и дороже. Старайтесь соблюдать требования законодательства, поскольку в случае спора будут оцениваться именно эти моменты, а не ваши устные  договоренности.     

За прошедшие две недели с моим участием вынесено два решения по восстановлению жилищных прав сотрудников МВД. Решил поделиться своими впечатлениями.

Периодически приходится оспаривать решения жилищно-бытовых комиссий различных правоохранительных органов.  Чаще всего это происходит с МВД в текущее время, в связи с тем, что зимой, наконец-то, был сдан в эксплуатацию 108-квартирный жилой  дом. Это объект многострадальный, поскольку строился очень долго, «замораживался» и все-таки был достроен. Понятно, что желающих получить там квартиры весьма много, как и много тех, кого «попросили» из очереди на получение жилья в связи  с различными обстоятельствами. Это «прошение случайно» совпало с моментом распределения квартир в этом доме. Такой вывод я делаю в связи с тем, что один из моих клиентов еще в 2020 году прошел судебную процедуру восстановления в очереди в которой состоял с 2013г. Причем первоначально нам отказали, но кассационный суд во Владивостоке вернул дело на пересмотр и уже при новом рассмотрении было вынесено решение о восстановлении на учете. Далее почти 5 лет МВД «соглашалось» с принятым решением, принимало подтверждения от моего клиента о желании состоять в очереди и вот зимой сего года «неожиданно узнало», что «оказывается он живет» в другом регионе и у его мамы есть дом, в котором он зарегистрирован по месту пребывания, т.е. временно. Эти «новые» обстоятельства стали причиной «второго прошения с очереди» как раз в тот  момент, когда квартиры распределялись. Обратившись в суд мы услышали «старые песни на новый лад», ведь фактически эти-же самые обстоятельства были предметом спора в 2020 году. Представитель ответчика яростно пыталась убедить суд в том, что у истца произошли изменения и именно «эти изменения» и «вынудили» службу поступить так «по закону», сняв его с очереди. На мои вопросы и на вопросы суда о том, что же поменялось у истца за 5 лет адекватного ответа не последовало, ведь о месте пребывания истца и его работе вахтовым методом он регулярно сообщал в службу с 2013 года. 

Второй клиент оказался не согласен с датой постановки на учет. Согласно  правил постановки действия жилищно-бытовой комиссии должны  быть произведены в 2 месячный срок с момента принятия документов. Документы были сданы в сентябре 2013г., а поставлен на учет только в феврале 2014. Год постановки очень важен, поскольку очередь двигается очень медленно и фактически такой «разбег» в несколько месяцев может «вылиться» в фактическое предоставление выплаты позже на дополнительные годы. Как и по первому случаю представитель ответчика так же яростно пыталась убедить суд в правильности принятого комиссией решения, но суд услышал нас и вынес решение о изменении даты постановки на учет.

Мои мысли:

Живя по Конституции РФ в правовом государстве весьма странно, что приходится бороться с ПРАВОХРАНИТЕЛЬНЫМИ органами в защиту ПРАВ  ИХ ЖЕ СОТРУДНИКОВ! Как они оберегают права рядовых россиян, если права своих собственных сотрудников периодически нарушают?