admin

Позавчера увидел в утреннем эфире Первого канала сюжет о мошенничестве с квартирой и удивился.

Суть истории такова. Уже длительное время в России существует возможность регистрации прав на недвижимость в цифровом формате. Есть и так называемый принцип экстерриториальности, при котором нет необходимости выезжать в регион,  где находится недвижимость, подать документы на регистрацию перехода права собственности можно в любом регионе России, в том числе и в электронной форме. Комплект документов заверяется так называемой цифровой подписью. Получить такую подпись можно, но она стоит некоторых затрат (несколько тысяч рублей) и обычные россияне пока такими цифровыми возможностями не особо увлекаются. Такие подписи обычно делают для себя россияне, которым часто приходится подавать различные документы в различные структуры (бухгалтеры, нотариусы и т.д.). До сих пор считалось, что подделать это специфичный электронный ключ невозможно, однако на  этом  примере стало понятно, что русский ум со временем освоит любые сложности. Хотя не исключаю, что после расследования, выяснятся детали того, что электронный ключ был официальным, а не поддельным, а в схеме мошенничества участвовал как раз такой владелец этого ключа. Но пока озвучена мысль по телевидению, что именно поддельная цифровая подпись.  

Выводы:  

Поэтому совет такой: если хотите защитить себя от возможных действий мошенников, подайте в МФЦ заявление о запрете действий с недвижимостью без личного присутствия. Если какие-то заявления будут появляться без вас Росреестр должен будет известить вас  о происходящем  и вы должны будете среагировать на подобные извещения. Такое заявление подается бесплатно в МФЦ и оно не ограничено сроками. В этом случае только при вашем личном присутствии на подписании документов сделка может быть проведена. Понятно, что и при таких сложностях мошенники могут вывести недвижимость из под вашего контроля (например, могут найти с похожего на вас человека и представить его на подписание с вашим паспортом), но вероятность такого мошенничества существенно снижается.  Поэтому сделайте такое заявление, чтобы спать спокойно.

Многие мои читатели знают о том, что с 01.07.19г. произойдут существенные изменения в деятельности строителей. Попробуем проанализировать изменения, которые коснутся большинства дольщиков в ближайшее будущее и на что нужно обратить внимание.

Итак, государство решило снять с себя «груз обманутых дольщиков» и переложило его на «плечи» банков. Как известно, суть банка — зарабатывание денег. Если ранее застройщику «приходили бесплатные» деньги от дольщика, то сейчас эти деньги будут аккумулироваться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. А застройщик будет вынужден брать денежку на строительство  у банка под проценты. Эта схема будет работать при проектном финансировании.

Хорошо, что Правительство РФ «услышало» серьезнейшие переживания застройщиков в начале 2019 года, а также части населения и немного смягчило условие введения в действие этой реформы. Тем не менее, часть застройщиков начнет с 01.07.19г. работать уже по этой схеме. Это будут те, кто не успеет набрать необходимого количества готовности  объекта и минимального количества заключенных договоров к 01.07.19г.

Вот тут я уже делал совет читателям и потенциальным дольщикам на ближайшее время – старайтесь понять, проходит ли желаемый вами объект под критерии – более 30% готовности дома и не менее 10% заключенных договоров долевого участия.  Если уверенности, что объект будет соответствовать этим параметрам на 01.07.19г. нет, я бы пока не стал заключать договор долевого участия на него, поскольку есть риски (более подробно смотри в моем материале за 05.05.19г. http://blogs.amur.info/847/10068/).   

Бонусы, которыми «кроет правительство», конечно в перспективе у дольщиков появляются, но за их счет.  По новому закону, если срок передачи ключей превысит плановый на два месяца, дольщик сможет прийти в банк и получить обратно свои деньги. При этом банкротства банка тоже опасаться не стоит. Деньги на счетах эскроу застрахованы на более серьезную сумму, чем обычный вклад — до 10 млн рублей. Еще один плюс:  по этой схеме можно будет вкладывать в жилье средства материнского капитала и жилищные сертификаты. До этого их можно было использовать в основном на вторичке или при досрочном погашении уже взятого ипотечного кредита.

Теперь о странностях этой реформы. Большая часть строящегося жилья приобретается в ипотеку. Дольщик берет жилищный кредит. Его зачисляют на счет эскроу. И эти деньги потом по окончании строительства будут выданы застройщику. Но ведь дольщик должен будет платить банку проценты за период «пока ипотечные денежки лежат в этом же самом банке», при этом банк наверняка не будет просто хранить денежки «в кубышке», а пустит их в свою «работу». А при этом застройщик изначально будет закладывать в стоимость продажи проценты, которые он отдаст банку за финансирование. Конкретика по процентам пока не обозначена, обсуждались разные цифры, и 6% годовых и даже 12% (под такой процент банки «хотят» финансировать застройщиков по этой схеме). Сейчас банки пытаются успокоить застройщиков цифрами поменьше, но опять же, конкретики пока нет. Весьма странная ситуация. В итоге за эти реформы заплатит дольщик, поскольку застройщик в убыток строить не будет, а банк не будет финансировать строительство бесплатно даже при условии того, что у него «лежат» «дармовые» деньги дольщиков.   

Кроме того, сами дольщики могут потерять интерес к новостройкам из-за повышения цен и могут начать уходить на вторичный рынок жилья. Разница ценах минимизируется, а ждать окончания строительства и переживать по этому поводу в случае покупки вторички не надо. При таком раскладе, после начала работы по этой схеме у некоторых застройщиков, перешедших на эскроу-счета, может начаться период стагнации, это может привести к приостановке строительных проектов и впоследствии к трудностям у ряда компаний и как следствие у «новых обманутых дольщиков». Практика обращений застройщиков в Сбербанк на проектное финансирование в этом году показала, что из 154 заявок на получение такового финансирования банками было одобрена только половина. Это говорит о том, что только половина «желающих» работать по этой схеме получила одобрение банка  и соответственно после 01.07.19г.  примерно половина застройщиков, которые планировали строиться по таким правилам, вынуждена будет либо длительное время переоформлять документацию либо отказываться вообще от идеи строительства по такой схеме. На мой взгляд это приведет к возобновлению работы части компаний по «устаревшим серым» схемам (вексели, займы, инвестиции  и т.п.). Эти схемы впрямую не подпадают под закон №214-ФЗ и поэтому только суд по прошествии времени сможет устанавливать какие правоотношения сложились у сторон этих договоров.

Резюме:

Поэтому уже с сегодня будьте внимательны в части заключения договоров на строящиеся объекты! До момента заключения договора необходимо узнавать по какой схеме они будут строиться и финансироваться! На мой взгляд, в момент этого реформирования, нужно быть особенно внимательным к вопросам вложения денежных средств в строительство. Хотя сфера строительства и продажи недвижимости у нас практически все время в период новейшей России имела достаточно много рисков. Но сейчас, в период реформирования, их будет особенно много. Учитывайте эти моменты! Жилье в своей жизни россиянин меняет в среднем 2 раза! Это не пирожки и даже не автомобиль! Подходите к этому моменту очень осторожно.         

Пару недель тому назад случайно увидел на телеканале «Звезда» фильм о человеке, о котором  еще никогда не слышал.  История меня поразила, поэтому сегодня решил написать его историю жизни, поскольку, на мой взгляд, она достойна целого полнометражного художественного  фильма.

«Осенью 1943 г., спасая товарища на одном из днепровских плацдармов, я был ранен. Это случилось около полуночи. Вокруг рвались беспрерывно снаряды, противник не прекращал интенсивный обстрел небольшого участка прибрежных круч, занятого накануне общими усилиями подразделений пехоты разных частей, куда высадились батареи 1850-го ИПТАП, командиром которого я состоял. Позади текла в осеннем многоводье широкая река. Прогрохотала серия бризантных разрывов. На меня обрушился удар страшной силы. Кажется, я устоял, пытался идти, но что-то неудержимо влекло к земле, я проваливался куда-то. И все. Я потерял много крови и был найден только к утру».

После длительных поисков пришла информация, что тело Петрова отправили в морг (в момент когда его нашли он не подавал признаков жизни, поэтому и отправили в морг) .

«Среди умерших солдатам в конце концов удалось отыскать меня. Обнаружив, что я жив,  меня перенесли в санбат и, мои товарищи приставив пистолет к голове хирурга, потребовали сделать все, чтобы спасти мне жизнь. На размышление дали одну минуту. И тот рискнул сделать операцию, хотя честно предупредил их : шанс выжить у раненого минимальный. Операция, однако, прошла успешно».

После этой операции его направили в госпиталь, где ампутировали обе руки. Василий Степанович после длительного курса лечения по его просьбе, а также по ходатайству вышестоящего руководства вернулся на фронт и был назначен на должность командира истребительно-противотанкового артполка.

19 апреля 1945 года в ожесточенных боях в районе Ниски (Германия) гвардии майор Петров вновь показал своё безграничное мужество, геройство и умение руководить подразделениями в любой обстановке. Противник, сосредоточив крупные силы пехоты и танков, предпринял ряд сильных атак в направлении шоссе Ротенбург — Ниски с задачей перерезать дорогу, по которой двигались наши наступающие войска на Дрезден. Гвардии майор Петров с целью занятия выгодного противотанкового рубежа обороны повёл две штурмовые батареи в атаку на населённый пункт, занимаемый противником. Благодаря умелому сочетанию огня орудия прямой наводкой с автоматно-пулемётным огнём орудийных расчётов и исключительной храбрости командира полка гвардии майора Петрова населённый пункт Эдерниц-Вильгельминенталь был взят, и полк закрепился на выгодном рубеже. Противник несколько раз переходил в яростные контратаки, но полк, руководимый Петровым, стойко отразил все атаки. Было уничтожено 8 танков, до 200 человек пехоты.

20 апреля 1945 года на боевые порядки полка двигалось 16 танков и до батальона пехоты. Лично руководя боем батарей, гвардии майор Петров сумел отразить атаку противника и сорвать замысел — перерезать дорогу на Дрезден. В этом бою полком было уничтожено 4 танка.

В бою 27 апреля 1945 года в напряжённый период сражения лично поднял в атаку 1-й батальон 78-го стрелкового полка и в это время был тяжело ранен.

На этом бои для Василия Степановича закончились. Однако его опыт, отвага и знания пригодились в дальнейшем нашей советской армии. Он дослужился до генерал-полковника и прожил до 2003 года. Вот его наградной список:

• Звание Дважды Герой Советского Союза. Указы Президиума Верховного Совета СССР от 24 декабря 1943 года и 27 июня 1945 года:
  • орден Ленина № 17955,
  • медаль «Золотая Звезда» № 3504;
  • медаль «Золотая Звезда» № 6091.
• Орден Ленина. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 21 июня 1982 года.
• Орден Октябрьской Революции. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 8 января 1980 года.
• Орден Красного Знамени. Приказ командующего артиллерией 1-го Украинского фронта № 24/н от 7 апреля 1945 года.
• Орден Отечественной войны I степени. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 11 марта 1985 года.
• Орден Красной Звезды № 54828. Приказ Военного совета Воронежского фронта № 014/н от 5 апреля 1942 года(?).
• Орден Красной Звезды № 283349. Приказ командира 32-й отдельной истребительно-противотанковой артиллерийской бригады № 015/н от 4 октября 1943 года.
• Орден Красной Звезды. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 30 декабря 1956 года.
• Медаль «За победу над Германией в Великой Отечественной войне 1941—1945 гг.». Указ Президиума Верховного Совета СССР от 9 мая 1945 года.
• Другие медали СССР.
• Орден дружбы (Российская Федерация). Указ Президента РФ от 25 августа 1992 года N 927^[8].
• Орден Богдана Хмельницкого II степени (Украина (1999)^[9]
• Орден Богдана Хмельницкого III степени (Украина (1995)^[10].
• Медаль «Защитнику Отечества»^[11].
• Орден военный «Виртути Милитари» (воинской доблести) V класса (Польша).
• «Чехословацкий Военный крест 1939—1945 годов» (Чехословакия).

Резюме:

Есть чему поучиться и с кого брать пример нашим сегодняшним солдатам и офицерам. Меня эта история поразила тем, что о таком отважном человеке я до своих лет ни разу не слышал. Смотрю фильмы о войне часто и только сейчас случайно увидел исторический фильм о нем. Сейчас военная тема весьма популярна, много художественных фильмов появилось о периоде войны в последние годы. Уверен, что эта история была бы очень интересна и полезна в качестве художественного фильма.  

Несколько дней назад наше российское правительство все-таки приняло постановление, которым разрешило основные проблемные моменты для застройщиков жилья.

Напомню, что с 01.07.19г. вступают в силу очередные изменения в законодательстве по строительству жилья. Подавляющее большинство застройщиков «сидело на паузе» с декабря прошлого года, поскольку наши законодатели в течении года несколько раз меняли «правила игры». Изначально, год тому назад, говорилось, что те застройщики, кто получит разрешение на строительство до 01.07.18г., смогут работать по «старым правилам» на этих объектах. Те, кто не получит разрешение на строительство, будут вынуждены работать по «новым правилам», а это весьма жесткие условия, поэтому большинству застройщиков они не понравились и многие из них «запаслись впрок» разрешениями.

Через несколько месяцев законодатели сказали, что «строители взяли слишком много разрешений на строительство, поэтому мы отменяем это правило и все застройщики будут работать по-новому с 01.07.19г.». Понятное дело, что застройщики «обиделись» и пошли «гневные отзывы» на законодателей изменивших в одностороннем порядке согласованные правила работы. Многими специалистами в строительной сфере делались прогнозы том, что с июля множество объектов строительства жилья не справятся со своими задачами и в итоге появится дополнительный всплеск обманутых дольщиков (по оценкам до трети строек и застройщиков могли попасть в эту ситуацию). В итоге правительство «услышало» эти проблемы, оценило их серьезность и с февраля «рождало» условия, при которых можно будет достраивать объекты по «старым правилам». Два месяца «мучений» привели к следующему: те объекты строительства, которые по состоянию на 01.07.19г. будут иметь 30% от проектного плана выполнения работ и одновременно будут иметь не менее 10% заключенных договоров долевого участия  пройдут по «старой схеме». Остальные (за некоторыми исключениями по спецусловиям и касающиеся в основном крупных городов) будут вынуждены работать по «новой» схеме. По оценкам специалистов под действие «старых правил» попадет большинство строящегося жилья (оценки разные, от 50 до 90% того, что сейчас строится в России).

По мнению специалистов, для определения степени готовности, нужно: 1) рассчитать степень готовности по фактическим затратам на строительство; 2) узнать степень готовности конструктивных элементов.

Степень готовности конструктивных элементов рассчитывают: 1) кадастровый инженер — до того момента, когда регион воспользуется своим правом и примет решение о том, что расчет должен подтверждать госстройнадзор; 2) застройщик — если это решение регион примет не позже 31 мая; 3)  застройщик или по его выбору кадастровый инженер — если это решение регион примет позже 31 мая.

Выводы:

Правительство в этот раз услышало «чаяния народа» и решило смягчить свои очередные нововведения. Иначе проблемы были бы очень серьезные. Большинство объектов смогут достраиваться по тем правилам, которые сформированы за 14 лет с момента принятия закона №214-ФЗ о долевом строительстве. При заключении договоров долевого участия дольщикам необходимо обращать внимание на степень готовности объекта (рекомендую включаться в долевку при наличии очевидного превышения порога 30% от степени готовности объекта, иначе можете «попасть» в сложную ситуацию). Понятно, что сейчас те строители, у кого степень готовности менее 30% будут авральными темпами стараться набрать необходимый минимум к 01.07.19г. Учитывайте эти моменты при заключении договоров долевого участия в ближайшие пару месяцев! Узнавайте степень готовности объекта (в случае сомнений в наличии необходимых 30%) перед заключением договора долевого участия!         

Приближается 01.07.19г. и, весьма вероятно, появление в связи с серьезными изменениями в законодательстве по строительству жилья, новых схем составления договоров. Как один из возможных вариантов, которые будут предлагаться застройщиками, будет предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. Что необходимо учитывать покупателю при заключении подобного рода договора?

Верховный суд РФ еще в 2014 году делал Обзор по вопросам долевого строительства и там давал разъяснения судам о том, что любые формы договоров, целью которых является получение в итоге построенной квартиры следует приравнивать к договорам долевого участия. С того времени прошло почти 5 лет и вновь этот вопрос был поднят Верховный судом РФ, поскольку до него дошло дело, которое было рассмотрено не так, как рекомендовал Верховный суд.

Суть вопроса в том, что был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, которая должна была быть построена условно через несколько месяцев. Срок передачи объекта строители затянули и покупатель решил попробовать обратиться в суд за взысканием неустойки как это предусматривает закон №214 – ФЗ. Однако суды всех инстанций отказали, сославшись на то, что это по форме предварительный договор купли-продажи, а не договор долевого участия и поэтому, по мнению судов, на него не распространяются нормы о взыскании подобной неустойки.

Верховный суд рассмотрел жалобу покупателя и отправил дело на новое рассмотрение разъяснив судам повторно, что наименование договора не может подменять под собой его суть. Основная суть в том, что квартира строится и результатом этого договора будет передача построенной квартиры, а значит к этим взаимоотношениям применим закон №214-ФЗ и соответственно за просрочку передачи квартиры застройщик должен оплатить неустойку по этому закону, а  она весьма приличная.

Выводы:

В настоящее время и в ближайшем будущем часть застройщиков будут уходить формально от заключения договоров долевого участия по закону №214-фЗ в силу повышенных требований нашего законодательства с 01.07.19г. к такого рода строительству. Думаю, что появятся предложения заключения договоров инвестирования, займа, вексели  и т.д. Это, конечно, увеличивает риски дольщиков, но они должны понимать, что, в случае необходимости, суд может признать многие формы заключенных договоров фактически договорами долевого участия и соответственно можно будет применять ответственность по этому законодательству в полном объеме. Ну а вообще, приобретение квартиры в среднем по России совершается не более 2 раз в жизни россиянина! Поэтому относитесь к этому мероприятию крайне ответственно! В этом случае лучше не экономить, а посоветоваться перед покупкой о возможных рисках.