admin

В конце прошедшей недели Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики №1 за 2019 год. Есть там материал по теме ограничения «варварских» процентов для микрокредитов. Думаю, что у нас в области эта тема весьма полезна для обсуждения, поскольку знаю статистику о том, что амурчане одни из самых закредитованных россиян.

Итак, гражданин взял в микрофинансовой организации краткосрочный заём на 15 350 руб. с начислением процентов в размере 2% за каждый день пользования деньгами (730% годовых) сроком на 2 недели. Деньги заемщик не вернул, и тогда компания, которая «перекупила» у МФО право требования, заявила иск на 279 137 руб. Нижестоящие суды требования «перекупщиков» удовлетворили взыскав все, что они хотели. Но гражданин оказался упорным и  довел дело до Верховного суда, который посмотрел на дело иначе.

Коллегия по гражданским делам напомнила: денежные обязательства заемщика по договору микрозайма имеют срочный характер и ограничены предельными суммами основного долга, процентами за пользование микрозаймом и ответственностью заемщика. То есть начислять сверхвысокие проценты нельзя, если срок пользования деньгами истек, но заемщик их не вернул.

Насколько я понял, логика Верховного суда такова: за 2 недели (срок кредита) действительно должны быть начислены такие проценты, какие оговорили стороны при заключении договора, но вот после окончания срока кредита возникают иные обстоятельства между сторонами и в этом случае для расчета ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства повышенные проценты не применяются, а должна применяться общая норма ответственности (при отсутствии этого момента в договоре — ключевая ставка или средняя ставка кредитования).

Выводы:

если уж вас «прижало» так, что нужно взять такого рода кредит, берите его как можно на меньший срок. В этом случае, при появлении просрочки с вашей стороны, вы вполне законно сможете избежать в судебном порядке «бешеных» процентов. Ну а лучше, все-таки, обходиться вообще без такого рода обращений за денежными средствами, а правильно формировать свой бюджет.        

Сегодня пришла ко мне женщина с интересным рассказом.

В начале 70-х годов она с супругом и детьми получила квартиру в Благовещенске.  В середине 90-х они решили ее приватизировать и сделали это без ее участия, но у нее осталось право пользования квартирой. Собственниками квартиры стали два сына и муж. Сыновья стали взрослыми и переехали в другие районы города, муж попивал и поэтому супруги разъехались по разным квартирам.  Муж остался проживать в этой квартире.  Женщина периодически его посещала в целях проверки. Недавно он умер, женщина обратилась  к нотариусу за оформлением наследства  и тут выяснилось, что квартира уже дважды была продана иным лицам. Спросила сыновей, но они ее убеждают, что никаких договоров не подписывали и знать ничего не знают о продаже.

Ко мне женщина обратилась с вопросом о том, что предпринять. Ситуация весьма запутанная. Супруг выпивал и его могли «уговорить продать недорого» квартиру. Однако в договоре приватизации указаны еще два сына и указан проживающий четвертый человек – супруга, которая по действующему законодательству сохраняет право пользования квартирой.  Соответственно возникает сомнение в том, могли ли «какие-то лица» подделать документы и переоформить права на квартиру? Почему эти лица дважды за 10 лет переоформляли квартиру, но вселяться в нее не пытались? Короче говоря, вопросы есть, а ответов пока нет. Посоветовал для начала обратиться в полицию с целью сбора данных о «как-бы собственниках» квартиры, для того, чтобы иметь возможность правильно указать их в иске, а также указать их адреса и телефоны.  Без этих данных суд будет оставлять заявление без движения. Получим ответ полиции и можем подать заявление в суд, а уже суд запросит материалы регистрационного дела и там все станет ясно.  Думаю, что все-таки реальных продаж не было. Но все-таки продавать квартиры с проживающими в ней собственниками как-то рискованно.  

На памяти есть дела, когда нечто подобное происходило. Полгода тому назад разбирали дело в суде, когда люди выехали из дома в село на длительный период времени. Периодически проверяли состояние дома. В один из приездов узнали, что земельный участок дважды перепродан по доверенности. Мы подали документы в суд, договоры признали недействительными, но в ходе процесса выяснилось, что за этим же «продавцом» как-минимум еще один такой «грешок» проходил через суд (а сколько до суда не дошло?), но у же с квартирой. Не удивлюсь, если в рамках этого дела опять «вылезет» его фамилия. «Внутренние органы» его «ищут», потерпевшие  даже несколько раз подсказывали в каком кафе города он часто бывает, но как-то не смогли специалисты его «повязать». Видимо не в это время они заезжали в кафе, а он не оставлял записку в какое время зайдет в следующий раз.

Выводы:

будьте внимательны в отношении своей недвижимости. Особенно внимательным  необходимо быть одиноким людям. Если у них есть родственники – необходимо присматривать за  такими людьми.  Советую сделать заявление в адрес Росреестра о том, чтобы сделку делал только сам собственник. К сожалению, в Благовещенске  бывали случаи когда «всплывали» поддельные доверенности очень высокого качества и даже поддельные судебные решения. Причем качество документов настолько высокое, что поддельность может установить только эксперт. Поэтому подстрахуйте себя и своих знакомых от таких опасностей хотя- бы путем написания подобного заявления.         

На прошлой неделе Коммерсантом были опубликованы некоторые цифры и выводы из доклада Высшей школы экономики (ВШЭ) в сфере строительства. Полагаю, что для моих читателей эти выводы могут быть интересны.

Итак, представители строительной отрасли остаются пессимистичными в оценках состояния делового климата. Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) оказался немногим лучше кризисных позиций начала 2009 года (–20%). Несмотря на то что впервые с 2015 года отмечается заметное снижение неблагоприятных оценок состояния портфеля заказов, положительного влияния на объем строительных работ и финансовое состояние компаний это пока не оказало: они продолжают ухудшаться.

Строительство продолжает оставаться самой проблемной и непредсказуемой среди базовых отраслей экономики, следует из доклада Центра конъюнктурных исследований Института стратегических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», подготовленного по результатам предпринимательского опроса за первый квартал 2019 года. Однако теперь экономическая неопределенность вызвана не только законодательными изменениями, но и «статистическими перестроениями».

Сама отрасль, как показывают результаты опросов, пока довольно пессимистична в оценках своего состояния. Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ), по оценкам ВШЭ, в первом квартале 2019 года вернулся «на дно экстремальных минимумов последних двух лет», составив минус 20% (снижение на 1 п. п. по сравнению с четвертым кварталом 2018 года). Как отмечается в докладе, такое значение ИПУ в отрасли «лишь на 1 п. п. лучше, чем в кризисном начале 2009 года».

Растет доля организаций, находящихся в предбанкротном состоянии — до 23–25% (по сравнению с первым кварталом прошлого года рост на 5–7 п. п.). Ухудшение аналитики ВШЭ связывают с серьезными изменениями правил работы для застройщиков, в частности с переходом с 1 июля на проектное финансирование. «Низкорентабельные и финансово слабые строительные организации вряд ли выдержат «тесное сотрудничество» с постоянно контролирующими их банками вместо коммуникации с «тихими» и зависящими от них дольщиками — в лучшем случае эти организации исключат из своей деятельности жилищное строительство»,— считают авторы доклада.

Какие выводы можно сделать по этому материалу:

Напряженность в сфере строительства возрастает. Возрастает она по ряду причин, некоторыми из которых являются: очередная «революция» в строительстве жилья (проектное финансирование с 01.07.19г.); противоречивые действия органов власти за период 2018-2019 годов в этой сфере («правила игры» менялись «на ходу» несколько раз); фактическое отсутствие четких критериев возможности работать по «старым правилам» после 01.07.2019г. (пока строители находятся в области слухов и домыслов, какими эти критерии будут); завышенные требования банков к застройщикам при подаче заявок на проектное финансирование (по статистике Сбербанка пока одобряется только половина заявок).

Все вышеизложенное навевает на мысли о том, что в текущем году и пару следующих лет на рынке строительства жилья наверняка будет «штормить».  Каким образом выполнять указание Президента Путина В.В. об увеличении объемов сдачи жилья к 2024 году фактически вдвое непонятно…      

Сегодня сенаторы должны рассмотреть вопрос о установлении дня вступления в силу закона о хостелах. Вероятнее всего это произойдет, а значит с 01.10.19г. эта сфера бизнеса «будет прятаться».

Многие россияне привыкли к такой форме кратковременных остановок в крупных городах. Как правило, это большая квартира с несколькими комнатами в «проходном» месте. Чаще всего это рядом с вокзалами или центром города. Бронируют комнату на ночь или несколько дней и уезжают. Это удобнее, чем селиться в гостинице, поскольку, обычно, есть возможность готовить на кухне, ну и цена пониже, чем в официальной гостинице.

Проблема возникает между владельцами хостелов и соседями, поскольку им не нравится постоянный «поток» неизвестных лиц, повышенный объем мусора и т.п. Государственная Дума озаботилась этой проблемой и первоначально решил запретить  хостелы с 01.07.19г., однако сенаторы посчитали, что в этом случае пострадают не только владельцы хостелов, но и многочисленные россияне, которые уже забронировали себе поездки с проживанием в таких местах на летний период.  Сенаторы поступили разумно и предложили передвинуть срок на осень.

Выводы:

Всем путешествующим по разным надобностям россиянам необходимо учитывать, что с 01.10.19г. «обычные» хостелы «вне закона». За эти полгода владельцы хостелов должны постараться перевести эти помещения в разряд нежилых. Это сложно и дорого и «времени в обрез». Кроме того, вообще в части случаев это невозможно в силу технических причин. К примеру, для хостелов есть требования по оснащению соответствующим оборудованием: звукоизоляцией номеров, противопожарными средствами, охранной сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров. Основные ограничения в том, что это должен быть первый этаж и отдельный вход. Большинство хостелов не подходят под эти ограничения. По оценкам специалистов не более 5 % хостелов смогут пройти это «форматирование». Соответственно кто-то закроется, а кто-то «уйдет в партизаны до поры до времени».  Поэтому при бронировании места ночевки учитывайте эти нюансы, а то можете приехать, а хостела «нема». Если кто-то запланировал поездку на период после октября целесообразно уже сейчас забронировать гостиницу, поскольку при таком развитии ситуации (уменьшение конкуренции на рынке) я ожидаю повышение цены услуг гостиниц.  

Думаю, что повысится спрос на нежилые помещения, подходящие под требования закона, поскольку владельцы таких квартир должны будут прекратить такую деятельность в этих помещениях, если они не смогли перевести их в разряд нежилых. Соответственно они захотят продать свое жилье и купить подходящие помещения.  Таковы мои мысли на эту тему.           

Проблема с парковками в Благовещенске и в целом по России весьма серьезная. Причины ее кроются в том, что при Советском Союзе личный автомобиль был «роскошью», поэтому, как правило, эта «роскошь» хранилась в гараже, который зачастую приобретался ранее приобретения автомобиля. Под окнами машины обычно не оставляли, поэтому дворы были относительно свободные.

С момента развала Союза и «начала движения новейшей России» к «светлому будущему» количество автомобилей стало резко расти. Как следствие этому количество гаражей росло, но не такими темпами. Соответственно дворы  стали постепенно заполняться ночующими автомобилями. На сегодня эта серьезная проблема большинства городов России и Благовещенска в частности. Многие собственники в многоквартирных жилых домах — МКД (особенно в центре города) провели собрания и огородили свои территории от «чужих автомобилей». В целом такое развитие ситуации правильное. Собственники стали активно пользоваться своими правами и законно ограничивают права «чужаков». Но бывают случаи, когда собственники МКД ограничивают и права своих соседей и вот это уже неправильно. Такой случай недавно разбирался Верховным судом РФ и его результаты будут полезны моим читателям.

Итак, суть такова. Одного из сособственников дома на собрании «одарили» пропуском на общую огороженную парковку для жильцов этого дома. Какое-то время человек ставил свой автомобиль, но потом возник конфликт и общее собрание решило, что необходимо изъять у этого жильца пропуск за нарушение правил парковки. Жилец обратился в суд и первоначально суды отказывали ему в восстановлении его прав ссылаясь на то, что собрание полномочно решать такой вопрос. Однако Верховный суд РФ вернул дело на пересмотр указав следующее:

собственнику квартиры в доме принадлежит «безусловное и неотчуждаемое» право на пользование общим имуществом в доме, любые способы ограничения или лишение собственника помещения такого права действующим законодательством не предусмотрено.

Фактов препятствий в желании въехать во двор у суда было множество. Начиная с выписки из протокола — исключить нарушителя парковки права въезжать во двор — до возврата  денег на благоустройство парковки. Учитывая эти моменты, а также требования жилищного и гражданского законодательства суды пересмотрят это дело и вероятнее всего права жильца будут восстановлены несмотря на мнение собрания.

Выводы:

Собственникам помещений в МКД при принятии каких-либо решений необходимо учитывать права на пользование общим имуществом любым сособственником. Ограничение этих прав недопустимо, а вот какого-то рода ответственность за выявленные нарушения предусматривать надо, поскольку злоупотребления возможны как со стороны отдельных «товарищей», так и со стороны «правления». Желательно оговаривать все возможные варианты ответственности заблаговременно.