admin

Вчера появилась информация  о том, что на заседании президиума совета Ассоциации банков России  заместитель главы Министерства Строительства РФ Никита Стасишин обозначил позицию этого органа по проекту закона, который внесла часть депутатов в Государственную Думу.

Суть законопроекта в том, что дольщики, перечисляющие средства на эскроу-счета, могли бы получать доходы в виде процентов, которые ежемесячно начисляются по средневзвешенной процентной ставке. Предполагалось, что доходы от процентов зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования. Отрицательное отношение по этому  же проекту высказала и зампредседателя ЦБ Ольга Полякова. Причины такого отношения не указаны. Полностью их комментарии по этой теме не напечатаны, поэтому буду отталкиваться от того, что коротко опубликовано ТАСС и иными СМИ.

Теперь об этом вопросе. Новая форма долевого участия предполагает, что дольщик фактически кредитует банк, который кредитует якобы «не этими же, а своими средствами» застройщика. При этом подавляющее большинство дольщиков еще берет у этого же банка ипотечный кредит на оплату по договору долевого участия. Эти средства, включая и проценты, «как-бы просто хранятся» в банке до момента постройки дома, хотя фактически эти самые средства будут «работать» на банк, поскольку деньги там «не лежат», а  «работают». Вот депутаты и предложили делать компенсацию дольщикам такой «работы денег» за период строительства дома, причем всего-то по ставке депозита. Казалось-бы, банки с удовольствием берут в депозит деньги россиян. Почему им такая схема не понравилась? Вероятно, хочется получить гораздо больше бонусов «даром», поскольку банк получает следующие дивиденды с такой «работы»: получает «даром» денежные средства дольщика на несколько лет; за  большую часть этих же средств он получает от дольщика проценты за «их использование дольщиком»; кредитует  застройщика фактически  деньгами дольщика, но «как-бы чисто своими». При этой всей схеме фактически банку без разницы построит или нет дом застройщик. Банку все-равно, он свои бонусы получит при любом раскладе («дармовыми» средствами дольщика попользуется, проценты за это еще с ипотечного дольщика возьмет и за проектное финансирование с застройщика также). В крайнем случае, банк вернет дольщику лишь основную сумму кредита (его тело) без учета выплаченных дольщиком процентов за ипотечный кредит.

Резюме:

Схема весьма «красивая» и преподнесена властями в целях уменьшения такого класса  россиян, как  обманутые дольщики. Действительно, со временем, такового класса будет существенно меньше, но вот только за счет самого этого класса, поскольку введение новой схемы финансирования строительства производится за счет самого дольщика. По Благовещенску за два года «активных  реформ» в этой сфере цены на новостройки уже выросли от 15 до 30%. Примерно такой же «дисконт» возникает по большинству строящихся городов России. Такова цена «новой гарантии» государства перед дольщиками. Весьма показательно в этой связи и отказ этих двух федеральных структур поддержать часть депутатов с их идеей. Хоть какую-то часть платежей дольщики могли бы уменьшить. Но пока «сверху не слышат».

Интересное и разумное предложение прозвучало от Почетного члена Российской гильдии риэлторов, президента АН «Савва» Константина Апрелева. Выход из этой ситуации — переход к другой модели, когда дольщик берет на себя только часть рисков: например, вносит задаток в размере 10% стоимости квартиры. Банк в свою очередь принимает на себя риски по управлению проектом и финансирование, и только когда объект сдается в эксплуатацию, покупатель вносит остальные 90% стоимости жилья. Как раз эти 90% можно кредитовать ипотекой при оформлении жилья в собственность. И в этом случае было бы все понятно про ответственность банков как профессиональных управляющих рисками в инвестиционных проектах. Услышат ли «сверху» такое предложение от профессионала?

07.02.20г. опубликовано мнение нового мнение нового вице-премьера РФ по вопросам строительства Марата Хуснуллина.

Опубликовано следующее -«В этом году количество дольщиков увеличится. При переходе на эскроу-счета совершенно точно количество проблемных домов добавится», — цитирует Хуснуллина «РИА Недвижимость».

Более года тому назад, при появлении новых ориентиров реформы долевого строительства, были опубликованы массы материалов от региональных застройщиков, которые в большинстве своем утверждали, что вводимая реформа долевого строительства, как минимум на первоначальном этапе, вызовет волну банкротств. В тот момент застройщиками прогнозировалось банкротство более трети банкротств действующих застройщиков.

Теперь немного о цифрах. «По данным Единого реестра проблемных объектов, в Московской области сегодня 733 проблемных дома и 150 недобросовестных застройщиков», — приводятся слова министра жилищной политики региона Инны Федотовой. Среди застройщиков, которые участвовали в решении проблем обманутых дольщиков: ГК ФСК (1415 дольщиков), ЮИТ (240 дольщиков), ГК «Инград» (484 дольщиков), ГК «Гранель» (2240 дольщиков).

Выводы:

Вот такие моменты по реформе долевого строительства были обозначены новым руководством страны в сфере строительства. Учитывайте их при планировании своих действий по участи в долевом строительстве. К этому вопросу надо подходить очень осторожно, поскольку, по статистике, обычный россиянин меняет место жительства не более 2 раз в жизни. Это самые редкие покупки в жизни обычного человека. Будьте крайне внимательны и осторожны!     

30.01.20г. Совет Федерации одобрил закон об обязанности обеспечивать своих детей жильем тем родителем, кто проживает от ребенка отдельно. В ближайшие дни его должен подписать президент и он вступит силу. Этот закон существенно изменит судебную практику, поэтому есть необходимость его прокомментировать.

По сложившейся практике чаще всего дети остаются проживать с мамой, а отец  живет отдельно.  Если родители расстаются «друзьями» отец, как правило, помогает и детям и отчасти бывшей супруге жить в достатке. Понятно, что у каждого человека свои нормативы по достатку, но главный момент в данном случае, каковы отношения между родителями после развода. Если они относительно хорошие, то обычно отец помогает.

Но так бывает далеко не всегда. Множество  пар разводятся импульсивно и чаще всего при таких разводах страдают матери с детьми, поскольку основными «добытчиками» у нас традиционно считаются отцы и поэтому при распаде семьи они «в сердцах» перестают финансово участвовать в  жизни бывшей семьи. Мало того, весьма часто они просто выгоняют мать с детьми из жилья, в котором  они жили в браке.

Вот для таких случаев и появились эти изменения в законодательстве, которые будут помогать в большей части матерям, оставшимся с детьми, требовать от отца оплаты жилья, необходимого для проживания матери с ребенком. Думаю, что таковых процессов в судах появится достаточно много, поскольку проблема эта весьма часто проявляется в жизни. Потребуется какое-то время для наработки судебной практики по этому вопросу и последующего привыкания к мысли недобросовестных родителей о наличии  у них обязанности по заботе о возможности проживания их же детей.

Выводы:

Закон, безусловно, нужный. Он позволит снизить вероятность серьезных проблем у детей с жильем после развода родителей. Но лучше, все-таки, вообще не допускать применения  этого закона на практике, поскольку у каждого адекватного родителя чувство ответственности должно быть врожденным и не требующим установления таковой ответственности через суд.          

Программы расселения из ветхого и аварийного жилья действуют с 2012 года. За это время многие моменты обсуждались в Верховном суде РФ. Совсем недавно был рассмотрен еще один момент. 

Суд первой инстанции поддержал позицию истца о том, что он не должен доплачивать за предлагаемое ему жилье взамен аварийного. Апелляция отменила это решение, сославшись на нормы жилищного законодательства об обязанности оплатить разницу в цене: при отсутствии соглашения сторон и в случае предоставления жилого помещения стоимостью выше выкупной цены. Областной суд счёл, что раз заявители не согласились с формулировками договора, значит стороны не достигли согласия об условиях изъятия у них недвижимости и предоставления новой квартиры. 
Верховный суд отменил решение апелляции сославшись на следующее. В случае если жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, то собственник помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилья в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Так указывает региональная программа. 

Выводы:

знакомьтесь детально с юридическими основаниями позиции муниципалитетов до обращения в суд. Достаточно часто права попавших в эту проблему весьма неплохо защищены и велика вероятность осуществить их. Для этого надо найти специалиста в этой сфере, которому вы доверяете или который наверняка вам поможет. Поищите информацию относительно ответственности этого человека по исполнению договора. Таких специалистов много, но много и тех, кто берется за услугу не понимая нюансов правоприменения.

В настоящее время пытаюсь помочь своему знакомому по судебному спору с застройщиком. Думаю целесообразно рассказать читателям об  этом споре.

Суть ситуации такова. Более 10 лет тому назад мой товарищ приобрел у застройщика квартиру и гараж во дворе. Гараж был узаконен через суд, но вот с землей мой товарищ не стал «заморачиваться» и это ему «выходит боком» сейчас. Как оказалось, гараж частично заходит на смежный земельный участок, а этот земельный участок сейчас принадлежит застройщику, который хочет построить многоквартирный жилой дом и формальное наличие гаража на его земельном участке сильно мешает ему это делать. Застройщик подал заявление в суд с просьбой об отмене решения, которым был узаконен гараж, и суд пошел ему навстречу, сославшись на нарушение прав собственника участка в момент строительства гаража (поскольку фактический застройщик тогда не сверил месторасположение участка на своей территории и «залез» на чужую землю «без спроса»). Сейчас мы пытаемся все-таки признать право на это гараж за товарищем. Сложно сказать, получится ли, учитывая формальность – гараж действительно частью «залез» на чужую землю.

Выводы:

Я давно уже своим клиентам делаю рекомендации перед сделкой купли недвижимости – обязательно необходимо требовать не только документы на землю, но еще и проверять фактическое месторасположение участка юридическому. К сожалению, весьма часто даже нормальные документы бывают с недостатками. Могут быть ошибки кадастровых инженеров, а может быть и качество измерений устаревшее. Сейчас точность измерений достигает 3-10 см, а  ранее допуск был существенно шире и  от этих изменений сейчас часто выявляются недостатки даже в казалось-бы нормальных документах на землю. Поэтому перед сделкой обязательно делайте вынос в натуру координат поворотных точек. Это недорого, около 1000 рублей за одну точку, но у вас будет сразу подтверждение правильности или неправильности документов.