admin

20.10.20г. я написал коротенький пост на тему решения по ключевой ставке ЦБ РФ (https://blogs.amur.info/847/10907/) . Сегодня Индикаторы Рынка Недвижимости опубликовали свои выводы по этой теме (https://www.irn.ru/news/133950.html).

Согласно представленного материала решение ЦБ оставить ключевую ставку на прежнем уровне не сможет предотвратить повышение ставок по кредитам, в том числе ипотечным, потому что фондирование для банков все равно дорожает. При этом риски резкого повышения ключевой ставки в дальнейшем, а значит, и более существенного удорожания ипотеки, выросли — так как рубль, лишенный поддержки ЦБ, скорее всего, продолжит слабеть, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Несмотря на обвал цен на нефть и курса рубля, 20 марта совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 6% годовых. В принципе, раньше в таких случаях мегарегулятор ставку всегда повышал, чтобы остановить девальвацию отечественной валюты.

Отечественный  Центробанк принял соломоново решение, то есть оставил все как есть. Как следствие, все остальные тоже остались при своих интересах. Ставки по кредитам все равно ползут вверх, потому что стоимость заемных средств в экономике увеличивается и без повышения ключевой ставки ЦБ. Один из важнейших индикаторов – динамика ставок по депозитам, средства которых банки используют для кредитования населения и бизнеса. По данным СМИ, вклады уже подорожали в банке «Дом.рф», «Русском стандарте», «Почта банке», банке «Восточный» и т.д. Как подчеркивают сами банкиры, они вынуждены увеличивать доходность депозитов, чтобы предотвратить бегство вкладчиков – в периоды финансовой нестабильности наши соотечественники традиционно предпочитают хранить деньги в твердой валюте.

Многие банки уже успели поднять и ипотечные ставки. «Юникредит банк» увеличил ставки по всем ипотечным кредитам на 1,5 п. п. до 10,4—13,5% годовых. В Транскапиталбанке ставки выросли на 1,5 п. п. до 9,99—10,29%, в Райффайзенбанке – на 0,2-0,5 п. п. до 8,99 –9,79%, в банке «Открытие» — на 1,5 п. п. до 9,9-10,2%, в Росбанке — на 0,7 п.п. В ближайшее время повысить ставки на 1-2 п. п. собирается «Абсолют банк». Примеру коллег также планирует последовать «Альфа-банк», пишут «Ведомости».

При этом падение курса рубля, не получившего помощи от ЦБ, скорее всего, продолжится. В конце 2018 г., когда позиции рубля подорвали очередные американские санкции, Центробанк действовал на опережение: он в два приема увеличил ставку на символические 0,5 п.п., чтобы поддержать слабеющий рубль «малой кровью», предотвратить закрепление инфляции на уровне, существенно превышающем целевые 4%, и тем самым избежать более серьезного повышения ставки. И это сработало: доллар тогда подорожал до 70 руб., но после повышения ставки постепенно начал сползать вниз. В этот раз доллар уже подскакивал выше 80 руб. и, возможно, это еще не предел, так как неготовность ЦБ повышать ключевую ставку может поспособствовать спекулятивной игре. Но если курс доллара достигнет 90 и тем более 100 руб., Центробанку все равно придется поднять ставку, но уже не 0,5-1 п.п., а более существенно. Напомним, в конце 2014 г., когда доллар достигал на максимуме 86 руб., ставка выросла с 10,5% до 17%.

Мои мысли:

Таковы мысли аналитиков Индикаторов Рынка Недвижимости, которые мною во многом поддерживаются. Центробанк «сделал паузу», но вот будет ли от этого лучше заемщикам, пока непонятно. Части из них, безусловно, да. Они смогут взять кредиты по устоявшимся ставкам до момента их поднятия. Но, кто-то из потенциальных заемщиков, успокоившись таким «поведением» Центробанка, понадеется на продолжение такой политики и, весьма вероятно, «попадёт», поскольку, по мнению множества аналитиков, ставка 20.03.20г. должна была подняться, учитывая практику работы ЦБ РФ в подобных случаях. Будем наблюдать за развитием событий. Потенциальным заемщикам банков – читайте внимательно («между строк») все экономические материалы сегодня. Сегодня «слишком много политики». Анализируйте происходящее и применяйте свой жизненный опыт  на практике.      

Систематически читаю информацию на сайтах так  или иначе связанных с недвижимостью. Сегодня прочитал материал на сайте Циан. Думаю и вам полезно знать о прочитанном мною.

Судя по статистике последних недель, самыми надежными инвестициями россияне считают гречку и недвижимость — продажи и того и другого стремительно пошли вверх.

ПО ДАННЫМ АНАЛИТИКОВ ЦИАН, РЕЗКОЕ СНИЖЕНИЕ КУРСА РУБЛЯ ПОДНЯЛО ПОКУПАТЕЛЬСКУЮ АКТИВНОСТЬ НА 42%. ПРИ ЭТОМ КОЛИЧЕСТВО ЗАПРОСОВ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ВЫРОСЛО НА 44%, А НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК — НА 35%. 

В мегаполисах сняли квартиры с продажи до 5% продавцов. Такова опубликованная на Циан информация.

Мои мысли:

Теперь о перспективах на нашем рынке после заседания ЦБ РФ о ключевой ставке. Вроде бы хорошо, что ЦБ РФ пока не стал менять ставку. Значит основные прогосударственные банки, вероятнее всего, не будут менять свои ставки до следующего заседания 24.04.20г. Таким образом, у россиян будет как минимум месяц для получения ипотечного кредита. Тем не менее, три непрогосударственных банка все-же не дожидаясь этого решения сами подняли ставки примерно на 1,5% еще неделю тому назад. Это обстоятельство очевидно сигнализирует о том, что «проблема» на ипотечном рынке есть. Просто она пока «не такая очевидная» для лиц, принимающих решения. На пресс-конференции Э.Набиуллина подтвердила, что мнения членов совета на заседании разделились, было три варианта решения. На вопрос о том, раскрыть подробности этих обсуждений, она сделать таковое не согласилась. Что тоже показательно, на мой взгляд. Чего скрывать-то? Там же не государственные тайны обсуждали, а экономику России, как-бы «нашу» экономику. Тем не менее, это оказалось «закрытой информацией». Полагаю, что на следующем заседании ЦБ РФ вероятность того, что ключевую ставку увеличат, близка к 100%. Пока история поведения властей в кризисах говорит о необходимости повышения ставок дабы уменьшить ликвидность и «прижать»  инфляцию (в работе ЦБ РФ это один из основных показателей). Хотя в «загнивающем капитализме» ставки уменьшили до 0% (США, Европа). В ряде европейских стран есть вообще отрицательная ставка кредитования для банков! Но у нас традиционно уменьшают инфляцию через повышение ставок. «Ложка меда» была в том, что малому бизнесу, заболевшим россиянам и некоторым отраслям (пока говорят о туризме и авиации) будут помогать. Но цифры средств для помощи, на мой взгляд, мизерны. Прозвучали цифры от ЦБ РФ около 650 млрд и, по моему, 300  от Правительства (если я правильно понял). В общей сложности до 1 трл рублей или менее 13 млрд долларов. В США сейчас конгресс обсуждает выделение помощи на 1 трл долларов! Это в 80 раз больше! Разные страны Европы обсуждают по 200-300 млрд евро помощи своей экономике. Поэтому наши 13 млрд – это «копейки» на фоне бюджетов помощи других стран! Отсюда, на серьезную финансовую помощь государства пока надеяться не стоит. Россияне в большинстве своем,  конечно, привыкли жить по своим средствам (принцип «На бога надейся, но сам не плошай»). Поэтому-то, большинство из них и поступают так, как им велит опыт и практика прошлых периодов. Поэтому и покупают впрок продукты, стараются сделать вложения в недвижимость и иные товары длительного потребления в подобные периоды. Не всегда, конечно, такие покупки являются рациональными (например,  брать «про запас» телевизоры). В период неопределенности надо трезво подходить к покупкам. В целом, россияне понимают, что недвижимость одна из тех «гаваней», которая в любом  случае имеет ценность. К примеру, по официальной статистке средняя стоимость недвижимости в Благовещенске за период 2004-2014 годов выросла в 4,8 раза! И это при том, что период 2008-2010 годы  был периодом кризиса, начавшегося в США. За эти годы цена недвижимости Благовещенска снизилась примерно на четверть! Если бы этого кризиса не было цена выросла бы еще больше, но и 4,8 раза – тоже весьма серьезный показатель. Поэтому приобретая недвижимость люди в целом делают грамотное вложение средств. Конечно, любому покупателю хочется приобрести на минимуме (на «дне»), а продать «на взлете». Но, как правило, на «дне» могут приобрести меньшинство тех, кто держит наличку, поскольку, как только кризис начинается, банки сразу же сворачивают ипотечные программы и взять кредит становится или невозможным или нецелесообразным. Поэтому принимайте решение  о приобретении недвижимости и иных предметов длительного пользования не в спешке. Лучше это делать не в период ажиотажа. Пока такую возможность ЦБ РФ нам дает. Не упускайте такую возможность, если вам это приобретение действительно делать нужно.          

Тема весьма важная в свете  происходящих сейчас во всем мире проблем (коронавирус, падение стоимости нефти, рост курса валют, недостаток предложения на рынке «Дальневосточной ипотеки»  и т.д.). Вспомним ситуации 2008 и 2014 годов, попытаемся спрогнозировать развитие ситуации применительно к сегодняшним реалиям. Можете задать вопросы по этим темам заранее или в ходе передачи.   

Вчера я написал материал о том, есть кризис или его еще нет. Пытаюсь анализировать происходящее и услышанное за сутки и прихожу к следующим выводам. Обычно я пишу материал два раза в неделю, но в данном случае считаю, что нужно быстрее донести свои мысли до вас.

Сегодня утром было опубликовано мнение Всемирной Организации Здравоохранения о том, что коронавирус признан пандемией. Чуть позднее услышал информацию о том, что Трамп закрыл европейцам въезд в США на месяц (пока). Россия закрыла полеты в 4 страны Европы. Вечером Вести24 проинформировали, что  курс рубля за доллар пробил цифру 75, нефть продолжила падение, мировые индексы экономики поголовно снижаются, Арабские Эмираты совместно с Саудовской Аравией обещают нарастить объемы нефти на 4 млн баррелей в сутки…

Печально. Неужели он все-таки начался сейчас? Очень хочется отложить «его наступление», для меня лично это очень важно. Хочется надеяться, что еще можно исправить ситуацию, но вот поступающая информация «все ломает». Единственная хорошая сегодня новость «из этой оперы» о том, что Китай, похоже, прошел острую фазу вируса и началось исправление (число вновь заразившихся исчисляется десятками в день, а не тысячами человек как было ранее). Но чего это стоило и правительству Китая, его народу и экономике? Это пока загадка. Смогут ли также правительства других стран «постоять за себя»? Видно, как бурно развиваются события в Европе, «закрылись» штаты…   

К вечеру появилась информация от В.Мутко (с недавних пор руководитель ДОМ.РФ – один из крупнейших игроков на рынке ипотеки России). Так сайт Индикаторов Рынка Недвижимости цитирует его:

«Последние несколько дней активы стали дороже, практически неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Вопрос в том, как сейчас поведет себя Центральный банк, какое решение будет по ключевой ставке — вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на 1-2 пункта». «В ближайшие полторы-две недели банки будут работать в этом режиме, позже решение будет принято», — подчеркнул Мутко. Напомню, что ближайшее заседание ЦБ РФ через неделю, и если ситуация на мировом рынке не успокоится надо ждать повышения ключевой ставки, что означает повышение ставок банками, а также существенное ужесточение условий кредитования.

Резюме:

Сегодня у нас было собрание участников Гильдии Риэлторов Приамурья (мы собираемся примерно раз в месяц-полтора). Обсуждали разные вопросы, но затронули и тему «Дальневосточной ипотеки 2%». Послушал мнения коллег (они гораздо больше меня работают в этой сфере, поэтому их мнение для меня очень важно) и понял, что ситуация в Благовещенске с реализацией этой программы «забуксовала». По полученной информации:  подано заявок более 1100, одобрено  к выдаче около 800, выдано кредитов на 813 млн рублей, но это всего лишь на 245 заявителей! А предложения под эту программу в Благовещенске фактически уже нет! Таким образом, более 500 заявителей на сегодня не могут найти для себя возможность реализовать госпрограмму с уже одобренными кредитами! К ним добавятся еще позже одобренные (возможно 300). Власти вроде начинают сейчас собирать информацию о том, где потенциально набирается необходимое количество желающих приобрести жилье по этой программе (это, конечно, здорово), но это не решит проблемы сегодняшних желающих воспользоваться этой программой. Ведь там масса ограничений, главные из которых возраст до 36 лет и покупка у застройщика! Одобрение действует 3-4 месяца и потом нужно снова проходить процедуры сбора полного комплекта документов. Сейчас как раз у множества амурчан подойдет срок окончания первого срока одобрения и соответственно они должны для себя принять решение, стоит ли им пытаться реализовать эти возможности или нет.

Так вот мое мнение и мнение коллег: это очень рискованно! Можно несколько раз собирать комплекты документов, получать одобрение, но не иметь возможности купить жилье по этой программе. Причин несколько: все строящееся сейчас жилье уже раскуплено; все то, что планируется строить в ближайшее время под вопросом, поскольку граница закрыта (и пока сложно сказать, когда в реальности китайские рабочие смогут заехать к нам на работу учитывая квотирование этого вида деятельности) и соответственно китайские рабочие на той стороне Амура, а наши местные каменщики вряд ли справятся с желанием застройщиков массово начать строить дома; часть материалов у нас имеют китайские корни и соответственно рынок этих материалов «вымывается», а новые материалы пока не поставляются и до сих пор неизвестно когда это восстановится; застройщики пока не хотят строить по «новым правилам» (кто-то пытается строить «на свои», но продавать «свое» они могут только готовое, а  это 2 года строительства). Так что на самом деле перспектива реализации 2-х процентной ипотеки в Благовещенске в ближайшее время весьма туманна! Поэтому делайте выводы. Думаю, есть смысл серьезно поразмышлять над сельской ипотекой (ставки там до 3%, но условия более приемлимы), а также над обычной ипотекой (на сегодняшний день можно найти предложения около 8% годовых). Но надо размышлять «скоренько», поскольку  в случае «смены вектора» Центральным Банком другие кредитные учреждения через несколько дней (максимум недель) наверняка сменят свои условия. Так что времени немного.         

Такая мысль будоражит умы многих россиян, пытающихся отслеживать изменения в экономике, в настоящее время.  И если он начался, то что делать?

Напомню, что прошлый год прошел «под знаком большой таможенной войны» между двумя сильнейшими экономиками мира – США и КНР. Весь прошлый год было очень тревожно, поскольку «соперники обменивались ударами» практически ежемесячно и волнение нарастало вплоть до декабря. К декабрю страсти немного поутихли, поскольку стороны «конфликта» решили «зарыть топор войны» на год. Аналитики вздохнули с облегчением, поскольку большинство из них склонялось к выводу о том, что этот «обмен ударами», вероятнее всего, должен был спровоцировать очередной мировой финансовый кризис.

Страсти улеглись, но буквально через несколько недель «появилась новая беда» — коронавирус. Сначала он «поразил» центр логистики Китая, а в настоящее время  захватил уже более половины стран мира как бы его не сдерживали.  Развитие ситуации  с коронавирусом подозрительно совпало с прекращением острой фазы таможенной войны между КНР и США и есть предположения у значительной части аналитиков, что это не случайно. Но оставим эти размышления на потом. Усилиями властей многих стран удается значительно снизить возможные последствия развития такой болезни, однако эти усилия приводят к массовым ограничениям. В частности, в Китае фактически люди массово не работают, заводы простаивают, туристы почти перестали летать на самолетах и т.п. А ведь Китай — это фактически локомотив реальной индустрии на сегодня. Подавляющее большинство заводов и фабрик мировых гигантов находится именно там и остановив их работу через некоторое время весь остальной мир это ощутит. Благовещенск как никто другой чувствует «нехватку» китайских товаров. Думаю, все помнят  огурцы по 500 рублей в начале февраля. Наверняка есть подобные проблемы в массе других сегментов торговли, просто они пока не видны рядовому обывателю, о них переживают пока только предприниматели  и их партнеры, которые связаны с тем  или иным видом деятельности. Поэтому проблемы торможения мировой экономики и переход ее в период «сваливания гуляет где-то очень близко». С такими переживаниями живут большинство экономических аналитиков с начала 2020 года. Вероятнее всего, коронавирус быстро «не рассосется» и поэтому с ним нам придется попереживать еще несколько месяцев.   

А тут еще «прилетел подарок» в пятницу со встречи ОПЕК+. Поскольку результаты встречи были озвучены поздно мировые биржи уже были закрыты и их «реакцию» мы смогли прочувствовать только в понедельник. Реакцию нашей биржи мы увидели вчера, поскольку 9 марта Россия отдыхала. Реакция печальна! Очередной шок для мировой экономики и так балансирующей на грани срыва. Цены на нефть упали одномоментно почти на треть! Такого не было около 30 лет с момента войны в Персидском заливе. Вчера цены отыграли частично это падение, но все-равно падение цен и сверхпредложение нефти на рынке очевидно. Как теперь будут вести себя «партнеры» по ОПЕК+? Каждый за себя или все-таки найдут возможность найти компромисс? Вопросы есть , а ответов на них пока нет.

Выводы:

каждому россиянину, хоть немного интересующемуся экономикой, в ближайшее время  надо смотреть развитие событий и пытаться понимать, каким образом происходящие в мире изменения коснутся его лично. Эти изменения затронут всех без исключения! Вопрос только в том – когда и насколько сильно! А для ответа на эти вопросы необходимо следить за ситуацией и пытаться немного ее опережать.

По опыту прошлых кризисов можно сказать следующее. В период паники россияне «гребли всё». Кто-то покупал валюту, кто-то по несколько телевизоров, кто-то машины, ну а кто-то недвижимость. Особенно заметно это явление было в 1998 году и в конце 2013 года. Напомню, что в августе 1998 года обвалился российский рубль (за 2 месяца почти в четыре 4 раза!), а в 2013году изменения произошли уже менее существенные, но все-равно сильные (рубль снизился более чем вдвое за 3 месяца). В этом году, я пока не вижу таких сильных перспектив  изменений по валюте. Думаю, что нефти все-таки не дадут так сильно упасть, поскольку наши «партнеры» — американцы и  саудиты сами не хотят видеть нефть дешевле 43 долларов, поэтому если и будет курс нефти ниже, то, на мой взгляд, относительно кратковременно.  

Тем не менее, исключить нельзя и подобное развитие событий, если кризис перейдет в острую фазу. Поэтому старайтесь анализировать происходящее и проглядывать ближайшие перспективы для себя лично. Если у вас назрела необходимость улучшения жилищных условий – улучшайте. Не будучи аналитиком почти невозможно попасть в «яблочко». Тем у кого есть наличка, целесообразнее сохранить ее до так называемого «дна рынка». Тогда у вас будет гораздо больший выбор по количеству предложения и значительно более приятной цене (в прошлые кризисы цена падала примерно на треть!). Но для этого придется выждать года два с момента начала кризиса. Если же у вас есть возможность получить кредит, то, вероятнее всего, вам надо будет брать квартиру в период «паники», а в этот момент и цены завышены и предложения меньше. Но вы, скорее всего, не сможете прокредитоваться в будущем на прежних условиях, поскольку, как только начинается кризис банки сразу же сворачивают программы кредитования через ужесточение условий либо повышение стоимости кредита. Так что оценивайте свои возможности и желания с учетом этих рекомендаций.