admin

Тема весьма важная в свете  происходящих сейчас во всем мире проблем (коронавирус, падение стоимости нефти, рост курса валют, недостаток предложения на рынке «Дальневосточной ипотеки»  и т.д.). Вспомним ситуации 2008 и 2014 годов, попытаемся спрогнозировать развитие ситуации применительно к сегодняшним реалиям. Можете задать вопросы по этим темам заранее или в ходе передачи.   

Вчера я написал материал о том, есть кризис или его еще нет. Пытаюсь анализировать происходящее и услышанное за сутки и прихожу к следующим выводам. Обычно я пишу материал два раза в неделю, но в данном случае считаю, что нужно быстрее донести свои мысли до вас.

Сегодня утром было опубликовано мнение Всемирной Организации Здравоохранения о том, что коронавирус признан пандемией. Чуть позднее услышал информацию о том, что Трамп закрыл европейцам въезд в США на месяц (пока). Россия закрыла полеты в 4 страны Европы. Вечером Вести24 проинформировали, что  курс рубля за доллар пробил цифру 75, нефть продолжила падение, мировые индексы экономики поголовно снижаются, Арабские Эмираты совместно с Саудовской Аравией обещают нарастить объемы нефти на 4 млн баррелей в сутки…

Печально. Неужели он все-таки начался сейчас? Очень хочется отложить «его наступление», для меня лично это очень важно. Хочется надеяться, что еще можно исправить ситуацию, но вот поступающая информация «все ломает». Единственная хорошая сегодня новость «из этой оперы» о том, что Китай, похоже, прошел острую фазу вируса и началось исправление (число вновь заразившихся исчисляется десятками в день, а не тысячами человек как было ранее). Но чего это стоило и правительству Китая, его народу и экономике? Это пока загадка. Смогут ли также правительства других стран «постоять за себя»? Видно, как бурно развиваются события в Европе, «закрылись» штаты…   

К вечеру появилась информация от В.Мутко (с недавних пор руководитель ДОМ.РФ – один из крупнейших игроков на рынке ипотеки России). Так сайт Индикаторов Рынка Недвижимости цитирует его:

«Последние несколько дней активы стали дороже, практически неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Вопрос в том, как сейчас поведет себя Центральный банк, какое решение будет по ключевой ставке — вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на 1-2 пункта». «В ближайшие полторы-две недели банки будут работать в этом режиме, позже решение будет принято», — подчеркнул Мутко. Напомню, что ближайшее заседание ЦБ РФ через неделю, и если ситуация на мировом рынке не успокоится надо ждать повышения ключевой ставки, что означает повышение ставок банками, а также существенное ужесточение условий кредитования.

Резюме:

Сегодня у нас было собрание участников Гильдии Риэлторов Приамурья (мы собираемся примерно раз в месяц-полтора). Обсуждали разные вопросы, но затронули и тему «Дальневосточной ипотеки 2%». Послушал мнения коллег (они гораздо больше меня работают в этой сфере, поэтому их мнение для меня очень важно) и понял, что ситуация в Благовещенске с реализацией этой программы «забуксовала». По полученной информации:  подано заявок более 1100, одобрено  к выдаче около 800, выдано кредитов на 813 млн рублей, но это всего лишь на 245 заявителей! А предложения под эту программу в Благовещенске фактически уже нет! Таким образом, более 500 заявителей на сегодня не могут найти для себя возможность реализовать госпрограмму с уже одобренными кредитами! К ним добавятся еще позже одобренные (возможно 300). Власти вроде начинают сейчас собирать информацию о том, где потенциально набирается необходимое количество желающих приобрести жилье по этой программе (это, конечно, здорово), но это не решит проблемы сегодняшних желающих воспользоваться этой программой. Ведь там масса ограничений, главные из которых возраст до 36 лет и покупка у застройщика! Одобрение действует 3-4 месяца и потом нужно снова проходить процедуры сбора полного комплекта документов. Сейчас как раз у множества амурчан подойдет срок окончания первого срока одобрения и соответственно они должны для себя принять решение, стоит ли им пытаться реализовать эти возможности или нет.

Так вот мое мнение и мнение коллег: это очень рискованно! Можно несколько раз собирать комплекты документов, получать одобрение, но не иметь возможности купить жилье по этой программе. Причин несколько: все строящееся сейчас жилье уже раскуплено; все то, что планируется строить в ближайшее время под вопросом, поскольку граница закрыта (и пока сложно сказать, когда в реальности китайские рабочие смогут заехать к нам на работу учитывая квотирование этого вида деятельности) и соответственно китайские рабочие на той стороне Амура, а наши местные каменщики вряд ли справятся с желанием застройщиков массово начать строить дома; часть материалов у нас имеют китайские корни и соответственно рынок этих материалов «вымывается», а новые материалы пока не поставляются и до сих пор неизвестно когда это восстановится; застройщики пока не хотят строить по «новым правилам» (кто-то пытается строить «на свои», но продавать «свое» они могут только готовое, а  это 2 года строительства). Так что на самом деле перспектива реализации 2-х процентной ипотеки в Благовещенске в ближайшее время весьма туманна! Поэтому делайте выводы. Думаю, есть смысл серьезно поразмышлять над сельской ипотекой (ставки там до 3%, но условия более приемлимы), а также над обычной ипотекой (на сегодняшний день можно найти предложения около 8% годовых). Но надо размышлять «скоренько», поскольку  в случае «смены вектора» Центральным Банком другие кредитные учреждения через несколько дней (максимум недель) наверняка сменят свои условия. Так что времени немного.         

Такая мысль будоражит умы многих россиян, пытающихся отслеживать изменения в экономике, в настоящее время.  И если он начался, то что делать?

Напомню, что прошлый год прошел «под знаком большой таможенной войны» между двумя сильнейшими экономиками мира – США и КНР. Весь прошлый год было очень тревожно, поскольку «соперники обменивались ударами» практически ежемесячно и волнение нарастало вплоть до декабря. К декабрю страсти немного поутихли, поскольку стороны «конфликта» решили «зарыть топор войны» на год. Аналитики вздохнули с облегчением, поскольку большинство из них склонялось к выводу о том, что этот «обмен ударами», вероятнее всего, должен был спровоцировать очередной мировой финансовый кризис.

Страсти улеглись, но буквально через несколько недель «появилась новая беда» — коронавирус. Сначала он «поразил» центр логистики Китая, а в настоящее время  захватил уже более половины стран мира как бы его не сдерживали.  Развитие ситуации  с коронавирусом подозрительно совпало с прекращением острой фазы таможенной войны между КНР и США и есть предположения у значительной части аналитиков, что это не случайно. Но оставим эти размышления на потом. Усилиями властей многих стран удается значительно снизить возможные последствия развития такой болезни, однако эти усилия приводят к массовым ограничениям. В частности, в Китае фактически люди массово не работают, заводы простаивают, туристы почти перестали летать на самолетах и т.п. А ведь Китай — это фактически локомотив реальной индустрии на сегодня. Подавляющее большинство заводов и фабрик мировых гигантов находится именно там и остановив их работу через некоторое время весь остальной мир это ощутит. Благовещенск как никто другой чувствует «нехватку» китайских товаров. Думаю, все помнят  огурцы по 500 рублей в начале февраля. Наверняка есть подобные проблемы в массе других сегментов торговли, просто они пока не видны рядовому обывателю, о них переживают пока только предприниматели  и их партнеры, которые связаны с тем  или иным видом деятельности. Поэтому проблемы торможения мировой экономики и переход ее в период «сваливания гуляет где-то очень близко». С такими переживаниями живут большинство экономических аналитиков с начала 2020 года. Вероятнее всего, коронавирус быстро «не рассосется» и поэтому с ним нам придется попереживать еще несколько месяцев.   

А тут еще «прилетел подарок» в пятницу со встречи ОПЕК+. Поскольку результаты встречи были озвучены поздно мировые биржи уже были закрыты и их «реакцию» мы смогли прочувствовать только в понедельник. Реакцию нашей биржи мы увидели вчера, поскольку 9 марта Россия отдыхала. Реакция печальна! Очередной шок для мировой экономики и так балансирующей на грани срыва. Цены на нефть упали одномоментно почти на треть! Такого не было около 30 лет с момента войны в Персидском заливе. Вчера цены отыграли частично это падение, но все-равно падение цен и сверхпредложение нефти на рынке очевидно. Как теперь будут вести себя «партнеры» по ОПЕК+? Каждый за себя или все-таки найдут возможность найти компромисс? Вопросы есть , а ответов на них пока нет.

Выводы:

каждому россиянину, хоть немного интересующемуся экономикой, в ближайшее время  надо смотреть развитие событий и пытаться понимать, каким образом происходящие в мире изменения коснутся его лично. Эти изменения затронут всех без исключения! Вопрос только в том – когда и насколько сильно! А для ответа на эти вопросы необходимо следить за ситуацией и пытаться немного ее опережать.

По опыту прошлых кризисов можно сказать следующее. В период паники россияне «гребли всё». Кто-то покупал валюту, кто-то по несколько телевизоров, кто-то машины, ну а кто-то недвижимость. Особенно заметно это явление было в 1998 году и в конце 2013 года. Напомню, что в августе 1998 года обвалился российский рубль (за 2 месяца почти в четыре 4 раза!), а в 2013году изменения произошли уже менее существенные, но все-равно сильные (рубль снизился более чем вдвое за 3 месяца). В этом году, я пока не вижу таких сильных перспектив  изменений по валюте. Думаю, что нефти все-таки не дадут так сильно упасть, поскольку наши «партнеры» — американцы и  саудиты сами не хотят видеть нефть дешевле 43 долларов, поэтому если и будет курс нефти ниже, то, на мой взгляд, относительно кратковременно.  

Тем не менее, исключить нельзя и подобное развитие событий, если кризис перейдет в острую фазу. Поэтому старайтесь анализировать происходящее и проглядывать ближайшие перспективы для себя лично. Если у вас назрела необходимость улучшения жилищных условий – улучшайте. Не будучи аналитиком почти невозможно попасть в «яблочко». Тем у кого есть наличка, целесообразнее сохранить ее до так называемого «дна рынка». Тогда у вас будет гораздо больший выбор по количеству предложения и значительно более приятной цене (в прошлые кризисы цена падала примерно на треть!). Но для этого придется выждать года два с момента начала кризиса. Если же у вас есть возможность получить кредит, то, вероятнее всего, вам надо будет брать квартиру в период «паники», а в этот момент и цены завышены и предложения меньше. Но вы, скорее всего, не сможете прокредитоваться в будущем на прежних условиях, поскольку, как только начинается кризис банки сразу же сворачивают программы кредитования через ужесточение условий либо повышение стоимости кредита. Так что оценивайте свои возможности и желания с учетом этих рекомендаций.                      

Недавно попалась на глаза статья на сайте Индикаторов рынка недвижимости. Решил поделиться своими мыслями о ней с вами.

Итак, Вице-премьер Марат Хуснуллин дал поручение Минстрою РФ проработать вопрос низких цен на жилье в регионах. «Провел встречу с главой Кемеровской области Сергеем Цивилевым. Обсудили ключевые проблемы региона. Уровень ввод жилья в области сегодня низкие: 0,3 квадратного метра на человека. Такой уровень не соответствует параметрам, необходимым для реализации нацпроекта. Основные причины такого уровня — это цена за квадратный метр. Она сегодня в области крайне низкая, я дал поручение Минстрою проработать этот вопрос в целом по стране», — написал Хуснуллин в своем «Инстаграмме». По его словам, вторая проблема региона — эскроу-счета. «Не все застройщики в регионе пока готовы работать по новым стандартам», — добавил вице-премьер.

Резюме:

Честно сказать, я пока не предполагал, что именно низкие цены на жилье являются проблемой для рынка недвижимости. Законы рынка говорят о том, что спрос рождает предложение. Если спрос низкий, то и предложение обычно невелико и цена , как правило, снижается. А вот то, что именно низкие цены являются «бедой» рынка недвижимости – это для меня лично новость. Поэтому для меня такое обоснование малых объемов строительства остается пока загадкой. Возможно, что в «обновленной новыми руководителями России» появляются «новые» законы рынка о которых мне пока неизвестно. Пытаюсь представить развитие ситуации в Кемерово: с Москвы дается указание установить цену на 20% выше сегодняшних и ожидаемый эффект от этого нововведения – рекордное увеличение объемов продаж и соответственно объемов строительства втрое (поскольку планы по строительству в России 1 кв.м. жилья на человека в год). Возможно, кемеровчане расхватают все новостройки как горячие пирожки!?  

На этой неделе на сайтах Индикаторов рынка недвижимости и Циан были опубликованы мысли ответственных федеральных чиновников относительно реализации этого национального проекта. На мой взгляд они интересны.

Итак, согласно нацпроекта на 2019 год целевой показатель был установлен на уровне 88 млн кв. м, на 2020 год — 98 млн кв. м, на 2021 год — 94 млн кв. м, к 2024 году – до 120 млн кв. м. Реальность 2019 такова – около 80 млн, т.е. «недоработка» примерно на 10%.

Я уже неоднократно писал, что, по-моему мнению, вероятность реализации указанных задач невелика в перспективе 2022-2024 годов, поскольку застройщики пока находятся в «режиме ожидания» послаблений от федеральных властей, т.к. новые правила строительства (если их не ослабить) очень многих застройщиков вынудят уйти с рынка. В дальнейшем предполагаю, что в 2020 году и может быть еще и в 2021 отрасль сможет удержать эту планку или (как вариант) даже приподняться частично над сегодняшним результатом, поскольку застройщики взяли в работу большое количество объектов пытаясь «застолбить» себе возможность строить по «старым» правилам хотя-бы пару ближайших лет. На сегодня в работе подавляющее большинство объектов по «старым» правилам, новые разрешения строители берут неохотно, поскольку сомневаются в реализации своих возможностей по «новым» правилам. По сложившейся практике, период подготовки строительства (выкуп участков, получение разрешительной документации и т.д.) и собственно само строительства занимает несколько лет (от 3 и более). Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин рассказал на круглом столе по реформе долевого строительства в Госдуме об объеме выведенных в оборот новых площадок жилищного строительства. По его данным объем снизился на 40% (я писал об этом в материале https://blogs.amur.info/847/10823/). Отсюда очевидно, что при наличии таких объемов выведенных в оборот новых площадок строительства через пару лет мы не получим не только реализацию нацпроекта, но и вообще в целом как класс новостройки.

Поэтому мне непонятна позиция федеральных чиновников. Несколько месяцев тому назад они пытались «прощупать тему» снижения показателей нацпроекта по строительству (об этом я писал в материалах https://blogs.amur.info/847/10607/ и https://blogs.amur.info/847/10627/), но, насколько я понял, Президент «не позволил сомневаться» федеральным чиновникам в возможности реализации этих планов. Владимир Якушев на встрече с членами Совета Федерации пояснил:

«Мы очень долго дискутировали, пытались найти резервы, как можно сегодня в рамках показателей каким-то образом их откорректировать. Большая дискуссия была, особенно в период, когда мы могли какие-то технические изменения вносить, но только после согласования с главой государства. На совете глава государства очень четко высказался по показателям национальных проектов, где было сказано о том, что показатели нацпроектов меняться не будут».

Резюме:

Так что когда-то «ИМ» придется ответить за то, что будет происходить далее в сфере строительства. Беда в том, что весьма часто «поработав на государство» чиновники «вовремя» уходят в какие-то «иные смежные профессии» и в итоге получается, что «спрашивать не с кого», а страдают от этого обычные люди. Вполне вероятно, что и в этом случае будет подобная ситуация.