admin

6 февраля в Известиях опубликована информация о том, что Совет Федерации сделал предварительные расчеты  роста стоимости строящегося жилья на ближайшие два года. Думаю моим читателям эти расчеты будут полезны для изучения и размышлений.

Итак,  Совет Федерации ценам на жилье в России предрек дополнительно к сегодняшним рост до 25% в ближайшие два года! Специалисты объясняют это высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу. Отмечается, что строителей обязали иметь на своих счетах сумму в размере 30−40 процентов от стоимости проекта. Также к затратам прибавляются проценты из-за задержек платежей, которые осуществляются через банк. В результате прямые издержки у застройщика достигают 23 процентов. Помимо этого, стоимость жилья может увеличиться из-за ухода с рынка средних и мелких строительных компаний. Эксперты считают, что рост цен на недвижимость возрастет после того, как компании увидят массовые уходы с рынка. По данным аналитиков, по России за 2019 год первичное жилье подорожало на 30% — до 68 тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Рост цен на первичном рынке жилой недвижимости связан с обелением строительной отрасли, сообщил в четверг замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин в ходе круглого стола «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков». РИА Новости цитируют его слова: «Мы констатируем небольшой, но рост стоимости квадратного метра, [но] не из-за перехода на проектное финансирование, потому что большое количество объектов еще достраивается по “старой” схеме (с прямым привлечением средств дольщиков — прим. ТАСС), а из-за рыночных условий — стоимости металла, материалов и из-за “белых” зарплат, которые строители начали платить», — отметил Стасишин. «При любом обелении отрасли идет увеличения себестоимости. Это нормальные процессы, которые позволяют нам говорить о том, что проектное финансирование, его объемы увеличиваются», — добавил Стасишин.

Он же рассказал и об объеме выведенных в оборот новых площадок жилищного строительства. По его данным объем снизился на 40%  (информация прозвучала на круглом столе по реформе долевого строительства в Госдуме). «У нас за 2019 год введено 80,3 млн кв. м жилья, из которых порядка 43 млн кв. м — многоквартирные дома. А в стройке сегодня находится 102 млн кв. м многоквартирных домов, то есть у нас за прошлый год практически на 40% снизился объем выведенных в оборот новых площадок жилищного строительства», — цитирует Стасишина «Интерфакс-Недвижимость».

Выводы:

честно сказать я не ожидал, что наши федеральные чиновники в лице Совета Федерации предполагают дополнительный рост стоимости квадрата до 25% за 2 года. По моим расчетам основное удорожание уже произошло, поскольку действительно по Благовещенску цена поднялась по многим объектам на 30% за прошедшие 2 года. Поэтому для меня цифра +25% ещё была неожиданной. Интересна позиция Стасишина в том, что он констатирует «небольшой рост» стоимости, причем в большей мере не от перехода на проектное финансирование, а от «обеления» отрасли. Если это действительно так («обеление» отрасли), то тогда точно надо ждать увеличения стоимости жилья на эти 25% от перехода на проектное финансирование. Ну  и третий абзац информации подтверждает, что на сегодня строители в большей части «дорабатывают старые заделы» (объекты, которые строятся по «старым» правилам) в надежде на то, что власти изменят правила строительства в сторону их облегчения, поскольку «новые» правила слишком трудно воспринимаются большинством застройщиков.       

Думаю эта информация очень важна руководителям и бухгалтерам организаций, которые подпадают под это понятие. Поэтому постараюсь указать основные положительные моменты наличия этого статуса с использование правовой системы Консультант+.

Понятие субъектов малого и среднего предпринимательства установлено Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Согласно данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства — это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Думаю, что большинство руководителей и бухгалтеров на таких предприятиях знают эти условия (это количественный состав работников и размер выручки в год), поэтому останавливаться на этом не буду. Важно другое —  сведения о юрлицах и ИП, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, вносятся ФНС в Реестр ежегодно 10 августа текущего календарного года на основе сведений, имеющихся у Службы по состоянию на 1 июля текущего года. Поэтому проконтролируйте наличие вас в этом реестре и представьте соответствующую отчетность до 01.07.2020г. Непредставление в налоговый орган таких сведений/отчетности чревато для субъектов МСП исключением их из Реестра 10 августа 2020 года.

Теперь коротко о преимуществах наличия такого статуса у предприятия и соответственно о потерях, в случае исключения из этого реестра.

Закон N 294-ФЗ (о проверках бизнеса) запрещает — но не полностью! — плановые проверки тех организаций и предпринимателей, которые относятся к субъектам малого предпринимательства. Запрет действует в период с 1 января 2019 года до 31 декабря 2020 года. Схожий запрет на плановые проверки уже действовал в 2016 — 2018 годах. Мораторий не распространяется на внеплановые проверки, но для того, чтобы «попасть» на внеплановую проверку обычно «надо самому постараться» либо заниматься особыми  видами деятельности. Думаю, что большинство  руководителей и бухгалтеров понимают важность этого моратория в этой сфере.  

Все субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право на:

1. Упрощенный порядок статистического контроля, который проводится в форме выборочных статистических наблюдений, проводимых 1 раз в месяц или квартал (для микропредприятий — 1 раз в год), а также в виде сплошных статистических наблюдений, проводимых раз в 5 лет (ст. 5 Закона N 209-ФЗ).

2. Особый порядок приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества: Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает преимущественное право арендаторов — субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества при наличии определенных этим законом условий. Оплата приобретаемого имущества может быть произведена в рассрочку до 3 лет. Очень хорошая мера поддержки малых предприятий.

3. Финансовую поддержку со стороны бюджетов различных уровней (ст. 17 Закона N 209-ФЗ).

4. Преимущества при участии в закупках товаров, работ, услуг, осуществляемых отдельными видами юрлиц (госкомпаниями, субъектами естественных монополий, госкорпорациями, организациями электро-, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых коммунальных отходов и др.) на основании Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ (постановление Правительства РФ от 11.12.2014 N 1352).

5. Замену административного штрафа предупреждением. Это возможно при следующих условиях: правонарушение выявлено в ходе проверки; совершено впервые и при этом отсутствует вред (угроза его причинения) жизни и здоровью людей, объектам животного и растительного мира, окружающей среде, объектам культурного наследия, безопасности государства, угроза чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также имущественный ущерб. Однако при некоторых нарушениях такая замена невозможна (ч. 3 ст. 1.4, ч. 3 ст. 3.4, ст. 4.1.1 КоАП РФ).

Дополнительно для субъектов малого предпринимательства предусмотрено:

1. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ бухгалтерский учет могут не вести индивидуальные предприниматели, а также лица, занимающиеся частной практикой, если в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах они ведут учет доходов или доходов и расходов и (или) иных объектов налогообложения либо физических показателей, характеризующих определенный вид предпринимательской деятельности.

Все субъекты малого предпринимательства, за исключением указанных в ч. 5 ст. 6 Закона N 402-ФЗ, вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (ч. 4 ст. 6 Закона N 402-ФЗ, п. 6 приказа Минфина России от 02.07.2010 N 66н «О формах бухгалтерской отчетности», информация Минфина России от 29.06.2016 N ПЗ-3/2016).

Обязательный экземпляр отчётности за 2019 год можно представить как на бумажном носителе, так и в виде электронного документа (п. 4 ст. 2 Закона от 28.11.2018 N 444-ФЗ, приказ ФНС России от 13.11.2019 N ММВ-7-1/569@, сообщение Минфина России от 25.12.2019 N ИС-учет-21).

2. Согласно ч. 4 ст. 27 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»  при осуществлении закупок субъектам малого предпринимательства предоставляются преимущества: заказчики обязаны осуществлять закупки у субъектов малого предпринимательства и социально ориентированных некоммерческих организаций в объеме не менее чем 15% совокупного годового объема закупок (ст. 30 Закона N 44-ФЗ).

3. В соответствии с абзацем десятым п. 2 Указания Банка России от 11.03.2014 N 3210-У субъекты малого предпринимательства могут не устанавливать лимит остатка наличных денег в кассе (п. 2 ст. 7 Закона N 209-ФЗ).

4. С 1 января 2019 года действие Закона о страховании вкладов распространяется на банковские вклады и счета малых предприятий, сведения о которых содержатся в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. Право на возмещение возникнет у малого предприятия при условии, что сведения о нем имеются в реестре на день наступления страхового случая. Предельный размер возмещения составит 1,4 млн руб. в отношении одного банка.

5. Допускается заключение срочного трудового договора по соглашению сторон с лицами, поступающими на работу к работодателям — субъектам малого предпринимательства, численность работников которых не превышает 35 человек (в сфере розничной торговли и бытового обслуживания — 20 человек) (часть вторая ст. 59 ТК РФ).

Выводы:

мною в материале приведены основные плюсы наличия этого статуса. Уверен, что подавляющее большинство предпринимателей понимает важность этих моментов и поэтому не пропустите срок представления отчетности в ФНС.  

С началом очередной реформы долевого строительства я несколько раз писал о том, что она, вероятнее всего, приведет к удорожанию объектов для дольщиков. Сегодня два основных  средства массовой информации в этой сфере (сайт Циан и Индикаторы Рынка Недвижимости) опубликовали информацию, которая подтверждает ранее обозначенные перспективы.

К примеру, Циан написал о том, что ставки по кредитам для застройщиков нередко завышаются. Об этом говорится в письме, направленном «Деловой Россией» вице-премьеру Марату Хуснуллину. Банки выдают займы по минимальным ставкам только крупным строительным компаниям. Небольшие застройщики вынуждены переплачивать за риски проектов. По данным Центробанка, застройщики могут получить заемные средства в банках по ставке 6,5% годовых. Однако многим строительным компаниям приходится оформлять кредиты по ставке 12–18%. Расходы на обслуживание займов застройщики перекладывают на покупателей жилья, в итоге растет стоимость квартир. По данным Совета Федерации, за два года цены на жилье могут вырасти на 25%.

Вторая важная для этой сферы и оценки перспектив информация появилась на сайте ИРН. Там указано, что с 1 июля 2019 г. площадь многоквартирных домов, находящихся в стадии строительства, уменьшилась примерно на 18%, а количество застройщиков сократилось на 14%.

Выводы по теме:

к сожалению большинство реформ должны оплачивать фактические  потребители этих реформ (в данном случае дольщики). Вероятность обманов в далекой перспективе уменьшится с переходом на проектное финансирование, но за эту очередную «гарантию» заплатят все дольщики. Количество сдаваемых в эксплуатацию объектов снизится из-за трудностей перехода на «новые рельсы» для множества застройщиков; количество застройщиков очевидно уменьшится, поскольку (по оценкам  специалистов) около трети застройщиков не справятся с новыми требованиями законодательства, а от этого «кратковременно» появятся «новые обманутые дольщики»; цена жилья, вероятнее всего, еще вырастет (если не произойдет финансовый кризис). Ну  и по прежнему итогом этой реформы по истечении нескольких лет я ожидаю так называемое «укрупнение» строительного бизнеса. Если заложенный сейчас законодательством и мыслями предыдущих федеральных властей тренд меняться не будет, то, вероятнее всего, региональные застройщики будут становиться «филиалами  «крупных» компаний» либо «умирать». Такова перспектива рынка на несколько ближайших лет.     

Вчера появилась информация  о том, что на заседании президиума совета Ассоциации банков России  заместитель главы Министерства Строительства РФ Никита Стасишин обозначил позицию этого органа по проекту закона, который внесла часть депутатов в Государственную Думу.

Суть законопроекта в том, что дольщики, перечисляющие средства на эскроу-счета, могли бы получать доходы в виде процентов, которые ежемесячно начисляются по средневзвешенной процентной ставке. Предполагалось, что доходы от процентов зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования. Отрицательное отношение по этому  же проекту высказала и зампредседателя ЦБ Ольга Полякова. Причины такого отношения не указаны. Полностью их комментарии по этой теме не напечатаны, поэтому буду отталкиваться от того, что коротко опубликовано ТАСС и иными СМИ.

Теперь об этом вопросе. Новая форма долевого участия предполагает, что дольщик фактически кредитует банк, который кредитует якобы «не этими же, а своими средствами» застройщика. При этом подавляющее большинство дольщиков еще берет у этого же банка ипотечный кредит на оплату по договору долевого участия. Эти средства, включая и проценты, «как-бы просто хранятся» в банке до момента постройки дома, хотя фактически эти самые средства будут «работать» на банк, поскольку деньги там «не лежат», а  «работают». Вот депутаты и предложили делать компенсацию дольщикам такой «работы денег» за период строительства дома, причем всего-то по ставке депозита. Казалось-бы, банки с удовольствием берут в депозит деньги россиян. Почему им такая схема не понравилась? Вероятно, хочется получить гораздо больше бонусов «даром», поскольку банк получает следующие дивиденды с такой «работы»: получает «даром» денежные средства дольщика на несколько лет; за  большую часть этих же средств он получает от дольщика проценты за «их использование дольщиком»; кредитует  застройщика фактически  деньгами дольщика, но «как-бы чисто своими». При этой всей схеме фактически банку без разницы построит или нет дом застройщик. Банку все-равно, он свои бонусы получит при любом раскладе («дармовыми» средствами дольщика попользуется, проценты за это еще с ипотечного дольщика возьмет и за проектное финансирование с застройщика также). В крайнем случае, банк вернет дольщику лишь основную сумму кредита (его тело) без учета выплаченных дольщиком процентов за ипотечный кредит.

Резюме:

Схема весьма «красивая» и преподнесена властями в целях уменьшения такого класса  россиян, как  обманутые дольщики. Действительно, со временем, такового класса будет существенно меньше, но вот только за счет самого этого класса, поскольку введение новой схемы финансирования строительства производится за счет самого дольщика. По Благовещенску за два года «активных  реформ» в этой сфере цены на новостройки уже выросли от 15 до 30%. Примерно такой же «дисконт» возникает по большинству строящихся городов России. Такова цена «новой гарантии» государства перед дольщиками. Весьма показательно в этой связи и отказ этих двух федеральных структур поддержать часть депутатов с их идеей. Хоть какую-то часть платежей дольщики могли бы уменьшить. Но пока «сверху не слышат».

Интересное и разумное предложение прозвучало от Почетного члена Российской гильдии риэлторов, президента АН «Савва» Константина Апрелева. Выход из этой ситуации — переход к другой модели, когда дольщик берет на себя только часть рисков: например, вносит задаток в размере 10% стоимости квартиры. Банк в свою очередь принимает на себя риски по управлению проектом и финансирование, и только когда объект сдается в эксплуатацию, покупатель вносит остальные 90% стоимости жилья. Как раз эти 90% можно кредитовать ипотекой при оформлении жилья в собственность. И в этом случае было бы все понятно про ответственность банков как профессиональных управляющих рисками в инвестиционных проектах. Услышат ли «сверху» такое предложение от профессионала?

07.02.20г. опубликовано мнение нового мнение нового вице-премьера РФ по вопросам строительства Марата Хуснуллина.

Опубликовано следующее -«В этом году количество дольщиков увеличится. При переходе на эскроу-счета совершенно точно количество проблемных домов добавится», — цитирует Хуснуллина «РИА Недвижимость».

Более года тому назад, при появлении новых ориентиров реформы долевого строительства, были опубликованы массы материалов от региональных застройщиков, которые в большинстве своем утверждали, что вводимая реформа долевого строительства, как минимум на первоначальном этапе, вызовет волну банкротств. В тот момент застройщиками прогнозировалось банкротство более трети банкротств действующих застройщиков.

Теперь немного о цифрах. «По данным Единого реестра проблемных объектов, в Московской области сегодня 733 проблемных дома и 150 недобросовестных застройщиков», — приводятся слова министра жилищной политики региона Инны Федотовой. Среди застройщиков, которые участвовали в решении проблем обманутых дольщиков: ГК ФСК (1415 дольщиков), ЮИТ (240 дольщиков), ГК «Инград» (484 дольщиков), ГК «Гранель» (2240 дольщиков).

Выводы:

Вот такие моменты по реформе долевого строительства были обозначены новым руководством страны в сфере строительства. Учитывайте их при планировании своих действий по участи в долевом строительстве. К этому вопросу надо подходить очень осторожно, поскольку, по статистике, обычный россиянин меняет место жительства не более 2 раз в жизни. Это самые редкие покупки в жизни обычного человека. Будьте крайне внимательны и осторожны!