admin

Вопрос банкротства продавца пока сильно не беспокоит покупателей, но, уверен, что эта беспечность скоро будет меняться.

Закону о банкротстве физических лиц около 5 лет, практика постепенно набирается и все чаще она «портит настроение» у покупателя. Десятки тысяч человек  становятся банкротами и множество их сделок оспаривается. Согласно официальной информации за 1 квартал 2020 года банкротами стали 22 400 россиян, это на 68% больше, чем за январь – март 2019. В 2019 г. суды признали финансово несостоятельными около 69 000 россиян, что на 56,8% больше показателей 2018 г. По оценке Национального бюро кредитных историй, на 1 ноября 2019 г. 1,03 млн человек могли объявить себя финансово несостоятельными. Наступающий кризис наверняка увеличит количество банкротств не только физических лиц.

Суть закона такова: все сомнительные сделки гражданина за 3 года до момента начала процедуры банкротства могут быть признаны недействительными. Задача арбитражного управляющего найти как можно больше проданного незадолго до банкротства имущества и оспорить сомнительные  сделки в суде. Практика, к сожалению, чаще всего складывается не в пользу покупателя. И здесь возникает вопрос – каким образом можно обезопасить себя от подобных проблем?

Ответ на этот вопрос таков. Обезопасить себя абсолютно, к сожалению, нельзя, но вот, увеличить шансы не остаться «в дураках» — это возможно. Рекомендации таковы:

1. Провести перед покупкой юридическую проверку предмета договора и продавца, в т.ч. на предмет возможного банкротства Продавца.
2. Быть добросовестным приобретателем: полная сумма в договоре купли-продажи, безналичная форма взаиморасчетов, ясная история происхождения денег.
3. Как минимум проверить Продавца на предмет уже имеющейся задолженности перед бюджетом и третьими лицами, на наличие текущих судебных разбирательств и/или открытых конкурсных производств.
4. Расчет через аккредитив (для недвижимости).
5. Информация по банкротству — это открытая информация на сайте ЕФРСБ (Единого федерального реестра сведений о банкротстве). Нужно понимать, что
   на момент сделки, продавец может и не быть банкротом.
   Но в любую минуту на сайте ЕФРСБ может появится информация о процедуре банкротства в отношении продавца.
6. Страхование титула (для недвижимости).

Резюме:

Таковы основные советы, реализация которых позволит уменьшить вероятность потери купленного вами имущества. Советую их активно применять, чтобы потом не пришлось «пыль глотать по судам»! Что-же касается недвижимости, то эти методы применимы для вторичного рынка недвижимости. Первичный рынок (новостройки), в этом плане более безопасны, но хранят иные риски (достроят или нет объект строительства, обанкротится застройщик или нет). Но эти риски, на мой взгляд, значительно меньше , чем у рынка вторичного жилья, поскольку, кроме риска банкротства, есть еще масса других возможных проблем (оспаривание наследства, приватизации квартир и т.д.).  

Сайт Индикаторов рынка недвижимости сообщил, что на этой неделе аудитор Счетной палаты Светлана Орлова выступая на коллегии палаты сказала следующее.

«На март текущего года в Единый реестр проблемных объектов включено более трех тысяч домов и свыше тысячи застройщиков в 76 регионах. Наиболее сложная ситуация складывается в Москве, Московской, Ленинградской, Нижегородской областях и Краснодарском крае. С учетом снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, есть риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков. Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек. Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков».

По оценке Фонда защиты прав дольщиков, на 1 января 2020 года необходимо достроить 3137 жилых домов, и на это нужно 686 млрд руб. В свою очередь в «АО «ДОМ.РФ» подсчитали, что только из федерального бюджета в 2020-2024 годах на эти цели потребуется порядка 722 млрд руб. При этом законом о бюджете Фонду в 2020 году предусмотрено только 3 млрд руб., а в 2021-2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы.

Есть вопросы и к работе самого Фонда. Во-первых, это низкий уровень расходования средств, которые Фонд получил из федерального бюджета в 2018-2019 годах. Так, в 2018 году из предусмотренных 8 млрд рублей он использовал только 43,5 млн рублей (0,54%), в 2019 году – 8,11 млрд рублей из 43,56 млрд рублей (18,6%).

«Это свидетельствует о крайне низком качестве бюджетного планирования у Минстроя России. Бюджетные средства выделялись Фонду в отсутствие оценки степени технической готовности проблемных объектов, без определения необходимого размера денежных средств и сроков завершения строительства, а также размера предполагаемого возмещения обманутым дольщикам», – констатировала Светлана Орлова.

Второе, что обращает на себя внимание, – это многократное превышение заработной платы сотрудников Фонда относительно средней по России и Москве. При этом высокий уровень зарплат пока не подкреплен значимыми результатами отмечают в СП.

«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила аудитор. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений (а не домов!), а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». Это «капля в море»!

Резюме:

Печально и тревожно! Количество обманутых дольщиков из-за нерадивых, а порой и преступных застройщиков, а также коррумпированных чиновников в России не уменьшается. Количество разного рода контролирующих «всё» «государевых служащих» по сравнению с Советским Союзом выросло более чем вдвое! В закон №214-ФЗ вносятся и вносятся поправки, которые «ужесточают» возможность строительства, ответственность и соответственно конечную стоимость продукта за счет дольщика. Можно вспомнить некоторые из таких изменений – СРО, страхование, фонды и, наконец, эскроу-счета с проектным финансированием. Все эти «примочки» в законе лишь отчасти уменьшали риски россиян, но в конечном итоге значительно влияют на конечную стоимость строительства. Неужели в России невозможно настроить работы контролирующих структур так, чтобы «мышь не проскочила», чтобы все «нехорошие люди» боялись неотвратимости наказания? Неужели мы будем всегда решать проблемы дольщиков за их и за наш счет? Здесь я говорю о том, что достраивают проблемные дома, как правило, за бюджетные средства, а это значит, что «у кого – то забирают» эти средства. Кто-то же их недополучит! У нас и так около 70 дотационных регионов, лишь около полутора десятков профицитные.

В настоящий момент уже два года длится очередная реформа долевого строительства – эскроу-счета + проектное финансирование. Продвигается она «со скрипом», застройщики «терпят до последнего» не желая работать по новым правилам, но видимо, все-же, придется. Не хочется нашему государству нести ответственность за строительство, оно решило переложить бремя ответственности с себя на банки. Постепенно количество  объектов по России, строящихся по новым правилам, увеличивается, но одновременно и увеличивается риск для тех же дольщиков мелких и средних компаний перейти в статус «обманутых», поскольку результатом этой реформы будет укрупнение бизнеса и поэтому справятся с ней далеко не все. По оценкам застройщиков до трети из их общего количества может уйти с рынка, поскольку требования действительно очень жесткие!     Вот такая «печальная и тревожная картина нарисована» мною и аудитором Счетной Палаты России. Жаль, что не прозвучала информация о «завышенных заработных платах» чиновников из этого фонда! Думаю, она бы поразила многих моих читателей, если она явились «высокой» даже для Москвы. Известно, что «некоторые» прогосударственные «топ-менеджеры» весьма неплохо «зарабатывают» (правильнее сказать «получают»). СМИ указывают 1 млн в день и даже 4!      

Думаю, что сейчас необходимо обратить внимание всем потенциальным заемщикам банков на эту тему.

Суть темы такова: в настоящее время очень активно со стороны государства субсидируются, как минимум, три ипотечных программы в нашей Амурской области: Дальневосточная ипотека под 2%; Сельская ипотека 2,7% и общероссийская ипотека 6,5%. Программы хорошие, действительно в новейшей России еще не было таких низких ставок на ипотеку. Заявок очень много, но фактически получают средства далеко не все желающие. Кроме того, в Благовещенске до сих пор существует значительное превышение спроса над предложением в новостройках, поскольку предложения очень мало. Поэтому большая часть уже одобренных кредитов не может фактически реализоваться.

На прошлой неделе компания «Долговой консультант» написала сообщение, согласно которого к июню 2020 года темп прироста просроченной ипотечной задолженности вырос в пять раз (!), с января по май объем кредитов, по которым заемщики перестали платить, вырос на 2,6 млрд руб. Годом ранее за аналогичный период объем просроченной задолженности увеличился на 541 млн руб. В целом на 1 июня 2020 года жители РФ прекратили платить по ипотечным кредитам на 75,14 млрд рублей. По методике коллекторского агентства «Долговой Консультант» данный объем сопоставим с 25,7 тысячами квартир, приобретенными в ипотеку и которые должны перейти в собственность банков. Центральный банк пока не считает эти цифры проблемой, ведь в числовом выражении в сравнении со всеми ипотеками России это около 1%, но ведь это все люди. Если средняя семья у нас 3 человека, то значит около 75 тысяч человек могут быть «выброшены на улицу». Предполагаю, что за ближайшие месяцы эта цифра будет возрастать еще больше, поскольку последствия кризиса мы будем испытывать еще долго. Многие аналитики говорят, что мы только в начале экономических проблем.   

«Нужно понимать, что в цифрах просроченной ипотечной задолженности отражаются неплатежи по кредитам, которые перестали поступать в банки 90 и более дней назад, то есть рынок жилья сегодня столкнулся только лишь с неплатежами марта месяца, — говорит генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — В апреле и мае платежеспособность заемщиков снизилась еще более заметно. Банки адаптировали свои программы реструктуризации к новым кризисным условиями многие заемщики воспользовались предоставленными льготными периодами. Но смогут ли они восстановить свою платежеспособность – это большой вопрос».

Для информации: Доля одобренных банками заявок на рефинансирование ипотеки сократилась вдвое с начала года (сообщили «Известия» неделю тому назад). Вследствие пандемии доходы многих россиян снизились и рефинансировать ипотеку не удалось, хотя, казалось-бы, платеж меньше и поэтому заемщику будет легче пройти столь трудный период. При этом банк в «плюсе», кредит продолжается, не надо заниматься продажей квартиры и судами по ней. Но нет, формально доход «упал» и значит вы уже не можете получить одобрение на рефинансирование, а только на кредитные каникулы, которые максимум через полгода закончатся. На мой взгляд абсурд, но так есть и надо это понимать заемщикам. Поэтому, если есть возможность рефинансировать кредит под более низкий процент – желательно это сделать. При этом надо помнить, что рефинансировать выгодно, когда вы не собираетесь выплачивать кредит раньше срока. В другом случае надо скрупулезно считать.

Резюме:

Думайте, очень серьезно думайте, перед принятием таких важных решений, как ипотека, о своих финансовых возможностях. Если же она у вас уже есть, то пытайтесь рефинансировать.     

На этой неделе сайты Индикаторы рынка недвижимости и Циан сообщили информацию о том, что в сфере предоставления этой формы поддержки россиян наметились проблемы.

Суть сообщения такова.  Правительство РФ субсидирует разницу между средней ставкой ипотеки (на сегодня около 8%) и 6,5% по программе банкам, участникам реализации этой программы. В бюджете заложено на это 740 млрд рублей. Предполагалось действие программы до 01.11.20г. (т.е. нужно было стать участником программы до этого момента). Однако на этой неделе банк, распределяющий бюджетные средства по банкам участникам (Дом.рф), сообщил, что  на сегодня уже подано заявок более чем на 1 трл рублей! Дом.рф вынужден был уменьшать первоначальные  лимиты банкам участникам. Райффайзенбанк, к примеру, уже сообщил, что те заявки, которые  были одобрены до 06.07.20г. будут выданы заемщикам, а дальше банк «ничего не обещает».

С одной стороны, очень хорошо, что государство поддерживает в такой сложный период строительную отрасль. С другой стороны, плохо, что средств очевидно не хватает. Возможно, что государство «добавит» к 740 млрд рублей еще «копейку», однако не факт. Такова моя мысль, поскольку, к примеру, на «Сельскую ипотеку»  для всей страны было одобрено субсидирование в размере 1 млрд рублей! Сбербанк в Благовещенске раздал свой лимит  за 4 часа работы программы! Были одобрены десятки заявок, а денег хватило только на 12. Правительство РФ увидев «такую реакцию» решило «добавить деньжат» и «добавили» еще 2 млрд!!! Думаю, что и эти 2 млрд «разлетятся» за какие-то часы возобновления  работы программы. Поэтому большой вопрос – повезет ли заемщикам получить эти средства или они опять «останутся на бобах». 

По цифрам субсидирования видно, что на всех российских «сельчан» дали сначала 1 млрд, потом добавили еще 2 млрд. На ипотеку 6,5% дали изначально 740 млрд (в 740 раз больше)!!! И эта сумма уже перевыполнена в  1,5 раза! Спрос хороший, большой, но предполагаю, что даже, если и увеличат лимит, то не в 2 или 3 раза (как в «Сельской ипотеке»).  Думаю, что в такой непонятный по развитию кризиса период государство будет экономить.

Для Благовещенска есть и еще одна важнейшая в этой сфере проблема. До сих пор предложение на рынке новостроек крайне ограничено! Закладывается домов много, но вот реализовываться по льготным ипотекам большинство из них пока не могут (есть определенные процедурные моменты, которые пока не наступили). Вторичного рынка гораздо больше, я  бы сказал, что почти все предложения на рынке – вторичка.  Появление предложения на первичном рынке прогнозируется, но постепенно к концу года. Не все заемщики выдержат ожидание.  

Совет:

Если вы обязательно хотите получить льготную ипотеку желательно поторопиться. Иначе вам могут ее одобрить, но «деньги кончатся». Разница в процентах 6,5% и 8% небольшая, но под среднюю ипотечную ставку вы можете покупать вторичное жилье, выбор которого в разы больше. Значит можно  и поторговаться с собственником, а это позволит минимизировать конечную переплату за объект, а может-быть, будет даже выгоднее, чем покупать новостройку, ведь вторичка уже с ремонтом и предложений масса. Посчитайте эти моменты при принятии решения!     

Правительство РФ решило еще предоставить помощь предпринимателям из особо пострадавших отраслей. Что – же это за помощь…

Многие особо пострадавшие предприниматели получили от Правительства РФ по две суммы в размере 12130 рублей за апрель и май сего года. Теперь новые «бонусы» от Правительства. Согласно Постановления Правительства  РФ от 02.07.2020 № 976 утвержден порядок выплаты субсидии на профилактику коронавируса и дезинфекцию. Согласно этого Постановления субъектам малого и среднего предпринимательства: из физкультурно-оздоровительной сферы (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4); гостиничного бизнеса (ОКВЭД 55); сферы общественного питания (ОКВЭД 56); предоставления бытовых услуг (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты — ОКВЭД 95, 96.01, 96.02); дополнительного образования (ОКВЭД 85.41, 88.91) будут предоставлены следующие выплаты: первоначальные расходы– 15 000 рублей; текущие расходы – 6500 рублей, умноженные на количество работников в мае 2020 года. Предприниматели без работников получат по 15 000 рублей. Заявку на получение выплаты следует направить в ФНС в электронном виде в период с 15 июля до 15 августа 2020 года через личный кабинет налогоплательщика.

Резюме:

Конечно, здорово, что государство старается поддерживать предпринимателей. Всем помочь не смогут, но хотя-бы части из них получается. Думаю, что эта информация будет обсуждаться завтра на 6 видеоконференцсвязи «Диалог бизнеса и власти» с участием предпринимателей, банков и органов власти. Надеюсь почерпнуть там полезную информацию и постараюсь поделиться новостями с вами. Предприниматели – не забудьте сделать заявление в ФНС с  15.07 по 15.08.20г.!