Блог

Сегодня риэлторский рынок услуг пережил массу проблем.

Напомню, что еще 02.03.22г. в материале https://blogs.amur.info/847/12452/ и 06.03.22г. в материале https://blogs.amur.info/847/12472/ я предупреждал читателей о необходимости «ускориться» по реализации одобренных ипотек. Весь март большинство агентств работало «на износ», поскольку россияне с одобренными по старым тарифам кредитами  пытались их реализовать. У многих это получилось, но кто-то затянул до конца марта.

Вчера и сегодня ипотечные отделы Сбербанка «лихорадило», поскольку поступала противоречивая информация о том, что они или прекратили реализацию одобренных кредитов по старым тарифам или собираются этот «вот-вот» сделать. То что удалось мне понять из имеющейся информации таково: с завтрашнего дня незавершенные одобренные кредиты по обычной ипотеке (ранее одобрялись они примерно под 10% годовых) банк не выдаст, а желающие россияне будут вынуждены обратиться повторно с комплектом  документов для получения нового кредита уже примерно под 20%. Вот так! Старые тарифы продержались месяц. Надо было реализовывать свои пожелания пошустрее.  

Льготные ипотеки (Дальневосточная 2%, Семейная и Сельская 2,7%) формально остаются «живыми», т.е. не отменяются, но мое предположение о реальности их работы таково. Полагаю, что фактически они будут не рабочими, поскольку суть этих программ такова. Разницу между условно 2% которые должен платить заемщик банку и ключевой ставкой (сейчас 20%) должно будет компенсировать государство банку. Однако у государства вряд-ли найдутся «свободные» средства в такой ситуации для такой компенсации. Поэтому программа «вроде есть, но ее нет».  

Президентская льготная ипотека (сначала была под 6,5%, потом 7%)  с 01.04.22г. будет предлагаться на «льготных» условиях под 12%. Вероятнее всего, это будет единственная «работающая» ипотека в России, поскольку брать ипотеку под 20-25% могут только сумасшедшие.  

Выводы:

если мои предположения о фактической неработоспособности льготных программ (2%;2,7% и Семейной) подтвердятся, то рынок ипотеки «почти умрет», соответственно застройщики не смогут реализовывать и строить свои объекты, т.к. рынок ипотеки занимает 70-80% рынка недвижимости. Таковы мои мысли на эту тему на сегодня           

Похоже возвращается период дефицитов как это было в конце 80-х и начале 90-х. ЦБ РФ предлагает  банкам бороться с этим явлением.

Напомню, что в конце эры Советского Союза у его жителей были неплохие сбережения в Сберкассах. Средства были, а вот купить на них что-то хорошее в магазинах удавалось далеко не всегда. Существовал так называемый «блат», который позволял приобретать хорошие товары «вне очереди», а также существовали барахолки, на которых можно было купить все то, чего не хватало в магазинах, но уже значительно дороже. На многие товары были и талоны, которые выдавались работникам на предприятии и которые можно было отоварить в магазине. Молодое поколение в большинстве своем не знает о «пустых полках» в магазинах, поскольку более  20 лет мы живем достаточно неплохо с товарной точки зрения. А вот денег далеко не у всех россиян в достатке.

В связи с появившимися за март месяц «массовыми скупками» некоторых товаров ЦБ РФ «порекомендовал» всем банкам РФ отслеживать «нестандартные операции» клиентов и при подозрении на совершение покупок с целью перепродажи блокировать карты. Формулировки приказа ЦБ от 16.03.22г. нечеткие, основной упор делается на «однотипность» операций. К примеру, несколько чеков из одного объекта торговли за короткий промежуток времени.     

В Ассоциации российских банков (АРБ) рассказали, что банки начали следовать полученным в середине марта рекомендациям ЦБ обращать особое внимание на «оптовые закупки» с целью спекуляции. Ведь именно «однотипные операции» часто становятся следствием ограничений, которые в последние недели ввели многие ритейлеры в ответ на ажиотажный спрос на продукты и товары первой необходимости. Но продавцы на местах в торговых точках зачастую обходят ограничения, отпуская нужное количество товара в одни руки, пробивая его разными чеками. Например, 10 кг сахара в пять чеков по 2 кг каждый. Таким образом, возникают пять чеков на одинаковую сумму из одной торговой точки в короткий промежуток времени. Если оплатить такую покупку картой, есть риск попасть под блокировку.

Банки пока неохотно применяют эти «рекомендации» на практике, но ЦБ РФ может «намекнуть» им, что действовать надо «активнее».

Выводы:

если вы совершаете в одном месте несколько покупок за короткое время будьте готовы к возможной блокировке карты. Если это произойдет вам придется обращаться в банк с объяснением произошедшего, а это время, нервы и деньги. Помните – Центральный банк беспокоится о вас и товарном рынке России. Не надо давать ему повод «подсаживать вас на крючок».  

Сегодня решил написать свое мнение относительно предстоящего периода весенних и летних отпусков. Знаю, что многие читатели сейчас озабочены покупкой авиабилетов на летний период, поэтому им должен быть полезен этот материал.

Итак, в настоящее время в авиакомпаниях России находится в эксплуатации чуть более 1300 воздушных судов. Из них около 800 находятся в лизинге (долгосрочной аренде) у иностранных компаний. Все эти борты иностранного производства (преимущественно Боинги и Эрбасы). Как известно, с началом «спецоперации» их «попросили» вернуть «на родину», а также прекратили поставки запчастей и техобслуживание. Наше государство озаботилось этим «намеком партнеров» и «разрешило» нашим авиакомпаниям оставить самолеты себе, перерегистрировав их принадлежность и выплачивая лизинговые платежи в рублях. При этом, наши «государевы деятели» уяснили, что эти самолеты смогут летать только над территорией России или «дружественных»  государств. Этот вывод был сделан после того, как около 80 бортов арестовали в различных аэропортах после «намеков партнеров». Еще можно было бы понять арест иностранных бортов за задолженность по лизингу или отсутствие разрешительной полетной документации (назову это как техосмотр, чтобы было понятно читателю), однако был зафиксирован вообще курьезный случай с самолетом Ан-124 (Руслан), который привез в Канаду медицинский груз (тесты для определения коронавируса). Вроде борт русского происхождения и соответственно вся документация у него «в порядке», сам борт под санкции попасть не  мог, но арест налицо. Теперь авиакомпания думает, как «вызволить из неволи» экипаж, ведь они прилетели туда только переночевать, соответственно у экипажа нет денег и русские карты, которые там не работают как и банковские переводы. «Залетели» называется.

Что касается полетов в России, то тут существует отдельный вопрос с безопасностью. Предположим, что отозванные «партнерами» борты летают по России, но без надлежащего «техосмотра» и обслуживания. Соответственно, возникает большой вопрос по законности и безопасности полетов.  Американцы недавно «намекнули» о возможности ограничений работы системы JPS (глобальная система спутников, помогающих определить координаты местонахождения). Пока не слышал об отмене возможности получения таковых сигналов, но «намек» слышал точно. Предполагается, что для этого случая системы переключатся на использование нашей системы Глонасс.  Будет ли этот переход «безболезненным» большой вопрос. А то, не дай бог, будучи в полете у самолета отключится система  JPS и не подключится Глонасс. Будет очень серьезная проблема у экипажа, которая несет риск инцидента или катастрофы. Ведь самолеты на сегодня слишком компьютеризированы и «глюк» с системой навигации может сыграть очень плохо. Для этого достаточно вспомнить, что выпуск Боинга 737 – 800 приостанавливался на несколько лет именно из «глюков» в программе компьютера, которые привели к двум катастрофам этого самолета.  Кроме того, надо учитывать и очевидное подорожание авиабилетов, поскольку лизинговые платежи за пользование самолетами как правило идут в долларах. Курс изменился значительно, поэтому стоимость наверняка повысится.  

Выводы:

Таковы реальности сегодняшнего дня. К сожалению, планировать отпуск с перелетами в этих условиях нельзя. Мало того, что неизвестно, будут ли летать самолеты, но даже если будут, то легальность их эксплуатации будет под вопросом. Если же что-то сломается на самолете заменить сломанную деталь будет нечем. Полеты в «недружественные» страны «нашими» самолетами будут вообще похожи на квест. Так что подумайте перед покупкой авиабилетов об этих моментах.  Похоже, что в этом году мы будем проводить отпуск «в домашних условиях».      

Многие россияне с интересом получают сейчас информацию о действиях ЦБ РФ, поскольку на всех нас эти действия будут иметь непосредственное значение в ближайшие месяцы, а то и годы.

Несколько интересных моментов решил проанализировать и я в этом материале. Так 3 марта была опубликована информация о том, что в ближайшие три месяца регулятор будет использовать данные о своих международных резервах на момент до введения международных санкций (на 25 февраля «они составляли» $643,2 млрд). Таким образом, регулятор не будет показывать реальной информации о наличии у нас этих самых миллиардов. Для чего такая тайна? Предположу, что она делается для того, чтобы не «пугать» россиян истощением «кубышки». Гораздо «приятнее» и обычному россиянину и тем более чиновнику из ЦБ или Минфина видеть на сайте цифру 643, чем, допустим, 100 млрд. Беда в том, что в действительности реальных запасов этой «кубышки» значительно меньше. Озвучиваются разные цифры, Антон Силуанов (министр финансов РФ) проговорился о том, что 300 млрд «заморожены» у «партнеров». Украинские власти говорят о том, что «заморожено» 415 млрд и они просят их конфисковать в пользу Украины. Различия в суммах существенно, но тем не менее очевидно, что в «загашнике» далеко не 643.

Следующей интересной новостью о мире «наших» финансов я бы назвал то, что в соответствии с решением Совета директоров Банка России до конца 2022 г. можно определять перечень информации, которую кредитные и некредитные финансовые организации, а также организации, оказывающие профессиональные услуги на финансовом рынке, вправе не раскрывать и не предоставлять. Эти организации будут по-прежнему направлять данную информацию в ЦБ, но регулятор получит право не раскрывать ее на своем сайте. Изменения предлагаются для сокрытия чувствительной информации, которая может быть использована «недружественными странами» для санкций. Ну а россиянам знать истинную картину финансовой составляющей наших банков тоже, видимо, не желательно, поскольку информация «чувствительная».  К финансовым организациям относятся банки, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды (НПФ), микрофинансовые организации (МФО), брокерские компании, кредитные и жилищные кооперативы, операторы финансовых платформ и т.д. Так что не только в плане золотовалютных резервов ЦБ будет показывать нам «устаревшую  картинку с сайта», но и по реальному положению дел в банковском секторе.

Выводы:

Многое сейчас меняется в нашей жизни,  через многое нам еще предстоит пройти. Власти нам говорят, что, к примеру, лекарств достаточно, не надо их скупать про запас, однако на этой неделе прошла информация о том, что в аптеках пропали препараты от щитовидки. Насколько «благодарны» будут «властному рупору» люди, болеющие этой болезнью сейчас и не имеющие возможность приобрести необходимое лекарство? Импортные препараты тоже люди закупают про запас понимая, что по «вчерашним ценам» они их уже никогда не увидят, если они вообще будут доступны россиянам.

Большинство из нас прошло уже через несколько кризисов (начало 90-х, 1998, 2008 и 2014), имеют «опыт» и каждый россиянин в меру своего жизненного опыта определяется, что ему делать в такой ситуации. Кто-то покупает «про запас» сахар, кто-то гречку, кто-то лекарства или бытовую химию. Я лично купил «про запас» бытовую химию, офисную бумагу, автомобильные масла и фильтры, некоторые лекарства. Не вижу в этом ничего предосудительного, поскольку, повторюсь, жизненный опыт большой, это уже пятый кризис в моей жизни за 30 лет. В этом смысле, на мой взгляд, вполне применима пословица – На бога надейся, но сам не плошай! Ну а сайт ЦБ РФ видимо долго никто не будет посматривать, ведь там «реальности», скорее всего, не будет. Тем более, что и руководитель ЦБ РФ идет на новый «срок». Судя по всему еще и благодарность получит за успешную работу. Вот только непонятно, с кого спросят – то за «замороженные» у «партнеров» 300-415 млрд? Если бы они были сейчас у нас в «загашнике», то, наверняка,  не надо было-бы «сильно переживать» за страну. Я так думаю…

А то на этой неделе наши некоторые финансисты переживали, примут ли от нас в рублях 112 миллионов евро (миллионов, а не миллиардов!!!) западные кредиторы. Сильно переживали, но платеж все-же прошел. Поэтому о дефолте на некоторый период можно не думать. Из этой ситуации меня более всего поразила цифра текущего платежа. Всего 112 миллионов вызвали такой переполох! Не значит ли это, что и этой суммы у нас нет в «государственных загашниках»?

Как-то так…  

Сегодня прочитал материал в РИА Недвижимость, а также в «Известиях» и решил поделиться с вами мыслями.

Согласно опубликованной информации за последние десять дней себестоимость строительства загородных домов выросла на 20%. Об этом рассказал генеральный директор Landwerk Дмитрий Гордов, выступая на круглом столе «Диалог власти и ведущих девелоперов России». По словам Гордова, компания следит за себестоимостью жилищного строительства в еженедельном режиме. Рост себестоимости строительства связан с приостановкой деятельности иностранных компаний и падением рубля. Сильнее всего подорожали отделочные материалы. Рост цен для отдельных комплектующих составил от 20% до 150%.

Кроме того, некоторые российские застройщики начали замораживать новые проекты, пишет газета «Известия». По словам главы центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, некоторые девелоперы переносят сроки старта продаж из-за трудностей с получением проектного финансирования. В компании пояснили, что сейчас из-за подорожания стройматериалов ни банки, ни застройщики не имеют возможности оценить себестоимость строительства. Помимо этого ставки проектного финансирования выросли до 20–25%.

Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов рассказал, что в подвешенном состоянии оказались объекты, которые еще не получили финансирование. Три источника на рынке недвижимости сообщили изданию, что в числе компаний, заморозивших новые проекты, которые не были анонсированы, — ПИК, RDI, «Пионер». Собеседники издания рассказали, что «Пионер» заморозил два новых проекта, ПИК поставил новые проекты на паузу и сокращает объем инвестиций в новые проекты. RDI замораживает несколько новых проектов, которые должны были выйти летом, при этом компания может продлить сроки реализации старых проектов.

Таковы тревожные новости в сфере строительства. Проанализируем их. Меня удивила цифра 150% в первом абзаце. Ожидал, что будет до 50%, а тут 150. Далее, стоимость проектного финансирования обозначена как 20-25%, но я помню, как сложно наши застройщики переходили на эту систему строительства в 2020-2021 годах, когда от ведущих банков проговаривались средние цифры проектного финансирования от 3% годовых, поэтому, как можно всерьез думать о строительстве под 20-25% остается загадкой. Правительство РФ размышляет о том, как все-таки не остановить строительство в России, однако озвученные на сегодня проработки не дают ответа на два вышеизложенных материала.

Выводы:

вкладываться в строительство новых объектов в России сейчас очень рискованно. Необходимо четкое понимание дальнейших действий властей, которые будут влиять на экономику. Без этого вкладываться в строительство новых объектов очень рискованно. Тем же россиянам, кому предстоит в ближайшие месяцы ремонт, я рекомендую закупить стройматериалы, которые еще можно поискать по «старым» ценам. Третий момент, применительно к Благовещенску, в том, что ПИК, вероятнее всего, пока не начнет строительство своих объектов. Им бы решить свои трудности по уже начатым проектам в других регионах.