Сегодняшние дела


Ваша квартира продана! А вы не знали?

Сегодня пришла ко мне женщина с интересным рассказом.

В начале 70-х годов она с супругом и детьми получила квартиру в Благовещенске.  В середине 90-х они решили ее приватизировать и сделали это без ее участия, но у нее осталось право пользования квартирой. Собственниками квартиры стали два сына и муж. Сыновья стали взрослыми и переехали в другие районы города, муж попивал и поэтому супруги разъехались по разным квартирам.  Муж остался проживать в этой квартире.  Женщина периодически его посещала в целях проверки. Недавно он умер, женщина обратилась  к нотариусу за оформлением наследства  и тут выяснилось, что квартира уже дважды была продана иным лицам. Спросила сыновей, но они ее убеждают, что никаких договоров не подписывали и знать ничего не знают о продаже.

Ко мне женщина обратилась с вопросом о том, что предпринять. Ситуация весьма запутанная. Супруг выпивал и его могли «уговорить продать недорого» квартиру. Однако в договоре приватизации указаны еще два сына и указан проживающий четвертый человек – супруга, которая по действующему законодательству сохраняет право пользования квартирой.  Соответственно возникает сомнение в том, могли ли «какие-то лица» подделать документы и переоформить права на квартиру? Почему эти лица дважды за 10 лет переоформляли квартиру, но вселяться в нее не пытались? Короче говоря, вопросы есть, а ответов пока нет. Посоветовал для начала обратиться в полицию с целью сбора данных о «как-бы собственниках» квартиры, для того, чтобы иметь возможность правильно указать их в иске, а также указать их адреса и телефоны.  Без этих данных суд будет оставлять заявление без движения. Получим ответ полиции и можем подать заявление в суд, а уже суд запросит материалы регистрационного дела и там все станет ясно.  Думаю, что все-таки реальных продаж не было. Но все-таки продавать квартиры с проживающими в ней собственниками как-то рискованно.  

На памяти есть дела, когда нечто подобное происходило. Полгода тому назад разбирали дело в суде, когда люди выехали из дома в село на длительный период времени. Периодически проверяли состояние дома. В один из приездов узнали, что земельный участок дважды перепродан по доверенности. Мы подали документы в суд, договоры признали недействительными, но в ходе процесса выяснилось, что за этим же «продавцом» как-минимум еще один такой «грешок» проходил через суд (а сколько до суда не дошло?), но у же с квартирой. Не удивлюсь, если в рамках этого дела опять «вылезет» его фамилия. «Внутренние органы» его «ищут», потерпевшие  даже несколько раз подсказывали в каком кафе города он часто бывает, но как-то не смогли специалисты его «повязать». Видимо не в это время они заезжали в кафе, а он не оставлял записку в какое время зайдет в следующий раз.

Выводы:

будьте внимательны в отношении своей недвижимости. Особенно внимательным  необходимо быть одиноким людям. Если у них есть родственники – необходимо присматривать за  такими людьми.  Советую сделать заявление в адрес Росреестра о том, чтобы сделку делал только сам собственник. К сожалению, в Благовещенске  бывали случаи когда «всплывали» поддельные доверенности очень высокого качества и даже поддельные судебные решения. Причем качество документов настолько высокое, что поддельность может установить только эксперт. Поэтому подстрахуйте себя и своих знакомых от таких опасностей хотя- бы путем написания подобного заявления.         

Парковка во дворе.

Проблема с парковками в Благовещенске и в целом по России весьма серьезная. Причины ее кроются в том, что при Советском Союзе личный автомобиль был «роскошью», поэтому, как правило, эта «роскошь» хранилась в гараже, который зачастую приобретался ранее приобретения автомобиля. Под окнами машины обычно не оставляли, поэтому дворы были относительно свободные.

С момента развала Союза и «начала движения новейшей России» к «светлому будущему» количество автомобилей стало резко расти. Как следствие этому количество гаражей росло, но не такими темпами. Соответственно дворы  стали постепенно заполняться ночующими автомобилями. На сегодня эта серьезная проблема большинства городов России и Благовещенска в частности. Многие собственники в многоквартирных жилых домах — МКД (особенно в центре города) провели собрания и огородили свои территории от «чужих автомобилей». В целом такое развитие ситуации правильное. Собственники стали активно пользоваться своими правами и законно ограничивают права «чужаков». Но бывают случаи, когда собственники МКД ограничивают и права своих соседей и вот это уже неправильно. Такой случай недавно разбирался Верховным судом РФ и его результаты будут полезны моим читателям.

Итак, суть такова. Одного из сособственников дома на собрании «одарили» пропуском на общую огороженную парковку для жильцов этого дома. Какое-то время человек ставил свой автомобиль, но потом возник конфликт и общее собрание решило, что необходимо изъять у этого жильца пропуск за нарушение правил парковки. Жилец обратился в суд и первоначально суды отказывали ему в восстановлении его прав ссылаясь на то, что собрание полномочно решать такой вопрос. Однако Верховный суд РФ вернул дело на пересмотр указав следующее:

собственнику квартиры в доме принадлежит «безусловное и неотчуждаемое» право на пользование общим имуществом в доме, любые способы ограничения или лишение собственника помещения такого права действующим законодательством не предусмотрено.

Фактов препятствий в желании въехать во двор у суда было множество. Начиная с выписки из протокола — исключить нарушителя парковки права въезжать во двор — до возврата  денег на благоустройство парковки. Учитывая эти моменты, а также требования жилищного и гражданского законодательства суды пересмотрят это дело и вероятнее всего права жильца будут восстановлены несмотря на мнение собрания.

Выводы:

Собственникам помещений в МКД при принятии каких-либо решений необходимо учитывать права на пользование общим имуществом любым сособственником. Ограничение этих прав недопустимо, а вот какого-то рода ответственность за выявленные нарушения предусматривать надо, поскольку злоупотребления возможны как со стороны отдельных «товарищей», так и со стороны «правления». Желательно оговаривать все возможные варианты ответственности заблаговременно.                

Когда не надо оплачивать подачу тепла в подвальные помещения.

В советские времена в большинстве домов в подвалах были расположены помещения для хранения имущества владельцев квартир. Кто – то хранил овощи, если позволяла температура, а кто –то хранил то, что мешает в квартире.

С этого времени многое изменилось и в большинстве новых построенных домов таких помещений уже не строится и даже не проектируется, поскольку застройщики поняли, что и эти части зданий можно продавать, если они не запроектированы как дополнительные помещения для собственников квартир. Поэтому в большинстве  многоквартирных домов  в цоколе или подвале находятся вполне законно нежилые помещения.

Изучая судебную практику по вопросам коммунального снабжения таких объектов я нашел весьма полезную для собственников таких помещений информацию. В большей части таких помещений трубы отопления всего многоквартирного жилого дома проходят транзитом через подвальные помещения. Где-то эти трубы заизолированы, где-то нет, местами на них смонтированы  обогреватели, а где-то и нет в силу того, что сами по себе эти транзитные трубы обогревают такие помещения вполне достаточно, для того, чтобы в них не монтировать специально приборы отопления. Ранее практика взаимоотношений с коммунальными структурами была такова, что они требовали оплачивать  «подачу тепла» в такие помещения независимо от того, есть радиаторы отопления в помещении или нет, поскольку считали, что коммунальная услуга теплоснабжения подается собственнику.  Знаю, что некоторые собственники судились пытаясь оспорить такое мнение коммунальщиков и это практически никогда не получалось.  

Мне попался на глаза судебный акт Верховного Суда по этой теме. Думаю, что большинству собственников таких помещений он будет полезен, поскольку выводы суда таковы :

при отсутствии в нежилом помещении многоквартирного дома теплопринимающих устройств и приборов учета сам по себе факт прохождения через данное помещение трубопроводов системы отопления дома и отопления помещения за счет теплоотдачи от них не является основанием для взыскания с собственника данного помещения в пользу теплоснабжающей организации платы за отопление, поскольку данный объем тепловой энергии является технологическим расходом (потерями) тепловой энергии во внутридомовых сетях жилого дома (теплоотдача трубопроводов системы отопления дома), который относится на общедомовые нужды собственников помещений дома.

По общему правилу отсутствие изоляции системы трубопроводов, проходящих через помещение, в данном случае правового значения для разрешения вопроса о возможности взыскания в пользу ресурсоснабжающей организации платы за отопление не имеет.

Выводы:

если у вас подобное помещение и в нем нет радиаторов отопления вы вполне обоснованно можете требовать прекращения выставления вам платежных требований со стороны коммунальных организаций.  В случае судебного разбирательства этой проблемы вероятность вашей победы над коммунальщиками весьма высока.

Мысли Правительства и статистика Сбербанка по переходу на проектное финансирование.

В четверг и пятницу на сайте «Индикаторы рынка недвижимости» была опубликована информация, полезная для анализа сегодняшней ситуации на рынке строительства.

К сожалению, оптимизма пока не добавилось.  Застройщики вынуждены ожидать дальнейших действий Правительства РФ и банковских структур по планируемому введению в действие системы проектного финансирования строительства. Времени остается все меньше до 01.07.19г., а имеющаяся информация не разрешает накопившиеся у застройщиков вопросы к властям и банкам.

Опубликую некоторые моменты из представленной информации.

Из 154 рассмотренных Сбербанком в 2019 г. заявок на проектное было одобрено 76! (около половины, остальные отклонены по различным причинам). Об этом рассказал директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов на пресс-конференции 29 марта. В московском регионе качество заявок выше, чем в среднем по стране. «В Москве, как правило, работают федеральные застройщики, у которых существуют достаточно мощные финансовые службы. Поэтому взаимодействие с ними быстрее, а качество предоставляемых документов выше», — отметил Бессонов. Процент одобрений в столице также выше среднего. Это объясняется более высокой рентабельностью столичных проектов. «В субъектах федерации диапазон рентабельности проектов — 10-30% в зависимости от проекта, у большей части – 10-20%. В Москве – от 20%: 20-30-40%. У проекта с более высокой рентабельностью, естественно, больше шансов получить проектное финансирование, потому что устойчивость такого проекта к изменению цен выше», — резюмировал Бессонов. Лидируют по объемам кредитования Москва (62 млрд руб.), Московская область (4,1 млрд руб.), Ленинградская область (3,8 млрд руб.), при этом по количеству открытых счетов эскроу впереди Ленинградская область (206 счетов), а по количеству сделок — Челябинская область (9 сделок).

Теперь некоторые слова федеральных чиновников. Минстрой РФ обеспокоен уровнем готовности банков к переходу на проектное финансирование, заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на Всероссийской банковской конференции. «У нас очень большая озабоченность реальной готовностью банков к переходу на проектное финансирование. Застройщики в регионах в 90% говорят, что банки выставляют к проектам, к залогам, к резервированию и всему остальному такие требования, что застройщик не просто их выполнить не может, но и большинство застройщиков Москвы не будет соответствовать этим требованиям. Тогда вопрос — зачем мы выпускали новую инструкцию 590-П вместе с Центральным банком? Зачем мы делаем методические рекомендации о том, какие документы рассматривать, как проводить андеррайтинг? Чтобы отрасль обанкротить? У нас такой задачи нету», — цитирует замминистра «РИА Новости».

А теперь информация из уст главы Минстроя РФ Владимира Якушева «Жилье в России может подорожать в среднем на 5-6% при переходе строительной отрасли на проектное финансирование и работу со счетами эскроу. «Есть предпосылки к этому удорожанию, давайте прямо об этом говорить, потому что застройщик за пользование деньгами банка будет платить определенный процент, который постарается завести в стоимость квадратного метра. Сейчас это будет наладка непростого механизма, ответить на эти вопросы может только практика. Пока же мы только предполагаем, что фондирование будет 5-6%», — заключил глава Минстроя.

Какие мысли появляются по прочитанному:

До введения в действие механизма проектного финансирования осталось три месяца, «а воз и ныне там». «Ответственные» чиновники «обеспокоены уровнем готовности банков», ссылаются на «предполагаемое фондирование 5-6%» (и это при наличии сегодняшних реалий, когда цена с июля в Благовещенске на новостройки поднялась в среднем уже на 15%), а основной банк РФ одобряет только половину заявок на финансирование!

Не многовато ли сложностей для строителей за 3 месяца до революции в строительстве жилья?   

Решение проблемы задолженности бывших владельцев жилья.

Длительное время между коммунальщиками и жителями города Благовещенска существует проблема указания в платежных документах новых владельцев жилья задолженности прежних владельцев. Она никак не разрешалась в судебном порядке и вот, видимо, найден способ разрешить эту проблему.

Суть проблемы такова: некоторые нерадивые владельцы жилья накапливают задолженность и при продаже жилья ее не погашают. Далеко не все приобретатели жилья проверяют эти обстоятельства и потом начинают получать от коммунальщиков платежки с долгами прежних собственников.  Формально, с точки зрения закона, и коммунальщики и  большинство амурчан понимают, что долги прежних хозяев нельзя требовать с новых собственников. Тем не менее, коммунальщики не хотят или не могут убрать сформированную задолженность (списать ее). Направляя новым собственникам  такие требования некоторых новых собственников они «ненавязчиво убеждают» погасить долги прошлых хозяев. Если собственник «упрямый», то начинают «пугать» его отключениями, взысканиями и т.п. Такие действия незаконны, но на многих новых собственников они действуют.

Кроме такой ситуации возможны и вообще «странные» случаи. По прошествии нескольких лет и оплаты старым собственником текущих платежей в соответствии с платежными документами, которые выставляются коммунальщиками, «выявляются непонятные долги» (то счетчик не прошел поверку и не был вовремя заменен, то кто-то «лишний» прописанный выявился и т.п.). В этом смысле с коммунальщиков» взятки гладки» даже при наличии актов сверок  об отсутствии задолженности за более ранние периоды. Сплошь и рядом такие факты возникают в Благовещенске по прошествии нескольких лет и многие собственники  «попали в неприятность». Казалось – бы у них есть акты сверок об отсутствии долгов, но коммунальщики «разводят руками» и убеждают, что «это ваши проблемы, нужно доплатить, иначе будут проблемы».

Неоднократно пытался разрешить эту ситуацию по просьбе клиентов. Вроде бы все понимают (и судьи тоже), что подобные требования  «сомнительны», и тем не менее положительных решений судов по такой практике я не знаю. Требования собственников о списании «сомнительных» задолженностей не удовлетворяются.

Резюме:

Недавно узнал о появившейся практике, которая отчасти снимает эту проблему. Суть ее заключается в том, что в случае выявления у прежнего собственника задолженности можно требовать  открытия на нового собственника отдельного лицевого счета, которые естественно не будет содержать информацию о прежних долгах. Вроде бы и задолженность остается, но она числится за «старым» собственников и коммунальщики могут требовать  ее взыскания с прежних хозяев. Новый же собственник будет отвечать только за свои долги и ему будут высылать платежки только на него. Таким образом можно разрешить подобную проблему взаимоотношений с коммунальщиками.  Так что тем амурчанам, кто столкнулся с подобными «проявлениями» со стороны коммунальщиков есть возможность ее разрешить таким образом.