Сегодняшние дела


Снос самостроев.

Прочитал информацию о количестве выявленных объектов самовольного строительства в г.Сочи и в Ялте и решил поделиться с вами своими мыслями по теме.

Проблема самовольного строительства индивидуального жилья присуща всей России, однако в южных регионах страны существует весьма серьезная проблема строительства многоквартирных жилых домов. Благовещенск в 2011-2013 годах столкнулся с этой проблемой в виде массового строительства гостинок. Если ранее их строилось по 4-5 в год и  это было «незаметно» чиновникам, то в 2012 году их одномоментно проявилось около 80! Прокуратура и муниципалитет «схватились за голову» и начали заниматься этим вопросом. В итоге подавляющее большинство гостинок привели в более – менее пристойной состояние и узаконили. Есть решения о сносе, по-моему. 5 гостинок, застройщики которых не захотели приводить свои постройки в адекватное состояние, но они в большинстве своем так и не исполнены. Поэтому проблема самовольного строительства многоквартирных жилых домов у нас в регионе уже давно не проявляется.

Обратная картина наблюдается  в местах массового переезда дальневосточников (Краснодарский край, Крым). Вот какие данные дают средства массовой информации (Российская газета) по этой теме. В Ялте власти планируют осуществить снос 243 объектов самовольного строительства! В Сочи уже есть решения о сносе 54 многоквартирных жилых домов, а всего около 600 объектов самовольного строительства! Причем для г.Сочи выявилось такое явление – изначально суд принимал решение о признании права застройщика на объект самовольного строительства, застройщик оформлял это право в Росреестре на основании решения суда, продавал свои уже зарегистрированные объекты гражданам, а через несколько месяцев муниципалитет обращался в апелляционной жалобой в суд, просил под разными предлогами восстановить срок на подачу жалобы и апелляционная инстанция принимала обратный судебный акт. Эта ситуация не может не беспокоить, поскольку россияне приобретают жилье вполне законно оформленное и зарегистрированное и только по прошествии времени выявляется проблема.

Выводы:

Поэтому будьте крайне аккуратны в приобретении жилья особенно в южных регионах  России. Свои особенности правоприменения есть фактически в каждом субъекте и необходимо интересоваться этими особенностями перед покупкой. К примеру, для таких ситуаций, какие появились в г.Сочи, я бы рекомендовал  делать так: если в документах основаниях у продавца присутствует  решение суда о признании права собственности на такой объект я бы перед покупкой написал заявление в муниципалитет с вопросом о том, нет ли претензий у муниципалитета к этой постройке. Правда придется выдержать месяц ожидания ответа, но зато у вас будет четкое понимание о перспективах и заодно у муниципалитета уже не будет возможности просить восстановления срока обжалования.           

Дарение средств на покупку квартиры.

Периодически между ближайшими родственниками возникают споры относительно того, необходимо ли делить имущество, нажитое в браке, но купленное на чужие средства. Недавно Верховный суд РФ вынес определение по такому вопросу, которое может быть полезно моим читателям.    

 

Итак, достаточно  часто родители одного из молодых супругов дают безвозмездно (т.е. «даром») денежные средства на покупку квартиры молодоженам. Поскольку семья молодая, чаще всего родители не задумываются о том, что когда-нибудь может возникнуть спор о разделе такой квартиры, поскольку формально она приобретается на семью по договору купли-продажи и соответственно является совместно нажитым имуществом молодой семьи. Чаще всего суды идут по формальным признакам того, что если есть письменный договор дарения, не вызывающий сомнений, то удовлетворяют просьбу «одаренного» о том, что это имущество надо считать его личной собственностью. А вот если такого договора нет, то чаще всего суды в такой просьбе отказывают.

Вот подобная ситуация  дошла и до ВС РФ. Все нижестоящие суды отказали истцу в признании права личной собственности на эту квартиру в силу того, что письменного договора дарения стороны не заключали, однако Верховный суд РФ разъяснил следующее. Если в ходе процесса нашли подтверждение факты наличия денежных средств в требуемой сумме у родителей и одновременный факт отсутствия такой суммы средств  у молодоженов, то суды могут считать доказанным факт передачи денежных средств по договору их дарения от родителей своему сыну (дочери). В этом случае, незадолго до сделки купли-продажи квартиры родители продали свой объект недвижимости и значит средства у них были. А вот у молодой семьи на момент сделки доходы не позволяли приобрести квартиру. Кроме того, нет и требования о наличии обязательной письменной формы  договора дарения денежных средств. Учитывая все вышеизложенные обстоятельства Верховный суд РФ пересмотрел результаты дела.

Выводы:

 если в действительности родители передают  в дар средства для приобретения дорогостоящего имущества рекомендую заключать реальный договор дарения. В этом случае при судебном процессе вам будет гораздо легче разрешить свои проблемы.              

:375}},\»modes\»:[{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»vertical\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}},{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»horizontal\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}}],\»show-by-default\»:true,\»show\»:\»Default\»},{\»title\»:\»iPhone 6 Plus\»,\»type\»:\»phone\»,\»user-agent\»:\»Mozilla/5.0 (iPhone; CPU iPhone OS 9_1 like Mac OS X) AppleWebKit/601.1.46 (KHTML, like Gecko) Version/9.0 Mobile/13B143 Safari/601.1\»,\»capabilities\»:[\»touch\»,\»mobile\»],\»screen\»:{\»device-pixel-ratio\»:3,\»vertical\»:{\»width\»:414,\»height\»:736},\»horizontal\»:{\»width\»:736,\»height\»:414}},\»modes\»:[{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»vertical\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}},{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»horizontal\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}}],\»show-by-default\»:true,\»show\»:\»Default\»},{\»title\»:\»iPad\»,\»type\»:\»tablet\»,\»user-agent\»:\»Mozilla/5.0 (iPad; CPU OS 9_1 like Mac OS X) AppleWebKit/601.1.46 (KHTML, like Gecko) Version/9.0 Mobile/13B143 Safari/601.1\»,\»capabilities\»:[\»touch\»,\»mobile\»],\»screen\»:{\»device-pixel-ratio\»:2,\»vertical\»:{\»width\»:768,\»height\»:1024},\»horizontal\»:{\»width\»:1024,\»height\»:768}},\»modes\»:[{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»vertical\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}},{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»

Регистрация «долевки» с 1 июля.

Прочитал недавно материал, опубликованный в «Бизнес Газете» и подумал, что материал может быть полезен кому-то из моих читателей.

Информация о изменениях в правилах долевого строительства с 1 июля напечатана во многих изданиях, однако один из моментов этих изменений пока еще плохо освещен. Суть  их в том, насколько я понял, что согласно руководящих документов Росреестра для регистрации договоров долевого участия (ДДУ) с 01.07.2019г. застройщику требуется предоставить дополнительный документ – заключение о степени готовности объекта.  Напомню, что те объекты, которые имеют степень готовности от 30% и имеют более 10% зарегистрированных ДДУ , смогут достраиваться «по-старому», т.е. без участия банков – посредников.  Ну а те, кто такой процент не имеет, будут вынуждены работать «по-новому», т.е. через этого посредника.  Загвоздка в том, что подав ДДУ допустим завтра у вас не может быть гарантии того, что даже он формально нормальный на сегодня ДДУ пройдет регистрацию  «по-старому»,  поскольку срок планируемой регистрации  (по расписке через  МФЦ) формально будет  уже не ранее 01.07.19г., а значит опять же формально регистратору уже потребуется от застройщика предоставление вышеуказанного заключения.  А таковых заключений, предполагаю, в Росреестре  пока еще нет.

Резюме:

будьте готовы к возможным сложностям при оформлении ДДУ в настоящее время ну и соответственно позднее. Все будет зависеть от того, имеет ли застройщик и Росреестр такое заключение.     

Мысли по поводу строительной реформы.

Многие мои читатели знают о том, что с 01.07.19г. произойдут существенные изменения в деятельности строителей. Попробуем проанализировать изменения, которые коснутся большинства дольщиков в ближайшее будущее и на что нужно обратить внимание.

Итак, государство решило снять с себя «груз обманутых дольщиков» и переложило его на «плечи» банков. Как известно, суть банка — зарабатывание денег. Если ранее застройщику «приходили бесплатные» деньги от дольщика, то сейчас эти деньги будут аккумулироваться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. А застройщик будет вынужден брать денежку на строительство  у банка под проценты. Эта схема будет работать при проектном финансировании.

Хорошо, что Правительство РФ «услышало» серьезнейшие переживания застройщиков в начале 2019 года, а также части населения и немного смягчило условие введения в действие этой реформы. Тем не менее, часть застройщиков начнет с 01.07.19г. работать уже по этой схеме. Это будут те, кто не успеет набрать необходимого количества готовности  объекта и минимального количества заключенных договоров к 01.07.19г.

Вот тут я уже делал совет читателям и потенциальным дольщикам на ближайшее время – старайтесь понять, проходит ли желаемый вами объект под критерии – более 30% готовности дома и не менее 10% заключенных договоров долевого участия.  Если уверенности, что объект будет соответствовать этим параметрам на 01.07.19г. нет, я бы пока не стал заключать договор долевого участия на него, поскольку есть риски (более подробно смотри в моем материале за 05.05.19г. http://blogs.amur.info/847/10068/).   

Бонусы, которыми «кроет правительство», конечно в перспективе у дольщиков появляются, но за их счет.  По новому закону, если срок передачи ключей превысит плановый на два месяца, дольщик сможет прийти в банк и получить обратно свои деньги. При этом банкротства банка тоже опасаться не стоит. Деньги на счетах эскроу застрахованы на более серьезную сумму, чем обычный вклад — до 10 млн рублей. Еще один плюс:  по этой схеме можно будет вкладывать в жилье средства материнского капитала и жилищные сертификаты. До этого их можно было использовать в основном на вторичке или при досрочном погашении уже взятого ипотечного кредита.

Теперь о странностях этой реформы. Большая часть строящегося жилья приобретается в ипотеку. Дольщик берет жилищный кредит. Его зачисляют на счет эскроу. И эти деньги потом по окончании строительства будут выданы застройщику. Но ведь дольщик должен будет платить банку проценты за период «пока ипотечные денежки лежат в этом же самом банке», при этом банк наверняка не будет просто хранить денежки «в кубышке», а пустит их в свою «работу». А при этом застройщик изначально будет закладывать в стоимость продажи проценты, которые он отдаст банку за финансирование. Конкретика по процентам пока не обозначена, обсуждались разные цифры, и 6% годовых и даже 12% (под такой процент банки «хотят» финансировать застройщиков по этой схеме). Сейчас банки пытаются успокоить застройщиков цифрами поменьше, но опять же, конкретики пока нет. Весьма странная ситуация. В итоге за эти реформы заплатит дольщик, поскольку застройщик в убыток строить не будет, а банк не будет финансировать строительство бесплатно даже при условии того, что у него «лежат» «дармовые» деньги дольщиков.   

Кроме того, сами дольщики могут потерять интерес к новостройкам из-за повышения цен и могут начать уходить на вторичный рынок жилья. Разница ценах минимизируется, а ждать окончания строительства и переживать по этому поводу в случае покупки вторички не надо. При таком раскладе, после начала работы по этой схеме у некоторых застройщиков, перешедших на эскроу-счета, может начаться период стагнации, это может привести к приостановке строительных проектов и впоследствии к трудностям у ряда компаний и как следствие у «новых обманутых дольщиков». Практика обращений застройщиков в Сбербанк на проектное финансирование в этом году показала, что из 154 заявок на получение такового финансирования банками было одобрена только половина. Это говорит о том, что только половина «желающих» работать по этой схеме получила одобрение банка  и соответственно после 01.07.19г.  примерно половина застройщиков, которые планировали строиться по таким правилам, вынуждена будет либо длительное время переоформлять документацию либо отказываться вообще от идеи строительства по такой схеме. На мой взгляд это приведет к возобновлению работы части компаний по «устаревшим серым» схемам (вексели, займы, инвестиции  и т.п.). Эти схемы впрямую не подпадают под закон №214-ФЗ и поэтому только суд по прошествии времени сможет устанавливать какие правоотношения сложились у сторон этих договоров.

Резюме:

Поэтому уже с сегодня будьте внимательны в части заключения договоров на строящиеся объекты! До момента заключения договора необходимо узнавать по какой схеме они будут строиться и финансироваться! На мой взгляд, в момент этого реформирования, нужно быть особенно внимательным к вопросам вложения денежных средств в строительство. Хотя сфера строительства и продажи недвижимости у нас практически все время в период новейшей России имела достаточно много рисков. Но сейчас, в период реформирования, их будет особенно много. Учитывайте эти моменты! Жилье в своей жизни россиянин меняет в среднем 2 раза! Это не пирожки и даже не автомобиль! Подходите к этому моменту очень осторожно.         

Важная информация для потенциальных дольщиков жилья до июля 2019г.!


Несколько дней назад наше российское правительство все-таки приняло постановление, которым разрешило основные проблемные моменты для застройщиков жилья.

Напомню, что с 01.07.19г. вступают в силу очередные изменения в законодательстве по строительству жилья. Подавляющее большинство застройщиков «сидело на паузе» с декабря прошлого года, поскольку наши законодатели в течении года несколько раз меняли «правила игры». Изначально, год тому назад, говорилось, что те застройщики, кто получит разрешение на строительство до 01.07.18г., смогут работать по «старым правилам» на этих объектах. Те, кто не получит разрешение на строительство, будут вынуждены работать по «новым правилам», а это весьма жесткие условия, поэтому большинству застройщиков они не понравились и многие из них «запаслись впрок» разрешениями.

Через несколько месяцев законодатели сказали, что «строители взяли слишком много разрешений на строительство, поэтому мы отменяем это правило и все застройщики будут работать по-новому с 01.07.19г.». Понятное дело, что застройщики «обиделись» и пошли «гневные отзывы» на законодателей изменивших в одностороннем порядке согласованные правила работы. Многими специалистами в строительной сфере делались прогнозы том, что с июля множество объектов строительства жилья не справятся со своими задачами и в итоге появится дополнительный всплеск обманутых дольщиков (по оценкам до трети строек и застройщиков могли попасть в эту ситуацию). В итоге правительство «услышало» эти проблемы, оценило их серьезность и с февраля «рождало» условия, при которых можно будет достраивать объекты по «старым правилам». Два месяца «мучений» привели к следующему: те объекты строительства, которые по состоянию на 01.07.19г. будут иметь 30% от проектного плана выполнения работ и одновременно будут иметь не менее 10% заключенных договоров долевого участия  пройдут по «старой схеме». Остальные (за некоторыми исключениями по спецусловиям и касающиеся в основном крупных городов) будут вынуждены работать по «новой» схеме. По оценкам специалистов под действие «старых правил» попадет большинство строящегося жилья (оценки разные, от 50 до 90% того, что сейчас строится в России).

По мнению специалистов, для определения степени готовности, нужно: 1) рассчитать степень готовности по фактическим затратам на строительство; 2) узнать степень готовности конструктивных элементов.

Степень готовности конструктивных элементов рассчитывают: 1) кадастровый инженер — до того момента, когда регион воспользуется своим правом и примет решение о том, что расчет должен подтверждать госстройнадзор; 2) застройщик — если это решение регион примет не позже 31 мая; 3)  застройщик или по его выбору кадастровый инженер — если это решение регион примет позже 31 мая.

Выводы:

Правительство в этот раз услышало «чаяния народа» и решило смягчить свои очередные нововведения. Иначе проблемы были бы очень серьезные. Большинство объектов смогут достраиваться по тем правилам, которые сформированы за 14 лет с момента принятия закона №214-ФЗ о долевом строительстве. При заключении договоров долевого участия дольщикам необходимо обращать внимание на степень готовности объекта (рекомендую включаться в долевку при наличии очевидного превышения порога 30% от степени готовности объекта, иначе можете «попасть» в сложную ситуацию). Понятно, что сейчас те строители, у кого степень готовности менее 30% будут авральными темпами стараться набрать необходимый минимум к 01.07.19г. Учитывайте эти моменты при заключении договоров долевого участия в ближайшие пару месяцев! Узнавайте степень готовности объекта (в случае сомнений в наличии необходимых 30%) перед заключением договора долевого участия!