Блог

Сегодня сайт Циан опубликовал статью о прогнозах искусственного интеллекта на недвижимость в России на ближайшие полтора года. Поделюсь этими мыслями, а также своими с вами.  

Постепенно в нашу жизнь все серьезнее проникает словосочетание «Искусственный интеллект» (ИИ). Вспоминаю мой первый просмотр фильма «Терминатор» в 1988 году. Тогда «это» казалось фантастикой, но вот прошло 30 лет и фантастика постепенно становится былью. Компьютеры ежегодно увеличивают свою производительность почти вдвое, появились военные роботы, которые способны осуществлять «черновую» работу без личного участия человека. Появились дроны и не только военные, а также машины на автопилоте и т.д. Так недалеко остается и до реализации «Терминатора». Надо быть к этому готовым.

Теперь о теме поста.  Основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев высказался агентству РИА Недвижимость так:  

К ноябрю этого года произойдет переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». Люди менее охотно будут покупать квартиры по завышенным ценам. Согласно расчетам искусственного интеллекта, некоторое время цены на недвижимость будут сохраняться на прежнем уровне. Через 4-5 месяцев владельцы жилой недвижимости пойдут на уступки покупателям и пересмотрят цены. По словам Гальцева, к этому времени покупатели смогут рассчитывать на скидку в размере 10-15%. Согласно расчетам, в ноябре этого года цена на недвижимость достигнет максимального значения, а средний срок экспозиции составит 50 дней. После этого цены на жилье начнут снижаться либо срок продажи увеличится. В период с ноября 2021 года по ноябрь 2022 года в некоторых районах крупных российских городов рыночная стоимость недвижимости может снизиться на 30%.

Выводы:

Таковы мысли ИИ на тему перспектив цен по недвижимости в России. Верить им или нет дело каждого из читателей. Мое мнение пока не столь пессимистично, но тем не менее, снижение цен должно произойти, поскольку за прошлый год они «взлетели очевидно неразумно». В остальном надо присматриваться к изменениям на рынке, стараться чувствовать ситуацию и «играть на опережение».

Периодически пишу на эту тему свои посты. Тема весьма серьезная, поскольку большинство амурчан и россиян привыкли жить в кредит. Недавно прочитал цифры статистики по росту задолженности и решил еще раз написать материал.   

О признаках «перегрева» рынка кредитования ЦБ РФ «намекает» уже не первый месяц, первые «намеки» появились осенью. Рост ипотечного кредитования у нас ежегодно прибавляется уже несколько лет в размере более 20%. В прошлом году объем выдачи ипотечных кредитов превысил 3 трл рублей (рост по отношению к 2019 году был около 50%!). В этом году ожидают превышение результатов прошлого года более чем на 20%. «Виной» тому, в основном, наличие трех льготных ипотек (Президентская теперь будет 7% с июля, Сельская 2,7% и Дальневосточная до 2%) и весьма «легкие» условия получения кредитов.   

На сегодня задолженность только по ипотечным кредитам в России превысила отметку 10 трлн рублей, общая сумма долгов россиян по кредитованию более 20 трлн. Доходы с учетом инфляции фактически не растут уже несколько лет. Объем потребкредитов, выданных в России только в марте, достиг рекордных 340 млрд рублей. Средняя сумма кредита в марте составила 308 тыс. руб., что на 4,9% больше, чем месяцем ранее. «Рост среднего чека до 308 тыс. руб. по итогам марта — это новый абсолютный рекорд за всю историю мониторинга. Связан он, очевидно, с максимально либеральными кредитными политиками кредиторов, которые за счет увеличения средней суммы потребительского кредита стараются выполнить бизнес-планы», — посчитали в бюро «Эквифакс».

Доля кредитов, по которым соотношение платежа к доходу выше 80%, выросла. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила риски перегрева рынка ипотеки и заявила о риске снижения качества ипотечных кредитов. Регулятор обеспокоен ростом доли с первым взносом ниже 20%. За год доля таких кредитов на первичном рынке увеличилась с 24 до 45%. Это повышает финансовые риски для банков. Статистика говорит, что размер первоначального взноса коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика.

В целях уменьшения рисков получения «плохих» кредитов регулятором принято решение об ужесточении правил выдачи кредитов банками. В части потребительского кредитования с 1 июля, а в части ипотеки с 1 августа (будет рекомендован к установлению минимальный первоначальный взнос в размере 20%).

Выводы:

если вам необходимы кредиты, нужно получить их до указанных моментов, т.к. после этих дат правила банков очевидно изменятся. При этом необходимо взвесить свои возможности, поскольку «берешь чужие деньги, а отдавать приходится свои». Надо «семь раз отмерить прежде чем, один раз отрезать»!

Перед началом очередной реформы долевого строительства (июль 2018 года!) я писал о том, что в связи  с намечающимися изменениями в строительстве далеко не все застройщики с ними справятся. Таковых материалов было много (к примеру, этот https://blogs.amur.info/847/9212/).

Уже тогда, в 2018 году строители предполагали, что с новыми требованиями не справятся примерно треть от действующих застройщиков. Вот и появились первые цифры статистики.

Вчера «Метриум» сообщил, что за год число компаний, строящих жилье в рамках закона о долевом строительстве, в России сократилось на 20%, до 2,14 тыс., а объем их текущего строительства — на 12%, до 100 млн кв. м. Такие данные приведены в  публикации.

Выводы:

Что это означает для россиян. Тенденции очевидны: будет уменьшаться конкуренция (следствием этому должны вырасти цены в конечном итоге по законам рынка – чем меньше предложение, тем выше цена), появятся «новые» обманутые дольщики (от застройщиков, не справившихся со своими обязательствами при новых формах строительства), прекратят существование компании в низкобюджетных для покупок городах (а таковых у нас тысячи в России).

Будьте готовы к подобным моментам. Стоимость недвижимости весьма высока! По статистике россиянин покупает недвижимость не более 2 раз в жизни. Подходите к этому моменту крайне осмотрительно! Это не пирожки на базаре!   

Еще 8 октября 2019 года я писал материал на тему «вхождения» ПИКа  на рынок строительства в ДФО (https://blogs.amur.info/847/10514/). Вчера в инстаграмме областного телевидения была размещена информация о том, что ПИК зайдет в Амурскую область по программе «дальневосточного квартала», т.е. будет осуществлять комплексную массовую застройку.

Будет ли хорошо от этого амурчанам узнаем позже, по прошествии нескольких лет. Пока же позволю себе усомниться в хороших конечных результатах от вхождения крупнейшего застройщика России для множества амурчан.

В указанном материале я ссылался на то, что федеральные власти, наверняка, «помогут» крупнейшим застройщикам «подешевле» перевозить стройматериалы из центра в ДФО, наверняка и цена квадрата снизится на какое – то время. Однако конечным результатом «входа» на рынок, на мой взгляд, будет: «захват» новых территорий (расширение бизнеса); снижение конкуренции или вообще ее уничтожение как таковой; повышение уровня стоимости квадрата.  

На ВЭФ-2019 представители ПИКа «заинтересовали» несколько регионов ДФО  своими услугами. Насколько помню уже тогда Приморье, Хабаровский край и Сахалинская область говорили о начале работы с ПИКом. Делать какие-то выводы о конечных результатах еще рано, поскольку цикл «входа»  на строительный рынок занимает несколько лет, а цикл «снижения» конкуренции еще больше, но перспектива такая, на мой взгляд, налицо.  

Выводы:

нашим застройщикам надо готовиться к серьезнейшей борьбе за выживание и сохранение коллективов, а также самих предприятий, поскольку «тягаться» с крупнейшим застройщиком России (насколько я помню по прошлому году они строили 10 млн квадратов, а весь ДФО строит около 2 млн) очень и очень сложно, если не сказать невозможно. Тем более, при наличии перспективы «федеральной помощи» в доставке стройматериалов «некоторым» крупнейшим застройщикам!

Поживем – увидим! Думаю, что часть амурчан порадуется этому событию прикупив по сниженной стоимости жилье у ПИКа, но часть амурчан впоследствии вспомнит мои переживания по этому поводу.     

Вчера сайт Циан опубликовал информацию о том, что некоторые регионы обратились к федеральным властям о продлении на их территории президентской ипотеки. В числе обратившихся и Амурская область.

Необходимость такой просьбы для меня лично весьма сомнительна. Учитывая практику прошлого года  и наличие  сегодняшней ситуации, на мой взгляд, это повод усомниться в правильности такого шага.

Напомню: президентская ипотека 6,5% появилась в апреле прошлого года как дополнительная льгота для двух уже существующих на тот момент льготных ипотек (Дальневосточная 2% и Сельская 2,7%). «Слияние» в одно время этих трех льготных ипотек было «неожиданным». Застройщики не были готовы к такому повороту событий, они традиционно выдавали на рынок первички определенный размер предложения. Поскольку амурчане активно начали брать все три льготные ипотеки предложение на рынке «смели» как «горячие пирожки», стоимость реализации новостроек выросла за год более чем на 30%. «Добавил масла в огонь» и запрет на въезд китайских каменщиков в связи с пандемией и, как следствие этому, фактическая заморозка или задержка строительства многих объектов. Результаты этих факторов мы получили к январю 2021 года и эти результаты не радуют. Предложение на рынке существенно меньше спроса, многие потенциальные желающие стать дольщиками не смогли найти подходящий объект в силу их отсутствие на рынке, цена имеющихся объектов очевидно неадекватна.

В феврале появились признаки стабилизации цен, по вторичному рынку даже наблюдалось некоторое снижение по части объектов, начали появляться новые объекты первичного рынка, появилась надежда на стабилизацию рынка через уравновешивание баланса спроса и предложения (основной закон ценообразования).

В феврале Центральный банк РФ опубликовал свое мнение о том, что в большинстве регионов России он не будет рекомендовать продлять действие президентской ипотеки, т.к. цены за год выросли более, чем на инфляцию. По нашей области рост был указан на 18,6%, но фактически он по Благовещенску больше 30%. По мнению ЦБ РФ эту ипотеку можно было продлить в 24 регионах, к коим Амурская область не относится.

Параллельно с выступлением ЦБ РФ выступил Минстрой России, который стал продвигать свою точку зрения о том, что надо продлить действие ипотеки с 01.07.21г. в целях поддержания застройщиков.

Понимаю, что у каждого из указанных органов власти свои задачи, одному — удержать инфляцию и попытаться уменьшить перспективы  массовых банкротств граждан; другому – поддержать застройщиков.

Резюме:

Пока не могу понять логику наших властей, что для них важнее? На мой взгляд, у нас в области даже с двумя оставшимися льготными ипотеками, наверняка, еще долго сохранится перекос в пользу повышенного спроса над предложением. Так зачем еще «подзагружать» и без того «скудное» предложение таким «бонусом»? Бонус очень сомнительный, учитывая рост стоимости квадрата. Центральный банк делал расчеты и по его мнению (насколько я помню) при увеличении стоимости квадрата более 10% вся «льготность» ипотеки исчезает.  А у нас она выросла более чем на 30%!

Поэтому полагаю, что от идеи «уговорить федералов» на продление президентской ипотеки нам лучше отказаться.