Блог

Буквально вчера прошла информация о изменении в постановлении Правительства РФ касающейся льготной ипотеки. Они будут интересны множеству россиян.

Согласно внесенных изменений льготную ипотеку можно будет оформлять неоднократно, но возможно с некоторым увеличением ставки. Напомню, что эта ипотека появилась в апреле 2020 года и была направлена на то, чтобы поддержать застройщиков в период пандемии. Изначально она выдавалась до 6,5%, потом до 7% и сейчас до 8%. Эта ипотека является самой значительной по объемам в центральной части России и Сибири. У нас дальневосточников наиболее развита Дальневосточная ипотека до 2%, но и эта льготная ипотека (ее еще именуют Президентская) тоже весьма значима. Поэтому новость должна быть приятна и множеству дальневосточников.

Пока срок ее действия  —  до лета 2024г., однако периодически эксперты высказывают опасения о том, что фактически лимиты субсидирования закончатся раньше (якобы в ближайшие пару месяцев). Будет ли у государства возможность выделить новые лимиты субсидирования банков большой вопрос с учетом  финансовой ситуации в экономике. Напомню, что под субсидированием понимается выплата банкам, участвующим в программе, разницы между ключевой ставкой и ставкой этого кредита. Недавно ЦБ РФ поднял ключевую ставку с 7,5% до 12%. 15.09.23г. будет очередное заседание ЦБ РФ и вероятность очередного повышения ставки весьма высока, поскольку результаты предыдущего поднятия пока не проявились как того ожидали специалисты ЦБ РФ. Так что, если вы нацелились на получение такого ипотечного кредита, советую поторопиться.

Вывод:

Появилась возможность получить льготную ипотеку несколько раз. Если вы подпадаете под ее условия советую не затягивать с решением вопроса.               

Недавно встретил в суде давнего знакомого. Я удивился увидев его, поскольку знаю его как весьма ответственного человека и поэтому суды – это не про него.

Он мне рассказал такую интересную историю. Его работа  — риэлторские услуги. Периодически покупает объекты подешевле (как правило они «убитые», т.е. очень плохом состоянии), доводит их до хорошего состояния и продает с «наваром». Такая работа вполне легальна. Казалось-бы уже «собаку съел» на этой теме, но попал в неприятность. Дело в том, что несколько лет действовал приказ МВД, которым с этой службы были сняты обязанности по информированию даже собственников жилья о зарегистрированных в этом жилье лицах. В части российских городов представители МВД давали такую информацию, а в части подходили формально к тексту приказа и отказывали в выдаче информации. Наш город, к сожалению, имел второй вариант действий. Некоторые управляющие компании выдают справки о прописанных, но далеко не все и далеко не у всех они актуальные. Отсюда, покупка жилья весьма часто становилась и становится квестом, когда приобретатель не может быть уверен на все 100% в том, выявятся ли прописанные лица после осуществления сделки. С весны сего года, насколько мне известно, появилась легальная возможность получать информацию о зарегистрированных граждан, но о ней далеко не все риэлторы знают, соответственно не всем продавцам и покупателям предоставляется такая возможность.  

В данном случае продавца представляла весьма известная федеральная риэлторская сеть, которая «обещала», что никаких проблем не будет. Сделка  была год назад. При осуществлении сделки проверить достоверность «обещаний» не получилось и она состоялась «на доверии». Каково же было удивление моего знакомого, когда он узнал, что в этом жилье прописано больше 40 человек! Представители продавца «развели руками» посоветовав обратиться в суд с целью принудительного снятия с учета всех зарегистрированных. В итоге ему пришлось так и сделать, поскольку это оказалось более быстрым вариантом, чем убеждать каждого прописанного в необходимости сделать так добровольно. Как вы понимаете, большинство таких прописанных плохо понимают русский язык. Кроме того, проблема была и в том, что реальные места проживания этих прописанных продавец назвать не смогла.

Резюме:

Сделки с жильем в жизни россиянина происходят не более 2 раз в жизни! Это в среднем по статистике. К каждой сделке надо относиться крайне осторожно! Это не пирожки и даже не покупка люксового автомобиля! Это гораздо серьезнее, а значит надо относиться к этому как к важнейшему в вашей жизни явлению. Я знаю, что многие юристы не могут грамотно и безопасно приобрести недвижимость даже для себя. Многие амурчане действуют «по старинке» безусловно доверяя продавцам. Во множестве случаев это доверие оправдывает себя. Но периодически случаются весьма нехорошие случаи, которые приходится как-то исправлять в судах (иногда и в уголовных). Лучше до этого не доходить. Это время, нервы и деньги! При этом результат далеко не всегда предсказуем. Поэтому совет – обращайтесь к ответственным специалистам при сделках с недвижимостью! Оказалось, что даже бренд «федеральная сеть» оказался «пустышкой».                

Пару месяцев тому назад Верховный суд РФ рассмотрел дело ограничившее право банка взыскивать с заемщика сумму сверх стоимости залога. Это решение серьезно поменяет практику банков по так называемому «завышению» стоимости залогового жилья. Это решение фактически подтверждает логику ЦБ РФ на снижение ипотечных рисков и отчасти цен на недвижимость, обозначенную неоднократно представителями ЦБ в течении уже более полугода.

Суть произошедшего в следующем. Заемщик получил кредит в банке, при этом залогом явилась квартира, которая при выдаче кредита была оценена с «завышением». Подобные схемы используются весьма часто банками и их клиентами. Больше  всего такие схемы развиты в западных регионах, где работали весьма привлекательные ипотеки под 0,1%. Отчасти похожая схема применяется и у нас, когда изначально залоговая цена квартиры выше реальной рыночной. Делается это в основном для того, чтобы «на бумаге» (по договору) заемщик мог получить большую сумму, чем ему реально необходимо для покупки. «Дополнительную» сумму заемщик получает либо для ремонта либо для фактической выплаты первоначального взноса (если у покупателя его нет на момент приобретения жилья).

Согласно мнения ВС РФ банк теперь будет иметь возможность забирать у заемщика только квартиру и ничего более. Для примера: если ранее при долге допустим в 5 млн и оценочной стоимости квартиры в 5 млн при выдаче кредита, но цене квартиры на момент суда 4 млн, банк забирал квартиру и еще 1 млн заемщик оставался должен. Соответственно он должен был погашать долг хоть всю жизнь. Теперь ВС РФ указал, что первичная оценка при выдаче кредита имеет значение и именно от нее необходимо отталкиваться судам. Иными словами, если банк «рискнул» завысив цену ради клиента, то максимум на что он может рассчитывать – это забрать квартиру! И ничего более.

Выводы:

Полагаю, что схема с «завышениями» скоро «умрет», поскольку банки наверняка  учтут позицию ВС РФ и пересмотрят практику своей работы. Поэтому у тех заемщиков, кто хотел воспользоваться этой схемой, время постепенно уходит. Вторым моментом, который произойдет, будет снижение цен покупок через банки. Участники сделок знали о реальных ценах, но формально цены были выше и это «разгоняло» цены рынка искусственно.       

Три года существует эта ипотека и периодически по ней возникали сложности с реализацией. Они появились еще раз.

Согласно озвученных Минсельхозом России данных выдача этой ипотеки приостанавливается.  По его мнению выдача сельской ипотеки возобновится «после изменения текущей экономической ситуации». Когда это произойдет непонятно, но, как я полагаю, не скоро, поскольку даже официальный дефицит бюджета очень значительный (звучит цифра 2,6 трл).

Напомню суть этой льготной ипотеки. Ставка до 3% годовых, максимальная сумма до 6 млн, срок до 25 лет. В этом году на реализацию программы в бюджете предусмотрены 19,5 млрд руб. За первое полугодие 2023-го по программе было выдано около 7,8 тыс. займов на сумму 20,9 млрд руб., что более чем в шесть раз больше результатов того же периода прошлого года. Программа хорошая, очень востребована и у нас в регионе, но в связи с небольшими в масштабах страны лимитами, она периодически приостанавливалась (я писал об этом несколько раз). А лимиты государство выделяет на предоставление их банкам за работу по этой программе. Это означает в общем смысле следующее: государство компенсирует банкам разницу между ставкой кредита выданного гражданину (допустим 3% годовых) и ключевой ставкой ЦБ РФ (сейчас 12% годовых, которая была поднята за месяц дважды с 7,5%). Поскольку у государства сейчас свободных средств нет и «нарисовался» дефицит бюджета, а банки очевидно не будут «за свой счет» выдавать такие дешевые кредиты россиянам, то и работа программы свернулась «до лучших времен».

Выводы:

Полагаю, что подобные проблемы могут проявиться с остальными льготными ипотеками (президентская, дальневосточная, семейная), поскольку суть этих программ такая же (государство субсидирует процентную ставку банкам за выдачу дешевых кредитов). С нашим бюджетом пока большая неопределенность с точки зрения его наполнения до необходимых размеров. Расходы существенно выросли за полтора года, а доходы значительно упали из-за действий «западных партнеров». Компенсировать разницу за счет увеличения налогов особо нельзя. Можно только «грамотно администрировать» налоги, т.е. собирать их. Или искать какие-то «иные пути», но их не так много. Так что с финансами пока «романсы». Так что надо строить свои личные планы и возможности исходя из этих реалий.

Совет тем амурчанам, кто получил одобрение на ипотеку по вторичке до увеличения ставки, т.е. по «старым» ставкам. Поспешите реализовать это одобрение. Вчера я узнал, что один из банков установил срок реализации этой возможности до 15 сентября. Потом эта льгота «сгорит»! Думаю, что все остальные банки сделают также.

Сегодня прочитал информацию о ситуации на топливном рынке и поначалу не поверил. Однако несколько источников пишут о подобном, поэтому решил высказаться.

Согласно представленной в Коммерсанте информации ассоциация грузоперевозчиков «Грузавтотранс» просит российское правительство зафиксировать стоимость дизельного топлива на уровне ниже 60 руб. за литр. Президент «Грузавтотранса» (в ассоциацию, как утверждается, входит больше 200 грузовых организаций) Владимир Матягин направил письмо премьеру Михаилу Мишустину 22 августа о том, что за неделю дизельное топливо в регионах Центральной и Южной России подорожало на 10% и стоит около 68–70 руб. за литр. По его словам, это связано в большей мере с ростом оптовых цен. Согласно представленным данным стоимость дизельного топлива на питерской бирже в очередной раз достигла пика 17 августа (67,9 тыс. руб. за тонну). Оптовая стоимость Аи-95 достигла исторического рекорда (почти 71 тыс. руб.) накануне, 23 августа.

Давно не слежу за ценами дизеля, поскольку езжу на бензине. Вроде цена понемногу растет, но не так, чтобы на 10% за неделю. Мне бы это наверняка бросилось в глаза. Хотя, возможно, что Дальний Восток «отстает» от центральной России и поэтому до нас еще «не дошло».

Тем не менее, информация тревожная. Понятно, что «рупь упал», его пытаются «приподнять», но «пока не особо получается». Хотя прямой зависимости топлива от курса валют «вроде как нет», но, видимо все-таки «она есть». Понимаю, что очень многое, если не все, так или иначе зависит от курса валют. Но надеялся, что санкции с ограничениями на поставку  нефтепродуктов наоборот увеличат предложение на российском рынке и вследствие этого цены или снизятся или будут стабильными.

Резюме:

«Аднака нет». И тут тоже влияние «загнивающего империализма» ощущается. Поэтому выводы: топливо особо «про запас» не запасешься, но понимать надо, что эти изменения будет влиять на общие цены товаров и услуг. Удивляться этому не стоит.