Блог

На прошлой неделе часть банков, выдающих ипотеку, опубликовала информацию о повышение ставок «обычных» ипотек.  

Это «движение вверх» было ожидаемым, поскольку уже полгода ЦБ РФ ведет политику повышения уровня ключевой ставки (в марте она была 4,25%, сейчас 6,75%) учитывая уровень инфляции и параллельно пытается «утихомирить» россиян в связи с повышенным ростом спроса на ипотечное кредитование, «взорвавшееся» в прошлом году в связи с наличием трех льготных государственных ипотек. В этом году ожидается «побитие» очередного рекорда по выдаче ипотеки – 5 трлн рублей! За двухлетний период нас «настиг» еще один рекорд в сфере недвижимости – значительное увеличение стоимости квадрата (более 60%).

О перспективе повышения ставок я начал писать еще в марте сего года после первого повышения ключевой ставки ЦБ (см.материал  от 20.07.21г. https://blogs.amur.info/847/11725/). Потом еще несколько раз я печатал свои мысли об этом (21.07.21г. https://blogs.amur.info/847/12010/ и 24.07.21г.  https://blogs.amur.info/847/12013/).

О повышении ставок в октябре заявили в Сбербанке, Совкомбанке, Абсолют-банке, банке «Зенит».

Наибольшее внимание к Сбербанку, поскольку он безусловный лидер в ипотечном кредитовании в России ну и у нас в частности, поэтому его позиция будет определяющей. С 1 октября Сбербанк уже повысил ставки по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья. Кроме того, банк поднял ставки по программе рефинансирования жилищных займов. Часть банков пока не планируют повышать ставки. Месяц тому назад появилось весьма неожиданное предложение от ВТБ, который озвучил ставку от 0,1% для дальневосточников! Сбербанк тоже анонсировал такую возможность для нас.

По прогнозам большинства финансистов на ближайшем заседании ЦБ, которое будет в октябре, будет принято решение об очередном повышении ключевой ставки (предварительно она должна стать 7%). Дальнейший ход изменения ставок пока непонятен и будет прогнозироваться по мере приближения очередного заседания ЦБ.

Выводы:

если вы «заточены» не на льготную ипотеку, то рационально решить вопрос о получении ипотеки по «старой» ставке. Поэтому взвесьте плюсы и минусы, свои возможности и решайтесь – ввязываться в ипотечную историю или нет.   

        Читая материалы в соцсетях за эту неделю заинтересовался вопросом о том, какова ответственность руководителей за ненадлежащие услуги ЖКХ. Полученные результаты озадачили меня.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354<br> (ред. от 31.07.2021)<br> «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»<br> (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственника

         К сожалению, практики применения ст.238 УК РФ по коммунальным услугам у нас в стране почти нет. Норма есть, а вот практики почти нет. Сама статья указывает следующее:

Статья 238. Производство, хранение, перевозка либо сбыт товаров и продукции, выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности

1. Производство, хранение или перевозка в целях сбыта либо сбыт товаров и продукции, выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности жизни или здоровья потребителей, а равно неправомерные выдача или использование официального документа, удостоверяющего соответствие указанных товаров, работ или услуг требованиям безопасности, —

наказываются штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.

2. Те же деяния, если они:

а) совершены группой лиц по предварительному сговору или организованной группой;

б) совершены в отношении товаров, работ или услуг, предназначенных для детей в возрасте до шести лет;

в) повлекли по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью либо смерть человека.

В этом случае наказание более жесткое, но я его упустил, поскольку у нас и по части 1 материалов «раз, два и обчелся».

        Из того, что удалось найти по судебной практике в сфере Уголовного Кодекса в правовой системе «К+» для коммунальных услуг это случай с падением сосульки с многоквартирного жилого дома (МКД) (см. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 14 апреля 2021 года СЕДЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ), а также падение ребенка с качели во дворе (см. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ от 30 июля 2020 г. N 88-11855/2020). Скажем так – «Не густо», учитывая необъятные просторы России, массовое ветшание коммунальных сетей (насколько я ориентирован, аварийное и ветхое состояние сетей более 60%) и огромное количество фактов, излагаемых в соцсетях по недостаткам в услугах. Почему-то «сидельцев» почти нет.

         Теперь  о ситуации в Благовещенске. Очевидно, что начало отопительного сезона в Благовещенске «хромает». Все лето горожан беспокоили сначала «300 ям», потом массовые перекопы и качество питьевой «нормативной» воды, а теперь каждый день уже в течении недели множество новостей о проблемах с горячей водой и теплоснабжением. Вроде и прокуратура «увидела» нарушения в начале отопительного сезона, хотя мэрия «салютовала» несколько недель тому назад о готовности к началу отопительного сезона. Видимо, проблемы проявились только сейчас и пару недель тому назад их невозможно было увидеть или прочувствовать. Надеюсь, что после того, как ситуация «взята на контроль», подрядчикам «пригрозили пальчиком», все проблемы разрешится и  горожане перестанут кричать о них. Именно кричать, поскольку в массе материалов опубликованных в инстаграмме слышен уже  «крик души».

        Позволю себе указать еще выдержки из нормативов, которые говорят о том, что услуги ненадлежащего качества не подлежат оплате. Предполагаю, что сами по себе «оказыватели коммунальных  услуг» вряд ли захотят снизить начисляемые горожанам платежи. Почти уверен, что они «будут стесняться» это сделать сами. Поэтому, надо обращаться с претензией к ним ссылаясь на нижеуказанные нормы.

        Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 31.07.2021) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

150. Исполнитель, допустивший нарушение качества предоставления коммунальной услуги вследствие предоставления потребителю коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, обязан произвести в соответствии с положениями настоящих Правил перерасчет потребителю размера платы за такую коммунальную услугу в сторону ее уменьшения вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

При этом потребитель вправе требовать с исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в размере, указанном в Законе Российской Федерации «О защите прав потребителей», в случаях, указанных в пункте 157 настоящих Правил.

157. При предоставлении исполнителем потребителю коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в размере, указанном в Законе Российской Федерации «О защите прав потребителей», в следующих случаях:

а) если исполнитель после заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг;

б) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 1 к настоящим Правилам;

в) если давление холодной или горячей воды и (или) температура горячей воды в точке водоразбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

г) если давление газа в помещении потребителя не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

д) если параметры напряжения и частоты в электрической сети в помещении потребителя не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

е) если температура воздуха в помещении потребителя (в том числе в отдельной комнате в квартире) ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и (или) если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении N 1 к настоящим Правилам. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол, утепление входных дверей в помещение и т.д.);

ж) если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения потребителя о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их непредставлении;

з) в других случаях, предусмотренных договором.

Резюме:

        Если же  у кого из горожан возникнет вред здоровью или жизни вам придется внимательно поизучать практику применения ст.238 УК РФ для того, чтобы постараться наказать виновников.

На  эту тему давно собирался написать пост. Сегодня созрел.

ЦБ РФ периодически «грозит пальчиком» своим «подконтрольным» намекая о том, что пора «легких денег» должна закончиться. «Их» начинает беспокоить закредитованность  россиян. Наверняка многие  россияне обратили внимание, что в течении 2020-2021 годов, несмотря на очевидные проблемы в мире финансов, значительно «подешевела» возможность получения кредита. Большинство банков «налево и направо» раздают «денежное счастье» россиянам. Многие к этому подходят разумно, но многие и не так.

Государство (через ЦБ) «озадачено» такой «щедростью» банков и МФО и начинают принудительно ограничивать «возможности» россиян и кредитных структур. Ранее уже ограничили «хотелки» МФО, дошла очередь до банков.

Законопроект об ограничении выдачи банками кредитов может быть принят в первом чтении в октябре этого года, а вступить в силу — в начале 2022-го, сообщил «Известиям» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. У ЦБ появятся полномочия либо лимитировать выдачу, либо вовсе запретить оформлять займы. Планируется установить максимально допустимую долю отдельных видов рискованных займов в общем объеме выдаваемых банком или МФО кредитов в течение квартала. Например, ссуд с высоким показателем долговой нагрузки заемщика. Период введения таких ограничений будет определять совет директоров ЦБ в зависимости от ситуации на рынке.

С начала 2021 года рост необеспеченного потребительского кредитования ускоряется. Так, на 1 сентября годовой темп увеличения ссудной задолженности составил 18,5%. При этом доходы населения и число заемщиков не повышаются соразмерно, и в сочетании со снижением стандартов кредитования происходит накопление банками рисков и рост долговой нагрузки россиян на макроуровне, сообщили в регуляторе. На 1 сентября 2021 года объем просроченных кредитов физических лиц достиг 1,006 трлн руб., следует из статистики Банка России. ЦБ, в частности, наблюдает рост выдачи ссуд заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) — тем, кто уже тратит на платежи по кредитам свыше 80% своего ежемесячного дохода, отмечала глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. Она оценивала долю таких кредитов в 30%.

Для сдерживания необеспеченного кредитования Банк России с 1 июля повысил макропруденциальные надбавки по беззалоговым ссудам — они требуют от банков более заметного формирования капитала при выдаче ссуд закредитованным клиентам. По оценкам ЦБ, темпы необеспеченного кредитования в июле—августе существенно не замедлились, поэтому с 1 октября надбавки для банков будут вновь повышены, а в перспективе возможен еще один, третий раунд ужесточения риск-коэффициентов. Как отмечала в интервью РБК председатель Банка России Эльвира Набиуллина, текущий набор ограничительных инструментов недостаточно эффективен для сдерживания кредитования уязвимых групп заемщиков. Поэтому ЦБ рассчитывает на принятие законопроекта о прямых количественных ограничениях на некоторые виды ссуд. ЦБ воспользуется правом на запреты сразу же, как получит такую возможность, подчеркивала Набиуллина.

Выводы:

каждый россиянин должен делать для себя соответствующие выводы. Беря кредиты трезво и разумно оценивайте свои возможности. Тем же , кому кредит очевидно необходим  и человек с ним точно справится, рационально ускорить принятие этого решения. Вероятнее всего, на октябрьском заседании ЦБ в очередной раз будет увеличена ключевая ставка.  

Вот уже несколько дней мировые финансовые площадки с тревогой смотрят на развитие ситуации с крупнейшей компанией Китая по недвижимости. Многие эксперты предполагают развитие ситуации по типу прошлого мирового финансового кризиса 2008-2010 годов, начавшегося в США с «падения» двух ипотечных банков (один из них  Lehman Brothers).

Суть проблемы в том, что компания Evergrande не произвела выплаты по долларовым облигациям позавчера. Необходимо было выплатить $83,5 млн, при этом общий долг компании больше 300 млрд долларов! Акции девелопера подешевели сразу на 11,6% в пятницу. Теперь у Evergrande есть еще 30 дней на то, чтобы выплатить деньги. Если этого не произойдет, по долгу будет объявлен дефолт.

Первоначально эксперты надеялись на то, что руководство Китая примет меры к спасению крупнейшего девелопера, однако вчера прошла информация, что таковой помощи пока не намечается. Власти страны сообщили о необходимости подготовиться к «возможному шторму», поскольку спасение компании, пока не входит в планы лидера страны Си Цзиньпина, который предпочитает взять на себя экономические последствия возможного банкротства гиганта недвижимости, а затем подготовить упорядоченную реструктуризацию долга с кредиторами. Не ожидают вмешательства государства и аналитики: агентство S&P Global Ratings заявило, что «мы не ожидаем, что правительство окажет прямую поддержку Evergrande. Правительственная помощь подорвет стремление к усилению финансовой дисциплины в секторе недвижимости».

Выводы:

все интересующиеся и зависимые от мировой экономики люди должны интересоваться появившейся проблемой, поскольку она может повлиять на нашу жизнь в течении ближайших лет на каждого из нас.  

Сегодня от Федерального Росреестра прозвучали некоторые цифры статистики. Думаю будет полезным проанализировать их.

Согласно озвученной на Право.ру информации в январе — августе количество переходов имущественных прав на жилье по сделкам купли-продажи и мены составило 107 258 и стало максимальным за 7 лет. До этого схожие цифры отмечались в 2014-м, тогда за 8 месяцев Росреестр зарегистрировал 109 930 сделок. Для сравнения Росреестр приводит данные за предыдущие годы. В январе — августе 2020 года было зарегистрировано 77 891 сделка, в 2019 году — 95 312. Таковы данные статистики Росреестра.

Теперь немного о  планах по выдаче ипотеки. Предполагается, что в этом году объем выданных кредитов составит 5 трл рублей. Уровень прошлого года, вероятнее всего, будет превышен на 25%. В 2018 году было выдано около 3 трл рублей.

Выводы:

Таким образом, количество сделок увеличивается несмотря на пандемию и другие факторы. Рынок недвижимости «накачали» относительно дешевыми ипотеками (Сначала  это 6,5% «Президентская», 2% «Дальневосточная» и 2,7% «Сельская»). В настоящий момент на ВЭФ – 2021 предложена ставка вообще для дальневосточников от 0,1% годовых одним из банков. В итоге, практически каждый год после 2014 размеры выданной ипотеки возрастают. Вероятнее всего, в этом году будет побит очередной рекорд 5 трл рублей даже с учетом «торможения» некоторых ипотек «благодаря стараниям» ЦБ РФ. Учитывайте эти моменты при рассмотрении вопросов о необходимости ипотечного кредитования.