Блог

Решил написать еще раз материал на эту тему, поскольку «время реакции» на эту ситуацию «тает», а это важно для всех, т.к. сейчас можно с минимальными потерями времени, нервов и средств устранить получение себе в дальнейшем проблемы.

Итак, 17.09.23г. я написал материал о том, что до 12.10.23г. можно скорректировать очевидные ошибки, произошедшие при новой кадастровой оценке объектов капитального строительства (ОКС). Для этого надо зайти на сайт https://cgko28.ru/ и в разделе «промежуточные результаты ГКО ОКС 2023» ввести кадастровый номер принадлежащего вам объекта недвижимости. Вам будет показана планируемая на следующий налоговый период и еще в течении 3 лет кадастровая стоимость вашей недвижимости. Если она в целом не превышает размеры рыночной стоимости можно будет просто ориентироваться на изменение  налогообложения в связи с произошедшими изменениями. Если же цифра очевидно превышает рыночную стоимость рекомендую скачать отчет по вашему объекту недвижимости и детально просмотреть его сначала самому. О том как это сделать можно спросить специалистов центра по указанным на сайте телефонам. Если вы самостоятельно не увидите очевидных ошибок обратитесь к грамотному оценщику недвижимости с целью проверки обоснованности этого отчета. Предупреждаю: далеко не все оценщики специалисты в этой области! Поэтому надо очень аккуратно подойти к вопросу выбора оценщика. Периодически при детальных проверках отчетов выявляются ошибки. Чаще всего это иной материал стен (допустим указан кирпич, а по факту брус), ошибка в площади объекта, этажность объекта (вместо третьего этажа указан первый в торговом центре) и т.п. Если выявились таковые ошибки надо срочно (до 12.10.23г.) подать замечания в этот центр и, вероятнее всего, ошибка исправится. Следствием этого станут адекватные налоги на ближайшие годы, отсутствие необходимости оспаривать оценку в дальнейшем, соответственно не тратить деньги, нервы и время.

О необходимости этого действия шел разговор 28.09.23г. на общественном совете Росреестра по Амурской области. Там обсуждались показатели работы управления и планы по улучшению  работы. По большинству показателей работы наше управление одно из лучших в стране! Это происходит уже в течении нескольких лет. На сегодня наше управление Росреестра занимает 7 место из 89 возможных! Специалисты управления советуют всем амурчанам проверить интересующие их объекты. Было показательно, что даже они до сих пор не проверили свои объекты, но каждый участник совета обязался за выходные это сделать. Это касается всех нас, поскольку почти все амурчане так или иначе являются собственниками недвижимости.

Вывод:

Не поленитесь проверить новую кадастровую стоимость интересующих вас объектов недвижимости. Пока есть возможность бесплатно, быстро и без нервотрепки исправить очевидные ошибки в отчетах. Позже это тоже можно будет сделать, но уже при условии потерь нервов, средств и времени.  Я почти все свои объекты проверил, в целом согласен с новой оценкой. Она выросла, но цифры приемлимые. Хотя от некоторых знакомых слышал, что их объекты «подорожали» втрое! Так что советую проверить пока есть такая возможность!    

Сегодня маленький юбилей. Решил написать о нем.

Сегодня ровно год как я начал писать свои материалы на ПортАмуре. До лета прошлого года я делал подобные материалы на Амуринфо, но в связи со взломом и уничтожением «недружественными специалистами» этого весьма активного в Амурской области  портала, я искал новое средство донесения от себя информации амурчанам  и не только.  Пообщался с руководством ПорАмура и нашел там полное понимание своих переживаний. И вот уже год активно размещаю свои мысли в нем.

За год размещено 134 материала, т.е. примерно по 3 в неделю. Полагаю, что это весьма хороший показатель даже для профессионального журналиста. Насколько я помню Амуринфо там у меня получалось писать в среднем два раза в неделю, а значит здесь уже поставлен некий рекорд частоты материалов. Правда  с Амуринфо работал очень долго, фактически с момента создания раздела блоги примерно в 2012 году. Материалов было написано около 2000. К сожалению, сейчас их восстановить невозможно, поскольку портал был уничтожен. Жаль конечно. Хотелось сохранить «для потомков» и для себя на будущее. Посматривать периодически и анализировать с учетом прошедшего с момента написания материала времени. Что сбылось из прогнозов, а что нет.

Материалы интересны для читателей по разному, количество просмотров от 400 до 3150. За год набралось общее число почти 114 000 просмотров, т.е. в среднем по 850 на материал. Я пока на третьем месте по числу просмотров, первое у астролога Анны Вольницкой, второе у Валентины Кобзарь. Это и понятно, поскольку они работают здесь гораздо больше времени. Кроме того, у них свой читатель, который в первом случае любит «погадать на кофейной гуще». Постараюсь догнать и перегнать их!

В целом надеюсь, что мои материалы позволяют большинству читателей прогнозировать свои ближайшие жизненные перспективы и принимать грамотные осознанные решения в той или иной ситуации с учетом полученной информации. Постараюсь и в дальнейшем готовить свои материалы в этом же ключе. До встречи!          

Периодически пишу материалы, в которых анализирую информацию по стоимости строительства частных домов и ближайших перспективах. Появилась информация из СМИ о том, насколько изменилась стоимость таких домов за год.

Согласно представленной сайтом Циан информации себестоимость частных домов  выросла на 20-50%. Согласно мнения президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова «Это связано с несколькими факторами. Во-первых, на стоимость повлиял покупательский спрос, который за год в ряде регионов увеличился на 50%. Россия все больше становится малоэтажной, люди стремятся переезжать за город. Во-вторых, выросли цены на строительные материалы и размер фонда заработной платы строителей. В-третьих, одной из причин является дефицит квалифицированных кадров: не хватает бетонщиков, каменщиков, кровельщиков».

По ближайшим перспективам опрошенные застройщики такого жилья предполагают дальнейший рост стоимости, поскольку пока не сильно повлияли изменения доллара на цены закупленных ранее импортных строительных материалов, поскольку в большей мере сейчас продаются материалы по прежней закупочной стоимости. Кроме того, до конца года будут приняты изменения в законодательстве касательно эскроу-счетов при застройке ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Принцип будет такой же как и при строительстве многоквартирных домов (МКД). Суть его такова: заказчик сдает деньги в банк и они там хранятся до конца строительства дома, застройщик берет в  этом банке кредит на строительство и получает деньги клиента от банка только после сдачи дома в эксплуатацию. Я пока не встречал банков, предоставляющих кредит бесплатно. Подобная схема с 2019 года работает в сфере строительства МКД. Отчасти из-за этого цены на жилье в МКД за эти годы значительно изменились. Застройщики ИЖС предполагают, что только из-за этого фактора цены могут вырасти дополнительно на 10%.

Еще один важный момент, который необходимо учитывать при таком строительстве. Малая конкуренция ответственных застройщиков в сфере строительства и отделки частных домов. Недавно мне пришлось столкнуться с этой проблемой. Интернет вроде как и «кишит» предложениями строителей, но по факту найти хорошего ответственного строителя и бригаду большая проблема. У нормальных строителей запись вперед на недели, а то и месяцы. А со спецами у которых руки растут из неподходящего места ввязываться в стройку чаще всего выйдет очень дорого и рискованно.  

Выводы:

Если планируете строить себе дом заблаговременно ищите ответственных строителей и материалы, которые можно хранить. Вероятнее всего, строительство таких объектов будет дорожать, поскольку сейчас подобным жильем застраиваются огромные территории. По статистике Амурской области уже более половины сданных площадей приходится на такое жилье (в этом году планируется сдача всего более 400 тысяч квадратов и из них около 200 000 такого жилья). Для вывода о массовости такого строительства достаточно выехать хотя-бы в район Верхнеблаговещенского или Чигирей. Обязательно надо заключать письменный договор с подробным перечнем видов работ, сроков, а также ответственности за нарушения. Передача средств должна осуществляться с применением фиксации такой передачи. Иначе у вас велик риск попасть в большие неприятности, поскольку на этом рынке очень много и безответственных и «рукож…х специалистов». А порой попадаются  и очевидные мошенники из-за которых потом приходится «пыль глотать» в судах. У меня такие процессы периодически проходят и далеко не всегда результат радует из-за недостатков с доказательствами у клиентов. Так что обязательно надлежащим образом оформляйте отношения с подрядчиком.              

Уже пару месяцев обращаю внимание на рост стоимости топлива на бирже в Санкт-Петербурге. Ситуация весьма тревожная.

Если вы не обращали внимания на динамику цен, то для информации скажу, что начался год с цены дизеля в 40 рублей, а буквально недавно цена колебалась около 75 рублей! Дошло до того, что вице-премьер России Александр Новак вынужден был «припугнуть нефтяных баронов» запретительными пошлинами на вывоз топлива и сырья из России. Дело в том, что до половины нефтепродуктов поставляется на экспорт несмотря на массу «жесточайших» санкций. В Европе большой дефицит дизеля, нефти и нефтепродуктов после начала этих самых «жесточайших» санкций,  поэтому они подкупают необходимое незаметно «через завсклад и товаровед» (так говорилось в одной известной шутке). На такой «намек» прозвучала «обратка» от  главы «Газпром нефти» Александра Дюкова в кулуарах Тюменского промышленно-энергетического форума о том, что «такое дело» сначала поможет внутреннему рынку, а потом «вероятнее всего ухудшит». «Испугается» ли правительство таких намеков непонятно, но ситуация действительно тревожная. По нашим амурским заправкам пока такого роста стоимости не ощущается, он есть, но не такой значительный. Но вот беседуя с одним из своих клиентов сельхозпроизводителей на эту тему я нашел подтверждение озабоченности. В начале сезона они закупали дизель по 56 рублей, а сейчас были вынуждены закупить по 85 (почти 50% за 9 месяцев)! Почувствуйте разницу. И эта разница будет закладываться в цену продукции.

Как оказалось наши амурские аграрии еще в «шоколаде», поскольку есть регионы прямо с дефицитом дизеля, т.е. его просто нет в нужных количествах, а сейчас уборочная. К примеру, «в редакцию Business FM обратился фермер из Ставропольского края. Он написал, что не так давно местные аграрии получили письмо от одной из топливных компаний, в котором говорилось, что из-за сокращений выплат по топливному демпферу с сентября дизель подорожает до 80 рублей за литр. На деле же поставка ДТ для фермеров осуществляется по цене 101 рубль за литр. При этом на заправках дизель стоит в районе 60 рублей за литр, но введен запрет на отпуск топлива в емкости. Цифры редакции полностью подтвердил председатель Ассоциации крестьянских /фермерских/ хозяйств и сельхозкооперативов Ставропольского края Сергей Колесников. По его словам, дизель марки ГОСТ продается по 79,5 тысячи рублей за тонну. Дизель марки евро по 103 тысячи. На заправках и правда 60». Но количество отпускаемого по такой цене топлива ограничено и для аграриев сейчас его очевидно не хватает.  

Вывод:

Цена на топливо будет влиять на все товары и услуги, от этого никуда не деться. Будьте готовы к изменениям.  

На прошлой неделе на сайте Центра Государственной кадастровой оценки (ГКО) Амурской области (https://cgko28.ru/) опубликован проект ГКО объектов капитального строительства. Всем у кого есть хоть что-то недвижимое (квартира, гараж, помещения или здания) советую ознакомиться с ним.

На указанном  сайте есть счетчик, указывающий число оставшихся дней до окончания подачи замечаний на беспокоящую вас недвижимость (на момент написания осталось 25 дней). По ссылке можно найти свой объект недвижимости, скачать отчет по нему и проверить его на предмет корректности. Если вы заметите некорректные данные, которые влияют или могли повлиять на конечную цифру расчета кадастровой стоимости, вы можете написать замечания в оставшийся срок и вполне вероятно ваши замечания учтут. Соответственно вам не понадобится в дальнейшем оспаривать некорректную цифру тратя на это средства, нервы и время.

Выводы:

Советую всем собственникам посмотреть сайт и найти свой объект для проверки корректности расчетной цифры кадастровой стоимости. На ближайшие 5 лет эта цифра будет учитываться при налогообложении вашего объекта. По утверждениям руководства центра стоимости в среднем выросли незначительно, но проверить все равно желательно.