Блог


«Гостинка» в 11 этажей… И такое оказывается бывает.

Вчера вечером в Анапе загорелся мансардный этаж многоквартирного жилого дома. Общая площадь возгорания около 1000 кв.м. Сегодня «вылезли» интересные особенности строительства этого дома. Думаю, что моим читателям они будут полезны.

Согласно озвученной информации этот дом, а точнее «гостинка» в нашем амурском понимании, построен в 2011 году без разрешений и проектов. В то время много строилось подобных объектов по России. Достаточно вспомнить эпопею с гостинками в Благовещенске в 2012-2014 годах. Я об этом «явлении» писал достаточно много в то время. Если до этого времени строилось 3-5 гостинок в год и «этого не замечали», то в 2012 году «из под земли» выросло сразу под 80 таких объектов поскольку прибыль у «застройщиков» оказалась просто «бешеной»! И тут прокуратура и администрация «возбудились». Результатом этого стали многочисленные иски по сносу таких объектов. В итоге подавляющее большинство гостинок было узаконено через суд, но 5 из них было решено снести. Насколько я в курсе эти решения судов до сих пор не исполнены (во всяком случае две гостинки на Шевченко так и «красуются»). Те же гостинки, которые удалось узаконить через суд, привели в более – менее «приличный» вид и сейчас они являются предметами законной торговли на рынке недвижимости.  

Теперь «интересное» по ситуации в Анапе. Фактически это такая же гостинка, но уже в 11 этажей (а не так «скромно» как у нас в 3 этажа). При этом оказывается в ней нет лифтов! И множество проживающих на верхних этажах весьма преклонного возраста (пенсионеры уехали жить в «теплые края»). О погибших пока ничего не говорится, но предположу, что они будут, поскольку дело было вечером, а верхний этаж деревянный. Возбуждено уголовное дело. Эту «гостинку» узаконили через суд, причем, насколько я понял, в «весьма упрощенном» порядке. Достоверно пока неизвестно, но из того что есть сейчас в местных СМИ, иски о признании прав на квартиры подавали физические лица-покупатели по каждой отдельной квартире, а не в целом по дому (а  там более 100 квартир). Администрация параллельно с этими процессами подавала иск со сносе строения, но «почему-то» не стала ходить на процессы и его «списали в архив без решения по существу». Весьма «странная» позиция муниципалитета и предположу, что она не случайна. Все квартиры в доме были узаконены «оптом» за несколько дней. Таковы были действия «сторон» в 2011 году, а теперь мы увидели результаты «этого».

Выводы:

В Краснодарском крае и в целом по южным регионам России «так водится». Знаю о подобных случаях по строительству в Сочи и в Крыму. Много было ситуаций и в Москве. Поэтому, будьте крайне внимательны при подборе вариантов покупки в этих регионах. К сожалению, «местные обычаи» позволяют строить «не совсем так», как предусмотрено законом. Мало того, что риски есть по строительству (далеко не факт, что при таком отношении к строительству получив деньги вообще «что-то» построят), так  еще и риски при дальнейшем пользовании (например, для домов свыше 5 этажей обязательно должен быть лифт). Оценивайте все риски перед передачей средств, а не после этого!                

Некоторые итоги работы службы приставов России в 2023г.

Попались на глаза в Коммерсанте некоторые цифры работы этой службы за прошлый год. Попробую их проанализировать. Думаю, что многим это будет интересно и полезно.

По данным Федеральной службы судебных приставов (ФССП), около 8 млн россиян не могут выехать из страны из-за долгов, по которым не платят. Этот показатель почти вдвое превысил значение позапрошлого года. Согласно закону, ограничение на выезд может быть наложено, если должник не оплатил 10 тыс. руб. по алиментным требованиям и 30 тыс. руб. по иным обстоятельствам. Граждане России все лучше погашают долги, из-за которых им запрещают выезд. В 2023 году они выполнили обязательства по 1,1 млн исполнительных производств, или на 89,6% больше результата 2022 года. Сумма взысканий по таким делам выросла на 43% — до 92,7 млрд руб. Прошлый рекорд по объему погашений был в 2022 году (64,8 млрд руб.).Средняя сумма задолженностей физлиц составляет от 150 и до 300 тыс. руб. За 2023 год изменился сам механизм введения ограничения на выезд. Если раньше запрет был временным (на 6 месяцев) и продлевался в случае непогашения долга, то теперь такие постановления бессрочные и действуют до уплаты задолженности и завершения исполнительного производства. С 2014 по 2021 год средний долг по алиментам вырос на 58% — с 96 тыс. до 152 тыс. руб. По данным Росстата, в первом квартале 2022 года долги россиян за жилищно-коммунальные услуги составили 804,5 млрд руб.— на 56,6 млрд руб. больше, чем годом ранее. Рост на 7,6% за год также стал антирекордом. За 2021 год инспекция выписала водителям и автовладельцам штрафы на 128,3 млрд руб. На конец года они оплатили только 56,6% (годом ранее еще меньше — 51%). В ФССП против водителей-должников возбудили свыше 10 млн исполнительных производств. У 21 млн россиян непростое финансовое положение: именно столько заемщиков, по данным Федеральной службы судебных приставов, имеют просрочки. У половины из них — по три и более кредита. Число неплательщиков по банковским кредитам с начала 2023 года выросло почти на четверть: плюс 200 млрд руб. в виде новых долгов, что вдвое больше, чем в 2022-м. Долги россиян по кредитам приближаются к 3 трлн руб., деньги получить становится сложнее и дороже, поэтому заемщики снова пошли в МФО, чтобы дотянуть до зарплаты. Коллекторы, в свою очередь, скупили у банков почти всю просрочку, выставленную на продажу. Средняя ставка по необеспеченным потребкредитам уже начинается от 22% и достигает 40%. При таких условиях перекрыть долги слишком дорого, да и банки теперь все чаще отказывают заемщикам. Так, в сентябре они отклонили почти 63% заявок на кредиты наличными, а в начале октября — более 80%, подсчитали аналитики сервиса «Сравни.ру». Отсюда число личных банкротств будет только расти. Микрофинансовые организации будут выдавать новые кредиты далее закредитовывая граждан «по самые не хочу», но так или иначе это путь к тому, чтобы обанкротиться. Уже больше 1 млн человек прошли этот рубеж. Только в прошлом году 350 тысяч! Так что число тех, кому придется прибегнуть к такой процедуре, будет расти. Процедура банкротства подходит только тем, у кого нет источников дохода и имущества. Произведя отчуждение имущества сроком до 3 лет до начала этой процедуры пытаясь «очиститься» для банкротства должник рискует «подставить» покупателя этого имущества, поскольку весьма часто такие сделки признаются недействительными в процедуре.  Кроме того, нужно быть готовым к определенным ограничениям, например, нельзя открыть новый бизнес в качестве ИП и взять кредит без упоминая о банкротстве в течение пяти лет, будут ограничения и с вариантами работы. Услугу банкротства сейчас пиарят очень многие «специалисты». На этом многие постараются «подзаработать», поскольку спрос значительный, а далеко не всегда эта услуга необходима в том виде, как ее преподносят. Весьма часто бывает рациональнее напрямую договориться с банком или иным кредитором. Но это нужно выяснять и решать в самом начале появления финансовых проблем. К сожалению, часто «специалисты-освободители» не выясняют эти возможности и не рассказывают их потенциальным клиентам, а для многих из них это решение было бы самым рациональным в сложившейся ситуации. Я сталкивался с такими случаями воочию, поэтому и говорю о такой проблеме.  

Выводы:

Проанализируйте эту информацию и учитывайте ее в своей жизни. Финансовая жизнь становится сложнее. Особенно заметно это стало с середины прошлого года. В текущем году ситуация вряд-ли не улучшится. Центральный банк РФ планирует рассматривать вопрос о понижении ключевой ставки не ранее лета. Это значит, что минимум год мы проживем в весьма жестких условиях. Далеко не все россияне с этими трудностями справятся. Постарайтесь не загонять себя сами в эти трудности. Если появляются финансовые сложности попробуйте сначала пообщаться с кредитором. Вполне возможно, что вы найдете с ним компромисс, если ваши доводы будут убедительными и уважительными. На следующей неделе планируется заседание общественного совета в нашем управлении службы приставов по итогам года. По итогам этого мероприятия напишу материал о полученной информации.      

Скоро изменения в Дальневосточную ипотеку и не только.

Владимир Путин озвучил свои «предложения» по внесению изменений в  том числе и в Дальневосточную ипотеку. Основная суть их  такова.

Ее смогут получать участники СВО и их семьи вне зависимости от возраста. В отдаленных населенных пунктах можно будет приобретать и вторичку на эту ипотеку (сейчас можно только первичку). Медики и педагоги смогут получать льготные кредиты независимо от стажа (сейчас не менее 5 лет). Максимальная сумма для вторички будет 9 млн (как сейчас для первички по этой ипотеке). Кроме того, даны «рекомендации» по разработке дополнительных «бонусов» от имени местных властей по действию этой программы. Властям «предложено» до конца февраля «рассмотреть» новые условия программы. Звучали мысли и про работников оборонных предприятий.

Теперь что касается Семейной ипотеки. 2024 год назван «Годом Семьи» и «под это дело» президентом лоббируются серьезные «бонусы» в реализации этой программы. В частности, на сегодня, из выделенных дополнительно лимитов государством на субсидирование всех льготных ипотек в общей сумме около 2,3 трл рублей около половины идет только на Семейную ипотеку! Все остальные средства делятся на Президентскую 8%, Дальневосточную 2%, Сельскую 3%, Арктическую, IT и иные.

Сегодня озвучены некоторые интересные цифры по ипотеке и прогнозам:

— Объем выдачи ипотеки в России в январе 2024 года в сравнении с декабрем 2023 года уменьшился на 65,5% (сообщили аналитики Frank RG). При этом необходимо учесть, что часть января лидеры ипотечного рынка отрабатывали еще ранее одобренные кредиты, а также одобряли кредиты по старым ставкам и условиям. Кроме того, многие банки еще работают «по-старым» правилам. Посмотрим, что покажет февраль.

— Сбербанк подготовил два варианта развития ситуации на рынке жилья в России после ужесточения условий по льготной ипотеке, и негативный допускает совокупное падение выдач кредитов по таким программам, с учетом сегмента ИЖС, на 83%, заявил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. В случае позитивного сценария, по его словам, падение составит 37%  (РИА «Новости»).

— ЦБ сообщил, что в январе было выдано в 3,6 раза меньше льготной ипотеки, чем в декабре.

— 2023 г. стал рекордным по выдаче ипотеки с господдержкой: было предоставлено льготных кредитов на сумму 4,7 трлн руб. (в 2022г. – 2,3 трлн руб.).

Выводы:

Президент дает понять, что Семейная и Дальневосточная (Арктическая) ипотеки по его мнению в этом году будут приоритетными. Их условия будут изменяться в лучшую сторону с учетом имеющихся реалий. На все льготные ипотеки денег в государстве не хватит, поэтому старайтесь соответствовать условиям этих двух программ. Рынок ипотеки будет продолжать серьезно тормозиться (даже в позитивном прогнозе Сбера 37% падения, а в негативном 83%). Учитывайте эти обстоятельства в своей жизни!     

Внимательно в банках.

21.01.24г. вступили в силу изменения в законодательстве о кредитовании. Эти изменения в очередной раз обязывают банки быть честнее перед заемщиками. Однако далеко не все банки соблюдают этот закон.

Согласно размещенной на Право.ру информации исследование сайтов 13 крупнейших кредитных компаний на предмет отображения на них полной информации о стоимости кредита подтвердили, что новые требования выполняют лишь шесть из них. Статистика очевидно нехорошая, причем в числе нарушителей «Сбер», «Альфа-банк»,  «ВТБ», «Росбанк», «ПСБ», «Россельхозбанк» и «МКБ». Получается, что вся «верхушка» банковского рейтинга «не торопится» исполнять требования закона. Весьма странная позиция для лидеров. Или сверхприбыль «затуманила глаза» (согласно размещенной информации чистая прибыль Сбера выросла в 2023 году в 5 раз (до 1,5 трл)! При этом все остальные банки (а их около 300 в России осталось) получили чистую прибыль 1,8 трл! «Курчаво живут» сказали бы россияне в начале 90-х при такой информации. Кто еще сейчас в России увеличивает чистую прибыль в 5 раз? Думаю только ВПК и то не факт. Других отраслей я предположить не могу.  

Думаю, что скоро появятся претензии ФАС, Роспотребнадзора и прокуратуры по неисполнению требований        этого закона. В настоящий момент к действиям «некоторых» из указанных банков по требованиям к застройщикам о доплате им «недополученного государственного субсидирования» антимонопольная служба уже «возбудилась». Недовольны этими требованиями и в ЦБ РФ и некоторые другие федеральные структуры, поскольку не ожидали такого «финта». Получается, что часть банков выразили «свое мнение» таким образом на Постановление Правительства РФ от декабря 2023г., хотя в нем такая «идея» не закладывалась. Цены на недвижимость и так «взлетели» за 4 года в 2-2,5 раза и одной из задач постановления была стабилизация цен, а теперь на фоне такой «хотелки» части банков цена может еще вырасти, поскольку застройщики обычно в убыток себе не работают. Значит за все такие «хотелки» придется заплатить потребителю-дольщику.   

Думаю, что в ближайшее время банковские «идеи-хотелки» «подрегулируют». В частности, Банк России пока не видит, чтобы льготная ипотека была убыточна для банков, в подобных расчетах «есть элемент лукавства», заявил глава департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов на этой неделе ИРН. Надеюсь, что «глазомер поднастроят» банкам так, чтобы они «правильно читали» суть произошедших изменений в законодательстве.

Советы:

Всем потребителям услуг банков рекомендую очень внимательно читать условия предлагаемых к подписанию договоров, сравнивать их с рекламными буклетами и в случае существенного расхождения обращаться с жалобами в соответствующие структуры. Надо «помочь» государству «настраивать правильную работу» кредитных организаций. Уверен, что они не будут в убытках из-за этих нюансов. Ну а тем  россиянам, кому нужны сейчас льготные ипотечные средства рекомендация такова: если у вас «не горит» с покупкой именно через «некоторые» банки подождите немного. Думаю, что в ближайшее время работа этих банков будет «донастроена». Если же вам необходимо срочно решить такую ипотечную задачу, то обращайтесь в те банки, которые «надлежащим образом» понимают сложившуюся ситуацию и изменения законодательства.    

«Движения» по льготным ипотекам.

За прошедший месяц я несколько раз писал материалы по существенному ограничению выдач льготных ипотек, произошедшему на основании Постановления Правительства РФ и некоторых «рекомендаций» банкам от имени ЦБ РФ. Вчера стала появляться информация о «некоторых движениях» по этой теме.

Итак, основные ипотечные банки после новогодних праздников ввели комиссии для застройщиков, которые хотят оформлять льготные ипотеки на своих дольщиков  через эти банки. Размеры их не разглашаются официально, но по слухам они могут доходить до 11,5% годовых. Некоторые федеральные застройщики начали «бастовать» (перестали работать с такими банками) по выдаче «льготных» ипотек. Многие застройщики понимают, что «нагрузить» единовременно дольщиков на такие проценты не получится (такой вариант тоже предполагался с 11 января). Зайдя на прошлой неделе в ипотечный центр одного из ведущих ипотечных банков я увидел пустой клиентский зал и скучающих специалистов банка. Я задал вопрос руководителю офиса – У вас «не приемное время»? Она ответила – «Нет, мы работаем в обычном режиме. Он у нас такой сейчас…».

Печально это. Понятно, что всю вторую половину года потенциальные ипотечники бежали в банки, чтобы реализовать свои пожелания. У большинства это получалось сделать до конца декабря. По итогам года ипотечные программы опять дали рекорд – выдано 7,8 трл рублей ипотеки! Это на треть больше, чем в 2022 году. И вот теперь «закрыто на обед…» в некоторых банках…

Появляются размышления, что ситуация разрешится. Правда прошло уже три недели, но очевидных изменений нет. Вчера в Коммерсанте появилась информация, что в одном из прогосударственных банков (ПСБ) отменили комиссии для застройщиков. Сегодня переговорил с руководителем местного отделения и она подтвердила этот факт. Полагаю, что какое-то количество желающих получить льготную ипотеку направятся к ним и еще в другие банки, которые не вводили такие меры. Надеюсь, что этот пример будет не единственным и постепенно в  работу по льготным ипотекам вернутся все остальные банки.

Представители ЦБ сегодня проинформировали ИРН о том, что, по их мнению, «некоторые» банки «неправильно считают» свои «потери» от продолжения работы по льготным ипотекам.        

«Мы в процессе диалога с банками, ждем от них цифры, от многих, дискутируем с ними. Есть элемент какого-то, это мое оценочное суждение, лукавства с их стороны в этих расчетах», — цитирует главу департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Данилова РИА «Новости».

По итогам прошлого года все банки России получили чистую прибыль 3,3 трл рублей, из них 1,5 трл один Сбер. Размер чистой прибыли Сбера за год вырос в 5 раз! «Курчаво живут» (так говорили россияне пару десятков лет тому назад на такие изменения годовой «прибыли»).  

Выводы:

Надеюсь, что в ближайшее время проблема разрешится и «ипотечное сообщество» найдет способ реализовывать «льготные» ипотеки без увеличения конечной стоимости для дольщика. Эти программы нужны и россиянам  и застройщикам и банкам. Другое дело, что такие программы должны заблаговременно просчитываться перед началом реализации. В нашем случае получилось так: практически одновременно с начала 2020 года было введено несколько льготных ипотек, спрос вырос в разы, а застройщики не были готовы сделать сиюминутное предложение на такой спрос. Поэтому цена и «взлетела». В среднем по стране в 2 раза, в некоторых городах и больше (в Благовещенске в 2,5 раза!). Объемы строительства увеличились за 4 года в 2,5 раза с 200 тысяч квадратов до 500, но первые 2 года строили также 200. Отсюда и диспропорция спроса и предложения. Сейчас ЦБ решил устранить эти «перекосы» путем существенного ограничения почти всех льготных ипотек. Далеко не всем россиянам «беспокойство о заемщиках» нравится. Но нужно привыкать – таковы наши реалии.