Блог

Многие россияне в течении нескольких месяцев видят «боевые действия» между ЦБ РФ, Минстроем и Минфином РФ по ипотечным вопросам. Каковы ближайшие перспективы этих «войн» на мой взгляд.

Уже больше года представители ЦБ РФ «напрягают» россиян своими «угрозами» по поводу «призраков пузырей» на рынке кредитования включая и ипотечный рынок. В этом году к этим «угрозам» подключился и Минфин, поскольку бюджет у нас «не резиновый», а расходов «незапланированных» очень много. Если раньше один ЦБ РФ «намекал» о проблемах с финансами, то сейчас они уже вдвоем с Минфином вовсю рассказывают об этом. На противоположной стороне «этой палки о двух концах» находится Минстрой, который «пообещал» президенту строить 120 млн квадратов жилья (сейчас строится примерно 104). Соответственно эти «три головы» одного «зверя» (имею ввиду власти) «покусывают» периодически друг друга. В прошлые периоды Минстрою удавалось «огрызаться», но, судя по всему, его время «уходит». Постепенно  программы кредитования сворачиваются в силу разных причин и на кону сегодня остались по сути только льготные ипотеки (ипотека на вторичку можно сказать «умрет» после поднятия ставки до 15%). Да и с ними уже серьезные проблемы. Увеличен минимальный первоначальный взнос до 20% и уже слышны очередные «угрозы» ЦБ РФ повысить этот уровень до 25-30%! Уж слишком легко достаются россиянам льготные кредиты.  

Под льготными ипотеками я подразумеваю все имеющиеся сейчас в России (президентская, сельская, семейная, дальневосточная, арктическая и «компьютерная»). Суть всех этих программ одинаковая – государство субсидирует банкам часть платежа за физлиц. Для примера, ставка дальневосточной ипотеки 2%, ключевая ставка 15%, вот грубо разницу между 2% и 15%  банк получает от государства. Все было «неплохо» пока ключевая ставка ЦБ РФ была 7,5% (государство рассчитало свои возможности по компенсации разницы примерно из этих цифр). В настоящий момент дисбаланс существенно выше, а «денюшек» в бюджете настолько же больше не стало (хотя ФНС поставлен план на 2024 год по увеличению сборов налогов на 14%), поэтому ЦБ РФ и Минфин «объединились в своем порыве» и недвусмысленно «намекают», что «электричество кончилось».

Пока «разговор» идет только о семейной и президентской ипотеке (они должны закончиться 01.07.24г.), но я предполагаю, что это только «начало разговора», ведь суть всех этих ипотек одинаковая. Вполне возможно, что формально эти ипотеки и будут «существовать», но лимиты на субсидирование будут значительно меньше потребностей. Вроде ипотечная программа и существует, но воспользоваться ею не получается. К примеру, по сельской ипотеке лимиты очень маленькие и она периодически «встает». Например, при запуске этой ипотеки весной 2020 года всех ее лимитов хватило на 4 часа (часа, а не дней или месяцев!) работы банков! Потом было несколько месяцев «простоя», потом лимиты опять дали, их хватило на «побольше», но они тоже скоро кончились. И  такая «практика» работы по этой ипотеке в целом сложилась. Поэтому допускаю, что подобные «простои» будут и по «оставшимся» льготным ипотекам.

выводы:

Если вам действительно нужна  льготная ипотека не затягивайте  с ее получением. При этом оценивайте свои возможности, ведь ипотечный кредит берется не на год-два. Средний срок ипотеки на сегодня 26 лет! Просчитывайте свои возможности и обязательно имейте «подушку безопасности» хотя бы на квартал вперед!               

Сегодня решил напомнить читателям о их святой обязанности оплачивать имущественные налоги. В материале не только напоминалка, но и указаны рабочие варианты рассрочек или отсрочек по их уплате, ведь у некоторых читателей суммы могут быть весьма впечатляющими.

Напоминалка: до 01.12.23г. надо оплатить имущественные налоги за 2022 год. Большинству россиян ФНС рассылает осенью почтой «письма счастья». У какой-то части россиян есть «личные кабинеты»  на сайте ФНС и они узнают о своих цифрах налогов там более оперативно. Поэтому, так или иначе все знают о сумме налога уже сейчас.

Но не все знают, что имеются законные способы получить рассрочку или отсрочку по оплате налогов, поэтому я решил написать их в своем материале. Для этого я обратился к «первоисточнику» — специалистам ФНС, где и получил разъяснения.   

Итак, отсрочка или рассрочка могут быть предоставлены физическому лицу в отношении, в частности (п. 1 ст. 61 НК РФ):

• налога на доходы физических лиц;
• налога на имущество физических лиц;
• транспортного налога;
• земельного налога.

Вы можете претендовать на получение отсрочки на срок, не превышающий год, рассрочки — на срок, не превышающий трех лет (п. 1 ст. 64 НК РФ).

Для получения отсрочки (рассрочки) рекомендовано придерживаться следующего алгоритма.

Обратите внимание! Ознакомиться с условиями и порядком получения рассрочки поможет «Интерактивный помощник в получении рассрочки по уплате налогов» на сайте ФНС России (Информация ФНС России).

Шаг 1. Убедитесь в отсутствии обстоятельств, исключающих возможность получения отсрочки или рассрочки

В частности, отсрочка или рассрочка не могут быть предоставлены, если (п. 1 ст. 62 НК РФ):

• в отношении вас возбуждено уголовное дело по признакам преступления, связанного с нарушением законодательства о налогах и сборах;
• в отношении вас проводится производство по делу о налоговом или административном правонарушении в области налогов и сборов;
• вы собираетесь выехать за пределы РФ на постоянное жительство;
• в течение трех лет, предшествующих дню подачи вами заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки, налоговым органом было вынесено решение о досрочном прекращении действия ранее предоставленной вам отсрочки или рассрочки в связи с нарушением условий соответствующего решения или установлен факт неуплаты вами соответствующей суммы по истечении срока действия отсрочки или рассрочки;
• в отношении вас возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Шаг 2. Определите, имеете ли вы право на предоставление отсрочки (рассрочки)

Вы можете рассчитывать на получение отсрочки/рассрочки в следующих случаях (пп. 1, 3, 4, 7 п. 2, п. 5 ст. 64 НК РФ):

• вам причинен ущерб в результате стихийного бедствия, технологической катастрофы;
• имеется угроза возникновения у вас признаков несостоятельности (банкротства) в случае единовременной уплаты налога;
• ваше имущественное положение (без учета имущества, на которое не может быть обращено взыскание) исключает возможность единовременной уплаты налога;
• единовременная уплата суммы налога, подлежащего уплате по результатам налоговой проверки, невозможна.

Шаг 3. Подготовьте необходимые документы

К числу обязательных документов относятся (п. 4 ст. 64 НК РФ; п. 4 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 30.11.2022 N ЕД-7-8/1134@):

• заявление о предоставлении отсрочки (рассрочки).

В заявлении укажите Ф.И.О. (отчество — при наличии), ИНН (если имеется), а также сумму рассрочки, желательный период рассрочки и основания для ее получения;

• справки банков о ежемесячных оборотах денежных средств (электронных денежных средств, драгоценных металлов) за каждый месяц (из предшествующих подаче заявления шести месяцев) и об остатках денежных средств (электронных денежных средств, драгоценных металлов) на всех ваших счетах в банках.

Кроме этого, в зависимости от оснований для получения отсрочки (рассрочки) к заявлению потребуется приложить, в частности, следующие дополнительные документы (п. 5 ст. 64 НК РФ):

• акт оценки причиненного вам ущерба в результате стихийного бедствия или технологической катастрофы, составленный уполномоченным органом в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций;
• сведения о движимом и недвижимом имуществе, принадлежащем вам на праве собственности (за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательством РФ не может быть обращено взыскание).

Шаг 4. Представьте документы в управление ФНС по Амурской области и дождитесь соответствующего решения (на это отводится 10 рабочих дней).

Советы:

Если у вас имеются серьезные сложности с единовременной выплатой суммы налога рекомендую детально проработать возможность получения рассрочки или отсрочки. Время еще есть до 1 декабря и есть возможность не «попадать» на пени-штрафы из-за просрочки. Я сам пользовался один раз такой помощью по совету Глущенко Светланы Александровны и мне это очень помогло тогда, поскольку сумма налогов была серьезная, а единовременно оплатить ее мне было очень сложно. Я подготовил документацию, попросил рассрочку на полгода и мне ее согласовали. В итоге я не залезал в долги, а смог рассчитаться по налогам в течении полугода. Такая возможность при определенных условиях предусмотрена законом, но большинство россиян о ней не слышали (в том числе и я до совета Светланы Александровны).        

24.10.23г. ПортАмур статистику по телефонному мошенничеству в Благовещенске за этот год. Цифры меня удивили.

По статистике, в день совершается от трех до шести преступлений. И это только те, о которых горожане заявляют в полицию. Ущерб составил почти 203 миллиона рублей. Таким образом, примерно на 1 млн рублей «попадают» благовещенцы ежедневно.

Казалось-бы уже набили оскомину советы, как уберечься от подобного «развода», но анализируя эти цифры прихожу к выводу, что надо еще раз (а лучше не раз) повторить основные признаки мошенничества в этой сфере.

Не буду написывать многочисленные варианты, которые сейчас «гуляют» по сетям и телефонам. Их слишком много и они постоянно меняются, поскольку люди со временем слышат подобные отзывы по характерным случаям и уже готовы к ним. Поэтому мошенники вынуждены периодически экспериментировать меняя форму обращений к потенциальным жертвам. В этом смысле нужно просто для себя поставить некие маркеры в разговоре или сообщениях, которые будут сразу «блокировать» вас на дельнейшее взаимодействие с «другой стороной».

Советы:

Основная идея в том, что никакие работники банков, спецслужб, социальных служб с вероятностью 99% не будут за вас или за ваши деньги переживать. Конечно, есть вероятность в 1% (на мой взгляд), что это действительно может быть, но эта вероятность крайне мала по сравнению с вероятностью обмана. Поэтому, как только начинается разговор о «спасении» ваших средств, бонусах, выигрышах, спецсчетах, спасении вашего знакомого и т.д. и т.п. кладите трубку и звоните непосредственно сами в то место, откуда вам «якобы» звонило «беспокоящееся за вас или ваши деньги» лицо.

Не надо верить номеру телефона, чату соцсети и т.д., которые высвечиваются у вас при входящем звонке или сообщении. Сегодня могут использоваться подменные номера, включая и известные 900, 1000 и т.д. Это не показатель. Могут быть взломаны аккаунты.

Не надо верить голосу, поскольку сегодняшнее развитие нейросетей позволяет имитировать голос любого человека (вашего начальника, родственника и т.д.). Скоро мы столкнемся в связи с развитием искусственного интеллекта уже с подделкой видеоизображения звонящего, но пока о таких примерах я не слышал. Поэтому готовьтесь и к таким новеллам мошенничества.

Не надо верить никаким скринам и фотографиям «корочек» у этих «спецпредставителей», т.к. напечатать такую «бумажку» весьма просто, а проверить ее подлинность вы оперативно не можете.

Не надо верить только сообщениям о проблемах и желаниях родственников и знакомых. Пока не дозвонитесь сами до них ничего не делайте по текстам таких сообщений.  

Таковы основные моменты взаимодействия по странным звонкам и сообщениям.

Часто читаю размышления Евгения Когана по финансовым вопросам  и вот вчера от него была информация о первых показателях кредитования населения после «закручивания гаек» банкам  со стороны ЦБ РФ.

Цифры таковы: в сентябре банки отклонили 63% заявок на кредиты наличными, а в начале октября — более 80%. Объяснение тут простое — с 1 октября Банк России ограничил кредитование заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Теперь банкам можно выдавать кредиты тем, кто тратит на них большую часть дохода, только на 30% портфеля. Раньше лимитов не было.

В дополнение к этой информации Коммерсант написал материал о ипотеке в настоящий момент. Российские банки продолжают повышать ставки по собственным ипотечным программам. Средние ставки уже превысили 15% годовых, а в отдельных случаях достигают 18%. Аналитики прогнозируют очередное повышение ставки ЦБ РФ 27.10.23г. и соответственно увеличение ставок по вторичной ипотеке до 20%. Весьма показателен расчет переплаты по ипотечному кредиту. Так, при ставке 8% годовых переплата за двадцатилетний кредит с первоначальным взносом 20% составит 100%, тогда как при ставке 15% годовых уже 200%. Соответственно при 20% кредите «маржа на банковское пиво» вырастет еще больше. Так что всем потенциальным заемщикам надо очень хорошо подумать, прежде чем брать ипотечный кредит на вторичку по таким ставкам. Более того, расчет сделан на 20 летний кредит, а по факту сейчас средний срок кредитования составляет 26 лет. Это вынужденная мера заемщиков, поскольку они таким образом пытаются снижать ежемесячный платеж по кредиту. Так что переплата еще больше.  

Еще одна важная информация от Коммерсанта в том, что Минфин предлагает очередное  повышение лимита выдач по льготной ипотеке (ставка до 8% годовых) с 5 трлн до 6,04 трлн руб., по «семейной ипотеке» (ставка до 6% годовых) — с 3,4 трлн до 4,64 трлн руб.

Я уже несколько раз писал о том, что лимиты средств на реализацию льготных ипотек близки к окончанию. Это произошло в связи с сильно возросшим спросом, а также увеличением ключевой ставки ЦБ РФ. Напомню, что власти компенсируют банкам разницу между ценой кредита (допустим 8%) и ключевой ставкой (сейчас 13%), т.е. 5%. Раньше, при ключевой ставке 7,5% размер компенсации был «копеечный», а теперь при таком дисбалансе весь лимит «сгорит» очень быстро. Если его не повысить, то будет как в поговорке «электричество кончилось». Поэтому Минфин беспокоится об этом, но про одобрение на повышение я пока не слышал. Учитывая «незапланированные ранее» расходы наши бюджета сейчас и на следующий год нельзя быть убежденным в том, что лимиты точно повысят, а если повысят, то насколько.

выводы:

Банки начали «сжимать» кредитование физлиц. Для кого-то из физлиц это будет большой проблемой, поскольку многие из них периодически перекредитовывались в банках, а значит сейчас у них этой возможности не будет. В итоге они будут выбирать между  банкротством и перекредитованием в микрофинансовых организациях. Но второй вариант, вероятнее всего, все-таки выведет постепенно на первый, поскольку проценты у этих организаций по сравнению с банками существенно выше (часто на порядок и даже больше). Напомню, что банкротств физлиц в России уже прошло больше 1 млн и из них четверть только в этом году (точнее за 9 месяцев этого года).

Что касается ипотек, то выводы таковы – брать ипотеку на вторичку очень рискованная идея. Брать ипотеку на первичку нужно быстрее, если она вам очень нужна. Продавать вторичку нужно быстрее, поскольку, вероятнее всего, этот рынок «замрет» через месяц-два. Потом цены должны начать движение вниз. По первичке –  пока есть повышенный спрос от ипотечников рынок будет держаться. Если льготные программы «встанут» из-за недостатка в лимитах, то этот рынок «обрушится». По дальневосточной ипотеке пока проблем слышно не было, но она тоже из категории льготной (это надо учитывать и интересоваться ситуацией). Поэтому первичный рынок Дальнего Востока пока будет иметь очевидный плюс. В целом, аналитики рынка недвижимости прогнозируют снижение ипотечного рынка России примерно на треть! Это весьма много…              

27.10.23г. намечается очередное заседание ЦБ РФ по ключевой ставке. Аналитики, согласно мнения изложенного в Индикаторах рынка недвижимости, прогнозируют следующее.

Эксперты повысили прогноз по средней ключевой ставке на 2023 год с 9,3% до 9,8%, на 2024 год — с 10% до 12,6%. Прогноз на 2023 год предполагает, что в октябре-декабре этого года средняя ключевая ставка составит 14,2% годовых. Средняя ключевая ставка в 2025 году ожидается в размере 8,2% (ранее — 7,7%). Прогноз на 2026 год сохранен на уровне 6,5%.

ЦБ провел опрос аналитиков 13-17 октября 2023 года. Результаты опроса являются медианой прогнозов 28 экономистов из различных организаций. Если респондент дал свои ожидания в виде интервала, то для расчета учитывалась его середина.

Выводы:

Эксперты ожидают еще повышения ставки. Напомню, что в июле ставка была 7,5% и за 2 месяца выросла до 13%. Такое изменение ключевой ставки ЦБ РФ объяснял необходимостью воздействия на курс доллара, который резко «пошел в гору» в конце июля. Однако на сегодня такое повышение ставки ощутимо не сыграло роли на курсе доллара. Будем надеяться, что в  дальнейшем это произойдет, поскольку  множество товаров так или иначе от него зависит. По дальнейшим прогнозам видно, что увеличенная ставка будет действовать достаточно долго. Так что те читатели, кто среагировал своевременно на мои летние предупреждения, более экономно вложились в свои покупки.