Блог

Вчера вышли изменения в законодательстве по ипотечным кредитам, которые важны большинству интересующимся таковой.

Уже пару месяцев шла информация от органов власти и кредитных организаций о том, что ипотечные правила будут опять серьезно меняться, поскольку введенные 20 сентября ужесточения кредитования не возымели необходимого для ЦБ РФ результата. Ожидалось такое очередное ужесточение произойдет «как обычно» после праздников, однако вчера опубликовано  постановление Правительства РФ №1266 в соответствии с которым произошли «эти» изменения. Текст постановления огромный (67 страниц). Я пытался его прочитать полностью, причем несколько раз, но так и не смог его осилить. К сожалению, оно написано «нечеловеческим» языком. Но основные его моменты заключаются в увеличении максимального размера кредитования дальневосточной ипотеки до 9 млн рублей (то, что анонсировалось еще с ВЭФ-2023) и увеличение минимального размера первоначального взноса для льготной ипотеки до 30%. Там перечислено еще масса иных параметров, в которые вносятся соответствующие изменения, но вышеперечисленное это пока то, что наиболее важно для обычных ипотечников.

Выводы:

За пару месяцев я и многие иные источники несколько раз писали о том, что эти изменения вскорости произойдут. Этот момент наступил. Соответственно, потенциальным желающим взять льготный ипотечный кредит нужно «брать ноги в руки» и в понедельник рано утром «бежать сломя голову» в банк за получением льготного ипотечного кредита. Возможно, что вы еще успеете получить его по «старым» параметрам. Полагаю, что, как минимум, в течении ближайшего года смягчения ипотечного кредитования не произойдет, поэтому есть необходимость поторопиться. Ну а для дальневосточников появилась и положительная новость в увеличении размера кредитования до 9 млн рублей. Цены – то за 4 года «взлетели» очень серьезно.           

До сих пор суды жестко стояли на том, что нельзя. Но вот недавно Верховный суд РФ дал «слабину» на этот счет.

Суть спора весьма обычна – гражданин захотел убрать подоконную кирпичную кладку и оконный проем в помещении между комнатой и балконом.  Такое действие часто называют французским окном. Делал он это «как обычно по-русски», т.е. сначала сделал, а потом начал «героически преодолевать трудности». Вполне естественно муниципалитет отказал ему в согласовании такой перепланировки сославшись на то, что в собрании жильцов участвовало не 100% собственников и не все высказались положительно. Как следствие этому эти работы нарушают установленный порядок согласования перепланировок. Мало того, они еще и создают угрозу жизни и здоровью всех жителей многоквартирного жилого дома (МКД).

Гражданин оказался упертым и пошел в суд. Суд первой инстанции отказал ему, но вот апелляция отменила решение и сохранила помещение в перепланированном состоянии. Основания отмены: в соответствии с проведенной судебной экспертизой эти работы не угрожают жизни и здоровью иных собственников МКД; все переделки совершены в пределах одного помещения к которому иные лица доступа не имеют; при демонтаже подоконной кладки не затронуты иные несущие конструкции, которые влияют на безопасность здания; при таких перепланировках достаточно 2/3 согласия собственников для ее осуществления. Кассация и ВС РФ оставили этот судебный акт без изменения.    

Выводы:

Пока сложно говорить, повернулась ли вся система судопроизводства или это только единичный эксклюзивный случай, но появился пример, который может помочь россиянам в «героическом преодолении трудностей», которые они сами себе «находят на пятую точку». К сожалению, это весьма обычная ситуация, когда люди сначала «перестроят всё и вся», и только потом начинают размышлять как «это» узаконить. И хорошо, если «это» сделано безопасно. Вынужден напомнить недавний случай в Астрахани (я о нем писал три недели тому назад в материале https://portamur.ru/blogs/zlochevsky/10181.html). «Спецы» так «наперепланировали» квартиру, что подъезд пятиэтажки рухнул, один человек погиб и большое количество осталось без жилья. Так что будьте очень аккуратны в своих «хотелках». Такие работы должны делать настоящие специалисты, а не Равшаны (хотя и среди них порой встречаются весьма толковые ребята).   

Осталось меньше трех недель, в течении которых можно подать документы на получение вычетов за 2020г. Коротко обозначу основные моменты по вычетам на обучение и лечение, поскольку они касаются большинства россиян. По теме имущественных вычетов в столь коротком материале не напишешь, это тема отдельных разговоров.  

Налоговые вычеты по НДФЛ бывают:

1. Стандартные (ст. 218 НК РФ). Эти вычеты подразделяются на вычеты:

— предоставляемые человеку «на себя»; предоставляемые человеку «на детей».

2. Социальные (ст. 219 НК РФ) — самые распространенные. Это вычеты:

— на обучение;  на лечение; на добровольное страхование; на физкультурно-оздоровительные услуги.

3. Имущественные (ст. 220 НК РФ). Наиболее часто применяемые имущественные вычеты:

— на продажу жилья и иного имущества; на покупку жилья; в виде сумм погашения процентов по кредитам (займам), израсходованных на покупку жилья.

Претендовать на данный вычет за обучение могут (пп. 2 п. 1 ст. 219 НК РФ):

— обучающиеся при оплате своего обучения; родители, оплачивающие обучение своих детей в возрасте до 24 лет; опекуны и попечители, оплачивающие обучение своих подопечных в возрасте до 18 лет; бывшие опекуны и попечители, оплачивающие обучение своих бывших подопечных в возрасте до 24 лет; лица, оплачивающие обучение своих братьев и сестер в возрасте до 24 лет. При этом братья и (или) сестры могут быть как полнородными, так и неполнородными, т.е. имеющие общих отца или мать, см. дополнительно письмо Минфина России от 03.11.2022 N 03-04-05/107396.

Право на получение вычета на обучение детей, подопечных, братьев или сестер возникает только в том случае, если обучение происходило по очной форме (см. письмо Минфина России от 24.03.2017 N 03-04-05/17204). При этом вычет возможен и в том случае, если обучение происходит дистанционно. Однако в подтверждающих документах должно быть указано, что ребенок обучается очно (см. письма Минфина России от 25.09.2017 N 03-04-07/61763, от 07.09.2017 N 03-04-06/57590). При этом вычет предоставляется на каждого ребенка, имеющегося у налогоплательщика. Размер вычета на ребенка до 50000 рублей.

Вычет на лечение предоставляется человеку как в отношении затрат на собственное лечение, так и в отношении расходов на лечение его близких родственников, к которым относятся (пп. 3 п. 1 ст. 219 НК РФ):

— супруга (супруг); родители; дети (в том числе усыновленные) в возрасте до 18 лет (с 2022 года — до 24 лет, если дети (в том числе усыновленные) являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность);  подопечные в возрасте до 18 лет.

Право на данный вычет возникает в случае:

— оплаты медицинских услуг; оплаты дорогостоящего лечения; заключения договора добровольного медицинского страхования; покупки различных лекарственных средств и медицинских препаратов.

Вычет на оплату медицинских услуг, в том числе дорогостоящих, возможен только в том случае, если лечение осуществлялось в организации или у ИП, которые имеют российскую лицензию на осуществление медицинской деятельности. К вычету принимаются не любые расходы на лечение, а только затраты на оплату медицинских услуг, поименованных в специальном перечне, который утвержден Правительством РФ (см. постановление от 08.04.2020 N 458). Если медорганизация оказала услуги, входящие в перечень, то пациенту выдается справка об оплате медицинских услуг для предоставления в налоговые органы (форма утверждена совместным приказом МНС России и Минздрава России от 25.07.2001 N 289/БГ-3-04/256).

Право на вычет при покупке лекарств не зависит от наличия или отсутствия права на вычет на оплату медицинских услуг. Поэтому пациент может принять к вычету расходы на покупку медикаментов даже в том случае, если они приобретены для лечения, не значащегося в перечне медицинских услуг, в отношении которых предоставляется вычет. Для получения вычета нужно, чтобы купленное лекарство было назначено лечащим врачом. При этом в качестве документов, подтверждающих факт такого назначения, могут быть использованы любые документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ, например, рецептурные бланки или выписки из медицинской документации пациента (из амбулаторных карт, выписных эпикризов и др.).

Для получения вычета через налоговый орган необходимо дождаться окончания года, в котором производилась оплата обучения или лечения. Затем в налоговую инспекцию, расположенную по месту жительства (по месту постоянной прописки), следует одновременно представить: декларацию по форме 3-НДФЛ (с заявлением о возврате налога в ее составе);  документы, подтверждающие право на вычет. При этом, декларацию и все прилагающиеся к ней документы и заявления можно отправить в инспекцию: по почте, в этом случае необходимо оформить к письму опись вложений; в электронном виде, через Личный кабинет налогоплательщика. через МФЦ.

Можно за один календарный год получить несколько видов социальных вычетов, но общая сумма вычета не должна превышать 120 000 рублей. Исключение — вычет на обучение детей (предоставляется в сумме, не превышающей 50 000 рублей на одного ребенка) и дорогостоящее лечение (сумма такого вычета не ограничена).

Получить вычет можно за последние три года, в которых происходила оплата обучения или лечения. Например, в 2023 году можно получить вычет за 2020, 2021 и 2022 годы.

Выводы:

У всех, кого тема вычетов интересует, еще есть возможность успеть подать документы на вычет за 2020 год. Не поленитесь это сделать. Через три недели будет уже поздно.

Позавчера я написал материал о проекте постановления Правительства РФ, которым планируется существенно ужесточить условия выдачи льготных ипотек. И вот уже есть предварительная реакция некоторых участников рынка.

Сегодня появилась информация о том, что Совкомбанк поднял размер первоначального взноса до 50% от размера ипотечного кредита по некоторым льготным программам. До 30% увеличил свои требования Газпромбанк. Действующие сейчас с 20.09.23г. федеральные правила устанавливают минимум 20%.  

Возможно, что эти банки решили не дожидаться подписания постановления Правительства и сработать на опережение. Однако факт увеличения взноса подтверждает предположение, что условия кредитования в ближайшее время для заемщиков очевидно изменятся и весьма существенно.

Весьма странно, конечно, что банки «летят впереди самолета», ведь сейчас самое прибыльное с точки зрения выдачи ипотеки время (конец года и планируемое ужесточение ипотеки). Некоторые эксперты высказали свои версии произошедшего. Была высказана идея о том, что у этих банков закончились лимиты на субсидирование льготных ипотек и таким образом они пытаются «сдержать наплыв» потенциальных желающих взять кредиты на условиях «уходящего поезда». Детали произошедшего банки не раскрывают, но версия вполне жизнеспособна. Напомню, что государство субсидирует льготные ипотеки, т.е. оно выплачивает банкам условно разницу между кредитной ставкой и ключевой. Льготные программы были рассчитаны в иных условиях (когда ключевая ставка была 7 и даже 4,25%). Соответственно и компенсировать разницу между 6,5% и этими цифрами государство могло и закладывало определенные средства в бюджет. В связи с «незначительными изменениями» ключевой ставки в этом году (сейчас она 15% и вероятнее всего через неделю еще повысится) «разбег» между цифрами значительно вырос и запланированных средств очевидно не хватает. Минфин уже выделял 95 млрд «незапланированно» на эти компенсации, но и они видимо на исходе. Отсюда и требование Минфина «зарегулировать» льготные ипотеки «идут в тему» ЦБ РФ, который «сильно беспокоится» о закредитованности граждан.

Выводы:

Через неделю очередное заседание ЦБ РФ на котором вероятнее всего будет решен вопрос о повышении ключевой ставки. Думаю, что вскорости появится и подписанное постановление Правительства об ужесточении ипотеки. Возможно, что его немного «подрихтуют», но не думаю, что это будет «сильно», если вообще будет. Поэтому, если вам сильно надо получить ипотечный или иной кредит – поспешите! Скоро возможности «усохнут».    

Сегодня многие СМИ написали о планах Минфина России по ужесточению льготных ипотек. Разговоры такие идут уже давно, но вот появилась конкретика.

Основные предложения Минфина выглядят так:

• снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках выбранных госпрограмм;
• ограничить возможность получения заемщиком нескольких льготных ипотечных кредитов (клиент сможет взять только один льготный кредит и только по одной льготной ипотечной программе);
• ввести ограничения по размеру предельной долговой нагрузки (ПДН) заемщика, который с учетом выдачи ему льготного кредита не должен превышать 50%;
• ввести требования к уровню дохода граждан, которые могут получить льготные кредиты;
• повысить первоначальный взнос до 30%.

Выводы:

Мысли о необходимости продолжать «закручивания гаек» витали давно  в Минфине и в ЦБ РФ. Первое ужесточение произошло 20.09.23г. И вот очередное. Уж «сильно переживает» за финансовое состояние россиян ЦБ РФ. Озвучивался вариант повышения размера первоначального взноса до 25%, однако за основу сейчас взят еще более жесткий рубеж. Опять снижают размер субсидирования банкам. Ограничения по ПДН также затронут большое количество потенциальных заемщиков, поскольку многие из них не «втиснутся» в эти рамки. Пока эти предложения Минфина сформулированы в виде проекта постановления. Думаю, что с Минстроем еще могут быть «какие-то дискуссии», но, предположу, что основные «разговоры» уже произошли. Полагаю, что финансисты их «убедили». Поэтому потенциальным заемщикам льготных ипотек надо опять «пошевелиться» (уже в который раз в этом году). Ужесточения безусловно произойдут, а значит многие желающие не смогут ими  воспользоваться. Вопрос времени.