Блог

Сегодня проанализирую информацию Циана в обозначенной теме за эту неделю и применительно к нашим условиям.

Консалтинговая компания SRG изучила цены на вторичное жилье в 50 крупных российских городах с помощью автоматизированной системы оценки недвижимости, основанной на технологии искусственного интеллекта. Результатом исследования стала цифра изменений цены на вторичку в апреле – почти в трети исследуемых городов жилье подешевело от 0,03 до 1,5%. Впервые с 2022г. отмечено снижение цены в Москве. Есть города без изменения цен в апреле, но также есть города с увеличением цены.  Цены первички снижаются в Москве. Циан привел цифры снижения по некоторым районам Москвы почти до 10% за 2024г.

Доля одобренных ипотечных кредитов на вторичном рынке недвижимости по итогам апреля составила 52,8%. Это почти на 8% меньше аналогичного показателя за декабрь прошлого года. Эксперты считают, что показатели одобряемости будут снижаться и дальше, поскольку ЦБ все больше ужесточает работу банков в  этой и других сферах кредитования. В ближайшее время будет всплеск попыток получения кредитов на заканчивающуюся с 1 июля «Президентскую» ипотеку под 8%. После ее окончания будет снижение общего количества льготных ипотек. Именно по этой ипотеке имеется информация о том, что хотя формально она еще «работает», но часть банков фактически уже прекратила ее выдачу либо существенно ограничила или ужесточила условия (в частности есть информация, что одним из условий выдачи является первоначальный взнос 50%). Это происходит в связи с выработкой этими банками лимитов выдачи такой ипотеки. Общее снижение выдач ипотек зафиксировано примерно на 40% в марте (сверялся показатель год к году) и основную часть снижения числа выдач составляют ипотеки по вторичке, поскольку брать на сегодняшних условиях под 17 и более процентов годовых весьма рискованно, а ЦБ на апрельском заседании ужесточил прогноз по снижению ключевой ставки. Ранее он планировал начать снижение со второго полугодия этого года, а сейчас сдвинул сроки на осень (пока). Так что улучшений в этой сфере в ближайшие полгода ожидать не приходится.     

Зато растут объемы выдачи сельской ипотеки. Так россияне с начала 2024 года взяли более 6 тысяч кредитов по сельской ипотеке. Это в полтора раза больше аналогичного показателя за прошлый год, сообщает ТАСС со ссылкой на пресс-службу Минсельхоза РФ. Рост выдачи этой ипотеки связан с желанием россиян жить в собственном доме и весьма льготных условиях такой ипотеки (до 3%). Однако более существенный рост выдач связан с лимитами по выдаче ее банками, которые периодически заканчиваются, а также со значительным ростом стоимости строительства домов (за прошлый год в среднем они подорожали на 30% и в этом году вероятнее всего произойдет такое же увеличение). Но вообще ипотека на строительство частных домов ежегодно растет кратно по отношению к прошлому году и этот год не станет исключением.

Выводы:

Я постарался написать информацию, касающуюся затронутой темы. Она касается в целом России. Ситуация в Благовещенске выглядит несколько иначе, спрос есть, дальневосточная ипотека пока работает и, вроде как, не намечается с ней проблем.  Озвученные в марте некоторыми чиновниками «обсуждения ужесточений» пока никак себя не проявили. Влияние «президентской» ипотеки на наш регион слабое (ее вес в общем числе ипотек не более 10%), но тем заемщикам, кто собирается брать именно ее я посоветую поторопиться, поскольку программа завершается и лимиты заканчиваются. Нужно поторопиться! Рынок вторички «почти никакой», поскольку ключевая ставка 16% и в ближайшие полгода будет точно оставаться такой. Зато растут выдачи кредитов на строительство частных домов. Вот тут советую поторопиться с получением льготного кредита и приобретением материалов (они будут дорожать). В мае правительство обещало проработать окончательно, что оно будет делать со всеми льготными ипотеками. Если вы подпадаете под действующие сегодня условия льготного кредитования – советую брать ипотеку, поскольку «творчески переработав» действующие программы правительство, вероятнее всего, сделает их «жестче». Таков общий настрой финансового блока правительства и он пока впереди строительного блока. Слишком уж легко раздавали льготные ипотеки в течении 3,5 лет!       

Сегодня у меня возникла необходимость пополнить карту одного из банков, а традиционные способы были невозможны, поэтому решил попробовать широко разрекламированный сервис СБП, который «обновился» с 1 мая. Вот что из этого вышло.

Читал несколько раз за «крайние» месяцы о том, что с 1 мая по СБП можно будет переводить бесплатно самому себе из одного банка в другой до 30 млн рублей (ранее было 100 тысяч). Меня эта тема не тревожила, поскольку такие переводы я не делал ранее и пока не планировал. А сегодня необходимость перевода появилась. Я открыл приложение ВТБ, нашел значок СБП и ввел реквизиты карты другого банка, на которую хотел зачислить средства из ВТБ. При этом появилась информация о том, что будет взята комиссия 1,5%. Я удивился, поскольку ЦБ гарантировал бесплатные переводы, а тут комиссия нарисовалась? Хорошо, хоть сначала предупреждают, а не после перевода. Я уже приготовился строчить жалобу в этот банк, но на глаза попалась информация из СМИ о том, что для такого «льготного» перевода необходимо указывать номер телефона или номер счета (НО НЕ НОМЕР КАРТЫ!). Хорошо, что эта информация попалась мне до написания и отправки жалобы. Я попробовал и у меня получилось сделать бесплатный перевод по номеру телефона.

Выводы:

Система СБП действительно работает, но нужно знать детали (не переводить по номеру карты!) и тогда все получится. К сожалению, банковское приложение «почему-то не подсказывает» как можно сделать перевод бесплатно. Понимаю, банку хочется зарабатывать те же 1,5% «на хлеб с маслом», но ведь закон дает возможность сделать это бесплатно. Думаю, что в ближайшие недели много будет претензий со стороны потребителей банковских услуг за то, что мобильные приложения не дают разъяснений по возможности выбора такого перевода. Отсюда, части россиян придется понервничать, а кому-то и «потерять» деньги на комиссиях, прежде чем банки обяжут доработать их приложения с предоставлением этой информации. Так что будьте внимательны при переводе через систему СБП!

Об этом рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин в ходе отраслевого дня «Инфраструктура для жизни» на выставке-форуме «Россия» на ВДНХ.

Согласно его пояснений, семейная ипотека будет сохранена. Власти планируют  поддержку дальневосточной ипотеки. Минстрой хочет сохранить и сельскую ипотеку, а также развивать ипотеку на индивидуальное жилищное строительство. А вот другие льготные программы будут поддерживать по мере возможности.

А вот Эльвира Набиуллина в пятницу высказалась, что доля льготной ипотеки может сократиться до 20-30% (для информации — в марте доля льготных ипотечных кредитов достигала 75% в общем объеме выдачи).

В Минфине недавно утверждали, что доля льготных ипотечных программ на первичном рынке должна быть снижена до 25%.

Банки планируют выдать во втором квартале 2 трл рублей на ипотеку. Спрос у потенциальных заемщиков восстановился в марте в том числе и в связи с отменой частью банков допкомиссий за выдачу кредитов на первичку.

Заинтересованные в ипотеке властные структуры планируют в мае окончательно сформировать планы на будущее ипотеки, а пока «идут переговоры».

Выводы:

Озвученные мысли чиновников говорят о следующем — над всеми льготными программами ипотечного кредитования «висит топор». Полагаю, что практически все программы будут иметь сокращение, т.к. добиться сокращения в 3 раза – это надо «сильно постараться» (с 75% до 25%). Пока в самой серьезной «опале» президентская ипотека под 8% (действует до июля), IT – ипотека (действует до конца года). По семейной ипотеке «идут переговоры» (пока проскакивают «некоторые детали» о том, что ее оставят для семей с детьми до 6 лет и сделают другие существенные ограничения от сегодняшних условий). По сельской ипотеке периодически заканчиваются лимиты и поэтому она вроде как есть, но по факту ее часто нет. Ипотека на ИЖС растет в разы из года в год и в этом году вероятнее всего будет опять рост в разы. Пожалуй, это единственная из ипотек, которая не будет «активно поджиматься», а если говорить точнее, то будет расти по сравнению с прошлым годом. Вероятнее всего, второй квартал будет рекордным в плане выдачи ипотек, а потом будет снижение. За 9 месяцев с момента начала ужесточения кредитования ЦБ уже много раз «закручивал гайки» по кредитованию. Полагаю, что это не последнее «закручивание». В пятницу прозвучали мысли о слишком «легком» автокредитовании. Поэтому, вероятнее всего, «будут  приняты меры».  Учитывайте эти моменты в своей жизни!    

Сегодня ЦБ РФ сохранил в очередной раз ключевую ставку на уровне 16%. При этом прозвучали некоторые важные для большинства россиян цифры и мысли.

Для упрощения моих размышлений я частично сошлюсь на материал Коммерсанта:

• Центробанк не исключает повышение ключевой ставки, а также рассматривает вариант сохранить ставку в 16% до конца года.
• ЦБ готов удерживать высокую ключевую ставку столько времени, сколько необходимо для стабилизации инфляции на целевом уровне.
• Регулятор видит усиление рисков вторичных санкций и усложнение международных платежей.
• Кредитная, потребительская и инвестиционная активность остаются высокими. Существенный вклад в замедление инфляции внесли разовые факторы.
• ЦБ удлинил в прогнозе траекторию снижения инфляции к целевому показателю. Регулятор пока не видит устойчивого снижения ценового давления.
• Жесткость рынка труда усиливается во всех регионах России. Около 70% российских предприятий, согласно опросам ЦБ, отметили дефицит кадров.
• ЦБ беспокоят не темпы роста потребительского кредитования, а накопление рисков для граждан и банков. Регулятор в мае может еще ужесточить ограничения по выдаче потребкредитов.
• ЦБ рассчитывает, что массовая льготная ипотека завершится этим летом.

Выводы:

В прошлых  выступлениях ЦБ его прогнозы строились на том, что со второй половины года планировалось начать снижение ключевой ставки, поскольку ожидалось стабильное снижение инфляции. Сейчас ЦБ «намекает», что вопрос снижения ключевой ставки «пока не обсуждается», а обсуждается даже вопрос ее увеличения. Намечаются очередные ужесточения потребкредитования. По льготным ипотекам очевидна «жесткость», причем предположу, что по всем. Примечательно, что даже в год семьи и с «намеками» президента на продление семейной ипотеки до 2030г. обсуждается вариант ее ужесточения.  Не так давно «просочилась» информация о «проблемах» с дальневосточной ипотекой. Трутневу пришлось «интересоваться» этой темой и успокаивать дальневосточников, что изменений в программе не ожидается. С рыночной ипотекой вообще «беда», ставка запретительная и видимо таковой останется до конца года, хотя была надежда на снижение с осени. Дефицит кадров уже который год является проблемой России, а в этом году этот кризис усилится ужесточением миграции. Эта проблема вызовет рост зарплат и при этом увеличит цены, что опять таки повлияет на инфляцию, которую ЦБ так сильно хочет «задушить». Учитывайте эти моменты в своих планах!  

Совсем недавно я писал о «возникновении мыслей» у некоторых чиновников по изменениям в дальневосточной ипотеке. На такие «мысли» был вынужден давать комментарии Юрий Трутнев. Теперь вот появились обсуждения по семейной ипотеке. Нужно описать и эти «размышления».

Согласно представленной в Известиях информации изменения могут произойти в семейной ипотеке с детьми старше 6 лет. «Ставка по семейной ипотеке после 1 июля может быть повышена до 12%. Это один из вариантов, который сейчас обсуждается при разработке предложений в связи с продлением программы до 2030 года».

Минстрой РФ пока ничего не комментирует по этому вопросу, эти мысли «звучат» в Минфине. Понятно, что у государства в сегодняшних условиях с деньжатами «туговато», ключевая ставка бьет рекорды (а государство по льготным ипотекам компенсирует банкам разницу между льготной ставкой и ключевой) и пока непонятно, когда она начнет «движение вниз» (по прогнозам большинства экспертов это может  произойти к осени). Поэтому позиция Минфина вполне логична – закончить «раздавать направо и налево дешевые средства». Позиция же Минстроя тоже понятна – они пообещали президенту строить 120 млн квадратов (на сегодня достигнут рекорд 110), так что им еще «расти и расти», им нужны «дешевые» ипотеки.  Какая из «голов этого властного монстра» победит по семейной ипотеке пока непонятно, но тренд на ужесточение и фактическое сворачивание льготных программ начался с августа прошлого года под давлением ЦБ РФ. Хотя президент обозначил 2024 год годом «Семьи», поэтому однозначного ответа по семейной ипотеке пока нет.

Выводы:

Тем моим читателям, кто планирует брать семейную ипотеку в этом году советую поторопиться, поскольку начавшиеся обсуждения вызывают опасения по ужесточению программы. По дальневосточной ипотеке «вброс» обсуждений  был, Юрий Трутнев «постарался заверить» дальневосточников в том, что программу постараются «отстоять» перед Минфином, но пока четкого понимания о дальнейшем нет.