Блог

Недавно прошла кассация по одному из важных для меня лично дел. Считаю необходимым предупредить наших амурских предпринимателей от возможности попасть в неприятности по данной теме.

Суть проблемы такова. Федеральные торговые сети ищут свободные торговые точки для реализации своей продукции. Если находят подходящее помещение предлагают свой формат договора аренды, который является весьма «жестким» по условиям. Обычно договор заключается на 10 лет и более. В тексте договора есть хитрые формулировки о возможности изменения стоимости аренды. В случае сомнения предпринимателя в реальной возможности изменения размера арендной ставки местные представители ласково улыбаются и убеждают, что никаких проблем не будет, ведь «все мы люди». Часть предпринимателей этим разговорам верит и подписывает договор.

Первые год-два предприниматели не ощущают проблем, но в дальнейшем в связи с реальным ростом средней стоимости аренды, они начинают обращаться к арендатору за повышением стоимости и вот тут начинается «кино». Представители компании улыбаясь тычут в пункт  договора о том, что для увеличения цены нужно получить согласие арендатора, а он «почему-то не согласен». Все попытки убедить арендатора, что реальная цена  аренды изменилась, с приложением справок и документов ни к чему не приводит. Таким образом, предприниматель подвисает с такой ценой аренды на срок договора, а он может быть  5, 10, а то и 15 лет!

Попытки изменить арендную плату через оказываются практически всегда бессмысленными, поскольку в предпринимательской среде работает принцип «свободы договора» и суд, отказывая в удовлетворении требований, ссылается на то, что «вы сами рискнули заключив такой договор».  Причем чаще всего эти арендаторы вносят в договор пункт о судопроизводстве по месту их нахождения, а не по предусмотренному законом порядку. К сожалению, почти всегда суды по месту их нахождения на стороне такого арендатора. Они там «накатали» судебную практику и свернуть с нее практически невозможно. 

Вот по такой проблеме мы пытались изменить размер арендной платы. Я сразу предупредил доверителя о больших рисках, но он решил попробовать.  К сожалению, пока не получается добиться справедливости. Будет еще одна попытка в Верховном суде. Возможно, что со сменой руководства ВС РФ что-то поменяется, поскольку при деятельности прежних руководителей надеяться на лучшее не приходилось. Во всяком случае, «судебные головы» уже полгода «разлетаются» как шарики от пинг-понга. Сейчас идет серьезная чистка южного округа, по периодически выскакивают интересные моменты и по другим центральным регионам.  

Выводы:

Не верьте улыбкам и уговорам, что все будет хорошо. Надо очень серьезно прорабатывать тексты чужих договоров, особенно на длительный срок. Иначе «замучаетесь пыль глотать по судам» как говорил один большой человек.          

Уже второй год действует возможность установления самозапрета на получение кредита, которую может установить себе любой россиянин лежа на диване. Интересные моменты опубликовал ЦБ РФ на прошлой неделе.

За время действия закона Центробанк выявил более 300 тыс. нарушений действия механизма самозапретов. Это когда микрофинансовые организации заключали с человеком договор кредитования без проверки наличия ограничений.  Банки нарушили это условие более 40 тысяч раз! ЦБ направляет нарушителям предписание о недопущении подобного и предлагает уведомить гражданина, что он фактически может взятые деньги не возвращать. Получал ли кто-нибудь из моих читателей такое уведомление? Вопрос риторический…

Вывод:

Уверен, что найдутся желающие поспорить с банками и микрофинансовыми организациями относительно того, нужно ли им возвращать полученные с нарушением этого условия кредиты. Ко мне пока такие амурчане не обращались, хотя интересно было-бы попрактиковаться, ведь банковские иски к людям удовлетворяют практически в 100% случаев. А тут было-бы интересно наказать банк за несоблюдение закона. В любом случае, интересно потом будет узнать статистику судопроизводства по таким случаям по России и у нас в области.  

Перед летним сезоном полезно получить информацию о происходящем на этом рынке сейчас и ближайших перспективах.

Уже год как в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) существуют эскроу-счета. Схема та же, как и при строительстве многоквартирных домов (МКД). Заказчик получает кредит в банке, зачисляет его на спецсчет с которого застройщик получает основные средства после сдачи объекта в эксплуатацию по акту. На период строительства застройщик сам кредитуется, а это означает, что себестоимость такого строительства увеличивается и оплачивается по итогу заказчиком.  Но есть большой плюс – застройщик не получает средства пока не сдаст дом, поэтому сама схема безопасна, но «банкет за ваш счет».   

Пока по такой схеме стоится очень немного ИЖС, но в целом строительство частных домов занимает уже около 60% от всего объема строительства в России. В прошлом году было построено 63 млн квадратов частного жилья.

Первые два месяца настоящего года были провальными для такого строительства. Согласно федеральных источников по сравнению с таким же периодом прошлого года рынок таких домов просел на 40%. Специалисты связывают такое проседание с тем, что множество потенциальных заказчиков держат средства на депозитах банков накапливая «жирок». Те же заказчики, кто рассчитывал на рыночную ипотеку пока не рискуют брать таковую из-за сверхвысокой ставки. Хотя она и начала снижаться с лета прошлого года, но цифра в 20% годовых (а до лета прошлого года она была вообще за 30%!) очевидно никого не радует. Нормально воспринимается россиянами ставка до 12% годовых и пока она не опустится до таких размеров ожидать всплеска строительства не приходится. Добавляет отрицательных моментов и систематическое «беспокойство» ЦБ РФ по уменьшению закредитованности населения. Это «беспокойство» заставляет подконтрольные банки все больше отказывать потенциальным желающим в кредитовании. Недавно была озвучена информация, что банки отказывают желающим больше чем в 80% случаев!  

Минстрой так и не «разродился» на реестр адекватных подрядчиков частного домостроения, хотя такие разговоры ходили. Вроде это их сфера деятельности (контроль строительной сферы), но как-то не до реестров хороших и нехороших «спецов». Такой реестр появился год назад в одном из основных банков по строительству. Реестр постепенно пополняется, что дает потенциальному желающему возможность ознакомиться с перечнем компаний, которые вызывают доверие у этого банка. Идея в целом хорошая, она позволит на первом этапе определить перечень возможных подрядчиков. Однако я помню, что аналогичные «списки аккредитованных» были и раньше во многих банках и как оказалось за эту «аккредитацию» банки не несли никакой ответственности. Я писал несколько материалов по «специалисту в строительстве» Нечаеву Сергею Владимировичу, который был аккредитованным в таких структурах, что не мешало ему строить так, что потом пришлось оправдываться в нескольких судебных процессах. Суды вынесли положительные для заказчиков решения, взыскали по несколько миллионов рублей, однако исполнить их фактически невозможно, поскольку «специалист» официального дохода не имеет, кроме пенсии. Ну а банки оказались в стороне от «своей аккредитации» пояснив, что они за «спецов» не в ответе.  

Вывод:

Рынок индивидуального строительства, вероятнее всего, постепенно будет оживать, поскольку ставка все-таки движется вниз под давлением многочисленных факторов, хотя ЦБ РФ и сопротивляется «быстрому снижению сильно переживая за инфляцию». Тем не менее, цены на строительство таких объектов падать не будут, поскольку от роста себестоимости «переживания» ЦБ РФ не спасают. В большинстве своем дорожают материалы, коммунальные ресурсы и рабочая сила. Прибавляют сюда «отрицательной энергии» еще и проценты банкам за их «тяжелый» труд на ипотечной ниве. Так что падения цен первички не ожидается.                  

Недавно попалась в Коммерсанте интересная статья по банкротству молодежи и решил проанализировать представленные цифры сегодня.

Согласно опубликованной информации  доля молодых заемщиков за последние два года выросла более чем в девять раз. По данным Федресурса, в прошлом году число судебных банкротств физлиц и ИП достигло почти 570 тыс. Это почти на треть больше, чем в 2024-м, и на 62,5% по сравнению с 2023-м. Растет и внесудебное банкротство: за год количество таких процедур увеличилось почти на четверть, превысив отметку в 68 тыс. дел, в 2023-м показатель был в четыре раза меньше.

Многие банкротящиеся не понимают последствий для себя в дальнейшем, а фирмы «раздолжители» не стремятся разъяснять своим клиентам эти моменты, ведь иначе клиент может передумать и уйти. Попробую сейчас обозначит основные моменты, которые необходимо знать потенциальному желающему обанкротиться перед началом процедуры.

Банкрота ждут многочисленные ограничения:     

В период процедуры банкротства при судебном банкротстве: гражданин не вправе совершать сделки, связанные с приобретением или отчуждением имущества стоимостью свыше 50 тысяч рублей, а также сделки по получению и выдаче займов, поручительств, передаче имущества в залог без письменного согласия финансового управляющего. Арбитражный суд вправе вынести определение о временном ограничении права на выезд гражданина из РФ. Арбитражный управляющий будет проверять какие сделки по отчуждению имущества осуществлял должник за несколько дет до начала процедуры и, если он заподозрит, что должник произвел отчуждение с нарушением предусмотренных законом ограничений, то он вправе оспорить сделку вернув отчужденное имущество в конкурсную массу должника для дальнейшего распределения кредиторам.   

После завершения процедуры банкротства: гражданин обязан уведомлять финансовые организации о прохождении им процедуры банкротства в течении 5 лет. Ему запрещено занимать должности в управлении юридическими лицами от 3 до 10 лет в зависимости от видов деятельности организаций. Нельзя инициировать свое банкротство в течении 5 лет.

Это официальные ограничения, но вполне могут быть применены и неофициальные ограничения в виде затруднительности поступления на выбранную вами работу, получения кредитов даже после окончания установленных законом периодов и т.д.

Кроме вышеуказанного необходимо понимать еще и такой нюанс банкротства – эта процедура не всегда позволяет списать ваши финансовые «грехи».  В частности: если человек набрал одновременно несколько кредитов; не предоставил достоверные сведения о работе и размере зарплаты; должник не ищет источник доходов во время процедуры банкротства; систематические поездки на отдых за рубеж должника в период процедуры.

Выводы:

При желании воспользоваться процедурой постарайтесь оценить ограничения, которые у вас будут после проведения таковой. А лучше всего постарайтесь трезво оценивать свои возможности перед получением кредита. А тем россиянам, кто приобретает  дорогостоящее имущество (автотехнику, недвижимость  и т.д.) у потенциальных банкротов, необходимо тщательно анализировать риски таких сделок, ведь при оспаривании сделок в процедуре банкротства подавляющее большинство таковых признается недействительными. Имущество возвращается в собственность продавца и поступает в конкурсную массу для погашения долгов, а покупатель чаще всего остается ни с чем. Периодически я делаю проверки физлиц и юрлиц перед сделками и иногда возникают обоснованные сомнения в необходимости проведения сделок. Важно знать и понимать возможные последствия до сделки, а не наоборот. Нельзя верить «на слово» продавцу, надо проверять его по многим параметрам, которые большинству россиян недоступны. Учитывайте эти нюансы в своей жизни! Число потенциальных банкротов растет и будет расти, отсюда не учитывать это никак нельзя!     

Появилось новое слово, которое пока неизвестно большинству россиян. Однако для предпринимателей, ФНС и ФТС это понятие известно и все ожидают начало действия этих правил уже с 1 апреля. Я ознакомился с основными обсуждениями этой проблемы в Коммерсанте и решил коротко описать основное, поскольку так или иначе это нововведение повлияет на большинство россиян.

СПОТ —  система подтверждения ожидания товаров. Суть ее в следующем:  с 1 апреля российские импортеры за два дня до ввоза товара будут обязаны подавать сведения в электронную систему и получать специальный QR-код от Налоговой службы, который будут проверять таможенные органы у водителей грузовиков, а с 1 июля — заранее вносить обеспечительный платеж в счет уплаты ввозного НДС и косвенных налогов. Основная идея всей этой затеи – прекращение контрабанды и оплата налогов со всего ввезенного товара. Полностью и сразу контрабандный карго-импорт из-за этого не исчезнет, но самые мелкие селлеры с маркетплейсов и вещевых рынков не смогут выдержать расходы на легальный импорт и уйдут с рынка, полагают отраслевые эксперты. Соблюдать правила СПОТ обязаны все организации и индивидуальные предприниматели, которые ввозят товары из Казахстана, Белоруссии, Армении и Киргизии автомобильным транспортом — это касается как самих импортеров, так и их посредников. В дальнейшем систему планируется распространить на импорт товаров и другими видами транспорта.

В целях обоснования необходимости проведения такой работы замглавы ФНС России Александр Егорычев привел интересные факты. В 2024 году объемы экспорта Казахстана и Киргизии составили $29 млрд, а объемы импорта из этих стран — $16 млрд. «На вопрос, а где еще $13 млрд, никто ответить не смог. И если мы понимаем, что такой рынок потребления просто не может сформировать ни Республика Казахстан, ни Республика Киргизия, то, значит, это все неучтенный товар, который в дальнейшем транслируется на наш рынок»,— рассказал Александр Егорычев. Прямые тому доказательства тоже очевидны. «Определенные смартфоны, скажем так, 17-й серии, в нашу страну не завозились ни по классическому импорту, ни через страны ЕАЭС. То есть, по данным учета, их в стране нет. А в магазинах они есть»,— поделился наблюдениями замглавы ФНС России. И так по очень многим позициям. При поставках этих «несуществующих» товаров никаких налогов не платится и это обстоятельство озадачило государство. Поэтому и вводятся различного рода барьеры для контрабанды.

По мнению экспертов, крупные импортеры и так работают в рамках законодательства, для них переход на новую систему не составит труда, но мелким и средним импортерам придется менять стратегию закупки товаров.

Следующим этапом борьбы контролирующих органов с карго-перевозчиками станет проблема занижения таможенной стоимости, когда налогооблагаемая база умышленно занижается в десятки или сотни раз, нанося колоссальный ущерб бюджету. Первыми кандидатами на контроль заявленной таможенной стоимости могут стать товарные группы, подлежащие маркировке «Честный знак». По этим группам товаров у контролирующих органов есть полная картина цепочки добавленной стоимости: от ввоза в страну до реализации товара на прилавке. Выявить расхождения цены ввоза товаров в десятки или сотни раз не составит труда. Так считают специалисты.

Глава ФНС Даниил Егоров признал, что имеются риски повышения нагрузки на малый бизнес после внедрения системы подтверждения ожидания товаров (СПОТ) при импорте. Новая мера обеления поставок предполагает предварительную уплату НДС в составе обеспечительного платежа по СПОТ. Так что у части малого бизнеса, не являющегося плательщиком этого налога, возникает проблема. НДС войдет в стоимость импортируемых товаров, соответственно у части малого бизнеса, не являющегося плательщиком этого налога, возникает проблема: в отсутствие «исходящего» НДС принять к вычету «входящий» не получится. Речь идет о части пользователей упрощенной и патентной систем налогообложения (УСН и ПСН). Напомним, для них на 2026 год порог годового дохода, ниже которого НДС не платится, снижен с 60 млн до 20 млн руб. Эти моменты вызовут много вопросов, которые служба обязуется мониторить и разрешать по мере их выявления.

Выводы:

Весьма близко серьезное изменение процедур поставок товаров пока только из указанных регионов. Очевидно, что возникнет масса сложностей в измененных условиях. Так обычно бывает, когда меняется важная процедура, влияющая на ценообразование. Поэтому надо быть готовым к тому, что у некоторых продавцов будут серьезные изменения в цене товаров. По мнению экспертов, это будет касаться мелкого и среднего бизнеса, крупных поставщиков изменения коснуться не должны, поскольку у них товары проходили необходимые процедуры и ранее и налогообложение у них серьезно не менялось. Отсюда, цены у малого бизнеса наверняка будут подтягиваться к ценам крупных поставщиков (если они были значительно ниже). Будьте готовы к таким изменениям.