Блог


Анализ рынка недвижимости 2020 и перспективы на ближайшее время.

Сегодня я решил написать свое мнение относительно произошедшего в 2020 году и то, что я  думаю о недвижимости ближайшее время.

Я много писал о произошедшем в 2020 году. Коротко повторюсь: цены выросли за год во многих сегментах по Благовещенску на 20-25%.

Причинами этого в основном явились:

  1. Пандемия, т.к. из-за нее после новогодних праздников в Приамурье не смогли заехать наши соседи  строители, на которых наш благовещенский строительный рынок держался уже много лет. Обычно приезжало на сезон до 3000 каменщиков, которые за него ставили коробку многоквартирного дома. В этом году не заехал никто. К сожалению, местных каменщиков такого  количества не нашлось, а имеющиеся подняли цену на свои услуги в 1,5-2 раза. В итоге сроки сдачи начатых объектов сдвинуты пока на год. А это существенно снизило предложение.
  2. «Сложение» эффекта трех льготных ипотек в один момент (Дальневосточная под 2%, Сельская под 2,7% и Президентская под 6,5%). Все они в основном рассчитаны на первичный рынок, который не ожидал такого развития событий. В итоге спрос превысил предложение в несколько раз. К примеру,  только по Дальневосточной ипотеке к лету одобрили около 4000 кредитов, а смогли реализовать свои желания примерно 800 из числа таковых. Для остальных просто не было предложения.
  3. Продолжающаяся очередная реформа долевого строительства (переход на эскроу-счета и проектное финансирование). Это форма строительства вызвала прибавку в ценах не менее, чем на 10%, поскольку пока в России банки не работают «даром» и соответственно за их посреднические услуги приходится платить дольщикам.
  4. Традиционное повышение цен на продукцию фактически «естественных» монополий (электричество, вода, логистика, топливо, строительные материалы и т.д.). К примеру, по арматуре рост стоимости только осенью составил более 50%, чем вынужден был обеспокоиться даже президент. 
  5. С 01.01.21г. изменились правила налогообложения вкладов на сумму более 1 млн рублей, что вызвало некоторый «прилив» на рынок недвижимости. Для информации: в банках на лето 2020 года было накоплено вложений более чем на 32 трл рублей и многие из них на суммы больше, чем на 1 млн рублей! Кроме того, для части покупателей важным показателем традиционно является повышение курса доллара, который за год менялся на 30%.             

Результаты этих изменений напечатаны уже во многих источниках. У нас побит очередной рекорд выдачи ипотечных кредитов (4,2 трл рублей). Прежний рекорд был 3,2. По Москве рост средней стоимости жилья от 10 до 20% в зависимости от сегмента. Больше выросли средние цены в Санкт-Петербурге, Владивостоке и, пожалуй, у нас.

Теперь о перспективах:

Более 70% россиян считают покупку недвижимости правильным вложением инвестиционных средств.  В целом этот вариант считаю правильным, но с условием срока вложений. Если он более 3 лет, то вы не прогадаете. Как минимум, сможете продать за те же средства. Если говорить о Благовещенске, то в нем за 10 лет (2004-2014 год) согласно данных статистики цены изменились в среднем в 4,8 раза! И это при том, что был период падения цен 2008-2010 годов (кризис американской ипотечной системы, перекинувшийся на весь мир).  Полагаю, что тренд на увеличение стоимости жилья пока сохраняется. Динамика его будет меняться. На мой взгляд, цены будут расти не так значительно как в прошлом году, но все-таки они будут расти. Надо будет смотреть за развитием ситуации с пандемией, взаимоотношениями с Америкой, возможностью въезда в Россию наших «соседей-строителей», появление новых объектов в Благовещенске  и еще много – много чего. К сожалению, почти все не зависит от амурчан и россиян, поэтому надо учитывать массу факторов.

Основной закон любого рынка таков «Чем больше спрос и меньше предложение, тем выше стоимость».  Поэтому отталкивайтесь от этого главного «столпа» нашей современной жизни. Цена формируется чисто по законам рынка («дикого» и капиталистического). Поэтому пытайтесь анализировать, что влияет на этот рынок  и просчитывайте перспективу.             

Мысли о 2020 и перспективы про 2021 год.

Сегодня я решил подвести некоторые общие итоги 2020 года и написать свое мнение о наиболее вероятных перспективах 2021 года. Тема не веселая, но о ней уже давно нужно думать.

2020 год, конечно, особенный. Думаю, что большинство жителей планеты с этим тезисом будут согласны. Большинство из них будут согласны и с тем, что их доходы и возможности сильно снизились из-за появившейся пандемии. Правительства многих стран старались помочь своим согражданам финансово, кто-то больше, кто-то меньше, но эта помощь не смогла восполнить те убытки, а также ожидания, которые были у пострадавших на весь год. Понятно, что никакое государство  (даже самое финансово сильное) не может брать на себя полную финансовую ответственность за пандемию.

Коротко по России. Правительство не осталось в стороне увидев масштаб проблемы. Пыталось своевременно реагировать.  Были введены льготные кредиты вплоть до возможности их «простить» при соблюдении условий занятости, отсрочки по уплате налогов, снизили налоги, некоторым категориям предпринимателей вообще «простили» налоги, компенсировали расходы на приобретение дезинфекционных средств, некоторым  авиакомпаниям компенсировали часть убытков в связи с приостановкой деятельности. Часть предпринимателей воспользовалась этой помощью государства. Многие из категории особо пострадавших не смогли воспользоваться по ряду причин (где-то формальные причины, где-то запоздали, где-то технические и т.д.).В апреле было много недовольства предпринимателей из-за того, что принятые федеральными властями программы помощи «буксовали» в регионах. Причина была в основном в том, что программы принимались спешно и далеко не всегда корректно, поэтому «на местах» исполнители часто работали по принципу «лучше перебдеть, чем недобдеть». Из-за этого многие предприниматели  и обычные граждане не могли реализовать свои законные федеральные права. Постепенно федеральная власть «подсмазала колесики системы помощи» и она заработала.    

Остальным предпринимателям  (не оказавшихся в списке особо пострадавших) предложена помощь в виде отсрочек по кредитам (кредитные каникулы), рефинансирование, моратории на взыскание платежей с них, запрет на обращения в суд за банкротством этих лиц, уменьшение арендных платежей и  т.д. Конечно, это тоже своего рода помощь, но она не такая ощутимая, как помощь вышеуказанным категориям из списка особо пострадавших отраслей.

Понимаю, что средств государства на всех и на все не хватит, поэтому терпимо отношусь к таким решениям, хотя сфера юридической деятельности (к примеру) пострадала самой первой. Для информации: все суды России закрыли с 18.03.20г. и начали потихоньку открывать только с 12.05.20г.! Два месяца многие юристы были «официально» безработными! Процесс «открытия» судов шел не одномоментно, арбитражные открылись «пошустрее», а вот общая юрисдикция и мировые открывались  месяца полтора-два. Так что те коллеги, кто был «заточен» на работу в судах, а не работал с документами на предприятии, пострадали сильнейшим образом. Пикетов и манифестаций не видел, но проблема, безусловно, была. Очень много сложностей в авиационной отрасли, туризме, общепите, не продуктовой и не аптечной торговле, транспорте, логистике, сфере массовых мероприятий, кино, театрах  и т.д. Все пока «крепятся». Не знаю, насколько хватит «крепяжа».

Очевидно, на мой взгляд, что скоро начнутся массовые проблемы по банкротству предпринимателей и физических лиц. Сейчас еще действует мораторий (его пролонгировали пока до 31.03.2021г.), но весной его планируют снять (если ситуация с коронавирусом упростится) и тогда я и многие другие юристы прогнозируют вал обращений в суды, связанных так или иначе с банкротством или проблемами с ипотекой.  Для кого-то  из потенциальных банкротов это может быть и относительное «облегчение», поскольку это все-таки цивилизованный способ разрешить накопившиеся финансовые проблемы.  В «наши девяностые» такие проблемы часто решались иным путем.  Но для множества людей и предпринимателей это крайняя мера, не планировавшаяся, поскольку многие из них не смогли справиться со своими обязательствами в силу не зависящих от них причин (локдаун, пандемия и т.д.), которые юридически «почему-то» не стали чрезвычайной ситуацией.

Государству необходимо задумываться о намечающихся проблемах раньше, чем они наступают. Я обычно говорю так «Надо лететь немного впереди самолета».  Будем надеяться, что такие мысли у наших верховных властей уже есть и они будут стараться уменьшить последствия «окончания пандемии». Болезнь со временем будет отступать (мы, т.е. население планеты. ее, конечно, победим), а вот финансовые проблемы у населения еще будут «наступать».

Резюме:

Есть русская поговорка – На бога надейся, а сам не плошай! Поэтому всем читателям, оказавшимся в трудной финансовой ситуации, совет: начинайте продумывать  варианты своих действий заблаговременно, «летите впереди самолета»! Слушайте информацию о программах государства и банков по предлагаемой помощи! Если вы просчитали хорошую вероятность выйти из кризиса – пробуйте, боритесь за «свое доброе имя». Можно и нужно обращаться в банки за рефинансированием кредитов (но только не под повышающие проценты!). Банк чаще всего заинтересован в том, чтобы вы не банкротились. Он может учитывать сложившуюся у вас трудную финансовую ситуацию и идти вам навстречу. Но для такого решения банка необходимо подготовить  хороший комплект документов, подтверждающих ваши уважительные причины и то,  что вы имеете перспективу выйти из этих трудностей с помощью банка.

Ну а если вы посчитали и поняли, что выйти из кризиса не получается, то не затягивайте разрешение проблемы. Затягивание процесса и попытка  «спрятаться» обычно не помогает, а только усугубляет. Конечно, у вас будут определенные ограничения в жизни, связанные с произошедшим банкротством, но все-же это лучше, чем «бегать всю жизнь по судам и глотать пыль».                       

Появятся ли наши соседи строители весной?

Почти все амурчане почувствовали в этом году существенное изменение цен на недвижимость. Одна и причин такого роста  —  отсутствие китайских каменщиков на наших строительных объектах.

Еще в июне сего года наш губернатор  пытался решить проблему недостатка каменщиков на стройках. Было предложено переучить своих ускоренными темпами и походатайствовать перед Москвой о выдаче квот на заезд 120 таковых работников. Не могу утверждать как реализовалась первая идея, но вот вторая идея похоже нашла свое отражение в предложении Минстроя России.

К сожалению, сезон 2020 года упущен, но есть надежда, что не сорвется сезон 2021 года.  Так ТАСС пару недель тому назад сообщило:  «В настоящее время Минстроем России прорабатывается вопрос упрощения условий въезда для трудовых мигрантов, привлекаемых для работы на нескольких строительных объектах на территории субъектов РФ. При этом въезд на территорию РФ предлагается разрешить только организациям, которые гарантируют обеспечение санитарно-эпидемиологического контроля», — отметили в пресс-службе Минстроя.

Предлагается, чтобы иностранные граждане предоставляли отрицательный тест на COVID-19 не ранее чем за три дня до въезда в Россию, организации будут обязаны разместить привлекаемых для работы иностранных граждан, поставить их на миграционный учет и оформить с ними трудовые отношения. Мигрантам нужно будет оформить патенты для трудовой деятельности в Москве. По данным Минстроя на 1 декабря, в 50 из 77 регионов страны есть нехватка мигрантов на стройках. Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отмечал, что в пандемию коронавируса зарплаты рабочих на стройках в России выросли почти вдвое, однако пока это не позволило решить проблемы с кадровым дефицитом из-за отъезда мигрантов.

Выводы:

Будем надеяться, что в предполагаемые «несколько» строительных объектов, наша область войдет и мы сможем ожидать меньший рост  стоимости жилья в следующем году.  

Некоторая статистика работы судов в России.

Недавно были подведены итоги работы судов в России в связи с появлением новой формы кассации. Думаю моим читателям интересно узнать эти цифры.

Итак, по словам председателя Верховного Суда Вячеслава Лебедева, введение процедуры сплошной кассации позволило повысить эффективность правосудия. «1 октября этого года исполнился один год со дня начала работы кассационных и апелляционных судов общей юрисдикции, кассационного и апелляционного военных судов. Введение процедуры сплошной кассации позволило повысить эффективность правосудия», – отметил Лебедев. По представленным им данным следует: число удовлетворенных жалоб в гражданском судопроизводстве увеличилось с 4 до 13%, в административном – с 3 до 16%, в уголовном – с 8 до 12%.

В июле сего года цифрами статистики делился глава Совета судей Виктор Момотов. По его данным на тот период (с 1 октября 2019 года по 1 апреля 2020 года) кассационные суды общей юрисдикции удовлетворили 15% жалоб по гражданским и административным делам. В уголовном судопроизводстве по правилам сплошной кассации суды удовлетворили сразу 38% жалоб.

Цифры снижаются. Особенно заметно это в уголовной системе правосудия. Есть некоторое снижение и в кассации гражданской. Чем это можно обосновать? Из личного опыта подачи кассационных жалоб в течении этого года могу сказать следующее: с одной стороны сплошная кассация хорошо. Хороша она тем, что она сплошная, т.е. все жалобы проверяются. Ранее она была выборочной и весь вопрос был в том, понравится твоя идея тому судье, который будет знакомиться с твоей жалобой или нет. Теперь, хотя — бы формально, твою жалобу обязаны проверить и, как видно из представленных цифр, статистика стала в пользу «потребителя».  Однако это же и плохо, поскольку качество рассмотрения этих жалоб страдает. Представьте, что во Владивостоке собираются жалобы со всего Дальнего Востока. Участвуя в заседания посредством видеоконференцсвязи видишь очевидную спешность коллегий по рассмотрению твоего вопроса. На каждое дело отводится в среднем 15 минут.  Далеко не всегда (а я бы сказал, что почти никогда) этого времени хватает для разбора спорных моментов по делу. Вот и приходится «впопыхах» говорить только «самую соль», поскольку время очень ограниченно. Тем не менее, пользоваться этой формой судопроизводства надо, она пока  показывает свою эффективность. 

Совет:

тем участникам процесса, кто оказался недоволен судебным актом – обжалуйте его в кассационном порядке. Вероятность отмены его на сегодня около 15%, что весьма неплохо, учитывая статистику апелляции. Обычно апелляция показывает статистику в районе 10%  отмен.

Ну а вообще, гораздо целесообразнее изначально грамотно готовиться к процессу. Чем лучше вы подготовитесь к суду первой инстанции, тем больше вероятность получить положительное для вас решение и соответственно меньше вероятность его отмены. Так что готовьтесь правильно к процессу с самого зарождения проблемы.  Не надо идти в суд «на авось»! Там очень часто решаются важнейшие вопросы вашей жизни и надеяться «на авось» очень рискованно! Исправить недостатки, которые проявились из-за неправильного начала судебного процесса, очень сложно, а весьма часто и невозможно.       

Жилищные проблемы «людей в погонах».

Решил написать этот материал, поскольку периодически обращаются ко мне сотрудники различных силовых структур с просьбой  помочь в разрешении жилищного спора с руководством структуры. На этой неделе разрешился один из таких споров и видимо начнется еще один. 

О проблемах сотрудников таких структур я писал и ранее (к примеру, материал https://blogs.amur.info/847/11091/ от 05.07.20г.). К сожалению, отношение жилищных комиссий таких структур к своим коллегам весьма часто бывает предвзятым. По формальным признакам отказывают в приеме в списки нуждающихся, а также в постановке на очередь по предоставлению жилья или выплаты единовременной помощи. По недавнему судебному процессу ситуация сложилась давно. Прошло уже более 6 лет с момента предоставления жилья в пользование сотрудников одной из структур. Почти сразу после предоставления жилья была проведена проверка правильности таких действий и эта проверка выявила некоторые формальные технологические нарушения. В 2015 году были судебные процессы с просьбой о предоставлении возможности приватизировать такое жилье от сотрудников, поскольку при его предоставлении заключался нестандартный договор найма (в нем была прописана возможность приватизации). Тогда суд не пошел нам навстречу и отказал сославшись на то, что, несмотря на эти условия договоров, фактически предоставлено служебное жилье, поэтому пусть сотрудники служат и живут в этих служебных квартирах.

По истечении 6 лет уже федеральная структура «вспомнила» о нарушениях 2014 года и решила выселить этих сотрудников из жилья. Пока прошел один процесс (а всего их несколько), который первоначально закончился достаточно странным решением – признать договор недействительным, но не выселять сотрудников. На этой неделе состоялась апелляция, которая постановила отказать федералам в удовлетворении всех требований. Поэтому сотрудники успокоились. Их хотя – бы не будут выселять до тех пор пока они служат.

На этой же неделе ко мне обратился бывший сотрудник МВД Пиевец Василий Николаевич. История его жилищных проблем  давняя и очень сложная. К сожалению, уже очень много прошло заседаний судов и не всегда корректно (на мой взгляд) с юридической точки зрения была выстроена его линия поведения. Суть такова. Было предоставлено ведомственное общежитие еще при «царе горохе». Как это часто бывает в общежитиях, предоставляется одно помещение, а по соседству пустуют некоторые вспомогательные помещения (каптерки, электрощитовые, коридоры и т.д.). В целях некоторого улучшения своих жизненных условий проживающие там лица по согласованию с соседями и весьма часто с руководством службы облагораживают эти помещения  и пользуются ими, но без формально законных к тому оснований. По истечении времени такие моменты становятся камнем преткновения в судебных процессах. Вот так и здесь, юридически площадь одна, фактически площадь больше, но она не узаконена. Первоначально суды встали на сторону сотрудника и взыскали сумму компенсации для приобретения жилья без учета неоформленных квадратов.  Дело дошло до Верховного суда по жалобе МВД и он постановил, что нужно привести в соответствие фактическую и юридическую площадь. Последующие суды, к сожалению, отказали заявителю во взыскании компенсации и теперь требуют от него возврат ранее выплаченных средств, а у него их уже нет. Бывший сотрудник попадает в «кабалу» на долгие годы пока не рассчитывается.

Летом этого года он обратился в муниципалитет (это общежитие уже передано в муниципальную собственность) с просьбой об оформлении права на указанную в определении Верховного суда площадь помещения, но и тут ему отказали ссылаясь на то, что по техническим нормам такое оформление невозможно. Казалось-бы абсурд, Верховный суд учел эту фактическую площадь  и отменил  взыскание компенсации в требуемом размере. Человек пошел оформлять право на дополнительную площадь, а ему сказали, что это невозможно. Таким образом, показали «фигуру из трех пальцев» с обеих сторон.  Вот так бывает в России.

Выводы:

В настоящий момент мы размышляем, каким образом можно попробовать восстановить его право на жилье или дополнительную часть компенсации. Ну а всем читателям тема для размышлений:  даже работая в силовых структурах защитникам законности, никак нельзя надеяться на то, что эти самые структуры выполнят все свои обязательства даже перед своими «родными» сотрудниками. К сожалению, и самим сотрудникам таких структур приходится периодически доказывать свое право. Весьма показательно, что Василий Николаевич много раз защищал нашу государственность в командировках в Чечне и имеет несколько государственных наград!