Блог


Размышления о происходящем в мире.

Читаю каждый день массу информации из различных источников, пытаюсь пропустить ее через «свое сито» и выдать вам. Понимаю, что достаточно много информации противоречивой и отделить «зерна от плевел» бывает очень сложно. Поэтому пишу так, как я думаю в этот конкретный момент по теме с учетом проанализированной разносторонней информации.

Суть сегодняшних моих размышлений такова: «надо готовиться к худшему, но надеяться на лучшее».  Есть такая народная мудрость.  Какой смысл я закладываю в эту пословицу сегодня?

По-мнению множества аналитиков происходящее сейчас с экономикой множества стран (скажем честно, почти всех) уже является рецессией. Насколько я понимаю, рецессия означает начало кризиса. «Начало» пошло у соседа (КНР), переметнулось на Европу, «долетело» до Америки и только-только начинает появляться в России. В этом смысле амурчанам повезло, нам дали «фору» в несколько месяцев, хотя мы могли «залететь по-соседски» еще в начале января. Российские власти имея такую «фору» сейчас смотрят как развивается ситуация в других странах и пытаются «купировать» территорию России.  В целом, можно сказать, что пока достаточно удачно. Но, на мой взгляд, «проявление вирусных проблем» и в России и в Благовещенске неминуемо, вопрос времени.  Соответственно встает вопрос о том, к чему надо быть готовым амурчанам.

       «Предупрежден – значит вооружен» — гласит народная мудрость. Обычным гражданам надо понимать, что, наверняка, будут ограничения в передвижении подобные тем, которые сейчас проходят в различных странах. Серьезные ограничения в передвижении пока официально не планируются в Москве (во всяком случае так говорят власти), но ограничения по торговле, туризму, общепиту, развлечениям уже налицо. Насколько я информирован – эти ограничения уже распространены на всю страну, просто у нас это пока так сильно не ощущается. Для информации:  более подробно можно прочитать на https://www.business.ru/news/13391-restoratory-i-riteylery-sokrashchayut-personal и https://www.business.ru/news/13393-moskovskie-rabotodateli-ne-isklyuchayut-vvedeniya-komendantskogo-chasa. Если коротко, то в московском общепите с 16 по 19 марта продажи сократились в среднем на 18%. Продажи в «Теремке» за последние 5 дней упали на 40%. В сегменте общепита уже потеряли работу более 10 тыс. человек в одной только Москве. Shopping Index, учитывающий количество посетителей на 1 тыс. кв. м, снизился для московских ТЦ fashion-сегмента 19 марта до 41,1%. О вероятности того, что в Москве могут ввести режим ЧС на прошлой неделе писали «Ведомости», до этого похожие новости выходили в «Открытых медиа» и «Русской службе Би-би-си». РБК 22 марта опубликовал письмо, подписанное главой московской полиции Олегом Барановым, в котором тот предписывал до 31 марта разработать план ограничения въезда в столицу и введения комендантского часа на случай резкого ухудшения эпидемиологической ситуации. Такова информация на сегодня по московскому региону.  

        Какие выводы можно сделать по этим данным? Нужно быть готовым к такому развитию событий не только в Москве, но и у нас. Есть еще одна русская поговорка – «На бога надейся, а сам не плошай». Власти (федеральные и региональные), конечно, пытаются прогнозировать развитие ситуации и пытаются разрешать возникающие вопросы. Я уже писал, что пока получается в целом неплохо. Но я думаю, что мы столкнемся с объявленной пандемией и поэтому нужно быть к ней готовым. Каким образом готовиться – пусть каждый сам определяется.

       Важный параметр наблюдений сейчас – ситуация в экономике мира и России. Пока федеральные власти говорят нам — «у нас пока достаточно стабильно, запасов хватит на 6-10 лет». Приведены цифры планируемой помощи от бюджета на  ближайшее время около 300 млрд рублей для пострадавших от болезни, малому и среднему бизнесу (при необходимости) и т.д. Вроде цифра и «серьезная», однако, к примеру, в США конгресс обсуждает уже неделю введение  помощи бизнесу и населению в размере более 1 трл долларов, сейчас цифра «выросла» до 2 и уже сегодня прозвучало, что в планах советника президента по экономическим вопросам поднять ее до 6 трл долларов! Для информации: 300 млрд рублей это примерно 4 млрд долларов на сегодня! Соответственно 1 трл долларов – это в 250 раз больше, а 6 трл долларов  — это в 1500 раз больше! Почувствуйте разницу! Не думаю, что правительство Америки не просчитывает расходы бюджета, а значит соизмеряет необходимость таких расходов.

Выводы:

300 млрд рублей на всех пострадавших россиян и фирм от пандемии и кризиса не хватит! Поэтому не рассчитывайте на помощь государства! Если  будет помощь – то очень здорово (считайте, вам повезло), но надеяться только на нее  — это неправильно! Копите себе «кубышку безопасности»! Ведь кризис будет не месяц-два, а гораздо дольше!           

Решение ЦБ РФ от 20.03.20г.

20.10.20г. я написал коротенький пост на тему решения по ключевой ставке ЦБ РФ (https://blogs.amur.info/847/10907/) . Сегодня Индикаторы Рынка Недвижимости опубликовали свои выводы по этой теме (https://www.irn.ru/news/133950.html).

Согласно представленного материала решение ЦБ оставить ключевую ставку на прежнем уровне не сможет предотвратить повышение ставок по кредитам, в том числе ипотечным, потому что фондирование для банков все равно дорожает. При этом риски резкого повышения ключевой ставки в дальнейшем, а значит, и более существенного удорожания ипотеки, выросли — так как рубль, лишенный поддержки ЦБ, скорее всего, продолжит слабеть, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Несмотря на обвал цен на нефть и курса рубля, 20 марта совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 6% годовых. В принципе, раньше в таких случаях мегарегулятор ставку всегда повышал, чтобы остановить девальвацию отечественной валюты.

Отечественный  Центробанк принял соломоново решение, то есть оставил все как есть. Как следствие, все остальные тоже остались при своих интересах. Ставки по кредитам все равно ползут вверх, потому что стоимость заемных средств в экономике увеличивается и без повышения ключевой ставки ЦБ. Один из важнейших индикаторов – динамика ставок по депозитам, средства которых банки используют для кредитования населения и бизнеса. По данным СМИ, вклады уже подорожали в банке «Дом.рф», «Русском стандарте», «Почта банке», банке «Восточный» и т.д. Как подчеркивают сами банкиры, они вынуждены увеличивать доходность депозитов, чтобы предотвратить бегство вкладчиков – в периоды финансовой нестабильности наши соотечественники традиционно предпочитают хранить деньги в твердой валюте.

Многие банки уже успели поднять и ипотечные ставки. «Юникредит банк» увеличил ставки по всем ипотечным кредитам на 1,5 п. п. до 10,4—13,5% годовых. В Транскапиталбанке ставки выросли на 1,5 п. п. до 9,99—10,29%, в Райффайзенбанке – на 0,2-0,5 п. п. до 8,99 –9,79%, в банке «Открытие» — на 1,5 п. п. до 9,9-10,2%, в Росбанке — на 0,7 п.п. В ближайшее время повысить ставки на 1-2 п. п. собирается «Абсолют банк». Примеру коллег также планирует последовать «Альфа-банк», пишут «Ведомости».

При этом падение курса рубля, не получившего помощи от ЦБ, скорее всего, продолжится. В конце 2018 г., когда позиции рубля подорвали очередные американские санкции, Центробанк действовал на опережение: он в два приема увеличил ставку на символические 0,5 п.п., чтобы поддержать слабеющий рубль «малой кровью», предотвратить закрепление инфляции на уровне, существенно превышающем целевые 4%, и тем самым избежать более серьезного повышения ставки. И это сработало: доллар тогда подорожал до 70 руб., но после повышения ставки постепенно начал сползать вниз. В этот раз доллар уже подскакивал выше 80 руб. и, возможно, это еще не предел, так как неготовность ЦБ повышать ключевую ставку может поспособствовать спекулятивной игре. Но если курс доллара достигнет 90 и тем более 100 руб., Центробанку все равно придется поднять ставку, но уже не 0,5-1 п.п., а более существенно. Напомним, в конце 2014 г., когда доллар достигал на максимуме 86 руб., ставка выросла с 10,5% до 17%.

Мои мысли:

Таковы мысли аналитиков Индикаторов Рынка Недвижимости, которые мною во многом поддерживаются. Центробанк «сделал паузу», но вот будет ли от этого лучше заемщикам, пока непонятно. Части из них, безусловно, да. Они смогут взять кредиты по устоявшимся ставкам до момента их поднятия. Но, кто-то из потенциальных заемщиков, успокоившись таким «поведением» Центробанка, понадеется на продолжение такой политики и, весьма вероятно, «попадёт», поскольку, по мнению множества аналитиков, ставка 20.03.20г. должна была подняться, учитывая практику работы ЦБ РФ в подобных случаях. Будем наблюдать за развитием событий. Потенциальным заемщикам банков – читайте внимательно («между строк») все экономические материалы сегодня. Сегодня «слишком много политики». Анализируйте происходящее и применяйте свой жизненный опыт  на практике.      

«Движение вверх».

Систематически читаю информацию на сайтах так  или иначе связанных с недвижимостью. Сегодня прочитал материал на сайте Циан. Думаю и вам полезно знать о прочитанном мною.

Судя по статистике последних недель, самыми надежными инвестициями россияне считают гречку и недвижимость — продажи и того и другого стремительно пошли вверх.

ПО ДАННЫМ АНАЛИТИКОВ ЦИАН, РЕЗКОЕ СНИЖЕНИЕ КУРСА РУБЛЯ ПОДНЯЛО ПОКУПАТЕЛЬСКУЮ АКТИВНОСТЬ НА 42%. ПРИ ЭТОМ КОЛИЧЕСТВО ЗАПРОСОВ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ВЫРОСЛО НА 44%, А НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК — НА 35%. 

В мегаполисах сняли квартиры с продажи до 5% продавцов. Такова опубликованная на Циан информация.

Мои мысли:

Теперь о перспективах на нашем рынке после заседания ЦБ РФ о ключевой ставке. Вроде бы хорошо, что ЦБ РФ пока не стал менять ставку. Значит основные прогосударственные банки, вероятнее всего, не будут менять свои ставки до следующего заседания 24.04.20г. Таким образом, у россиян будет как минимум месяц для получения ипотечного кредита. Тем не менее, три непрогосударственных банка все-же не дожидаясь этого решения сами подняли ставки примерно на 1,5% еще неделю тому назад. Это обстоятельство очевидно сигнализирует о том, что «проблема» на ипотечном рынке есть. Просто она пока «не такая очевидная» для лиц, принимающих решения. На пресс-конференции Э.Набиуллина подтвердила, что мнения членов совета на заседании разделились, было три варианта решения. На вопрос о том, раскрыть подробности этих обсуждений, она сделать таковое не согласилась. Что тоже показательно, на мой взгляд. Чего скрывать-то? Там же не государственные тайны обсуждали, а экономику России, как-бы «нашу» экономику. Тем не менее, это оказалось «закрытой информацией». Полагаю, что на следующем заседании ЦБ РФ вероятность того, что ключевую ставку увеличат, близка к 100%. Пока история поведения властей в кризисах говорит о необходимости повышения ставок дабы уменьшить ликвидность и «прижать»  инфляцию (в работе ЦБ РФ это один из основных показателей). Хотя в «загнивающем капитализме» ставки уменьшили до 0% (США, Европа). В ряде европейских стран есть вообще отрицательная ставка кредитования для банков! Но у нас традиционно уменьшают инфляцию через повышение ставок. «Ложка меда» была в том, что малому бизнесу, заболевшим россиянам и некоторым отраслям (пока говорят о туризме и авиации) будут помогать. Но цифры средств для помощи, на мой взгляд, мизерны. Прозвучали цифры от ЦБ РФ около 650 млрд и, по моему, 300  от Правительства (если я правильно понял). В общей сложности до 1 трл рублей или менее 13 млрд долларов. В США сейчас конгресс обсуждает выделение помощи на 1 трл долларов! Это в 80 раз больше! Разные страны Европы обсуждают по 200-300 млрд евро помощи своей экономике. Поэтому наши 13 млрд – это «копейки» на фоне бюджетов помощи других стран! Отсюда, на серьезную финансовую помощь государства пока надеяться не стоит. Россияне в большинстве своем,  конечно, привыкли жить по своим средствам (принцип «На бога надейся, но сам не плошай»). Поэтому-то, большинство из них и поступают так, как им велит опыт и практика прошлых периодов. Поэтому и покупают впрок продукты, стараются сделать вложения в недвижимость и иные товары длительного потребления в подобные периоды. Не всегда, конечно, такие покупки являются рациональными (например,  брать «про запас» телевизоры). В период неопределенности надо трезво подходить к покупкам. В целом, россияне понимают, что недвижимость одна из тех «гаваней», которая в любом  случае имеет ценность. К примеру, по официальной статистке средняя стоимость недвижимости в Благовещенске за период 2004-2014 годов выросла в 4,8 раза! И это при том, что период 2008-2010 годы  был периодом кризиса, начавшегося в США. За эти годы цена недвижимости Благовещенска снизилась примерно на четверть! Если бы этого кризиса не было цена выросла бы еще больше, но и 4,8 раза – тоже весьма серьезный показатель. Поэтому приобретая недвижимость люди в целом делают грамотное вложение средств. Конечно, любому покупателю хочется приобрести на минимуме (на «дне»), а продать «на взлете». Но, как правило, на «дне» могут приобрести меньшинство тех, кто держит наличку, поскольку, как только кризис начинается, банки сразу же сворачивают ипотечные программы и взять кредит становится или невозможным или нецелесообразным. Поэтому принимайте решение  о приобретении недвижимости и иных предметов длительного пользования не в спешке. Лучше это делать не в период ажиотажа. Пока такую возможность ЦБ РФ нам дает. Не упускайте такую возможность, если вам это приобретение действительно делать нужно.          

Завтра в открытом эфире Амуринфо с 19 до 20 часов поговорим о ситуации на рынке недвижимости Благовещенска и перспективах.

Тема весьма важная в свете  происходящих сейчас во всем мире проблем (коронавирус, падение стоимости нефти, рост курса валют, недостаток предложения на рынке «Дальневосточной ипотеки»  и т.д.). Вспомним ситуации 2008 и 2014 годов, попытаемся спрогнозировать развитие ситуации применительно к сегодняшним реалиям. Можете задать вопросы по этим темам заранее или в ходе передачи.   

В продолжение темы кризиса…

Вчера я написал материал о том, есть кризис или его еще нет. Пытаюсь анализировать происходящее и услышанное за сутки и прихожу к следующим выводам. Обычно я пишу материал два раза в неделю, но в данном случае считаю, что нужно быстрее донести свои мысли до вас.

Сегодня утром было опубликовано мнение Всемирной Организации Здравоохранения о том, что коронавирус признан пандемией. Чуть позднее услышал информацию о том, что Трамп закрыл европейцам въезд в США на месяц (пока). Россия закрыла полеты в 4 страны Европы. Вечером Вести24 проинформировали, что  курс рубля за доллар пробил цифру 75, нефть продолжила падение, мировые индексы экономики поголовно снижаются, Арабские Эмираты совместно с Саудовской Аравией обещают нарастить объемы нефти на 4 млн баррелей в сутки…

Печально. Неужели он все-таки начался сейчас? Очень хочется отложить «его наступление», для меня лично это очень важно. Хочется надеяться, что еще можно исправить ситуацию, но вот поступающая информация «все ломает». Единственная хорошая сегодня новость «из этой оперы» о том, что Китай, похоже, прошел острую фазу вируса и началось исправление (число вновь заразившихся исчисляется десятками в день, а не тысячами человек как было ранее). Но чего это стоило и правительству Китая, его народу и экономике? Это пока загадка. Смогут ли также правительства других стран «постоять за себя»? Видно, как бурно развиваются события в Европе, «закрылись» штаты…   

К вечеру появилась информация от В.Мутко (с недавних пор руководитель ДОМ.РФ – один из крупнейших игроков на рынке ипотеки России). Так сайт Индикаторов Рынка Недвижимости цитирует его:

«Последние несколько дней активы стали дороже, практически неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Вопрос в том, как сейчас поведет себя Центральный банк, какое решение будет по ключевой ставке — вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на 1-2 пункта». «В ближайшие полторы-две недели банки будут работать в этом режиме, позже решение будет принято», — подчеркнул Мутко. Напомню, что ближайшее заседание ЦБ РФ через неделю, и если ситуация на мировом рынке не успокоится надо ждать повышения ключевой ставки, что означает повышение ставок банками, а также существенное ужесточение условий кредитования.

Резюме:

Сегодня у нас было собрание участников Гильдии Риэлторов Приамурья (мы собираемся примерно раз в месяц-полтора). Обсуждали разные вопросы, но затронули и тему «Дальневосточной ипотеки 2%». Послушал мнения коллег (они гораздо больше меня работают в этой сфере, поэтому их мнение для меня очень важно) и понял, что ситуация в Благовещенске с реализацией этой программы «забуксовала». По полученной информации:  подано заявок более 1100, одобрено  к выдаче около 800, выдано кредитов на 813 млн рублей, но это всего лишь на 245 заявителей! А предложения под эту программу в Благовещенске фактически уже нет! Таким образом, более 500 заявителей на сегодня не могут найти для себя возможность реализовать госпрограмму с уже одобренными кредитами! К ним добавятся еще позже одобренные (возможно 300). Власти вроде начинают сейчас собирать информацию о том, где потенциально набирается необходимое количество желающих приобрести жилье по этой программе (это, конечно, здорово), но это не решит проблемы сегодняшних желающих воспользоваться этой программой. Ведь там масса ограничений, главные из которых возраст до 36 лет и покупка у застройщика! Одобрение действует 3-4 месяца и потом нужно снова проходить процедуры сбора полного комплекта документов. Сейчас как раз у множества амурчан подойдет срок окончания первого срока одобрения и соответственно они должны для себя принять решение, стоит ли им пытаться реализовать эти возможности или нет.

Так вот мое мнение и мнение коллег: это очень рискованно! Можно несколько раз собирать комплекты документов, получать одобрение, но не иметь возможности купить жилье по этой программе. Причин несколько: все строящееся сейчас жилье уже раскуплено; все то, что планируется строить в ближайшее время под вопросом, поскольку граница закрыта (и пока сложно сказать, когда в реальности китайские рабочие смогут заехать к нам на работу учитывая квотирование этого вида деятельности) и соответственно китайские рабочие на той стороне Амура, а наши местные каменщики вряд ли справятся с желанием застройщиков массово начать строить дома; часть материалов у нас имеют китайские корни и соответственно рынок этих материалов «вымывается», а новые материалы пока не поставляются и до сих пор неизвестно когда это восстановится; застройщики пока не хотят строить по «новым правилам» (кто-то пытается строить «на свои», но продавать «свое» они могут только готовое, а  это 2 года строительства). Так что на самом деле перспектива реализации 2-х процентной ипотеки в Благовещенске в ближайшее время весьма туманна! Поэтому делайте выводы. Думаю, есть смысл серьезно поразмышлять над сельской ипотекой (ставки там до 3%, но условия более приемлимы), а также над обычной ипотекой (на сегодняшний день можно найти предложения около 8% годовых). Но надо размышлять «скоренько», поскольку  в случае «смены вектора» Центральным Банком другие кредитные учреждения через несколько дней (максимум недель) наверняка сменят свои условия. Так что времени немного.