Блог

На прошлой неделе мне попалась интересная цифра: подрядчики ИЖС на сегодня строят сегодня меньше 1%  с помощью эскроу!

С 1 марта введена эта норма, которая должна снизить или вообще убрать такую категорию людей, как обманутые дольщики в ИЖС. Напомню, что подобные нововведения  в 2019 году фактически ликвидировали класс обманутых дольщиков в сфере многоквартирных домов (МКД). Сейчас более 95% строящихся МКД соответствуют этим требованиям и в целом достаточно безопасны с точки зрения возврата вложенных в них средств при банкротстве застройщика. Первые пару лет застройщики «бузили», но вынуждены были свыкнуться и уже давно «притерлись». Цены существенно выросли за эти 6 лет и в том числе по этой причине, поскольку, как известно, банки бесплатно не работают и за их «внимание» к строительству в конечном итоге платит дольщик. Зато в случае банкротства банк вернет вашу вложенную копейку, правда без компенсации инфляции и т.п.

В марте наступил черед вводить эту же схему в ИЖС, поскольку в этой сфере тоже стал накапливаться «отрицательный потенциал», ведь в России уже более половины сдаваемых в эксплуатацию объектов жилья это ИЖС. Согласно опубликованных депутатом Госдумы Александром Якубовским данных фактически пострадавших от действий недобросовестных подрядчиков сейчас  более 20000 человек в России! Банк ДомРФ посчитал число тех россиян, кто уже начал строить по новым правилам с марта и удивился – меньше 1%! По прогнозам этого банка, являющегося специалистом в области ипотечного кредитования, к 2030 году только ¼ россиян будут строить таким способом. Признаться, я ожидал иных прогнозов, ведь по МКД более 90% было достигнуто года за три, т.е. к 2022 году.

Я периодически участвую в судебных процессах связанных с нарушениями при строительстве индивидуальных домов. К сожалению, это явление очень частое. Надо крайне аккуратно подходить к выбору подрядчика, поскольку обычно многие из них «сладко стелят» в начале до тех пор, пока вы не отдали все или часть денег. А потом начинаются проблемы, то «рубашка короткая, то еще какая проблема…».

Центральный банк РФ выпустил рекомендации всем банкам, участвующим в кредитовании ИЖС. В своих советах он «предложил» подконтрольным банкам при проблеме со сроками строительства у заемщиков не по их вине следующее:

не повышать процентную ставку из-за того, что дом не построен; перенести срок погашения ипотеки; не применять неустойки; а в особых ситуациях — частично или полностью прощать долг.

Чаще всего подконтрольные банки «прислушиваются» к «советам» ЦБ РФ.

Советы:

Крайне аккуратно подходите к выбору подрядчика. Это надо делать до момента заключения договора и передачи средств. Привлекайте юриста в сфере недвижимости для заключения договора с подрядчиком и контроля его исполнения. Если у вас есть выбор по строительству через систему эскроу и без нее, то, при примерном равенстве условий, выбирайте систему с эскроу. Если вы уже «попали» с подрядчиком общайтесь с банком о возможных вариантах минимизации ваших убытков с учетом «предложений» ЦБ РФ.

Это слово все чаще звучит в СМИ, но многие россияне еще не знают его определение и последствия дропперства. 

Интернет указывает, что это человек, который участвует в мошеннических схемах, связанных с незаконным переводом или обналичиванием денежных средств. Он не является инициатором мошенничества, а выполняет роль «подставного лица» для обналичивания или перевода украденных денег, получая за это вознаграждение. 

В основном это молодые люди, которые не имеют нормальной постоянной работы и заработка и таким способом пытаются «подзаработать» на жизнь. Могут быть даже дети с картой банка. Им кажется и им внушают «наниматели», что уголовной ответственности за «это» нет, поэтому для них «это» якобы не страшно. Попробуем разобраться, что же будет дропперу за участие в мошеннических схемах.

Дроппер россиянин это обычно самое легкое кого можно выявить в схеме телефонного   мошенничества, поскольку инициаторы мошенничества обычно находятся на территории Украины и наши власти «достать» их не смогут при всем желании. Поэтому «крайними» остаются дропперы и курьеры, которые взяли деньги от потерпевшего для передачи мошенникам.    

Что ждет дроппера:

Допросы и скамья подсудимых. Действия дроппера сейчас квалифицируются как соучастие, сегодня принят закон, вводящий уголовную ответственность за возмездную передачу платежных средств третьим лицам. Срок уголовного наказания до 3 лет. Кроме того, сегодня же принят закон о запрете банкам выдавать несовершеннолетним карты без согласия родителей.    

Финансовая изоляция. Счета и карты, использованные для операций с преступными средствами, подлежат блокировке.

Цифровая изоляция: Услуги связи по номерам, использованным в преступной деятельности, подлежат приостановлению оператором. А недавно начали блокировать номера, пользователи которых сдают аккаунты мошенникам.

Иски и долги. Дроппер несет гражданско-правовую ответственность перед потерпевшими, чьи средства прошли через его счета. Если дроппер несовершеннолетний за него несут ответственность родители. Прокуратура очень активно взялась за суды по дропперам и практически все иски удовлетворяются  по их заявлениям.

Банкротство. При невозможности выплатить многомиллионный ущерб по искам потерпевших, дроппер может быть признан банкротом. Что, впрочем, не снимает обязанности возмещать вред жизни/здоровью и не отменяет уголовной ответственности. Долг перед жертвами сохраняется.

Выводы:

Родителям — поговорите со своими детьми, чтобы они ни в коем случае не втянулись в эту «работу» и не предоставляли свои карты и телефоны с мессенджерами в аренду. Так или иначе их «возьмут». Если они несовершеннолетние отвечать за их действия придется вам.

Молодым россиянам – не «ведитесь» на уговоры легко «подзаработать». Такой «заработок» ненадолго, а последствия останутся на всю жизнь.

Недавно опубликованы некоторые цифры Амурстата и я хочу проанализировать их.

Я уже писал материалы на тему статистической инфляции и реальной. На эти материалы читатели в основном отзывались  нормально, но  были отзыв или два в таком духе – Чего он врет? Я хожу по продуктовым магазинам … лет и ничего не меняется…

Не сравнивал ранее цифры Амурстата со своими мыслями и вот появился случай. Я писал, что в основном статистическая инфляция не менее в чем два раза ниже фактической для большинства россиян. Теперь в цифрах Амурстата эта моя теория подтверждается. Официальная инфляция находится около 10%, Амурстат указывает около 20%, ключевая ставка 20%. Думаю, что для многих амурчан фактическая инфляция больше 20%. К сожалению, живем в это время и мы вынуждены подстраиваться под него.

Старшему поколению, включая и меня, пришлось пережить гораздо более серьезные цифры инфляции. В начале 90-х длительное время инфляция превышала 100% в месяц! Помню приходил за зарплатой через несколько месяцев в бухгалтерию авиаотряда и мне выдавали зарплату «сжавшуюся» в 5-8 раз. Трудное было время, оно заставляло «крутиться», иначе было не прожить. Постепенно становилось легче, инфляция снижалась, но потом наступило 17.08.1998 года. Дефолт. Курс валют за месяц изменился в 3 с лишним раза! У тех, кто имел к этому моменту наличные доллары, несказанно повезло. Многие купили дорогостоящие товары в 3 – 4 раза дешевле, поскольку не все продавцы могли оперативно отказаться от продажи (было еще лето, кто-то был в отпуске и т.п.). Чаще всего это были машины, крупная бытовая техника в магазинах и даже квартиры. Далее были кризисы 2008 и 2014 годов, когда валюта также дорожала, но уже с менее серьезными результатами. Так или иначе, поколение 50+ пережило достаточно много проблем, поэтому мы уже закалены, отсюда инфляция в 20% для большинства таковых россиян терпима.  

Выводы:

Инфляция высокая и она будет еще долго таковой, поскольку государственных расходов у нас очень много. Надо подстраиваться под имеющиеся условия. Мы пережили инфляцию 100% в месяц, так что переживем 20% в год. 

С 01.07.25г. ожидается очередное ужесточение требований ЦБ РФ по ипотечному кредитованию.

Существо ужесточений в том, что заёмщикам с первоначальным взносом до 20%, которые тратят на обслуживание кредитов более 50% зарплаты, с высокой долей вероятности не одобрят жилищный заём.

Намеченные изменения идут в общей канве с ранее обозначенными ужесточениями. ЦБ РФ начал «войну» с «легкими» ипотеками почти 2 года тому назад и пока ее не прекращает, хотя уже от многих влиятельных лиц поступают «намеки», что пора-бы ослабить «мертвую хватку». Недавно даже министр финансов РФ Антон Силуанов высказался в Госдуме против очередного «кнута». «Говорить о том, чтобы менять и ужесточать условия выдачи, нецелесообразно», — ответил глава Минфина. Здесь необходимо упомянуть, что практически всегда Минфин держится позиции в поддержку ограничений, поскольку его главная задача экономить бюджет, но видимо уже и их «допекло».

Застройщики и их главный координатор Минстрой уже давно «воюют» с ЦБ РФ по части ставки и ипотеки, но в течении почти двух лет силы очевидно неравные, хотя «до этого» у них «все было в шоколаде». Марат Хуснулин на прошлой неделе высказался примерно так – еще на полгода «жирок»  у застройщиков позволит продержаться, но дальше…

Застройщики уже начали снижать объемы входа в строительство новых площадок. По имеющимся цифрам в некоторых регионах падение числа новых строек до 40%. Хуснулин «намекнул», что с учетом периода строительства обычного дома 2 года мы ощутим проблемы с числом вводимых в эксплуатацию домов в конце 2026 года. Озвучена цифра падения до трети объема! К этому моменту возникнет дефицит новостроек, если ничего не предпринимать. По законам рынка дефицит предложения вынуждает повышать стоимость.

Выводы:

ЦБ РФ вроде сделал «первый шаг» на понижение ключевой ставки. Есть надежда, что это «движение вниз» продолжится, поскольку при двухзначных цифрах ипотека не оживет так, как хочется всем участникам рынка. По новым мерам ужесточения ипотек от ЦБ РФ значительного влияния на рынок это не окажет, но если вы в группе риска советую поторопиться. Будем надеяться, что и государство и ЦБ РФ начнут совместно действовать, чтобы ипотечный рынок ожил.        

Недавно увидел такую картину (очередь в банк). Что – бы это значило?

Вчера ЦБ РФ снизил ключевую ставку на 1% (с 21% до 20%). Казалось – бы «копейки», но… Глава ВТБ Костин «навесил щелбанов» своему заместителю за спор с ним «на щелбаны».

Будем надеяться на то, что это только начало «движения вниз», поскольку жить при «таких цифрах» тяжко. Все россияне чувствуют на себе «эту тяжесть». Предприниматели немного порадовались надеясь, что «это начало». Следующее заседание в июле. Часть экспертов рассчитывают, что снизится еще на 1%. К концу года надеются на 15%. Будем «немного посмотреть»…

Резюме:

Будем надеяться на устойчивое «движение вниз», поскольку жить при таких цифрах тяжело. Правда мы жили и при 100% в месяц в начале 90-х! Старшее поколение помнит «это», поскольку реально пережили этот период. Ну а по очереди в банк рано утром был удивлен. Вроде у нас  в городе нет большого количества заезжих работников, но судя по внешнему виду это они. Такого рода «собрания» часто встречаются в Свободном, поэтому у меня пока вопрос остается открытым – Что это значит?