Блог

Сегодня решил написать материал о произошедших в России кризисах недвижимости за три десятилетия.

Первый серьезный кризис случился в августе 1998г. когда государство объявило дефолт. Доллар резко взлетел вверх с 6 до 25 рублей за месяц. Счастливы были те россияне, кто держал у себя наличные доллары в этот момент. Они скупили необходимые им товары в 3 – 4 раза дешевле. Были такие счастливчики и на рынке недвижимости, но в основном рынок через несколько дней замер и только по прошествии времени начал опять «шевелиться». Полное восстановление произошло примерно в 2000 году.

Следующий кризис возник осенью 2008 года с краха двух крупнейших в сфере ипотеки банков в США. Весь мир «трясло» от последствий, рубль опять просел, но уже не так сильно. Рынок «начал падать» и падение шло около 2 лет, а цены просели в среднем на четверть. Некоторые инвесторы дождались этого «дна» и смогли купить недвижимость по «приятным» ценам.

Следующий кризис случился опять в нашей стране в 2014 году в связи с ситуацией на Украине и переходу Крыма в нашу юрисдикцию. «Наши западные партнеры» ополчились на нас и ввели санкции, доллар подорожал вдвое осенью 2014 года. Недвижимость «встала»  и постепенно началось падение длившееся около 2 лет. Цены опять снизились до четверти. В плюсе опять оказались те, кто высидел на мешках с  деньгами до «дна».

Потом рынок начал опять расти и «расцвел» в пандемию с приходом нескольких льготных ипотек, которые разом «вывалились» на застройщиков. Строители не ожидали такого спроса и поэтому цены «полетели в космос». За 4 года цены выросли в 2-2,5 раза. Особенно счастливы оказались те, кто взял льготную ипотеку без первоначального взноса или почти без него под 0,1-2% при ценах недвижимости около 60 000 рублей для Благовещенска. Этим людям несказанно повезло. Такого «фарта» у них больше не будет. В СМИ проскакивал зарегистрированный случай, когда один из «специалистов» по льготным ипотекам взял таковых 26 штук за 4 года! ЦБ РФ не понравились такие намечающиеся «пузыри» и он начал давить на Минстрой и Правительство РФ с требованием прекратить «такую щедрость». Властные структуры долгое время «боролись» с требованиями ЦБ РФ, но в июле 2023 года ЦБ РФ «таки додавил» Минстрой России и пошло «движение вниз» по программам льготных ипотек.

На сегодня по сути из «народного» осталось две «относительно живые» — Семейная и Дальневосточная. Бывают действующие лимиты по Сельской, но «временами» (их надо «вылавливать»). Условия всех оставшихся ипотек сильно «закрутили», поэтому работают они трудновато и далеко не для всех. Например, условия по Сельской ипотеке с апреля стали «прям вообще для сельчан» — нужно отработать не менее 5 лет в селе удаленном от столичного города да еще и с определенными трудовыми функциями (аграрии, соцработники и т.п.). Напомню, ранее Сельскую ипотеку давали всем желающим для приобретения квартир в Тепличном! Во как было!

Кризис настоящего времени (развивается постепенно с момента начала «закручивания гаек» по льготным ипотекам) достиг своего апогея с января 2025г. С  июля прошлого года отменена массовая «Президентская» ипотека, существенно сокращены возможности всех остальных льготных ипотек, рыночная ипотека осталась только для «безбашенных» либо тех, кому надо «перехватить» небольшую сумму на доплату при улучшении жилищных условий да и то только с надеждой на дальнейшей рефинансирование. Итогом это стало падение спроса на жилье до 70% в центре и до 50% в ДФО, поскольку здесь осталась «жить» Дальневосточная ипотека, хоть и с серьезными изменениями. Падения цен, как это было в прошлые кризисы до 25%, не прогнозируется, поскольку застройщики с 2019 года «зажаты» условиями проектного финансирования с эскроу-счетами. Теперь ни им ни банкам системного снижения цен на жилье делать никак нельзя. Поэтому ожидать системного снижения не приходится, могут быть только какие-то временные акции со стороны застройщиков «для поддержания штанов».

Выводы:

Ожидать системного снижения цен бессмысленно. Можно искать акции у застройщиков или «продавливать» продавцов вторички, тех кто торопится продать. Но надо тщательно проверять таких продавцов, поскольку периодически в таких сделках возникают серьезные проблемы. Особенно сейчас расцвело телефонное мошенничество, включая и продажу квартир. Я сейчас занимаюсь таким процессом и перспективы пока очень туманные в силу того, что формально все во многом правильно: сама пришла в агентство; сама попросила низкую цену продажи; выехала из квартиры после оформления сделки и т.д. В целом по России идет волна таких процессов. Недавно получено решение по Ларисе Долиной, которым ей вернули квартиру. Но большинство россиян не имеет возможностей Долиной, поэтому надо крайне внимательно подходить к сделкам с недвижимостью, ведь в  среднем россиянин покупает жилье не более 2 раз в жизни!                            

Налоговая служба подвела итоги прошлого года опубликовав некоторые цифры в СМИ. Полезно проанализировать их статистику.

В прошлом году  в бюджетную систему поступило 56,3 трлн рублей. Это на 9,5 трлн, или больше чем на 20%, чем в 2023г. Весьма серьезный рост и в основном он не связан с ростом производства в РФ, а с «улучшением  администрирования» налогов.  

Предприниматели и многие обычные граждане уже начали «ощущать» эти «улучшения». Наилучшие «улучшения» показали:

1. НДС — 8,7 трлн рублей (+21,6%), т.к. бизнес  «добровольно» уточняет свои документы.
2. НДФЛ — 8,4 трлн рублей (+28,1%). Рост — благодаря повышению зарплат, дивидендам и массовому удержанию налога с доходов по вкладам за 2023 год.
3. НДПИ — 12,6 трлн рублей (+27,9%), это нефть и газ.
4. Страховые взносы — 12,8 трлн.  рублей (+20,9%), т.к.  растут зарплаты, а за ними — взносы.
5. Спецрежимы — 1,5 трлн рублей (+41,1%), большой рост: УСН: +38%, НПД: +60%, ПСН: +137%.
6. Налог на имущество — 1,8 трлн рублей (всего +9,5%).

        Интересно, что количество самозанятых больше 12 млн человек, а всего они выплатили государству 60 млрд руб., т.е. каждый в среднем выплатил налог 5000 рублей.  Очень льготный режим (пока), поэтому, вероятнее всего, эксперимент государства после 2028 года не продлят, и активным самозанятым придется регистрировать ИП. Так что можете еще успеть «льготно» поработать за 5000 рублей в год. Пока к вам государство не цепляется.

В рамках материала считаю необходимым напомнить о необходимости подачи деклараций тем россиянам, кто получал допдоход в течении прошлого года, например от продажи квартир и другого имущества, передачи в аренду подобного имущества и т.д. Завтра последний подачи деклараций. Тем, кто «забудет» это сделать,  будут применены карающие меры. Мною выше описано, что возможности ФНС с каждым годом улучшаются, поэтому скрывать допдоходы становится все рискованнее.

Выводы:

        Постепенно качество сбора налогов улучшается, причем этот рост весьма значительный. Поэтому, если вы привыкли «прятать» налоги надо привыкать платить их. 90-е давно закончились и надо привыкать платить налоги. Правда, разобраться в нюансах налогообложения достаточно сложно. Я, например, практически «не лезу» в налоги (за исключением налогообложения  недвижимости и еще кое-каких нюансов для своей личной практики). Эта тема очень сложная и надо обращаться к специалистам в ней (как в общем-то и в большинстве иных сфер деятельности). Ошибки с налогами весьма часто выскакивают в сотни тысяч, а то и в миллионы. Нормальная двушка на сегодня под 10 млн и если оплатить налоги некорректно, то может «прилететь» налог больше миллиона, а в некоторых случаях и все 10 млн. (например, продажа за наличку нерезидентом). Так что не экспериментируйте в этой сфере. Это может быть очень больно!     

Периодически делаю выборки в СМИ (в основном в Коммерсанте) по теме прибылей и убытков российских банков, чтобы иногда анализировать эти цифры в своих материалах.  Наступил черед проанализировать результаты 2024г.

По итогам 2023 года чистая прибыль Сбербанка по  МСФО составила 1,509 трлн руб. По сравнению с 2022 годом показатель вырос в 5,5 раза. В 2024 году — 1,58 трлн. Дивиденды за 2023 год стали рекордными в истории банка — 752 млрд руб. По итогам 2024 года он может выплатить опять рекордную сумму дивидендов — 786,9 млрд руб.

Чистая прибыль всего банковского сектора за 2024 год, по оценке ЦБ, достигла 3,8 трлн руб. Таким образом, банки обновили рекорд по чистой прибыли: в 2023 году она составляла 3,3 трлн руб.

Выплаты топ-менеджерам крупнейших российских банков по итогам 2024 года выросли в среднем в 1,6 раза. Это заметно превысило динамику финансовых результатов банков — чистая прибыль увеличилась лишь на 8,4%. Крупнейшие выплаты объявил Сбербанк — по итогам прошлого года они составили 25,3 млрд руб., в 1,5 раза превысив показатель 2023 года. Совокупное вознаграждение ключевых руководящих сотрудников группы ВТБ достигло 7,9 млрд руб., тогда как годом ранее составляло 5,3 млрд руб.

Еще осенью ряд депутатов Государственной Думы обещали рассмотреть законопроект об отдельном налоге на сверхприбыли банков. Об этом говорил первый зампред комитета по бюджету Александр Ремезков и глава фракции «Справедливая Россия — За правду» Сергей Миронов. Известия 01.10.24г. писали так: «По данным ЦБ, по итогам 2023 года совокупная чистая прибыль российских банков составила 3,3 трлн рублей. По сравнению с 2022 годом финансовый результат банковского сектора увеличился более чем в 16 раз. По прогнозу Банка России, чистая прибыль банков в 2024 году будет находиться в диапазоне 3,1–3,6 трлн рублей. В этой связи законопроектом предлагается механизм изъятия дополнительной прибыли банковской сферы посредством введения разового налога». Пока не знаю историю этого законопроекта, но о его вступлении в силу не слышал, значит предположу, что «его пока обсуждают».

На прошлой неделе наш президент Владимир Путин озвучил неприятную для банков  мысль о комиссиях за выдачу льготных ипотек. Он назвал недопустимыми допкомиссии финансовых организаций в отношении них, которые составляют 5-10 процентов (при ставке госпрограммы от 2 до 6%). Было «предложено навести порядок» и вот что прозвучало от основных банковских руководителей в этой сфере.

Главы Сбера и ВТБ Греф и Костин сообщили, что будут отменять допкомиссии за выдачу льготных ипотечных кредитов в своих банках. «Будем отменять, но это приведет к тому, что резко упадет объем выдачи ипотеки, просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточна. Это был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов», — заявил Греф. Глава ВТБ Андрей Костин заявил, что согласен с утверждением Грефа и отметил, что их решение ввести комиссии было вынужденным. «Мы не хотели сначала вводить комиссии, не ввели их, но к нам пришли все из других банков, поэтому вынуждены были сравняться. Президент сказал — сделаем, конечно», — отметил он.

Напомню, что сутью льготной ипотеки является предоставление таковой в льготном размере (для семейной, например, до 6% годовых) обычным гражданам с одновременной компенсацией банкам от государства разницы между существующей ключевой ставкой (21% на сегодня) и указанным льготным процентом, причем, насколько я понимаю, еще и с дополнительным «бонусом» в 3%. Поэтому, для меня давно загадка, чем «так невыгодна» программа льготных ипотек для ведущих банков страны. К сожалению, «математики» обосновывающей «недовольство» банков я пока не увидел. Я имею ввиду полное сведение дебета-кредита, а не высказывание отдельных цифр, которые «наиболее удобны в разговоре». В прошлом январе 2024 года был даже «банковский бунт» в течении пары месяцев, связанный с тем, что они вдруг почти все массово отказались  работать с этими ипотеками. Этот «бунт загасили» в феврале 2024г. и вот опять «ответка» с намеками на вероятные проблемы с льготным кредитованием. Неужели у нас опять вернулась «семибанкирщина» конца 90-х?

Выводы:

Надеюсь, что мои предположения так и останутся предположениями. Понятно, что они крупнейшие банки страны и их голос, безусловно, важен, но учитывая ежегодные публикуемые рекорды банковской прибыли и выплат дивидендов, на мой взгляд, можно-бы и поработать с меньшей маржой для самых обычных россиян, ведь у нас государство вроде как социальное по Конституции. Уверен, что банки от этих программ не обанкротятся. Льготных программ и так осталось «раз – два и обчелся». А людям они сильно помогают улучшить свои жилищные желания.       

         Довелось пересечься в жизни с этим подрядчиком уже в который раз. Посчитал необходимым рассказать о своих впечатлениях и судебных процессах по нему, поскольку работа с ним не всегда приносит радость его заказчикам.

         Еще осенью 2020 года мы начали взаимодействовать с ним по вопросу надлежащего исполнения им обязательств перед семьей Валерия и Елены К. в рамках договора подряда по строительству индивидуального дома. С того времени и по март сего года шел судебный процесс, связанный с претензиями к нему по объему и цене выполненных им работ. За этот период произведено 4 судебных строительных и оценочных экспертизы, которые никак не нравились Сергею Владимировичу, поскольку он считал и до сих пор считает, что именно заказчик строительства дома должен ему средства за строительство дома, а сам он ничего не должен. Эксперты же в основном указывали на неполное выполнение им работ по договору (в среднем около 82%). Это цифра выполненных им работ на момент окончания взаимодействия с ним в конце октября 2020г., хотя объект должен был быть полностью построен к 4 августа! Свою вину в неполном и несвоевременном исполнении обязательств по договору он никак не признавал. Виной в просрочке исполнения взятых на себя обязательств он считал: возникшую в этот период пандемию (хотя его деятельность никто не запрещал, он работал и закупал необходимые для строительства материалы без ограничений); летние дожди; недостаточное и несвоевременно финансирование со стороны заказчика (хотя заказчик даже перевыполнил условия договора выплатив ему авансом почти сразу 3 млн из стоимости дома по договору в 4,29 млн, позднее заказчик доплатил еще 700 000 рублей). В ходе процесса сумма якобы имевшегося долга заказчика перед Сергеем Владимировичем периодически менялась и в конечном итоге возросла до почти 1,8 млн рублей. Таким образом, по мнению Нечаева С.В., чтобы закончить дом строительством «без проблем» не хватило «каких-то» 1,8 млн рублей к ранее полученным им 3,7 млн при цене договора 4,29 млн.

         В Определении Амурского областного суда по этому делу (https://oblsud—amr.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&_uid=dea69967-ee76-4c9a-92bb-d28316a59c49&_deloId=5&_caseType=0&_new=0&_doc=1&srv_num=1&_hideJudge=0)  сделаны такие выводы:           

       В ходе рассмотрения дела каких-либо доказательств, освобождающих ответчика от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств, представлено не было.

       В нарушение ст. 56 ГПК РФ в ходе рассмотрения дела ИП … доказательств, свидетельствующих о невозможности выполнения строительных работ в период с 30 марта 2020 года по 11 мая 2020 года не представлено.

       В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что в адрес …, ИП … направлялись уведомления о приостановлении работ ввиду невозможности исполнения обязательств в связи с установлением нерабочих дней, а также необходимостью изменения срока исполнения договора.

       Судом установлено, что документы, подтверждающие приостановление работ, Подрядчиком не представлены. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о совершении подрядчиком немедленных действий по предупреждению заказчика о невозможности выполнения работ ввиду неблагоприятных погодных условий.

        При таких обстоятельствах, довод Подрядчика о большом количестве осадков, препятствовавших выполнению работ, судом не принят во внимание, поскольку атмосферные осадки в виде дождя не относятся к природным явлениям чрезвычайного характера, поскольку являются прогнозируемыми событиями, не могут рассматриваться в качестве обстоятельств непреодолимой силы.

        Допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих об установлении в г. Благовещенске режима чрезвычайной ситуации в связи с неблагоприятными погодными условиями в период выполнения строительных работ по договору (с марта 2020 года по август 2020 года) в материалах дела не содержится.

       При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что подрядчиком допущено нарушение исполнения обязательств, при этом надлежащих доказательств отсутствия вины в нарушении обязательства не представлено, в связи с чем, требование заказчика о взыскании с подрядчика неустойки за нарушение сроков выполнения работ заявлено правомерно и обоснованно.

       Знакомясь с сайтом Благовещенского городского суда и указывая там в поисковике ФИО этого ответчика можно увидеть достаточно много информации о судопроизводстве в отношении него. Есть решение по делу №2-13/2024 с весьма похожими  обстоятельствами, есть много процессов о задолженностях перед банками и микрофинансовыми организациями. В деле №2-13/2024 выводы коллегии таковы: 

        Как следует из материалов дела, ответчиком ИП Нечаевым С.В. в нарушении п.3.1 договора от 30 марта 2021 г. работы по строительству двуэтажного коттеджа в полном объеме не выполнены, данное обстоятельство было очевидно для истца как потребителя на момент направления претензии об отказе от договора (октябрь 2021 г.), в связи с чем у Бабак В.А. имелись правовые основания для реализации прав на односторонний отказ от такого договора в силу ч.1 ст. 28 Закона РФ «О защите право потребителей».

        Имеющие в деле доказательства в их совокупности опровергают утверждения ответчика о нарушении истцом обязательств по приобретению строительных материалов, материалы приобреталась истцом по мере необходимости, на которую указывал сам ответчик.

        Появилось и новое дело №2-2124/2025 с еще более странными обстоятельствами неисполнения подрядных обязательств. В частности, по этому делу Нечаев С.В. взял предоплату в размере 4,7 млн, а фактически выполнил работ согласно им же составленной смете на 1,7 млн и на этом закончил свою работу потребовав еще доплаты. Долгие переговоры сторон договора не привели к успеху и поэтому появился новый иск потребителя услуг этого подрядчика. Сложно сказать сколько будет длиться этот процесс, учитывая, что первый процесс шел 4,5 года, процесс второго потребителя шел почти 3 года. Полагаю, что с исполнением судебных актов будут еще большие сложности, чем с получением судебных актов, поскольку Нечаев С.В., как оказалось, будучи профессионалом в строительстве так и не построил себе даже единственное жилье. Говорить о возможности реального исполнения исполнительных листов судя по всему нельзя.

        Все недовольные деятельностью этого подрядчика стороны обратились в адрес правоохранительных органов с просьбой о возбуждении в отношении него уголовного дела, поскольку считают, что здесь усматриваются признаки мошенничества, однако пока дело не возбуждено. Правоохранительная система традиционно пишет в отказных материалах, что у сторон сложились гражданско-правовые отношения, которые надо разрешать в суде. Наличие трех семей недовольных такой услугой подрядчика для полиции пока еще не является системой его работы. Мы предполагаем, что процессы этих семей, это не все те, кто недоволен его работой.    

Выводы:

        Основные проблемы потребителей возникают в подобных случаях из-за недостатков в договорах подряда. Чаще всего договор предлагает подрядчик и он его «делает под себя», поэтому многие условия договора имеют двоякое или скрытое толкование. Надо устранять все неясности и различные толкования на этапе заключения договора! 

        В рамках процессов выяснились следующие важные моменты, которые надо учитывать при заключении таких договоров и с любыми иными подрядчиками:

        — обязательно интересуйтесь историей работы подрядчика, попросите дать информацию о построенных им объектах, поговорите с заказчиками относительно качества, сроков  и наличием претензий (чем больше вы опросите заказчиков, тем лучше, поскольку строить свои планы на одном хорошем отзыве точно не надо);

        —  проверьте хотя-бы самостоятельно информацию о наличии судебных споров и исполнительных производств у подрядчика (в идеале надо получить заключение о полной проверке подрядчика, но это могут делать только специалисты по проверкам, а таковых немного) и раздел «Прозрачный бизнес» на сайте ФНС;  

        —   четко прописывайте в договорах обязанности подрядчика и его ответственность, сверяйте договоры с действующим законодательством и практикой (договор должен предложить вам ваш юрист в сфере строительства);

        —   оплачивайте только выполненную и уже принятую вами работу (можно закупить материалы «вперед», но только самому, а не передавать деньги подрядчику);

        —   на приемку результата выполненных работ зовите независимого от подрядчика специалиста, кто понимает в качестве строительных работ (иначе можете столкнуться  с недостатками уже принятых работ позднее).     

Уже больше полугода тому назад обратил внимание на статью в Коммерсанте относительно резко подешевевшего перспективного самолета для местных воздушных линий «Байкал». Долго статья «пылилась» и вот пришел ее день.

Согласно опубликованных данных при заказе самолета в 2019 году Минпромторг указывал, что цена должна быть не выше 120 млн руб. В октябре 2023-го Юрий Трутнев сообщил о росте цены самолета до 178 млн руб., в августе 2024-го РБК сообщили, что его стоимость составит 455 млн руб. Напомню, что Ан-2 (кукурузник) летает уже больше 70 лет и ему требуется замена. Вот в 2019 году и поставили задачу «соорудить» такую замену. Как видно «аппетит приходит во время еды». Первоначальное требование по цене выросло почти в 4 раза! Понятно, что какие-то комплектующие сейчас поставить невозможно, поэтому пришлось «изобретать велосипед». Но все-таки в 4 раза!!! Это слишком.     

После того, как Владимира Путина осенью прошлого года на ВЭФ ознакомили с проблемой местной авиации на Дальнем Востоке он поручил: ускорить создание самолета, улучшить характеристики и «подумать о снижении цены». Итогом озвученного стало следующее: требуемая полоса уменьшилась с 1050 метров до 350  и цена «упала» почти вдвое (до 260 млн). На эти изменения Юрий Трутнев отметил, что поручения президента «имеют магическое влияние на окружающий мир».

Резюме:

Какие еще проблемы можно «подсветить» ВВП на ВЭФ-2025 осенью с целью «ускорения, удешевления и улучшения характеристик» множества иных проблем, имеющихся у дальневосточников? Наверняка вам в голову придет не один десяток идей…