Блог

С 1 апреля произошли изменения в законодательстве, позволяющие снижать стоимость строительства индивидуальных домов (ИЖС).  

Согласно имеющейся информации теперь подрядчики индивидуальных домов, которые строятся по системе эскроу-счетов, освобождаются от оплаты НДС, а это весьма серьезная цифра (до 20% экономии). Многие подрядчики ждали вступления в силу этих изменений, поскольку это позволит хотя-бы не повышать в ближайший период стоимость строительства индивидуальных домов по системе эскроу-счетов.

Напомню суть системы эскроу: заказчик строительства (человек) получает в банке ипотечный кредит на строительство индивидуального дома, средства зачисляются на специальный счет, где они хранятся до окончания строительства дома, а подрядчик этого строительства берет в этом же банке кредит на саму стройку. Чем быстрее он построит и сдаст заказчику дом, тем быстрее он получит от банка средства с эскроу-счетов от заказчика.

Такая схема работает с 2019 года в строительстве многоквартирных домов (МКД) и в принципе хорошо себя зарекомендовала. Категория обманутых дольщиков в МКД практически пропала из лексикона россиян. Однако, к сожалению, банки не привыкли работать бесплатно. Они «хранят» у себя бесплатно средства дольщика (а при ИЖС еще и получают от него и государства проценты за это «хранение»), а также выдают «как-бы другие» деньги на строительство самого объекта подрядчику. Получается, что икру себе намазывают с обоих сторон бутерброда. Ну, к сожалению, сейчас иных форм строительства фактически нет, поскольку накопить «свои» средства, достаточные для строительства дома, фактически невозможно. Только ключевая ставка 21%. Поэтому, подавляющее большинство заказчиков будут брать такого рода кредиты и строить по таким схемам.

Плюс в такой схеме безусловно есть и он таков – станет меньше обманутых заказчиков (как в схеме с МКД обманутых дольщиков). А в этой сфере сейчас подобных проблем просто завались. Периодически участвую в подобных процессах и вижу насколько много недостатков при строительстве объектов, а сколько вообще «кидалова». Есть, к примеру, в Благовещенске предприниматель Сергей. У него «фишечка» в работе такова: он делает хорошую скидку относительно средних цен на строительство дома, обещает его поставить за 3-4 месяца, но с условием оплаты не менее половины цены сразу. Объясняет это необходимостью закупки материалов на все строительство со скидками «чтобы не подорожало». Получив средства пару недель делает вид, что строит, а потом «выявляются разные скрытые  моменты» в его договоре, которые вынуждают заказчика платить и платить. Как правило, это «внезапно сразу после получения денег подорожал кирпич и т.д. и т.п.», «чего-то летом дождь пошел», «вам нужно обеспечить стройку тем-то…», «мне надо передать денюшку субподрядчикам, а мои почему-то кончились…». Если клиент начинает артачиться и ссылаться на договор (а там красиво написано, что вторую и третью часть подрядчик должен получить после выполнения определенных объемов работ), Сергей приостанавливает «работу» ссылаясь, что без доплаты ему не на что строить.            

Кто-то из клиентов соглашается и доплачивает ему до тех пор пока «нервы не кончатся». Кто-то упорствует. Я знаю несколько клиентов, очень недовольных «работой» Сергея. К сожалению, этого  «горбатого лечить уже бессмысленно». Поэтому внедрение системы эскроу-счетов  для строительства ИЖС имеет безусловные плюсы. А с учетом экономии НДС на первых порах еще можно пробовать и экономить. Хотя, как ни крути цены все-равно будут расти, поскольку материалы дорожают ежегодно и работа строителей  тоже.

Вывод:

Интересуйтесь возможностью экономии НДС при строительстве ИЖС по системе эскроу-счетов. Она официально заработала в России.    

Писал по этой теме уже несколько раз, но вот появились свежие цифры от ЦБ РФ, которые можно проанализировать.

 Согласно представленных данных просрочка по ипотеке растет в прогрессии. На март прошлого года она составляла около 61 млрд, а на март сего года более 108 млрд. (рост за год на 77%). По мнению аналитиков к концу 2025 года мы наверняка увидим цифру 200 млрд. Основой к такому «прогрессу» являются несколько факторов:

— вторичный рынок жилья «стоит» из-за слишком высоких ставок по рыночной ипотеке, а значит ипотечникам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, гораздо сложнее реализовать квартиру, чтобы рассчитаться по кредиту;

— рефинансирование кредита стало почти невозможным, поскольку ключевая ставка и иные «механизмы» ЦБ РФ фактически не дают это сделать;

— в «тучные» ипотечные годы (период массового развития льготных ипотек 2020-2023 годов) многие россияне брали льготные ипотеки не раздумывая о рисках и последствиях.  Некоторые россияне брали по несколько ипотек (зафиксирован  случай, когда на одного человека было выдано 26 льготных ипотек за указанный период!);

— ключевая ставка держится слишком высокой очень долго (около полугода 21% годовых), инфляция пока не показала тренд на снижение (она до сих пор превышает 10% и эта цифра об «официальной» инфляции, а не фактической «человеческой»), соответственно вопросы о возможности начала снижения ее на сегодня сдвигается пока на лето.

— застройщики не будут системно снижать цены в период настоящего кризиса, поскольку они «зажаты» рамками проектного финансирования, введенного в РФ в 2019 году. По итогам прошлого года цена на новостройки не снизилась, а увеличилась (правда пока не так значительно (около 10%), как это было в период 2020-2023 годов (в среднем по России в 2,5 раза!)).

Выводы:

Ситуация на рынке ипотечных долгов прогрессирует и пока невозможно спрогнозировать когда ситуация будет улучшаться в силу неизвестности финансовой обстановки не только в РФ, но и в целом в мире. В данном случае я подразумеваю действия Трампа и иных личностей по установлению пошлин, непонятности с прекращением СВО, снятием санкций, ценой на нефть и т.д. Брать ипотеку на рыночных  условиях  в текущей обстановке можно только для небольшой доплаты при улучшении жилищных условий (когда ваша квартира продается и вам необходимо небольшую сумму для доплаты для приобретения новой квартиры). Можно и нужно рассматривать только варианты льготных ипотек (если вы подпадаете под эти условия). У нас в регионе по факту это Дальневосточная и Семейная. «Бывает» еще Сельская, но «это уже совсем другая история» (на этой неделе государство опять «закрутило по ней гайки»). Тем заемщикам, кто уже понимает о своих наметившихся финансовых трудностях, рекомендую не «тянуть резину» и не «прятать голову в песок», а пытаться договариваться с банками о рассрочках или отсрочках. В противном случае через три месяца с момента появления просрочек банки вправе отнимать ваше жилье и выселять вас «на улицу».              

Фактически с понедельника существенно изменены условия Сельской ипотеки. В чем изменения?

Появилось требование по сферам деятельности заемщика (теперь это работники агропромышленного производства и соцсферы на селе), а также минимальный срок отработки на селе после заключения договора ипотеки – 5 лет.

Работоспособность этой ипотеки была изначально под большим вопросом. Напомню, что неоднократно правительственные лимиты, выделяемые на реализацию этой программы заканчивались столь быстро, что большинство желающих не успевали реализовать свои права. К примеру, в первый раз (если я правильно помню) в мае 2020 года выделенных на всю страну лимитов хватило на 4 часа работы одного зеленого банка по этой программе. Дольше по времени «работали» следующие предоставляемые лимиты, но они также носили периодический характер. Тем не менее, эта ипотека очень востребована. Ранее ею пользовались активно и в Благовещенске в  районе п.Тепличный, поскольку формально большинство домов находилось на территории Благовещенского «сельского» района. С течением времени государство «закручивало гайки» отсекая подобные «явления». И вот теперь очередные нововведения.       

Выводы:

произошедшие изменения значительно ограничат и так плохо выдаваемую сельскую ипотеку. Хотя основной посыл властей понятен – удерживать на селе необходимых работников. В целом сама эта ипотека очень востребована, поэтому, если вы можете ею воспользоваться по новым условиям, советую это сделать.

Решил написать этот материал, поскольку практически все свое время занимаюсь судебными процессами и мне эта тема интересна. Попалась на глаза статья в Коммерсанте по статистике обращений в ВС РФ после глобального повышения пошлин и я решил «вставить свои три копейки» в эту тему.

Напомню, что с сентября прошлого года сильно возросли размеры пошлин при обращении в суды. Более того, появились пошлины за те обращения, которые ранее были вообще бесплатны (например, за подачу частных жалоб на определения судов). В основном размеры пошлин увеличились в разы, но в некоторых случаях в десятки раз. Например, сейчас пошлина государству за подачу жалобы в ВС РФ от предприятия составляет 80000 рублей.

Большинство юристов негативно отнеслось к таким изменениям, поскольку общая стоимость судопроизводства кратно возросла. Законодатель объяснил такое изменение необходимостью приведения в некоторое соответствие стоимостных изменений жизни, произошедшее за 10 лет, поскольку примерно столько по времени действовали прежние размеры пошлин. В Конституционном суде находится на рассмотрении вопрос о законности увеличения размеров пошлин от части депутатов Госдумы, которые голосовали против их принятия.

Я лично тоже негативно отнесся к таким изменениям, поскольку работаю с теми клиентами, которые «не гребут деньги лопатами». Для них новая цена судопроизводства стала неприятной. Но значительная проблема заложена даже не в цене пошлин как таковых, а в качестве отношений вышестоящих судов к участникам процесса.

Если на первой инстанции можно говорить о том, что в основном решение зависит от правильно сформированной позиции по делу и надлежащих доказательствах, то уже с процедурой обжалования все становится труднее и труднее по мере степени обжалования. Применительно к нашему региону и судам общей юрисдикции статистика примерно такова: областной суд удовлетворяет до 15% жалоб на решения судов первой инстанции; 9 кассационный около 10%, ну а Верховный суд РФ до 1%! Цифра до 1% выглядит просто вызывающе в общем потоке жалоб в ВС РФ. Из приведенных в Коммерсанте данных по спорам предприятий за период с 01.11.24г. по 1 февраля 2025г.: общее число вынесенных ВС актов (и основных, и промежуточных) снизилось на 41%, с 9596 до 5630 штук; число всех рассмотренных по существу жалоб упало даже сильнее — на 48,18% (4603 против 8883 штук); примерно вдвое меньше споров было передано в экономколлегию ВС: 86 дел против 161. Таким образом, из поданного количества жалоб в ВС 5630 только 86 дел было реально рассмотрено и жалобы удовлетворены (примерно 1,5%), остальные 98,5% вернулись с примерно таким текстом – «у вас все хорошо». Уверен, что в действительности процент одобрения жалоб должен быть гораздо больший, поскольку на Верховный суд россияне надеются как на бога, надеясь, что «только там увидят недостатки региональных судов». Однако по факту это практически никогда не срабатывает учитывая статистику в 1%, хотя обоснованность жалоб в большинстве своем надлежащая и заслуживающая внимания.

Надо ли говорить, что при таком отношении к заявителям жалоб и размерам пошлин число обращений будет падать. Есть теоретическая надежда, что «когда-то» коэффициент «одобрения жалоб» повысится, поскольку при глобальном снижении числа жалоб рано или поздно встанет вопрос перед руководством ВС РФ, что такое количество судей в этом суде не требуется. А к сокращениям наши суды не привыкли за 30 лет новейшей России. Поэтому со временем придется повышать качество рассмотрения жалоб.   

Совет:

Не пытайтесь искать самостоятельно «правду в суде» насмотревшись фильмов про «наш самый гуманный суд» в мире. Весьма часто ко мне приходят люди уже после того, как самостоятельно проиграли первую инстанцию с просьбой помочь в обжаловании. Как видно, самый правильный подход это начинать работать с делом с самого начала, исправлять ошибки очень сложно, а чаще всего уже невозможно. Ну а по работе Верховного суда будем надеяться, что качество его работы будет меняться.         

Долгое время идут размышления, что государство сможет сделать, чтобы оживить рынок ипотеки. И вот появилась информация по улучшению семейной ипотеки, которая касается  и Амурской области.

Государство решило поддержать рынок такой ипотеки в городах, где строится мало жилья (менее 2 домов). Разрешено покупать по такой ипотеке в этих городах вторичку.  Список городов, которые включены в этот перечень, недавно опубликован. Есть там города и из Приамурья. Это – Завитинск, Сковородино, Зея, Райчихинск, Свободный, Тында, Шимановск и Циолковский.  По большинству городов из этого перечня я согласен, но вот Свободный все-таки здесь думаю лишний. Ведь в нем строятся целые микрорайоны. Как он оказался в этом списке непонятно, но свободненцам от этого точно плохо не будет.

Совет:

с 1 апреля начинается реализация обновленной семейной  ипотеки, но заявки уже можно подавать. Советую воспользоваться ею тем, кто попадает под ее условия. Планируются изменения еще и по возрасту детей применительно к этой ипотеке (планируется расширение условий до 18 лет). Но это пока  планируется с 01.07.25г. Будем надеяться, что лимиты на реализацию этой программы не будут такими же маленькими, как например,  для «Сельской» ипотеки. Они периодически заканчиваются, что вызывает перебои с реализацией прав заемщиков.  Как-бы то ни было,  программа обновилась и улучшилась.  Значит большее количество амурчан смогут ею воспользоваться.