Блог

На прошедшей  неделе ВС РФ рассмотрел еще один вопрос о том, сносить или нет самострой. Решил написать свое мнение.

Тема эта не новая и периодически мне приходится заниматься такими вопросами. В Благовещенске, как и по всей России, весьма часто россияне, получив права на землю, начинают убежденно думать, что на «своей» земле они могут делать все, что душе заблагорассудится. Особенно часто это заблуждение «проскакивает» у новоиспеченных собственников земельных участков, поскольку они увидели слово «собственность» в документах на землю и им «показалось», что это слово означает безграничные возможности, ведь «оно мое».

Многие россияне строят постройки и иные объекты недвижимости учитывая многочисленные ограничения, но все-таки значительная часть строят «как мне удобно» и в дальнейшем у них возникают весьма серьезные проблемы с оформлением прав на построенные объекты, поскольку для строительства нормального объекта недвижимости необходимо соблюсти множество ограничений (высоту объекта, его площадь относительно размера участка, ограничений по зонам аэродромов, водоохранные ограничения и т.д.). Все ограничения знать невозможно, их очень много, вплоть до высоты забора с соседом, и поэтому я лично рекомендую обращаться к специалистам проектировщикам, кто вам подскажет, что можно и что нельзя делать на вашем участке. Эти вопросы надо задавать проектировщикам до приобретения прав на землю (если вы ее покупаете или берете ее в аренду), поскольку изменить виды разрешенного использования земельного участка крайне сложно (если вообще возможно).

Если же проектировщик дал вам «добро» на приобретение земли в целях, которых вы собираетесь его использовать, советую заняться проверкой земельного участка и его предыдущих владельцев на предмет возможных проблем. А таковых может быть много: не совпадение фактических границ участка с юридическими вызовет споры с соседями, а  это «сплошь и рядом» происходит. Перспектива банкротства продавца или его супруга вызовет у вас бессонные ночи с переживаниями относительно того, заберут землю кредиторы или нет. Встречаются и вообще вопиющие случае мошенничеств при продаже, показывают одно, а юридически продают другое и т.д. В идеале все эти обстоятельства необходимо знать до принятия решения о покупке. К сожалению, подавляющее большинство россиян узнают о каких-то недостатках по земле уже после ее приобретения и даже после строительства там недвижимости.

Иногда такие объекты, построенные самовольно, т.е. без получения надлежащего разрешения от муниципалитета, можно узаконить через суд. Для этого в процессе назначается судебная строительная экспертиза, на разрешение которой ставится много вопросов, но самый важный из них таков – безопасно ли построенное здание для жизни и здоровья. Далеко не всегда такие выводы делают эксперты, а значит риски отрицательного решения велики. Второй раз в суд вы обратиться не сможете,  а значит новодел придется снести за ваш счет. Суды тоже далеко не всегда правы, поэтому особо настойчивые россияне доходят до ВС РФ, который иногда исправляет спорные ситуации. Но надеяться на устранение несправедливости не стоит, ведь по «обновленной» недавно статистике только около 2% жалоб в ВС РФ рассматриваются в судебных коллегиях, остальные возвращаются со смыслом «у вас все нормально».

Выводы:

Относитесь к покупкам любых объектов недвижимости крайне внимательно, по земле необходимо сначала понять, можно ли будет осуществить задуманное на этом участке. Получайте необходимые согласования и разрешения, поскольку устранять недостатки, как правило, рискованнее и дороже. Старайтесь соблюдать требования законодательства, поскольку в случае спора будут оцениваться именно эти моменты, а не ваши устные  договоренности.     

За прошедшие две недели с моим участием вынесено два решения по восстановлению жилищных прав сотрудников МВД. Решил поделиться своими впечатлениями.

Периодически приходится оспаривать решения жилищно-бытовых комиссий различных правоохранительных органов.  Чаще всего это происходит с МВД в текущее время, в связи с тем, что зимой, наконец-то, был сдан в эксплуатацию 108-квартирный жилой  дом. Это объект многострадальный, поскольку строился очень долго, «замораживался» и все-таки был достроен. Понятно, что желающих получить там квартиры весьма много, как и много тех, кого «попросили» из очереди на получение жилья в связи  с различными обстоятельствами. Это «прошение случайно» совпало с моментом распределения квартир в этом доме. Такой вывод я делаю в связи с тем, что один из моих клиентов еще в 2020 году прошел судебную процедуру восстановления в очереди в которой состоял с 2013г. Причем первоначально нам отказали, но кассационный суд во Владивостоке вернул дело на пересмотр и уже при новом рассмотрении было вынесено решение о восстановлении на учете. Далее почти 5 лет МВД «соглашалось» с принятым решением, принимало подтверждения от моего клиента о желании состоять в очереди и вот зимой сего года «неожиданно узнало», что «оказывается он живет» в другом регионе и у его мамы есть дом, в котором он зарегистрирован по месту пребывания, т.е. временно. Эти «новые» обстоятельства стали причиной «второго прошения с очереди» как раз в тот  момент, когда квартиры распределялись. Обратившись в суд мы услышали «старые песни на новый лад», ведь фактически эти-же самые обстоятельства были предметом спора в 2020 году. Представитель ответчика яростно пыталась убедить суд в том, что у истца произошли изменения и именно «эти изменения» и «вынудили» службу поступить так «по закону», сняв его с очереди. На мои вопросы и на вопросы суда о том, что же поменялось у истца за 5 лет адекватного ответа не последовало, ведь о месте пребывания истца и его работе вахтовым методом он регулярно сообщал в службу с 2013 года. 

Второй клиент оказался не согласен с датой постановки на учет. Согласно  правил постановки действия жилищно-бытовой комиссии должны  быть произведены в 2 месячный срок с момента принятия документов. Документы были сданы в сентябре 2013г., а поставлен на учет только в феврале 2014. Год постановки очень важен, поскольку очередь двигается очень медленно и фактически такой «разбег» в несколько месяцев может «вылиться» в фактическое предоставление выплаты позже на дополнительные годы. Как и по первому случаю представитель ответчика так же яростно пыталась убедить суд в правильности принятого комиссией решения, но суд услышал нас и вынес решение о изменении даты постановки на учет.

Мои мысли:

Живя по Конституции РФ в правовом государстве весьма странно, что приходится бороться с ПРАВОХРАНИТЕЛЬНЫМИ органами в защиту ПРАВ  ИХ ЖЕ СОТРУДНИКОВ! Как они оберегают права рядовых россиян, если права своих собственных сотрудников периодически нарушают?         

Решил обновить свою связь и стал искать замену на сайтах крупных торговых сетей. Вот что из этого вышло.

Уже давно я привык к яблочному производителю. Не покупаю новинки, поскольку они обычно переоценены, а покупаю уже работающие 2-3 года телефоны, т.к. они продаются уже по более реальным ценам. Хотя вообще этот бренд конечно дороже, чем подавляющее большинство многочисленных андроидов. Первый смартфон у меня был компании  HTC и долгое время он меня устраивал, но в период его эксплуатации периодически сравнивал связь через него с яблоком и пришел к выводу, что яблоко все-таки лучше. Кроме того, знаю, что взламывают эти смартфоны гораздо реже. Насколько помню статистика не более 10% из общего числа смартфонов. Понимаю, что андроидов гораздо больше в России, чем айфонов, но все-же статистика взломов в его пользу.  В том числе и поэтому пришел к выбору первого Эйпла 6S. Сейчас у меня XS, работает без замечаний, но чувствуется, что  замена уже нужна. Заказал себе 14 PRO MAX 512 с хорошей скидкой за 70000 рублей. Думаю, что на 3-5 лет его хватит. 

После покупки обратил внимание на том же сайте, что есть очевидно странные ценники на аналогичные модели (см.фото). Уж не знаю, ошибка ли это сайта, но предположу, что это возможно какие-то «сверхэксклюзивные». Например, Gold, возможно что из реального золота? Иначе как объяснить цену 785 000 рублей? А вот вариант Space Black (Черный Космос) видимо действительно из космоса, поскольку иным обстоятельством адекватно принять во внимание цену больше 1 млн не получается. Весьма интересна для обывателя фраза  «товар закончился, но скоро снова поступит в продажу». Видимо разбирают такие артефакты «как горячие пирожки».

Выводы:

Я все-таки сомневаюсь в достоверности цен с сайта,  а также ссылки на то, что товар закончился, но скоро снова поступит в продажу. Думаю, что это ошибка в запятой. Хотя помню, что лет 15 тому назад в России были у некоторых предпринимателей в почете весьма дорогие «Верту». Может это наследие оттуда…            

Вчера на ЦИАНе появилась хорошая новость о том, что увеличен срок строительства и регистрации индивидуальных домов, построенных в рамках массовой льготной ипотеки.

Согласно опубликованной информации этот срок увеличен с 12 до 24 месяцев. Программу массовой льготной ипотеки завершили более года назад, однако люди продолжают погашать кредиты, оформленные по этой программе. У части заёмщиков, оформивших такие кредиты, возникли проблемы. Согласно условиям программы, на строительство и регистрацию частного дома отводился всего один год. Для тех, кто не успел зарегистрировать дом в этот срок, ставку увеличивают до рыночного уровня. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, к середине лета 2025 года средняя ставка по таким кредитам составила 24,5% годовых. Не всё заёмщики успели достроить и зарегистрировать дома в отведённый законом срок. По статистике Центробанка около 30 тыс. граждан не уложились в этот срок. ЦБ РФ рекомендовал банкам поддержать таких заёмщиков, обратившихся за реструктуризацией. Минфин предложил увеличить срок самостоятельного строительства дома в рамках льготной ипотеки до 2 лет. Эту идею уже реализовали в «Дом.РФ».

С похожей проблемой столкнулись и те заемщики, кто брал кредит для подрядчика на семейную ипотеку до 1 марта 2025г. С весны такие кредиты выдаются лишь в том случае, если подрядчик частного жилья использует счета эскроу, но раньше в условиях программы семейной ипотеки такого ограничения не было. Около 5 тыс. россиян вынуждены продолжать гасить кредит, хотя свои дома они так и не получили: часть подрядчиков обанкротились, еще часть — исчезли, не завершив стройку, а многие просто не достроили объекты в срок.

Выводы:

Если вы участник такой программы советую поскорее обратиться в свой банк. Если это банк Домрф, то там эта программа увеличения срока уже действует. Полагаю, что и иные банки со временем присоединятся к таким «пожеланиям» ЦБ РФ.     

На прошлой неделе Коммерсант опубликовал цифры статистики рассмотрения экономических дел за первое полугодие сего года Верховным судом РФ. Проанализируем их.

Шансы на передачу дела судьей на рассмотрение коллегии в заседании увеличились примерно на 50%! Казалось-бы, здорово, но вот в абсолютных цифрах это «почти ничего» для «потребителя». Если же говорить в процентах от числа поданных в ВС РФ жалоб, то это «увеличение» выглядит так с 1,3% до 2,07%!

Напомню, что с сентября 2024г. существенно увеличились пошлины, включая и пошлины на различные обжалования. Ранее для жалобы в ВС РФ пошлина была 3 тыс. руб. теперь  увеличение до 30 тыс. руб. для физлиц и 80 тыс. руб. для юрлиц. По данным за 2024 год подано 38 276 жалоб из них рассмотрено в коллегии 491, т.е. 1,3% от поступившего числа жалоб. Остальное возвращено с общим смыслом «у вас все нормально». На сегодня число жалоб уменьшилось примерно вдвое (9590 против 17 652 в первом полугодии 2024г.) из-за увеличения пошлин и, как следствие этому, увеличение финансового риска обращений в ВС РФ даже с учетом увеличения числа рассмотрений жалоб на 50%, т.е. передано в этот период из 9590 жалоб всего 161!        

Выводы:

Безусловно, увеличение числа рассматриваемых жалоб примерно на 50% это хорошо, но вот если сравнивать цифровые значения в процентах от поданных жалоб, то это ничтожно мало (напомню, увеличение произошло с 1,3% до 2,07% от общего числа жалоб). При этом размеры пошлин выросли в десятки раз! А ведь многие россияне надеются на ВС РФ как на «высший суд», который во всем разберется и восстановит справедливость.

К сожалению, статистика такова и поэтому общая рекомендация: старайтесь так составлять свои договоры и проверять контрагентов до заключения сделки, чтобы у вас не было необходимости обращаться в суд. Если же вам приходится обратиться, то надо с самого начала в суде первой инстанции добиваться справедливого решения с помощью профессионала в этой сфере, а не своей надежды на «наш суд самый гуманный суд в мире», поскольку отменять первичные решения всегда гораздо сложнее. В целом статистика отмен примерно такова: апелляция до 15% от поданных жалоб, кассация до 10%, а ВС РФ как видно только подобрался к 2%!

Думаю, что статистика ВС РФ в части повышения цифры 2,07% будет увеличиваться, поскольку ему надо будет как-то «отрабатывать свой хлеб». Ведь если статистика не будет меняться, а число жалоб будет уменьшаться такими темпами (вдвое за год!), то скоро встанет вопрос о сокращении «лишних» судей, ведь нагрузка упадет в несколько раз. Так что суд будет вынужден повышать качество своей работы. Сколько на это уйдет времени неизвестно, но, на мой взгляд, это неизбежно.