Блог

В июне министерство сельского хозяйства РФ через Коммерсант опубликовало выдержки из проекта приказа о планах министерства по увеличению субсидирования покупок аграриями сельхозтехники. Поскольку наша область аграрная считаю целесообразным кое-что процитировать и проанализировать.

Минсельхоз планирует повысить размер бюджетной субсидии при выдаче льготных кредитов на покупку сельхозтехники аграриям с 50% до 70% от размера ключевой ставки ЦБ. Это снижение цены кредита коснется покупателей российской и белорусской техники, произведенной на территории РФ. Речь идет о программе господдержки закупок сельхозтехники на льготных условиях, на которую в 2025 году выделено 10 млрд руб.

Согласно данным доклада о реализации госпрограммы развития сельского хозяйства, в 2024 году сельхозпроизводители приобрели на 20% меньше тракторов и комбайнов, чем в 2023-м. В Минсельхозе это объясняли ростом цен на технику и оборудование, снижением инвестиционной активности аграриев из-за повышения ставки ЦБ, а также низкой финансовой устойчивостью агропредприятий. В 2025 году эта тенденция продолжилась: по данным Российской ассоциации производителей специализированной техники и оборудования (Росспецмаш), в первом квартале отгрузки сельхозтехники российского производства на внутренний рынок упали на 33% в годовом выражении, до 38 млрд руб. Наиболее заметное снижение зафиксировано в сегментах зерноуборочных комбайнов и сельскохозяйственных тракторов, поставки которых в январе—марте 2025 года сократились на 58% (до 437 шт.) и 39% (до 709 шт.) соответственно.

В связи с такими показателями и было сделано предложение повысить возможность субсидирования приобретения сельхозтехники, производимой в РФ. Проблемы с приобретением техники беспокоят не только аграриев, но и самих производителей.

Выводы:

Если вы сельхозпроизводитель интересуйтесь этой темой в нашем амурском минсельхозе. Воспользоваться такой возможностью желательно, поскольку быстрого снижения ключевой ставки большинство экспертов не ожидает, а значит существенного увеличения доходов и значительного улучшения условий кредитования не планируется. Во всяком случае на следующий год. Поэтому «держите руку на пульсе».      

На прошлой неделе весьма интересные высказывания прозвучали от руководителя одной из крупнейших риэлторских компаний Ильдара Хусаинова. Считаю целесообразным проанализировать его мысли, поскольку во многом его мысли сходятся с моими размышлениями. 

Прозвучавшие тезисы таковы: «Ввод 2027-2028 года будет очень плохим. Если ситуация с доступностью кредитных средств не изменится, то по многоквартирным  (МКД) он будет ниже на 30-40%, чем в текущем году». «По нашим данным, примерно в этом году фактически новых строек, которые вышли на проектирование, ушли в работу, по сравнению с 2023 годом стало меньше на 60%». «Возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился „веном“ в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несет большие риски, но с маржой „швах“! Банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат: рост цен на недвижимость, рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен».

Я уже много раз писал свое мнение об эскроу-счетах и проектном финансировании строительства МКД. Понятна идея чиновников, запустивших реформу долевого строительства в 2019 году: снять с себя проблему надлежащего контроля за строительством перенеся всю ответственность на банки. По жизни видно, что реформа сработала, обманутых дольщиков  в МКД уже практически нет, но вот потребители платят за «это спокойствие» своими денежками. Стоимость строительства выросла в среднем по России за эти 6 лет в 2-2,5 раза, причем отчасти виновата в этом и новая система строительства, ведь как известно, банки у нас не работают бесплатно. Они вполне законно берут деньги с дольщика на «безопасный счет» при этом за это «безопасное хранение» они ни копейки не платят дольщику за средние 2 года строительства. Более того, чаще всего дольщик еще и платит банку проценты за ипотеку на период строительства.  При этом эти же «как-бы хранящиеся на безопасном счете» деньги, вероятнее всего, передаются застройщику в качестве проектного финансирования. Ставки по нему конечно ниже, чем за обычный кредит, но все-же они также влияют на конечную стоимость строительства. Таким образом, банк с удовольствием «ест сразу с двух ложек», и у дольщика и у застройщика. И все это по закону. При  этом банки еще периодически «бузят», что им дескать невыгодно заниматься государственными льготными ипотеками… Но чистые прибыли банков по итогам нескольких лет почему-то растут. В прошлом году она превысила рекорд позапрошлого года и составила 3,8 трл рублей!         

Выводы:

Изменить «эту систему» вряд ли получится, значит надо к ней привыкать. Аналогичная система введена в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) с марта, поскольку обманы в сфере ИЖС растут «как грибы». Знаю об этом не понаслышке, поскольку периодически участвую в судебных процессах по ним. Поэтому государству «надо решить проблему» обманутых дольщиков и в этой сфере. Итоги пока слабые (всего около 1% домов строится сейчас так, а вот в МКД более 95%). По перспективам 2027-2028 годов прогнозы Хусаинова выглядят весьма реалистично, если ЦБ РФ будет продолжать «сильно беспокоиться об уровне инфляции» (это главный показатель жизнедеятельности этого банка для россиян) сохраняя высокие ключевые ставки слишком долго. Некоторые члены правительства России уже «намекают» ЦБ на необходимость смягчения. Предприниматели с осени прошлого года трубят во все инстанции об этом. Но ЦБ «стоит на своем» — главное уровень инфляции, который хочется в 4%. Будем надеяться, что ключевая ставку начала движение вниз и не будет зависать

С 1 июля вступят очередные ограничения по автокредитованию.

С этого числа вводятся меры при которых банки и микрофинансовые организации смогут выдавать не более 20% «рискованных» автокредитов (то есть тем заемщикам, которые тратят на обслуживание долгов более 50% от общего дохода) от общего числа новых займов. Для автокредитов на суммы свыше 1 млн руб. официальное подтверждение заработка станет стандартным требованием. Эти меры позволят минимизировать риски  закредитованности граждан и будут предотвращать накопление рисков банками и микрофинансовыми организациями.

«Закручивание гаек» кредитования продолжается и будет продолжаться еще долго. Мы давно вошли в «зону кредитной турбулентности», большинство россиян привыкли жить постоянно кредитуясь и не задумываясь о возможных последствиях, поскольку раньше банки раздавали кредиты «направо и налево» в целях выполнения своих планов, много россиян не справляются с кредитной нагрузкой и эти цифры постоянно растут. Существует возможность банкротства россиян, но это мера крайняя и применяя ее надо понимать последствия, многие их не знают, а «раздолжители» толком не объясняют. Последствий много, основные из них таковы: вам долго не будут давать кредит; вы долго не сможете устроиться на ряд работ с наличием статуса банкрота; будут ограничения по предпринимательству и т.д. Статистика такова, что ежегодно число банкротов растет и еще будет расти. Эта ситуация беспокоит банковские власти, поэтому и вводятся ограничения для тех людей кто не в силах справляться с кредитами.        

Выводы:

Если вы планировали получить автокредит советую поторопиться. Но перед этим хорошенько посчитайте свои возможности на ближайшие несколько лет насколько это возможно. Покупая автомобиль помните, что выехав из автоцентра новый автомобиль сразу теряет в цене даже без пробега! Ведь он становится «уже с пробегом», а значит, продавая его для расчета с кредитом, вы будете вынуждены существенно снижать цену.

Позавчера опубликована полезная информация о сельской ипотеке.

Россельхозбанк проинформировал, что с 1 июля должна возобновиться выдача Сельской ипотеки. Многие амурчане ждут ее, поскольку условия весьма привлекательные, до 3% годовых. Правда условия существенно ужесточились, сейчас ею воспользоваться могут только работники на селе. В основном это работники агропромышленного комплекса, поскольку необходимо их удерживать на селе. А раньше этой ипотекой пользовались весьма активно даже в городе. Напомню, что Тепличный в основном был застроен благодаря этой ипотеке.

История этой ипотеки сложная, много раз она приостанавливалась. Лимиты быстро заканчиваются, поскольку желающих получить очень много.

Совет:

Если вы подпадаете под условия этой ипотеки обращайтесь с понедельника за этой ипотекой.       

На прошлой неделе мне попалась интересная цифра: подрядчики ИЖС на сегодня строят сегодня меньше 1%  с помощью эскроу!

С 1 марта введена эта норма, которая должна снизить или вообще убрать такую категорию людей, как обманутые дольщики в ИЖС. Напомню, что подобные нововведения  в 2019 году фактически ликвидировали класс обманутых дольщиков в сфере многоквартирных домов (МКД). Сейчас более 95% строящихся МКД соответствуют этим требованиям и в целом достаточно безопасны с точки зрения возврата вложенных в них средств при банкротстве застройщика. Первые пару лет застройщики «бузили», но вынуждены были свыкнуться и уже давно «притерлись». Цены существенно выросли за эти 6 лет и в том числе по этой причине, поскольку, как известно, банки бесплатно не работают и за их «внимание» к строительству в конечном итоге платит дольщик. Зато в случае банкротства банк вернет вашу вложенную копейку, правда без компенсации инфляции и т.п.

В марте наступил черед вводить эту же схему в ИЖС, поскольку в этой сфере тоже стал накапливаться «отрицательный потенциал», ведь в России уже более половины сдаваемых в эксплуатацию объектов жилья это ИЖС. Согласно опубликованных депутатом Госдумы Александром Якубовским данных фактически пострадавших от действий недобросовестных подрядчиков сейчас  более 20000 человек в России! Банк ДомРФ посчитал число тех россиян, кто уже начал строить по новым правилам с марта и удивился – меньше 1%! По прогнозам этого банка, являющегося специалистом в области ипотечного кредитования, к 2030 году только ¼ россиян будут строить таким способом. Признаться, я ожидал иных прогнозов, ведь по МКД более 90% было достигнуто года за три, т.е. к 2022 году.

Я периодически участвую в судебных процессах связанных с нарушениями при строительстве индивидуальных домов. К сожалению, это явление очень частое. Надо крайне аккуратно подходить к выбору подрядчика, поскольку обычно многие из них «сладко стелят» в начале до тех пор, пока вы не отдали все или часть денег. А потом начинаются проблемы, то «рубашка короткая, то еще какая проблема…».

Центральный банк РФ выпустил рекомендации всем банкам, участвующим в кредитовании ИЖС. В своих советах он «предложил» подконтрольным банкам при проблеме со сроками строительства у заемщиков не по их вине следующее:

не повышать процентную ставку из-за того, что дом не построен; перенести срок погашения ипотеки; не применять неустойки; а в особых ситуациях — частично или полностью прощать долг.

Чаще всего подконтрольные банки «прислушиваются» к «советам» ЦБ РФ.

Советы:

Крайне аккуратно подходите к выбору подрядчика. Это надо делать до момента заключения договора и передачи средств. Привлекайте юриста в сфере недвижимости для заключения договора с подрядчиком и контроля его исполнения. Если у вас есть выбор по строительству через систему эскроу и без нее, то, при примерном равенстве условий, выбирайте систему с эскроу. Если вы уже «попали» с подрядчиком общайтесь с банком о возможных вариантах минимизации ваших убытков с учетом «предложений» ЦБ РФ.