Блог

Сегодня продолжу материал, начатый мною 10 числа. Он не будет касаться напрямую ипотеки, он в целом о финансовой ситуации в стране.

Практически ежедневно я анализирую материалы в СМИ по разным тематикам, копирую их и потом периодически просматриваю. Это полезно, т.к. позволяет в дальнейшем понимать, кто из публичных аналитиков является таковым, а кто нет. Позволю себе сослаться на некоторые цифры из средств массовой информации за период с декабря по сегодняшний день.

Итак, еще в конце ноября Алексей Кудрин (глава счетной Палаты РФ) высказался на Общероссийском гражданском форуме так «Я согласен со сложным положением малого и среднего бизнеса. Предполагается, что треть его с учетом второй волны может остановиться. Может быть, даже это минимум. Я уверен, что государство должно серьезно, существенно поддержать дополнительно и средний и малый бизнес и население. Ресурсы есть. Вторая волна требует большей  поддержки, чем было в первую волну».

Данные из статистики ФНС (приведена в Известиях): пятая часть всех действующих бизнесов в России прекратила свою деятельность в 2020 году. Число ликвидированных ИП и фермерских хозяйств в 2020 году составило 991 тысячу – на 36% больше, чем годом ранее. В общей сложности на фоне связанной с пандемией ситуацией в экономике в 2020 году рынок покинули более 1,5 млн юрлиц и индивидуальных предпринимателей (ИП). Это рекорд с 2014 года: тогда деятельность прекратило 1,7 млн компаний и индивидуальных предпринимателей.

Теперь информация коллекторского агентства «Долговой Консультант» после изучения ими данных ЦБ РФ за 2020г.

В категорию просроченных кредиты попадают после того, когда банки перестают получать по ним платежи более трёх месяцев. Как правило, после этого момента заёмщики полностью перестают обслуживать задолженность, восстановить платежеспособность удаётся не более четверти из них.

Максимальный прирост просроченной ипотечной задолженности произошёл на территории Калининградской области (в 5,7 раза, до 1,97 млрд рублей) и Севастополе (в 2,4 раза, до 31 млн). Наибольший темп прироста ипотеки на первичном рынке зафиксирован в Республике Крым (в 6 раз), Ивановской (2,9 раза) и Астраханской (2,6 раза).

Сам Банк России считает, что проблемными могут стать порядка 20–30% реструктурированных кредитов. Напомню, что в связи с началом пандемии в апреле-мае была развернута программа реструктуризации кредитов. Многие россияне воспользовались этой программой и это снизило накал страстей в тот период, но сроки реструктуризации закончились и сейчас нужно платить в полном объеме, а  доходы у многих не восстановились. Всего такой формой поддержки смогли воспользоваться примерно 2,1 млн россиян, но около 1,2 млн получили отказ (данные старшего аналитика банковских рейтингов НРА Надежды Караваевой). Таким образом, по примерным расчетам к 1,2 млн очевидно проблемных кредитов Банк России добавляет еще 500-600 тысяч таковых из прошедших реструктуризацию.

По наиболее вероятным видам деятельности, в которых ожидаются проблемы с их жизнеспособностью можно сказать следующее. В России с апреля сформировался перечень отраслей, наиболее пострадавших от пандемии (транспорт, туризм, торговля, услуги, гостиничный бизнес, питание и т.д.). Понятно, что по факту пострадали почти все виды деятельности, но все-же эти виды больше всего.

Центр стратегических разработок (ЦСР) в конце декабря делал исследование. Согласно озвученных в заключении результатов почти треть российских компаний в конце 2020 года подвержена риску банкротства. 10% предприятий намерены завершить деятельность в ближайшее время. Хуже всего ситуация с задолженностью обстоит в сфере услуг – она уже сформировалась у 55% фирм.

Мы потихоньку начинаем возвращаться к «нормальной» жизни, но процесс восстановления будет очень длительным. По мнению большинства аналитиков для полного восстановления доходной части бизнеса потребуются годы!  

Выводы по теме:

помощь государства малому и среднему бизнесу необходимо продолжить. Знаю, что часть программ поддержки еще работает, но часть из них уже закончили, поскольку, по мнению части руководства страны, кризис почти пройден. Уверен, что это не так. Большинство экономистов говорят о длительном периоде восстановления, наличии большой задолженности малого бизнеса и населения. В плюсе, пожалуй банки, онлайн-продажи, медуслуги и еще несколько отраслей. Остальные в глубокой «беде». Надо помочь малому бизнесу России восстановиться. Ну а обычным россиянам надо самим быть очень аккуратными в своих финансовых вопросах. «На бога надейся, а сам не плошай». Постарайтесь обойтись без излишеств сейчас. Живите по своим возможностям!          

Считаю важным написать этот материал, поскольку ипотека «прёт» и многих экспертов-экономистов это беспокоит уже около полугода. ЦБ РФ отчитывается, что «пузыря» нет, но «тонко» намекает, что он «может» появиться. Когда такие «предположения» появляются у властных структур я лично начинаю подозревать, что «это уже есть», просто пока об этом «сильно» говорить нельзя.

Первые робкие намеки относительно «перегрева» рынка недвижимости от ЦБ РФ послышались по-моему в октябре. До этого момента «все было хорошо». Но многие экономисты уже с лета начали высказывать мысли о том, что такая массовая «накачка» россиян средствами на покупку жилья очень тревожна. Год очевидно сложный и в плане здоровья и в плане экономики. Я бы сказал, что год очевидно необычный и последствия в экономике мира и России пока трудно прогнозируемы, поскольку таких кризисов (связанных с пандемией и остановкой массы видов деятельности) еще не было. Генсек ООН Антонио Гуттериш 25.01.21г. сказал «Более 2 млн человек погибли из-за пандемии, и мы находимся в худшем экономическом кризисе за последние сто лет». Даже Великая депрессия США была легче!

Многие государства пока пытаются справиться с последствиями пандемии путем печатания денег. Это действие на какой – то момент «снимает болевые ощущения», но в дальнейшем это все-равно приводит к «возобновлению болезни». Ни чем не обеспеченные «бумажки» рано или поздно, как минимум, теряют свою силу. Америка поддерживает статус «своих бумажек дубинкой».  Их «дубинка» самая мощная в мире, более 700 млрд долларов крутится в военном бюджете этой страны ежегодно (для сравнения в России около 50). У них с десяток только авианесущих групп (авианосцы с кораблями сопровождения), семь флотов (у нас 1 авианесущий крейсер и 4 флота насколько я ориентируюсь). Один военный бюджет США превосходит военный бюджет всех стран НАТО. Военных баз США по миру более 600, а всего военных баз США более 5000 (у нас баз единицы за рубежом). По старой русской поговорке «Даже незаряженное ружье хотя-бы раз в год стреляет». Когда такая «ружбайка» имеется ей надо «периодически постреливать», иначе налогоплательщики в США начнут сомневаться в целесообразности такого бюджета военного ведомства и будут задавать «лишние вопросы». А «это там» никому не надо! Поэтому США «вынуждены постреливать». Отсюда и «цветные революции», «советы по внедрению новых демократий в мире», войны, конфликты и т.д. За счет этой «дубинки», а также за счет того, что в США крутятся основные мировые финансы (поскольку в основном они «привязаны» к доллару) США пока и «держатся на плаву». Они «так привыкли» и поэтому будут все делать, чтобы такое положение дел сохранялось как можно дольше. Поэтому печатание денег будет продолжаться по мере необходимости и деньги будут раздаваться своим согражданам в том числе, чтобы их успокоить на время.

У нас в части ипотеки сложилась отчасти подобная ситуация. С началом пандемии ЦБ РФ неожиданно понижал несколько раз ключевую ставку и на сегодня она самая низкая из всех, которые я помню в новейшей России (4,25% годовых). Обычно, с началом любого кризиса, ЦБ РФ повышал ставку, а тут такое противоречивое действие! Да еще и введение трех льготных ипотек одновременно (Дальневосточная 2%, Сельская 2,7% и Президентская 6,5%). Поскольку таких ставок никогда в России не было россияне бросились скупать недвижимость. Это логично. Но наши застройщики оказались не готовы к такому всплеску спроса. Недостаток предложения со стороны застройщиков был вызван: пандемией (не смогли заехать рабочие на стройки, вследствие этого «заморожено» либо приостановлено строительство множества объектов), удорожанием стройматериалов (по некоторым позициям до 50%), очередной реформой долевого строительства (эскроу-счета и проектное финансирование) и рядом других. Поэтому почти повсеместно в крупных городах первичный рынок серьезно подорожал за год (по некоторым источникам до 60%). Поэтому, подавляющему большинству взявших льготные ипотеки россиян, пришлось покупать первичку уже значительно дороже и реального улучшения жилищных условий в такой ситуации они могут не получить. Все основные плюсики этих льготных ипотек «съедены» подорожанием первичного рынка.

При этом, мне известно, что многие покупатели недвижимости в течении нескольких последних лет приобретая недвижимость просили продавца «завысить» стоимость, чтобы получить большую сумму кредита. Многие покупатели фактически не имеют своих средств на первоначальный взнос по ипотеке и поэтому просят продавцов написать расписки о внесении суммы первоначального взноса для отчета перед банком кредитором. Банки пропускают эти сделки, хотя специалисты понимают возможные последствия таких действий для заемщика. Если у него начнутся проблемы с оплатой ипотеки банк заберет квартиру и реализует ее с торгов. Никакие уговоры «понять и простить» там не сработают. Для банковских специалистов пока один тренд – выдать как можно больше кредитов чтобы выполнить план. Знаю, что таких сделок в последние годы становилось все больше и больше и когда – то это «выстрелит». На мой взгляд, этот момент близок.

Вроде-бы пандемия начинает отступать под «натиском» вакцинации, увеличения числа переболевших и борьбы наших врачей с этой болезнью. Вроде потихоньку оживает экономика, но последствия такого затяжного локдауна еще не проступили в полной мере. Поэтому предположу, что число проблемных ипотек будет увеличиваться. Это будет не сразу, не завтра, но очевидное проявление такой проблемы эксперты ожидают к лету и далее.

Совет:

потенциальным заемщикам: «десять раз отмерьте», прежде чем брать ипотеку. Это очень серьезное решение. Просчитайте свои возможности. Специалисты советуют иметь запас личных средств хотя-бы на полгода платежей (если у вас случится проблема с заработками). Эту тему я продолжу еще, поскольку она очень большая. Думаю, что в следующий раз сошлюсь на конкретные цифры и мнения, опубликованные экспертами в этой отрасли.                

На этой неделе появилась информация, которая озадачила огромное количество россиян. Больше всего он коснулся предпринимателей и тех людей, кто так или иначе связан  с этой деятельностью (работники, партнеры, семьи и т.д.). Напомню, что предпринимателей в России примерно 3,3 млн. Думаю, что можно добавить к этому количеству еще миллионов 5 как работающих на предпринимателей, а также миллионов 7, как семьи предпринимателей. Таким образом, в общей сложности миллионов 15 наберется или около 10% населения России. Немного, по сравнению с продвинутыми «западными партнерами», но тем не менее.  

Суть новости такова. Уполномоченный по правам предпринимателей в России Борис Титов высказался так: «Есть деньги компании, а есть личные деньги. У индивидуального предпринимателя все вместе, и он не платит никаких налогов, когда выводит эти деньги на потребление. Конечно, в этом есть некая нелогичность», — заметил он в интервью ТАСС, подчеркнув, что в то же время просто так ликвидировать такую популярную форму невозможно. Он уточнил, что речь в любом случае не идет об отмене института индивидуальных предпринимателей в ближайшие годы. «Сегодня малый бизнес в России не живет, а выживает, поэтому до того, как будет обеспечен устойчивый экономический рост, никакие льготы (а режим ИП — это по факту льгота) ревизии не подлежат», — пояснил в ответ на запрос «Газеты.Ru» свое высказывание Титов.

После опубликования таких мыслей «представителя» предпринимателей появился очевидный вопрос «За кого в данном случае переживает представитель предпринимателей»? Мнения разделились. Кто-то посчитал, что Титов «оторвался» от действительности и стал погружаться в другие сферы жизнедеятельности. Кто-то предположил, что он высказал те мысли, которые «витают в коридорах власти». Может быть это был умышленный «вброс информации» с целью «проверить реакцию». Ведь у нас так часто бывало, что сначала публикуется «какое-то мнение», а через некоторое время появляется законопроект, который становится реальностью.   

Мысли вслух:

Подавляющее большинство отозвавшихся на эти мысли предпринимателей хотят донести Борису Титову информацию о том, что так «серьезно колбасить» сферу предпринимательства не стоит. Мы 30 лет живем в режиме «постоянного реформирования». Такая частая «смена вектора движения» очень рискованна. Понятна логика нашего сегодняшнего государства. Оно старается «укрупняться», «подминает под себя» все более-менее значимые виды деятельности, которые в свое время «раздали» желающим «попредпринимательствовать». Некоторые из этих сфер приносят хорошую прибыль, но большинство из них на сегодня «еле-еле сводят концы с концами», учитывая падение спроса населения и пандемию. По статистике в наше время только 7-8% населения планеты может вести нормальную предпринимательскую деятельность! Настоящих предпринимателей надо беречь, а не устраивать им каждые 2-3 года очередные реформы. Будем надеяться, что «ответственные лица» услышат эти мысли и не будут устраивать очередные реформы.        

Сегодня решил написать этот материал, поскольку на глаза попались данные о потенциальном увеличении количества  проблемных домов России, а также некоторые мысли, озвученные уполномоченным по правам предпринимателей в России Борисом Титовым. Думаю, что эти мысли и данные должны быть интересны моим читателям.

Согласно данных фонда защиты прав участников долевого строительства по состоянию на 18 января 2021 года в реестре проблемных объектов насчитывалось 2828 домов. Из них 1466 домов находится в работе фонда. Наибольшее количество проблемных домов приходится на Подмосковье, Ленинградскую область и Краснодарский край. По данным фонда, 1385 объектов рискует перейти в категорию проблемных. Это примерно 15,5% от количества всех строящихся домов в России.

Теперь мысли, озвученные Б.Титовым Российской газете.  Сокращу их немного в целях экономии места, но суть оставлю прежней. Проблема 2020 года в том, что спрос-то разогрели, а о предложении забыли. Чтобы цены не росли, надо было работать над увеличением количества строящихся квадратных метров. А у нас рынок не только не увеличили, а ввергли его в глубокую стагнацию и даже снижение. В 2019 году, по Росстату, было сдано в эксплуатацию 79,4 млн кв. м жилья, в 2020 году правительство ожидает максимум 77 млн. В нацпроекте «Жилье и городская среда» значится цель к 2024 г. довести показатель до 120 млн. На сегодня все участники рынка понимают, что этого не будет. Многие понимали и в начале очередной реформы долевого строительства (мысль автора). Суть реформы — переход на эскроу-счета и  проектное финансирование. Результат — рост издержек застройщиков, массовый уход с рынка небольших компаний и, как следствие, крайняя неравномерность развития жилищного рынка и его монополизация.

В мегаполисах это менее заметно. Но в малых и средних городах строительный процесс практически остановился. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), новостройки сегодня возводятся лишь в 308 городах страны из 1117. В остальных 809 городах (в которых живут 24 млн россиян) не строят ничего. В 24 субъектах Федерации объемы ввода нового жилья нулевые или символические.

Все проблемы можно разделить на три части: 1) кредитование строителей; 2) административное регулирование (прежде всего то, что касается обеспечения землей под строительство); 3) доступ строительных проектов к инфраструктурным сетям.

В нынешнем ее виде проектная модель просто не настроена на то, чтобы развивать строительство в регионах с низкой покупательной способностью населения. Банки, в соответствии с установленными для них стандартами, ориентируются на маржинальность (потенциальная доходность) проекта, а в малых и средних городах она по умолчанию небольшая.

В итоге система заработала только в крупных городах, где застройщики могут рассчитывать на хорошую прибыль. По данным ЦБ, 45% проектного финансирования выдано в Москве, 10% — в Московской области, 7,5% — в Санкт-Петербурге. Остальные 37,5% приходятся сразу на 69 регионов. В 13 субъектах РФ проектное финансирование не выдается вовсе.

Предложения Б.Титова: смягчать критерии кредитоспособности заемщиков. Снижать требования по рентабельности проекта, снижать минимальную долю застройщика в инвестициях собственным капиталом. Помимо этого, нужно ограничить банковские комиссии и обязать банки рассчитывать действительную ставку кредита с их учетом. Запретить банкам обязывать заемщика обеспечивать открытие в этом же банке расчетных счетов всех его подрядчиков. Ограничить срок согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам.

Выводы:

По первой теме поста – со временем количество обманутых дольщиков будет уменьшаться. Хотя, на мой взгляд, еще один всплеск таковых пострадавших будет, поскольку далеко не все строители справятся с новыми условиями строительства в России. Соответственно их дольщики перейдут в разряд пострадавших. Думаю, что в целом такое понятие «не канет в лету», но со временем его станет гораздо меньше, чем было раньше. Однако, «это благодеяние» делается за счет дольщиков, а не «героическими усилиями» чиновников, которые по своим должностным обязанностям должны следить за строительством и соблюдением законов.

По второй теме поста. Борис Титов пытается помочь тем застройщикам, которые работают в регионах. Думаю, что наш регион находится в числе лидирующих по росту стоимости жилья за 2020 год. На мой взгляд, средняя цена квадрата в Благовещенске за прошлый год увеличилась не менее, чем на 30%.  Близки к этому показателю Москва (по некоторым районам Москвы определенные объекты увеличились в стоимости до 60%), Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодар  и еще несколько городов. В наступившем году, вероятнее всего, тренд на увеличение стоимости квадрата сохранится на ближайшие месяцы, но изменение будет происходить не так быстро, как это было в прошлом году. Связано это с тем, что большое число дольщиков уже реализовало свои пожелания. Новые объекты, готовые к продаже дольщикам, появляются пока очень медленно. Цена выросла значительно и сейчас приобретать недвижимость очень рискованно даже при 1-2,7% ипотеке. Инвестиции в квартиру сейчас очень рискованные. К сожалению, у тех потенциальных дольщиков, которые рассчитывают только на кредит, иного варианта (кроме приобретения по сегодняшним условиям), видимо не будет в обозримой перспективе. Поэтому им придется приобретать жилье по сегодняшним ценам.         

Сегодня решил написать материал, который очень важен для общения в сети. Некоторые пользователи сетей периодически позволяют себе «лишнее» и это не может не раздражать. Государство решило усилить ответственность.

Итак, в январе уже вступили в силу изменения по клевете. Клевета — это  распространение заведомо ложных сведений, порочащих честь и достоинство другого лица или подрывающих его репутацию. Размер административного штрафа для юрлиц — от полумиллиона до трех миллионов рублей.

Для физлиц предусмотрена уголовная ответственность. Стали уголовно наказуемыми новые виды клеветы — «киберклевета» (совершенная через сеть, включая «Интернет») и клевета «в отношении нескольких лиц, в том числе индивидуально не определенных» (к примеру, высказывания типа «все чиновники воруют»). Наказание за киберклевету, клевету «индивидуально не определенных лиц», а также за клевету в СМИ или в публичном выступлении стало жестче — к ранее предусмотренному (за публичную и СМИ-клевету) штрафу до 1 млн рублей или 240 часам обязательных работ добавлены возможность ареста до 2 месяцев или лишение свободы на срок до 2 лет;

— клевета о заболевании COVID-19, гепатитом В или С, гельминтозами или т.п., может наказываться теперь 4 годами принудительных работ, арестом на срок от 3 месяцев до полугода или лишением свободы на срок до 4 лет. Штраф до 2 млн руб. и количество часов обязательных работ (до 320) пока не изменились;

— клевета о совершении оклеветанным преступления — тяжкого, особо тяжкого или «полового» любой категории, карается штрафом до 5 млн руб., обязательными (до 480 часов) или принудительными (до пяти лет) работами, арестом (от 4 месяцев до полугода) либо лишением свободы на срок до 5 лет.

Такова стала ответственность за клевету. Теперь о новинках, вступающих в силу завтра.

С завтрашнего дня соцсети обязаны будут блокировать размещенный пользователями так называемый нежелательный контент, а также материалы, содержащие мат. К противозаконным относятся материалы, содержащие информацию об изготовлении и использовании наркотиков, детская порнография, призывы к самоубийству, информация, выражающая явное неуважение к обществу и государству. Также к ненормативному контенту отнесут призывы к массовым беспорядкам. Если информация своевременно удалена не будет, как пользователям, так и интернет-ресурсам могут грозить серьезные штрафы — до 200 тыс. рублей для физлиц, до 800 тыс. рублей для должностных лиц и до 8 млн для юридических лиц.

Вывод:

Учитывайте эти изменения в публичном изложении своих мыслей.