Сегодня решил написать этот материал, поскольку на глаза попались данные о потенциальном увеличении количества проблемных домов России, а также некоторые мысли, озвученные уполномоченным по правам предпринимателей в России Борисом Титовым. Думаю, что эти мысли и данные должны быть интересны моим читателям.
Согласно данных фонда защиты прав участников долевого строительства по состоянию на 18 января 2021 года в реестре проблемных объектов насчитывалось 2828 домов. Из них 1466 домов находится в работе фонда. Наибольшее количество проблемных домов приходится на Подмосковье, Ленинградскую область и Краснодарский край. По данным фонда, 1385 объектов рискует перейти в категорию проблемных. Это примерно 15,5% от количества всех строящихся домов в России.
Теперь мысли, озвученные Б.Титовым Российской газете. Сокращу их немного в целях экономии места, но суть оставлю прежней. Проблема 2020 года в том, что спрос-то разогрели, а о предложении забыли. Чтобы цены не росли, надо было работать над увеличением количества строящихся квадратных метров. А у нас рынок не только не увеличили, а ввергли его в глубокую стагнацию и даже снижение. В 2019 году, по Росстату, было сдано в эксплуатацию 79,4 млн кв. м жилья, в 2020 году правительство ожидает максимум 77 млн. В нацпроекте «Жилье и городская среда» значится цель к 2024 г. довести показатель до 120 млн. На сегодня все участники рынка понимают, что этого не будет. Многие понимали и в начале очередной реформы долевого строительства (мысль автора). Суть реформы — переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Результат — рост издержек застройщиков, массовый уход с рынка небольших компаний и, как следствие, крайняя неравномерность развития жилищного рынка и его монополизация.
В мегаполисах это менее заметно. Но в малых и средних городах строительный процесс практически остановился. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), новостройки сегодня возводятся лишь в 308 городах страны из 1117. В остальных 809 городах (в которых живут 24 млн россиян) не строят ничего. В 24 субъектах Федерации объемы ввода нового жилья нулевые или символические.
Все проблемы можно разделить на три части: 1) кредитование строителей; 2) административное регулирование (прежде всего то, что касается обеспечения землей под строительство); 3) доступ строительных проектов к инфраструктурным сетям.
В нынешнем ее виде проектная модель просто не настроена на то, чтобы развивать строительство в регионах с низкой покупательной способностью населения. Банки, в соответствии с установленными для них стандартами, ориентируются на маржинальность (потенциальная доходность) проекта, а в малых и средних городах она по умолчанию небольшая.
В итоге система заработала только в крупных городах, где застройщики могут рассчитывать на хорошую прибыль. По данным ЦБ, 45% проектного финансирования выдано в Москве, 10% — в Московской области, 7,5% — в Санкт-Петербурге. Остальные 37,5% приходятся сразу на 69 регионов. В 13 субъектах РФ проектное финансирование не выдается вовсе.
Предложения Б.Титова: смягчать критерии кредитоспособности заемщиков. Снижать требования по рентабельности проекта, снижать минимальную долю застройщика в инвестициях собственным капиталом. Помимо этого, нужно ограничить банковские комиссии и обязать банки рассчитывать действительную ставку кредита с их учетом. Запретить банкам обязывать заемщика обеспечивать открытие в этом же банке расчетных счетов всех его подрядчиков. Ограничить срок согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам.
Выводы:
По первой теме поста – со временем количество обманутых дольщиков будет уменьшаться. Хотя, на мой взгляд, еще один всплеск таковых пострадавших будет, поскольку далеко не все строители справятся с новыми условиями строительства в России. Соответственно их дольщики перейдут в разряд пострадавших. Думаю, что в целом такое понятие «не канет в лету», но со временем его станет гораздо меньше, чем было раньше. Однако, «это благодеяние» делается за счет дольщиков, а не «героическими усилиями» чиновников, которые по своим должностным обязанностям должны следить за строительством и соблюдением законов.
По второй теме поста. Борис Титов пытается помочь тем застройщикам, которые работают в регионах. Думаю, что наш регион находится в числе лидирующих по росту стоимости жилья за 2020 год. На мой взгляд, средняя цена квадрата в Благовещенске за прошлый год увеличилась не менее, чем на 30%. Близки к этому показателю Москва (по некоторым районам Москвы определенные объекты увеличились в стоимости до 60%), Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодар и еще несколько городов. В наступившем году, вероятнее всего, тренд на увеличение стоимости квадрата сохранится на ближайшие месяцы, но изменение будет происходить не так быстро, как это было в прошлом году. Связано это с тем, что большое число дольщиков уже реализовало свои пожелания. Новые объекты, готовые к продаже дольщикам, появляются пока очень медленно. Цена выросла значительно и сейчас приобретать недвижимость очень рискованно даже при 1-2,7% ипотеке. Инвестиции в квартиру сейчас очень рискованные. К сожалению, у тех потенциальных дольщиков, которые рассчитывают только на кредит, иного варианта (кроме приобретения по сегодняшним условиям), видимо не будет в обозримой перспективе. Поэтому им придется приобретать жилье по сегодняшним ценам.
