Считаю важным написать этот материал, поскольку ипотека «прёт» и многих экспертов-экономистов это беспокоит уже около полугода. ЦБ РФ отчитывается, что «пузыря» нет, но «тонко» намекает, что он «может» появиться. Когда такие «предположения» появляются у властных структур я лично начинаю подозревать, что «это уже есть», просто пока об этом «сильно» говорить нельзя.
Первые робкие намеки относительно «перегрева» рынка недвижимости от ЦБ РФ послышались по-моему в октябре. До этого момента «все было хорошо». Но многие экономисты уже с лета начали высказывать мысли о том, что такая массовая «накачка» россиян средствами на покупку жилья очень тревожна. Год очевидно сложный и в плане здоровья и в плане экономики. Я бы сказал, что год очевидно необычный и последствия в экономике мира и России пока трудно прогнозируемы, поскольку таких кризисов (связанных с пандемией и остановкой массы видов деятельности) еще не было. Генсек ООН Антонио Гуттериш 25.01.21г. сказал «Более 2 млн человек погибли из-за пандемии, и мы находимся в худшем экономическом кризисе за последние сто лет». Даже Великая депрессия США была легче!
Многие государства пока пытаются справиться с последствиями пандемии путем печатания денег. Это действие на какой – то момент «снимает болевые ощущения», но в дальнейшем это все-равно приводит к «возобновлению болезни». Ни чем не обеспеченные «бумажки» рано или поздно, как минимум, теряют свою силу. Америка поддерживает статус «своих бумажек дубинкой». Их «дубинка» самая мощная в мире, более 700 млрд долларов крутится в военном бюджете этой страны ежегодно (для сравнения в России около 50). У них с десяток только авианесущих групп (авианосцы с кораблями сопровождения), семь флотов (у нас 1 авианесущий крейсер и 4 флота насколько я ориентируюсь). Один военный бюджет США превосходит военный бюджет всех стран НАТО. Военных баз США по миру более 600, а всего военных баз США более 5000 (у нас баз единицы за рубежом). По старой русской поговорке «Даже незаряженное ружье хотя-бы раз в год стреляет». Когда такая «ружбайка» имеется ей надо «периодически постреливать», иначе налогоплательщики в США начнут сомневаться в целесообразности такого бюджета военного ведомства и будут задавать «лишние вопросы». А «это там» никому не надо! Поэтому США «вынуждены постреливать». Отсюда и «цветные революции», «советы по внедрению новых демократий в мире», войны, конфликты и т.д. За счет этой «дубинки», а также за счет того, что в США крутятся основные мировые финансы (поскольку в основном они «привязаны» к доллару) США пока и «держатся на плаву». Они «так привыкли» и поэтому будут все делать, чтобы такое положение дел сохранялось как можно дольше. Поэтому печатание денег будет продолжаться по мере необходимости и деньги будут раздаваться своим согражданам в том числе, чтобы их успокоить на время.
У нас в части ипотеки сложилась отчасти подобная ситуация. С началом пандемии ЦБ РФ неожиданно понижал несколько раз ключевую ставку и на сегодня она самая низкая из всех, которые я помню в новейшей России (4,25% годовых). Обычно, с началом любого кризиса, ЦБ РФ повышал ставку, а тут такое противоречивое действие! Да еще и введение трех льготных ипотек одновременно (Дальневосточная 2%, Сельская 2,7% и Президентская 6,5%). Поскольку таких ставок никогда в России не было россияне бросились скупать недвижимость. Это логично. Но наши застройщики оказались не готовы к такому всплеску спроса. Недостаток предложения со стороны застройщиков был вызван: пандемией (не смогли заехать рабочие на стройки, вследствие этого «заморожено» либо приостановлено строительство множества объектов), удорожанием стройматериалов (по некоторым позициям до 50%), очередной реформой долевого строительства (эскроу-счета и проектное финансирование) и рядом других. Поэтому почти повсеместно в крупных городах первичный рынок серьезно подорожал за год (по некоторым источникам до 60%). Поэтому, подавляющему большинству взявших льготные ипотеки россиян, пришлось покупать первичку уже значительно дороже и реального улучшения жилищных условий в такой ситуации они могут не получить. Все основные плюсики этих льготных ипотек «съедены» подорожанием первичного рынка.
При этом, мне известно, что многие покупатели недвижимости в течении нескольких последних лет приобретая недвижимость просили продавца «завысить» стоимость, чтобы получить большую сумму кредита. Многие покупатели фактически не имеют своих средств на первоначальный взнос по ипотеке и поэтому просят продавцов написать расписки о внесении суммы первоначального взноса для отчета перед банком кредитором. Банки пропускают эти сделки, хотя специалисты понимают возможные последствия таких действий для заемщика. Если у него начнутся проблемы с оплатой ипотеки банк заберет квартиру и реализует ее с торгов. Никакие уговоры «понять и простить» там не сработают. Для банковских специалистов пока один тренд – выдать как можно больше кредитов чтобы выполнить план. Знаю, что таких сделок в последние годы становилось все больше и больше и когда – то это «выстрелит». На мой взгляд, этот момент близок.
Вроде-бы пандемия начинает отступать под «натиском» вакцинации, увеличения числа переболевших и борьбы наших врачей с этой болезнью. Вроде потихоньку оживает экономика, но последствия такого затяжного локдауна еще не проступили в полной мере. Поэтому предположу, что число проблемных ипотек будет увеличиваться. Это будет не сразу, не завтра, но очевидное проявление такой проблемы эксперты ожидают к лету и далее.
Совет:
потенциальным заемщикам: «десять раз отмерьте», прежде чем брать ипотеку. Это очень серьезное решение. Просчитайте свои возможности. Специалисты советуют иметь запас личных средств хотя-бы на полгода платежей (если у вас случится проблема с заработками). Эту тему я продолжу еще, поскольку она очень большая. Думаю, что в следующий раз сошлюсь на конкретные цифры и мнения, опубликованные экспертами в этой отрасли.
